Форма и регистрация
Условия договора аренды – это положения, в соответствии с которыми осуществляется регулирование арендных правоотношений между сторонами.
По закону договор аренды земельного участка (ГК РФ статья 609) нужно составлять в письменном виде, а затем регистрировать в Росреестре, если его заключают более чем на год.
Но, даже если вы передаете земельный участок во временное пользование на меньший срок, отказываться от заключения простого письменного договора не стоит. Ведь, в случае возникновения проблем, доказать наличие устных договоренностей достаточно проблематично.
| Да | 61 |
| Нет | 68 |
Письменная форма документа и соответствующие регистрационные действия потребуются и в том случае, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Перед подготовкой договора мы советуем внимательно изучить требования, предъявляемые к данному виду соглашений гражданским и земельным законодательством.
Договор аренды земельного участка представляет собой основной документ, при помощи которого стороны решают возникающие споры и конфликты. Для того чтобы таких ситуаций не происходило, нужно максимально подробно описывать существенные условия по договору аренды.
Обязательные условия с точки зрения закона
Согласно действующему российскому законодательству, существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
- предмет (описание земельного участка, по которому можно определить, о каком именно объекте идет речь);
- стоимость временного пользования земельным участком.
Описывая земельный участок, не забудьте указать его месторасположение, площадь, вид разрешенного использования, кадастровый номер и другие характеристики. Обратите внимание, что закон не обязывает вас указывать срок действия договорных правоотношений. Если срок вы не укажете, то в таком случае будет считаться, что договор бессрочный. То есть такое соглашение действует до тех пор, пока одна из сторон не изъявит желания прекратить арендные отношения или же до истечения максимального срока аренды, предусмотренного законом.
Как правильно составить договор
Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За такое пользование арендатор, как правило, уплачивает арендную плату.
Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах. Но вот требований к его структуре не установлено. Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным. К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.
Пример из практики:
Гр-н Р. и Администрация сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект площадью 1000 м2 на срок 10 лет. Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что, исходя из описания предмета, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка. Договор был признан незаключенным.
При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет;
- права и обязанности сторон;
- срок действия правоотношений, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
- арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства.
В договоре в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора, его подписывают и поставляют расшифровку подписи. Обратитесь за помощью в составлении документа к юристам ЕЮС. Мы подготовим для вас индивидуальный договор, учитывая не только законодательные особенности, но и ваши личные потребности. Если же вы решите действовать самостоятельно, вы можете опираться на типовой образец соглашения, составленный для вас нашими юристами.
Скачать Описание предмета сделки
Договор аренды земельного участка должен содержать в себе сведения о передаваемом во временное пользование объекте. Такой раздел принято называть «Предмет соглашения» или «Общие положения». Здесь отражают существенные условия, которые представлены в виде характеристики земельного участка, среди которых:
- тип объекта;
- площадь;
- место расположения (адрес);
- кадастровый номер.
То есть все, что отражено в выписке ЕГРН рекомендуется включить в данный раздел договора. Кроме этого, здесь принято указывать, на каком основании арендодатель владеет передаваемым в аренду участком, наложены ли на объект какие-либо ограничения, а также отражают целевое назначение земли, в случае его наличия.
Обязанности и права
Настоятельно рекомендуем четко прописать права и обязанности каждого из субъектов, так как это существенное условие договора аренды. Это поможет избежать возникновения конфликтов. Обратите внимание на следующие моменты:
- Прием-передача земельного участка. Арендодатель обязуется передать арендатору землю, полностью соответствующую описанию и установленным договором характеристикам, а арендатор – принять его. Факт приема-передачи лучше зафиксировать актом.
- Использование земли. Пропишите назначение земельного участка, его ВРИ. Укажите, что его применение в иных целях не допускается.
- Субаренда. Если вы не хотите, чтобы ваш участок попал в третьи руки, запретите субаренду. Законом она разрешена, но только с согласия арендодателя.
- Содержание объекта. Обязанность арендатора поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии тоже можно включить в условия договора аренды (ГК РФ статья 616).
Если говорить коротко, то арендодатель обязан передать земельный участок во временное пользование. Объект должен соответствовать характеристикам, отраженным в соглашении. В свою очередь, арендатор принимает участок, использует его только по целевому назначению, а также содержит его в надлежащем состоянии. Это и есть основные права и обязанности сторон. Дополнительные прописывают в зависимости от конкретной ситуации и условий передачи объекта в аренду.
Юристы ЕЮС отмечают, чем точнее изложены права и обязанности сторон, тем легче осуществлять регулирование арендных отношений. Субъекта правоотношений невозможно привлечь к ответственности, если вы не сможете доказать факт наличия нарушений с его стороны.
Стоимость временного пользования
Согласно ГК РФ, аренда земельного участка предполагает внесение регулярных платежей. Пропишите в договоре их размер и порядок уплаты.
Вы можете указать в соглашении плату за пользование всем участком земли или за единицу площади, например, за квадратный метр, сотку, гектар и т.д.
По закону размер платежей можно изменить. Однако сделать это можно не чаще раза в 12 месяцев и только по согласию сторон. Возможность корректировки арендной платы можно исключить условиями договора.
Если состояние земельного участка или условия соглашения со временем ухудшились (не по вине арендатора), он имеет право требовать от арендодателя уменьшить размер платежей. Но и это условие можно исключить договором.
Сколько действует соглашение
Арендные отношения регулирует Гражданский Кодекс, договор аренды земельного участка заключается на срок, оговоренный сторонами. Если же в соглашении не указано, какой период оно действует, то считается, что оно заключено на неопределенный период.
