Обновлено: 3 января 2022
Обновлено 3.01

Договор дарения дома и земельного участка: что нужно знать перед заключением?

Михайлов Дмитрий Александрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по гражданскому праву  •  Стаж 10 лет

Договор дарения дома и земельного участка отличается от других безвозмездных сделок тем, что одаряемому фактически переходят во владение сразу два объекта недвижимости. При этом делить их нельзя: запрещено дарить надел отдельно от возведённого на нём строения. Верно и обратное: жильё нельзя подарить без земельного участка под ним, поскольку ст. 1 ЗК РФ предусматривает единство судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. О том, как правильно составляется дарственная на дом и землю, и что нужно учесть при оформлении сделки, читайте в нашем материале.

Договор дарения дома и земельного участка: что нужно знать перед заключением?

Особенности сделки в форме дарения

Договор дарения земельного участка с домом составляется с учётом следующих особенностей:

  1. Статья 572 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что дарение — это обязательно безвозмездная сделка. Поэтому, заключая договор, нельзя требовать с одаряемого какой-то услуги или денег. Нельзя сказать, например, что я дарю тебе эту недвижимость, а ты будешь обязан в течение 10 лет в любой момент давать мне деньги в долг. Это не будет дарением, такая сделка уже будет считаться возмездной.
  2. Если бланк дарения дома и земельного участка оформляется с обещанием передать одаряемому имущество в будущем, то в документе нужно обязательно указать, какие именно объекты недвижимости будут передаваться другому человеку. Это значит, что нужно указать точный адрес жилья, его площадь, кадастровый номер надела и иные отличительные реквизиты, если они есть. Если эту информацию не включить в договор дарения, он будет считаться недействительным.
  3. Нельзя заключать договор дарения дома с земельным участком с обещанием передать их после собственной смерти. Подарки можно делать только при жизни, остальное будет считаться наследованием. Если вы хотите оставить имущество кому-то другому именно после смерти, необходимо составить завещание.
  4. Ст. 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что дом и земельный участок всегда дарятся вместе. Если в рамках дарения переходит доля, то одаряемый имеет право пользоваться частью недвижимости в том же объёме, что и предыдущий собственник.
  5. По желанию гражданин может дополнительно подарить мебель, бытовую технику, иные вещи, а может подарить недвижимость «пустой» — это уже на усмотрение дарителя.
  6. Дарение дома и земельного участка в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Росреестре.
  7. В случае, если жильё находится в залоге (например, в ипотеке), то нужно спросить разрешение на отчуждение имущества у залогодержателя.
Обратите внимание! В случае, если муж и жена приобрели недвижимость в браке, и они не заключали брачный договор, активы считаются совместно нажитыми, общими. Если дарственная на дом и землю оформляется одним из супругов, то он обязан получить согласие мужа или жены. Ст. 35 СК РФ разрешает супругу, у которого не спросили разрешения, в течение 1 года оспорить сделку.

Как оформить договор дарения жилого дома?

Заключение договора будет иметь ряд особенностей также в зависимости от того, на каком основании хозяин жилья пользуется земельным участком. Она может быть арендована у муниципалитета, региона или частного лица. Также надел может находиться в собственности гражданина.

Договор дарения земельного участка с коттеджем в случае, если территория, на которой расположено жильё, арендуется, можно будет заключить только с согласия арендодателя. Если последний одобрит сделку, то соглашение об аренде будет переоформлено на одаряемого, который станет новым арендатором. Не исключено, что арендодатель решит изменить условия сделки, например, повысив плату. Каждый случай решается индивидуально.

Если же земельный участок находится в собственности дарителя, то никаких дополнительных согласований не потребуется. Недвижимость, находящаяся в распоряжении одного человека, может отчуждаться в любой момент без ограничений. Если же имущество находится в общей долевой собственности, то, согласно ст. 246 ГК РФ, для безвозмездной передачи доли потребуется согласие других владельцев.

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Если у вас не получается добиться согласия на переоформление договора аренды земельного участка или других собственников на отчуждение доли, вы вправе обратиться в суд. Однако придётся доказать, что сделка между дарителем и одаряемым не причинит вреда третьим лицам.

Задать вопрос

Образец договора дарения дома и земельного участка

Вне зависимости от того, как заключается сделка (между близкими родственниками или нет), в документе нужно указать следующие реквизиты:

Реквизит

Комментарий

«Шапка»

Указывается название договора (с отсылкой на то, что дарится дом с землёй), дата заключения соглашения, а также населённый пункт, где составляется документ (это может быть город, посёлок или деревня).

Стороны

Необходимо указать Ф.И.О., паспортные данные, гражданство, адреса регистрации обеих сторон: как дарителя, так и одаряемого. Если подарок получает несовершеннолетний до 14 лет, то вписываются данные свидетельства о рождении. Если имущество отчуждается от подростка в возрасте 14-18 лет, то понадобится разрешение органа опеки и попечительства. Вне зависимости от того, даритель или одаряемый несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет, ему потребуется согласие родителей на сделку.

