Правовое регулирование
Правила и порядок распоряжения любым имуществом регулируется Гражданским кодексом РФ. Это касается и договора дарения земельного участка, в быту часто называемого дарственной. Безвозмездная передача любого имущества регламентируется гл. 32 ГК РФ. В ней предусмотрены общие положения сделки.
Так, для подарков, стоимость которых превышает 3000 руб., обязательна письменная форма договора. При этом если в сделке участвует земельный участок или его доля, по умолчанию соглашение составляется письменно, а переход права собственности подлежит регистрации в Росреестре.
| Да, это хороший актив | 135 |
| Нет, много трудностей с оформлением | 38 |
| Нет, мне не нужна земля | 31 |
Также ГК РФ предусматривает и возможность отказа от исполнения дарственной, если существенно изменилось материальное или семейное положение дарителя, ухудшилось его здоровье (ст. 577 ГК РФ). Также сделку можно отменить по обстоятельствам, указанным в ст. 578 ГК РФ.
В земельном законодательстве предусматривается лишь аренда как способ передачи прав пользования земельным участком. Однако это правило касается только наделов, предназначенных для ИЖС и ведения сельского хозяйства. Хотя норм о дарении ЗК РФ и не содержит, это не значит, что такие сделки недопустимы.
Условия дарения доли
Дарственная на долю практически ничем не отличается от передачи в дар цельного земельного надела. В законодательстве предусматриваются следующие условия дарения части з/у:
- Нотариальное оформление договора и регистрация в Росреестре. Чтобы подарить другому лицу долю, нужно обратиться в нотариальную контору. Иначе сделка будет являться недействительной. При этом нотариус обязан самостоятельно передать документы для регистрации перехода права собственности в гос. реестре.
- Безвозмездность. По правовой природе сделка является безвозмездной. Это означает, что она не предполагает оплаты за долю и предъявления дарителем каких-либо встречных требований. Если стороны намереваются прикрыть другую сделку, она может быть оспорена в судебном порядке.
- Предмет дарения – конкретно указанный объект. Для передачи в дар доли необходимо сначала выделить часть земельного участка и поставить ее на кадастровый учет. Эта необходимость обусловлена тем, что существенное условие договора – предмет. В этом пункте нужно обязательно указать кадастровый номер недвижимости, который является уникальным идентификатором.
- Передача подарка при жизни лица. Нельзя в качестве одного из условий исполнения договора указать смерть дарителя. Это другой вид сделки – завещание. При этом даритель вправе указать в договоре, что если он переживет одаряемого, то доля возвращается ему. В противном случае часть земельного участка достанется наследникам умершего одаряемого.
Если хотя бы одно из этих условий нарушается, сделка считается недействительной. Также незаконность договора дарения влекут следующие обстоятельства:
- в качестве дарителя выступает несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- даритель не получил письменного согласия других сособственников или супруга на оформление дарственной;
- одаряемым является сотрудник госорганов или муниципальных органов, который связан с дарителем исполнением служебных обязанностей;
- одаряемым является сотрудник образовательной, медицинской или социальной организации, где даритель учился, получал медуслуги или находился на соцобеспечении;
- дарение части земельного участка, находящегося в пограничной зоне, нерезиденту России;
- получатель подарка – коммерческое юридическое лицо (если стоимость подарка превышает 3000 руб.).
Дарственную на долю земельного участка необходимо оформлять внимательно. В законодательстве предусматривается много нюансов, когда сделка может оказаться недействительной.
Перечень документов
Перед тем как оформить на долю земельного надела дарственную, требуется подготовить следующий пакет документов:
- паспорт дарителя и одаряемого;
- правоустанавливающий документ, в связи с которым возникло право собственности на часть земельного участка (таким документом может выступать договор мены или купли-продажи, решение суда и т.д.);
- кадастровый паспорт (можно получить в Росреестре);
- выписка из ЕГРН;
- письменное согласие других совладельцев и супруга (при необходимости);
- доверенность (если от имени дарителя действует представитель).
Эти документы понадобятся при составлении договора и регистрации перехода права собственности.
Подготовка к дарению
Прежде чем оформлять дарственную, требуется подготовить земельный участок к дарению.
|
Этапы подготовки |
|
Определить границы участка. Эта процедура называется межеванием. Дарение земельного участка без межевания возможно, если доля уже находится на кадастровом учете. |
|
Если представляется возможным, нужно выделить часть в натуре |
|
Поставить часть з/у на кадастровой учет и получить уникальный кадастровый номер (нужен, чтобы указать в предмете договора) |
|
Заказать выписку из ЕГРН |
После этих подготовительных шагов можно приступать к составлению дарственной.