Согласно ст.610 ГК РФ, в отношении некоторых категорий земель арендный договор нельзя заключать на срок, превышающий максимальный.
|
Максимальный срок в годах |
Основание |
|
3-10 |
строительство или реконструкции здания |
|
49 |
монтаж линий электропередач, автомобильных, ж/д дорог и других линейных объектов |
|
20 |
ИЖС или ведения ЛПХ |
|
3 |
завершение возведения «недостроя», расположенного на арендуемом участке |
|
3-49 |
с/х производство |
|
3 |
сенокошение, выгул животных, огородничество |
|
49 |
пользование земельным участком собственниками капитальных строений, возведенных на арендуемой земле |
Продление срока действия арендного договора обычно осуществляется по согласию сторон путем подписания дополнительного соглашения.
Ответственность
Вы отвечаете за нарушение условий соглашения. Ответственность субъектов лучше отразить в договоре отдельным пунктом. Так, по закону, арендодатель отвечает за:
- все недостатки переданного во временное пользование земельного участка, если они не оговорены соглашением;
- нарушение сроков передачи имущества после заключения соглашения;
- отказ от проведения капитальных работ, если это предусмотрено условиями соглашения.
Согласно ГК РФ, если арендодатель передает арендатору участок с недостатками, не оговоренными договором, то, при их обнаружении, последний имеет право потребовать устранить все дефекты, уменьшить арендную плату, возместить расходы на их самостоятельную ликвидацию или расторгнуть арендное соглашение.
Если арендодатель не передал вовремя арендованное имущество, то арендатор имеет право истребовать земельный участок по условиям статьи 398 ГК РФ, а также потребовать расторжения договора, возмещения убытков, образовавшихся из-за нарушения его прав.
В свою очередь, арендатор обязан регулярно вносить арендные платежи, содержать имущество в надлежащем состоянии и использовать его только по целевому назначению.
Как отмечают юристы Европейской Юридической Службы, чаще всего в договоре отражают ответственность за невнесение арендных платежей или нарушение сроков уплаты аренды в виде пени и штрафа.
Непредвиденные обстоятельства
Раздел арендного соглашения «Форс-мажоры», по закону, не относится к существенным условиям. Однако пренебрегать его включением в текст соглашения не стоит.
Форс-мажорами называют обстоятельства непреодолимой силы, на возникновение которых не может повлиять никто. К ним относят стихийные бедствия, ЧС и др.
В данном разделе прописывают случаи, когда стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий арендного договора.
Когда арендное соглашение считается незаключенным по закону
Обязательные условия договора аренды земельного участка регламентированы нормами действующего российского законодательства. Юристы ЕЮС предупреждают, что в некоторых случаях, при нарушении этих требований, договор могут вообще признать незаключенным.
Такое случится, если, исходя из характеристики объекта, отраженной в тексте, невозможно определить, что это за земля, где она находится, какими характеристиками обладает.
По условиям пункта 3 статьи 607, если таких данных в соглашении нет, то считается, что стороны не определили предмет отношений, а сам договор признается незаключенным.
Судебная практика
Гр-н Р. обратился с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании с арендодателя убытков, нанесенных неисполнением условий соглашения. Истец пояснил, что в марте 2022 г. заключил арендный договор сроком на 9 лет в отношении земельного объекта, предназначенного для ИЖС. По соглашению арендодатель был обязан передать участок не позднее 1 апреля 2022 года. Но, по состоянию на 20 мая арендодатель не предоставил сданное внаем имущество. На контакты с истцом ответчик не идет, от урегулирования конфликта мирным путем укрывается, на претензии не отвечает.
Отказ от передачи земельного участка в срок, установленный соглашением, признается существенным нарушением договора.
Мужчина пояснил, что брал в аренду земельный участок для строительства частного дома. После заключения арендного договора он заказал доставку строительных материалов на 15 апреля, но от этих услуг пришлось отказаться, так как у него не было доступа к объекту. Таким образом, он впустую оплатил работы транспортной компании в размере 30 тыс. рублей. Теперь он требует взыскать эти денежные средства с арендодателя.
Также истец рассказал, что нашел другой земельный участок, поэтому настаивает на расторжении настоящего арендного договора из-за нарушений со стороны арендодателя.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе он установил, что договор аренды заключен, однако акта передачи имущества никто не предоставил. Кроме этого, в настоящий момент спорным участком пользуется третье лицо, которое не указано в арендном соглашении.
Судья удостоверился в том, что арендатор понес затраты из-за нарушения условий арендного соглашения арендодателем. Рассмотрев дело по существу, судья удовлетворил иск Р. в полном объеме.
Частые вопросы
Не нужно. По закону, регистрация арендного соглашения необходима только в том случае, если оно заключено на срок от 1 года или если одной из его сторон является организация.
Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, указанная в соглашении. Это может быть арендатор или арендодатель. Также, допускается распределение расходов между субъектами.
Стороны имеют право отказаться от заключения сделки в любое время до подписания договора. Причем, объяснять причину отказа не обязательно.
Заключение эксперта
Не забывайте указывать существенные условия договора аренды земельного участка в 2024 году. В случае их отсутствия соглашение не имеет никакой правовой силы. К существенным положениям относят требования, регламентированные законодательными нормами. В частности, это размер арендных платежей и характеристика передаваемого во временное пользование объекта. Причем, при отсутствии в договоре характеристики объекта, он вообще может быть признан незаключенным.