Пункт 54 приказа Росреестра № П/0241 от 1 июня 2021 года обязывает указывать в ЕГРН и заявлениях о возникновении, прекращении, переходе, обременении или ограничениях на государственную регистрацию данные СНИЛС для целей надлежащей идентификации правообладателей. А если в сделке участвует иностранный гражданин, то нужно указать данные его зарубежного паспорта.При этом информация с паспорта должна быть переведена на русский язык, а верность перевода необходимо удостоверить у нотариуса.

Если договор дарения жилого дома и земельного участка составляется при участии поверенного, необходимо описать данные доверенности, а также Ф.И.О. человека, которому получили провести сделку (как со стороны дарителя, так и одаряемого).

Предмет договора дарения

Указывается информация как о жилом доме, так и о земельном участке. Обязательно нужно указать адрес и, при наличии, кадастровый номер надела. При желании можно написать, какого назначения земельный участок, какой площади жилой дом, сколько у него этажей, какие дополнительные постройки присутствуют на территории (например, гараж, погреб, сараи, садовые строения и другие).

Если в дар переходит доля недвижимости, то обязательно указать её размер (например, ⅓).

Ссылки на правоустанавливающие документы (необязательно, по желанию сторон)

Какие документы нужны для дарения? Это может быть выписка из ЕГРН или, если недвижимость была приобретена до 15 июля 2016 года, свидетельство о праве собственности на имущество. Также стоит указать, на основании какого документа даритель владеет отчуждаемым имуществом — это может быть договор купли-продажи, приватизационный сертификат, наследственное свидетельство или какой-нибудь иной документ. В каждой конкретной ситуации пакет документов определяется индивидуально.

Возможные обременения

Заключая договор дарения земельного участка с домом, нужно указать, есть ли у имущества какие-либо обременения. Например, если дарится ипотечная недвижимость, то нужно указать, что она находится в залоге. Иногда имущество может быть обременено сервитутом (допустим, на территории расположена единственная водяная колонка, которой могут пользоваться жители деревни, и необходимо предоставить к ней доступ людям).

Однако в Росреестре могут не пропустить договор дарения с указанием ограничений или обременений, поскольку сделку государственный орган может счесть возмездной.

Оговорки об отказе или отмене дарения (по желанию, необязательно)

В документе можно дополнительно указать, когда сделка может быть отменена (например, если одаряемый умер, а даритель жив, или если получатель подарка плохо обращается с полученным имуществом).

Распределение расходов (по желанию, необязательно)

Переход права собственности на другого человека требует дополнительных затрат, в частности, оплаты госпошлины в Росреестре. В документе можно указать, кто её оплачивает: даритель или одаряемый. Это не будет расцениваться как встречное требование во втором случае, поскольку за свою новую собственность получатель подарка и так обязан отвечать самостоятельно.

Количество экземпляров, составление акта приёма-передачи дома и земельного участка

Эта формальность позволит внести ясность в правоотношения, поскольку, во-первых, будет гарантировать, что у каждой из сторон есть оригинал договора дарения, а во-вторых, подтвердит, что одна сторона действительно передала имущество другой.

Подписи

Каждая сторона обязательно ставит Ф.И.О. и подпись с расшифровкой.

При составлении договора можно сориентироваться на готовый бланк дарения дома и земельного участка (как целиком, так и доли).

Образец договора
Образец договора дарения дома и земельного участка
zoom Скачать Образец договора дарения дома и земельного участка

Что ещё нужно знать при заключении договора дарения?

Сделка каждый раз заключается на индивидуальных условиях, и нужно точно знать, какие дополнительные обязательства или ограничения могут возлагаться на стороны. Разберём самые популярные из них:

  1. Несмотря на то, что дарение — это безвозмездная сделка, у одаряемого сохраняется право отказаться от подарка. Это право предусмотрено ст. 573 ГК РФ. Поскольку соглашение о дарении дома и земельного участка составляется в письменной форме, то и отказ от сделки должен также фиксироваться письменно. При этом в случае, если отказ от заключения договора как-то причинил крупные финансовые убытки дарителю, то он может потребовать с принимающей стороны компенсации своих расходов.
  2. Юридические лица, ведущие хозяйственную деятельность на коммерческой основе, не вправе дарить друг другу как дома с земельным участками, так и любые другие подарки дороже 3 тыс. руб. Однако организация может подарить недвижимость гражданину (например, своему сотруднику, учредителю или акционеру). Этот запрет установлен в п. 4 ч. 1 ст. 575 ГК РФ.
  3. Если одаряемый работает в Банке России, замещает муниципальные или государственные должности, трудится в медицинской, образовательной или социально ориентированной организации, то им запрещено делать подарки дороже 3 тыс. руб., если они были переданы из-за исполнения ими трудовых обязанностей.