Как оформить дарственную на долю – пошаговая инструкция
Чтобы подарить часть земельного надела, важно правильно оформить сделку с юридической точки зрения. Для этого необходимо последовательно выполнить следующие действия:
- Подготовить документы, требующиеся для заключения договора и регистрации перехода права собственности.
- Определить, что выступает подарком: часть земельного участка или право на долю. Дарение доли в долевой собственности подразумевает единоличное владение конкретным наделом в установленных границах. В то время как при общей собственности совладельцы совместно распоряжаются землей.
- Договориться с одаряемым об оформлении дарственной. Убедиться, что он готов принять подарок. Оговорить все условия сделки: в какую дату или при наступлении каких обстоятельств соглашение подлежит исполнению, что будет подарено и т.д.
- Составление договора.
- Обращение к нотариусу для подтверждения подлинности документов и законности сделки. Также при дальнейшей регистрации в Росреестре сотрудники обязаны повторно проверить соответствие указанных данных действительности.
- Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
- Уплата госпошлины и налогов при необходимости.
Даритель должен ответственно подойти к процедуре дарения, поскольку такие сделки нередко оспариваются из-за популярности их применения мошенниками.
Как составить договор дарения части земельного участка
Мы уже разобрались, как даритель может подарить часть земельного участка. Самый важный этап – составление договора. Он всегда заключается в письменном виде. Часто дарение доли оформляется в нотариальной конторе. Однако даже если заверение сделки нотариусом необязательно, можно к нему обратиться для получения дополнительной гарантии соблюдения законодательных норм. Как правило, такой договор сложно оспорить в суде.
Договор дарения доли имеет следующую структуру:
- дата и место составления;
- ФИО и паспортных данные дарителя и одаряемого;
- суть сделки (в данном случае безвозмездная передача объекта);
- предмет договора (обязательно указание уникального кадастрового номера, который присваивается каждому наделу, и других характеристик земельного участка, позволяющих его определить);
- сведения о передаваемой доле (ее расположение, размер);
- кадастровая стоимость з/у;
- информация о наличии или об отсутствии обременений;
- кода произойдет дарение (с момента подписания, с наступлением конкретной даты или обстоятельств, по истечении определенного периода);
- количество экземпляров договора (должно быть на единицу больше, чем сторон);
- подписи контрагентов с расшифровкой ФИО, дата подписания.
Условия сделки стороны определяют самостоятельно по своему усмотрению. Главное, чтобы содержание договора не противоречило требованиям действующего законодательства.
Вы можете воспользоваться следующим образцом для составления договора дарения:
Скачать Что делать, если на участке построен дом
Нередко дарители задаются вопросом, можно ли подарить вместе с домом долю земельного участка. На самом деле при подписании договора дарения нет разницы, земельный надел с домом или без него. Но это напрямую влияет на этап сбора документов и оформления сделки.
Подготовиться к передаче участка без строения гораздо легче, в отличие от земли с домом. Это связано с тем, что придется подготавливать дополнительные документы к каждому объекту недвижимости. Также на дом и иные строения часто накладывают обременения по договору дарения. К примеру, строения нельзя будет снести или произвести реконструкцию.
Если на территории участка есть дом, то, помимо подготовки технической документации на него, также требуется разрешение супруга на дарение каждого строения. Если жилище и другие строения не состоят на кадастровом учете, то придется присвоить им кадастровые номера, поскольку это входит в список технической документации.
Пример из практики:
Анатолий подарил своей двоюродной племяннице дом и земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Согласно официальной информации кадастровая стоимость дома составляет 300 тыс. рублей, а земли - 35 тыс. руб. Девушке пришлось заплатить НДФЛ и за участок и за жилье. Всего она отдала 300000 * 13% + 35000 * 13% = 43550 руб.
Налог за безвозмездную передачу имущества по договору дарения придется оплачивать не только за земельный участок, но и за каждый объект строения. Обязательный платеж рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости.
Еще один важный момент, по которому отличается дарение участка со строением и без, касается стоимости заверения сделки у нотариуса. Дело в том, что цена нотариального заверения дарственной зависит от стоимости земельного участка. Соответственно, земля с домом будет стоить дороже, как и услуги нотариальной конторы.
Чтобы упростить задачу составления дарственной на землю с домом, воспользуйтесь нашим примером:
Финансовые затраты на оформление договора дарения
Договор дарения, несмотря на свой безвозмездный характер, все же имеет финансовые расходы. Перед тем как приступить к принятию дарственной, важно рассчитать финансовую часть. В список трат входит: уплата налогов за объекты дарения, государственная пошлина и услуги нотариальной конторы.
