Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Оценка арендного права: понятие

Оценка права аренды представляет собой процедуру, которая помогает определить справедливую стоимость рассматриваемого актива. Ее проводят в следующих случаях:

• при продаже или сдаче в поднаем арендного права;

• в случае передачи арендуемого объекта в залог при кредитовании;

• при инвестировании;

• в случае купли-продажи компании, которая имеет арендные права.

Фактически производится оценка стоимости арендной платы. Это необходимо для того, чтобы понять, не завышены или не занижены ли платежи по аренде, для достижения некого «баланса» между интересами арендатора и арендодателя.

Анализ проводят специализированные оценщики, которые имеют соответствующую квалификацию. По результатам исследования специалист подготавливает отчет.

Важным моментом является то, что не всегда права аренды можно передать третьему лицу. По закону, это можно сделать, если земельный участок находится в муниципальной или государственной собственности, при условии заключения арендного соглашения сроком более чем на 5 лет.

Также, если владелец объекта является физическим или юридическим лицом, то договором аренды арендодатель может запретить арендатору передавать имущество в субаренду, поднаем, в залог и др.

Обратите внимание на то, что договор аренды составляют с учетом правил, установленных главой 34 ГК РФ.

Принципы проведения оценки

Рыночной стоимости арендной платы и права базируется на нескольких взаимосвязанных между собой принципах:

• полезности;
• справедливости;
• сбалансированности.

Принцип полезности означает то, при определении стоимости права оценщик обращает особое внимание на уровень выгоды от использования арендуемого объекта.

«Оценка должна быть справедливой и базироваться только на подтвержденных данных. Если к расчету принимаются несколько объектов разной стоимости, то за основу берется тот, цена на который самая наименьшая».

Принцип сбалансированности можно объяснить тем, что в процессе анализа специалист исследует не только настоящую рыночную стоимость похожих предметов, но и спрос и предложение, так как при растущем спросе и небольшом предложении, стоимость аренды может вырасти.

Также, оценщик обращает внимание, все ли законодательные нормы соблюдены при заключении договора аренды и при каких условиях его использование будет максимально продуктивным.

Иващенко Србуи Саргисонва

Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет

Узнать подробности

Если арендатор или арендодатель сомневается в справедливости установленной договором арендной платы, рекомендуем обратиться к специалисту. Оценщик проведен справедливую оценку и определит оптимальную цену для обеих сторон. Надо отметить, что по закону, субъекты арендных правоотношений имеют право изменять размер арендных платежей не более 1 раза в год.

Подходы

Рыночная стоимость права аренды, точнее, ее оценка, производится тремя разными подходами: затратным, сравнительным и доходным.

Затратный подход характеризуется тем, что при оценке арендной ставки учитываются все расходы на приобретение объекта. Затраты суммируются, применяется коэффициент износа. Затем полученную сумму делят на предполагаемый или фактический срок аренды. Результат и будет отражать стоимость арендных прав.

Сравнительный подход отличается своей простотой. В процессе исследования оценщик сравнивает интересующий его объект с похожими на рынке. Логично, что мало кто будет арендовать аналогичное имущество у другого арендодателя по более высокой цене и, не каждый владелец сдаст объект по более низкой цене, чем другие.

Доходный подход базируется на прогнозировании будущих доходов арендодателя путем капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

Методы оценки

Определение рыночной стоимости арендной платы осуществляется несколькими методами:

1. сравнения;
2. выделения;
3. распределения;
4. капитализации;
5. остатка;
6. предполагаемого применения.

Каждый из них используется при выборе того или иного подхода. Например, способ сравнения и распределения можно отнести к сравнительной методологии, а предполагаемого применения и остатка – к доходной.

Сравнения продаж

Сравнительный метод осуществляется путем подбора аналогичных объектов и сравнения их по нескольким критериям. Чаще всего используются следующие параметры:

• период, в течение которого объект будет находиться во временном пользовании;
• стоимость аренды;
• возможность выкупа объекта или отсутствие таковой;
• схема внесения арендных платежей;
• возможность продления договора или отсутствие таковой.

Эксперт строит свое заключения, основываясь на тех объектах, которые максимально похожи на сравниваемый. Максимальное различие – 1-2 критерия.

Выделения

Оценка рыночной стоимости права аренды может осуществляться методом выделения. Этот вариант применяют в качестве дополнения к сравнительному способу. Все дело в том, что он осуществляется тем же приемом сравнения нескольких аналогичных объектов, присутствующих на рынке.

Отличие метода выделения от сравнительно способа заключается в том, что в оценке участвует не только сам объект, но и его дополнительные свойства.

Например, если оценка производится в отношении земельного участка, то дополнительным параметрами анализа могут выступать постройки и здания или другая недвижимость, находящиеся на нем.

Распределения

Метод распределения считается малоэффективным, так как не дает конкретной оценки стоимости прав аренды. Зачастую его применяют в качестве дополнения к другим способам, для уточнения результата.

К примеру, при оценке арендного права земельного участка с постройками, за основу берется универсальное соотношение земли и зданий на нем и стоимости самого участка. Затем оценщик находит цену, как единого объекта (надела и постройки), после результат умножают на предполагаемую долю участка.