    Пример

    Врач-хирург сделал сложную операцию мужчине. Его жена в благодарность за то, что доктор поставил мужа «на ноги», решила подарить ему загородный дом с приусадебным участком. Такой подарок по закону запрещён, сделку можно отменить, а самого врача могут счесть получателем взятки. Но, если женщина, допустим, является хорошей подругой хирурга, и она накопила большие деньги, чтобы порадовать его как человека, а не потому, что он делал кому-то операции, то такой подарок допустим

  4. Жильё было приобретено на средства материнского капитала. Ч. 4 ст. 10 закона «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей», обязывает родителей подарить (или провести отчуждение иным способом) доли приобретённой недвижимости своим детям.Размер долей для каждого определяется по общему соглашению членов семьи.

В случае, если дом и земельный участок каким-то образом причинили вред здоровью или жизни одаряемого (например, была подарена недвижимость в аварийном состоянии), то даритель должен будет компенсировать причинённый его имуществом вред, в случае, если будет доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого (ст. 580 ГК РФ).

Судебная практика: как отец ошибся с подарком дочери

Перед заключением договора дарения жилого дома и земельного участка стороны обязаны понимать, на какую именно сделку они идут. В противном случае обе стороны могут разочароваться в возникших между ними правоотношениях.

Такая ситуация в судебной практике произошла между отцом и дочерью. Папа подарил своему ребёнку долю жилого дома с обременением в виде сохранения права проживания дарителя. Однако он изначально неверно понял суть соглашения: мужчина полагал, что недвижимость перейдёт во владение дочери только после его смерти, а сейчас она будет ухаживать за ним, поскольку он инвалид. Более того, отца не устроило, как дочь исполняет условия сделки. По его словам, она регулярно била его посуду, оскорбляла нецензурными словами, учиняла скандалы.

Важный момент, о котором стоит помнить: дарение — безвозмездное соглашение.

Фактически дочь в дом не заселилась, отец продолжал как содержать дом, так и оплачивать налоги. Имущество осталось за дарителем, и потому он подал исковое заявление в суд и просил отменить сделку. Суд первой инстанции встал на сторону отца, полагая, что договор был заключён под влиянием заблуждения. Но апелляция с этим не согласилась, указав, что мужчина понимал, что передаёт долю жилого дома своей дочери. Просить её ухаживать за ним он был не вправе, поскольку дарение — безвозмездное соглашение. Инвалидность и преклонный возраст отца не подтверждает факт того, что он заблуждался о предмете сделки. Потому оснований для признания договора дарения недействительным суд не нашёл (дело № 33-777/2015, рассмотренное Судебной коллегией Курганского областного суда 14 апреля 2015 года).

Михайлов Дмитрий Александрович
Михайлов Дмитрий Александрович
Ведущий юрист по гражданскому праву • Стаж 10 лет

Перед заключением договора дарения земельного участка с домом лучше всего проконсультироваться с юристом. Он сможет объяснить, какие правовые последствия ждут как дарителя, так и одаряемого, определит сумму расходов, подскажет, как оформить документ с минимальными рисками оспаривания.

Задать вопрос

Договор дарения дома и земельного участка — единое соглашение. Не нужно оформлять два документа отдельно, чтобы передать имущество целиком (или его долю) новому владельцу.

Частые вопросы

Нужно ли указывать в соглашении, что дом с земельным участком передаются близкому родственнику?
+

Да, это можно дополнительно прописать в документе. Если дом с земельным участком дарятся бабушке, дедушке, внуку, внучке, сестре, брату, маме, папе, сыну, дочери, а также приёмному родителю или ребёнку, то, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, переданная в дар недвижимость не будет облагаться налогами.

Необходимо ли прописывать стоимость дома в договоре?
+

Нет, это необязательно, поскольку сделка считается безвозмездной. Если говорить об уплате налогов (в случае, если подарок сделало юридическое лицо или не близкий родственник), то его размер рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости, а не рыночной. Она определяется государством отдельно, как и для квартир.

Можно ли подарить дом с землёй, если они не отображаются на кадастровой карте?
+

Да, можно. Главное, чтобы жильё и надел были зарегистрированы как объекты недвижимости в Росреестре.

Требуется ли нотариальное удостоверение договора дарения дома с земельным участком?
+

Обращаться к нотариусу можно только при желании сторон. Ч. 1.1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» допускает составлять договоры в простой письменной форме при отчуждении как всего объекта, так и его долей, если речь идёт о землях сельскохозяйственного назначения, а также об о жилых строениях.


Получите консультацию
специалиста прямо сейчас
Выбрать тариф
консультация
Комментарии: (0)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Михайлов Дмитрий Александрович Ведущий юрист по гражданскому праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Другие статьи по теме

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по всей России