Налоги
Важно понимать, что фактически финансовые траты возлагаются на одаряемого, налоги не исключение. Размер платежей на полученное имущество устанавливается согласно нормам налогового законодательства. К примеру, предусматриваются льготы, если осуществляется дарение доли земельного участка родственнику. Если дарственная оформляется между родителями, детьми, братьями, сестрами, то контрагенты освобождаются от уплаты налогов.
Если же одаряемое лицо не является близким родственником, то налоговый платеж будет равен 13% от кадастровой стоимости з/у. Если получателем имущества является не гражданин РФ, налоговая ставка вырастает до 30%
Аналогичные правила налогообложения касаются юридических лиц. Для отечественной компании это 13%, а для иностранной – 30%.
Госпошлина
После уплаты налогов также в обязательном порядке нужно оплатить государственную пошлину. Для физических лиц она равняется 300 рублей, а для юридических лиц – 600 рублей. Но на этом финансовые траты не заканчиваются. Так как у имущества появляется новый владелец, его нужно зарегистрировать заново в Росреестре. Стоимость процедуры для граждан составляет 2000 рублей, а для организации – 22000 рублей.
Услуги нотариуса
Также договор дарения требуется нотариально заверить. Для осуществления услуги нужно отправиться в ближайшую нотариальную контору. Стоимость услуг по заверению договора дарения варьируется от 400 до 2000 рублей. Однако цена за заверение не может быть ниже 0,5% от стоимости земли. Выплата рассчитывается на основе кадастровой стоимости земельного участка.
Отмена дарственной
Отменить договор дарения можно только в том случае, если этот пункт был включен в соглашение. Это условие обязательно должно иметь основание отмены – смерть одаряемого раньше дарителя. Вернуть право собственности можно только в том случае, если в момент смерти одаренное лицо все еще было владельцем подарка.
Если даритель хочет восстановить право собственности после смерти одаряемого, то ему нужно подготовить следующие документы и обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации права собственности:
- договор дарения;
- оригинал свидетельства о смерти лица, получившего дарственную;
- при отсутствии свидетельства о смерти нужно предоставить решение суда о признании гражданина умершим.
Также отменить договор дарения можно через суд при следующих основаниях:
- дарственная была подписана по принуждению, в результате шантажа или угрозы, под психологическим или физическим давлением;
- даритель не осознавал, какие юридические последствия наступят после заключения договора дарения;
- на момент оформления сделки бывший собственник был недееспособным или ограниченным в дееспособности;
- лицо, получившее дарственную, совершило покушение на жизнь и здоровье бывшего собственника подарка или его близких родственников.
Требовать отмену договора дарения могут наследники дарителя, который умер из-за преступных действий получателя подарка. Для восстановления права собственности нужен судебный приговор, согласно которому одаряемый признан виновным в убийстве.
Аналогичное право отмены сделки дарения есть у кредиторов погибшего. Оно возникает в том случае, если сделка была осуществлена не позднее 6 месяцев с момента признания дарителя банкротом. Есть еще одно условие – земельный участок должен быть куплен на средства, полученные в ходе предпринимательской деятельности.
В соответствии с семейным законодательством, право отмены договора дарения есть у супруга дарителя. Оно возникает, если доля была передана без его ведома и согласия, которое должно было быть нотариально заверено. Иск в суд должен быть предъявлен в течение года с момента, как стало известно о незаконном договоре дарения.
Частые вопросы
Нотариус нужен почти во всех случаях, но есть два исключения. Первая ситуация, когда собственники дарят все доли по одному договору. Вторая ситуация, когда единственный владелец земельного участка решил подарить долю. В этот момент у него нет других собственников, соответственно, заверять сделку не нужно. Во всех остальных случаях нотариус нужен.
В законодательстве не установлены рамки для доли, которую можно подарить. Поэтому по договору можно безвозмездно передать любую часть земельного участка. Это может быть и 1/100, и 7/8.
Земельный пай можно продать по договору купли-продажи, сдать в аренду, совершить обмен на другую недвижимость, передать в безвозмездное пользование, подарить, наследовать, оформить в залог и даже внести в уставный капитал при вступлении в кооператив.
Заключение эксперта
Заключая договор дарения доли земельного участка, следует учитывать особенности сделки. Даритель может подарить как часть надела, так и долю в праве на землю. Часто требуется предварительно проводить межевание и заверять сделку в нотариальной конторе. Дарственная может осложниться наличием иных объектов недвижимости на земельном участке. Также следует помнить, что подаренный надел считается доходом и облагается налогом, за исключением некоторых случаев.