Капитализации

Метод капитализации используют только в том случае, если существует возможность получения регулярного дохода от арендного права.

«Его суть заключается в нахождении отношения между чистым операционным доходом и коэффициентом капитализации».

ЧОД представляет собой валовую прибыль, из которой исключены все текущие затраты. В свою очередь, коэффициент капитализации отражает норму доходности. Последний показатель находят разными методами. Чаще всего применяют способ Ринга и Хоскольда, связанных инвестиций или ручной выжимки.

Остаточный

Оценка аренды земельного участка остаточным методом применяется в том случае, если сравниваемый объект можно улучшить, например, на участке возвести какие-либо постройки, увеличивающие его стоимость.

В процессе оценки остаточным способом, кроме стандартных показателей вычисляется:

• стоимость эксплуатации потенциальных улучшений;
• чистый операционный доход;
• отношение ЧОД к коэффициенту капитализации.

Затем из последнего показателя отнимают первый. Получается остаточная стоимость аренды объекта.

Предполагаемого применения

Метод предполагаемого применения заключается в определении потенциального дохода от сдачи арендных прав с поправками на увеличение стоимости.

Для того чтобы спрогнозировать, сколько будет стоить право аренды в будущем, применяется коэффициент дисконтирования. При его определении учитывают различные факторы, которые могут повлиять на цену аренды, например остаток срока действия арендного договора, возможность его продления, внешние, внутренние риски и др.

Порядок проведения оценки

Оценка прав аренды производится по инициативе арендатора или арендодателя, либо иной заинтересованной стороны. Но обращаются к оценщику только стороны арендного соглашения.

Это процедура добровольная. Однако, если объект находится в муниципальной или государственной собственности, при передаче прав аренды без независимой справедливой оценки не обойтись.

Надо отметить, что проводить оценку может только квалифицированный специалист, имеющий подтверждающие свою специализацию документы. Как правило, некоторые оценщики прилагают их копии к отчету.

Читайте также Особенности договора и правила оформления аренды на земельный участок

Пример отчета

Отчет об оценке справедливой стоимости права аренды представляет собой объемный документ, в котором отражены не только конкретные показатели, но и порядок анализа. Зачастую его располагают на 30-70 страницах, в зависимости от объема исследуемой информации.

Оценка рассматриваемого объекта – достаточно сложный и многогранный процесс, требующий не только знаний, но и опыта. Для удобства, оценочный отчет принято делить на несколько разделов:

• титульный лист, где отражены название документа, дата проведения оценки, наименование заказчика и исполнителя;
• сопроводительное письмо, где указана оценочная стоимость прав аренды;
• содержание отчета;
• основные факты и выводы;
• задание;
• заявление о соответствии;
• содержание и объем работ, проведенных во время анализа;
• сведения о сторонах отчета (заказчике, исполнителе, привлекаемых оценщиках);
• допущения и ограничительные условия;
• применяемые стандарты;
• точное описание объекта оценки;
• перечень использованных во время исследования данных и методы их получения;
• анализ рынка;
• наиболее эффективное использование объекта оценки;
• описание процесса;
• оценка стоимости объекта;
• согласование результатов;
• заключение об итоговой величине;
• приложения.

Как правило, к отчету прилагают перечень используемых во время проверки материалов, который представлен в виде списка справочной информации, копии бумаг на анализируемый объект, сведения о состоянии рынка, заключения специальных экспертов, копии документации оценщика, подтверждающие его право на проведение анализа.

Образец заявления

Долгосрочный договор аренды земельного участка в 2024 году

Скачать

Судебная практика

В 2017 году Верховным судом было рассмотрено дело о продаже права аренды земельного участка, принадлежащей компании в рамках ее банкротства.

Известно, что конкурсный управляющий направил в арбитражный суд ходатайство об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества должника. В рамках этой процедуры проводилась оценка аренды земли.

В процессе было установлено, что договор аренды заключен с муниципалитетом. Срок его действия составляет 30 лет. До истечения соглашения осталось 22 года.

Первые инстанции решили, что при заключении арендного соглашения в отношении земли сроком, более чем на 5 лет, компания может передать право аренды третьим лицам, в том числе продать. Получать согласия собственника на это не нужно.

Однако Росимущество не согласилось с доводами первых инстанций и обратилось в Верховный суд.

Экономическая коллегия ВС установила, по закону, если срок аренды участка, находящегося в муниципальной собственности, то передача прав по договору возможна без получения письменного согласия арендодателя, но при условии его уведомления. Однако соглашением может быть предусмотрено иное.

В договоре аренды сказано, что передача имущества и прав на него третьим лицам возможна лишь с письменного согласия арендодателя. ВС пришел к выводу, что право аренды предприятия не является его активом и отказал в их продаже с торгов.

Частые вопросы

Заключение эксперта

Оценка арендных прав представляет собой процесс, в ходе которого определяется справедливая стоимость аренды.

Инициатором процедуры, как правило, становится заинтересованное лицо, арендатор или арендодатель. Анализ проводит специализированный оценщик, имеющий право на осуществление исследования.

Результат оценки заносят в отчет. Этот документ служит подтверждением обоснованности стоимости арендных прав.