Законодательное регулирование договора аренды квартиры
Сдавая квартиру в аренду необходимо руководствоваться правилами, регламентированными главной 35 ГК РФ. Рассматриваемое положение устанавливает:
- форму арендного соглашения (ст.674 ГК РФ);
- порядок регистрации (ст.674 ГК РФ);
- обязанности арендатора и арендодателя (ст.678 ГК РФ и ст.676 ГК РФ соответственно);
- правила, предъявляемые к арендной плате (ст.682 ГК РФ);
- срок действия соглашения (ст.683 ГК РФ);
- порядок расторжения правоотношений (ст.687 ГК РФ).
По общим правилам, арендное соглашение в отношении жилого помещения заключают в простой письменной форме. Правоотношения регистрируют в государственных органах в том случае, если срок действия договора составляет 1 год и более этого периода.
Когда арендное соглашение не имеет юридической силы
Договор аренды квартиры не имеет юридической силы, если в нем не отражены существенно важные условия.
|
Существенно важные условия: |
|
предмет соглашения; |
|
обязанности сторон; |
|
стоимость аренды. |
Соглашением могут быть предусмотрены иные условия, но их отсутствие в документе не несет за собой недействительность договора, в отличие от отказа от включения существенных критериев.
Пример из практики:
В суд обратилась Шабалина Р.Т. с иском о взыскании с ответчика задолженности по оплате аренды. Истец пояснила, что между ней и Лавровой К.Т. заключен договор найма жилого помещения сроком на 11 мес. Согласно условиям соглашения арендатор обязан вносить платежи 1 раз в месяц.
Начиная с 4-го платежного периода, арендатор прекратила оплачивать аренду. За все время образовалась задолженность за 4 месяца в размере 160 тыс. рублей.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе разбирательства судья ознакомился с договором аренды. Выяснилось, что в него не включены существенные условия. В частности, в нем отсутствовало описание предмета сделки. Не было характеристик квартиры, ее места нахождения, площади и других данных.
Суд отказал в удовлетворении иска на основании того, что договор найма, заключенный между сторонами, считается незаключенным. В связи с этим, у ответчика не возникает обязанности оплачивать аренду.
Также, соглашение об аренде не имеет юридической силы, если оно подписано не уполномоченным лицом. Например, если квартиру сдает не собственник имущества, который не имеет нотариально заверенной доверенности на осуществление рассматриваемых действий от владельца недвижимости.
| Нет | 141 |
| Да | 155 |
Соглашение об аренде признают недействительным, если другие собственники не дали своего согласия на передачу объекта во временное пользование.
Особенности составления, регистрации и нотариального удостоверения аренды
Составляя рассматриваемый документ, в нем в обязательном порядке отражают существенно важные условия. Необходимо максимально подробно описать квартиру, ее площадь, указать местонахождения, кадастровый номер.
«Соглашение составляют в простой письменной форме в двух экземплярах. Они должны быть идентичными. Как правило, каждый из документов обладают одинаковой юридической силой».
Договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, считается краткосрочным, а на срок от 12 месяцев до 5 лет – долгосрочным. Надо отметить, что по закону, арендные правоотношения не могут длиться более 5 лет.
Правоотношения, возникающие на основании подписанного соглашения, регистрируют в Росреестре, если договор заключен на срок 1 год и более этого периода.
Скачать Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о расторжении договора аренды квартиры от арендодателя. Истец пояснил, что между ним и Гавриловым Р.Д. заключено арендное соглашение сроком на 4 года.
- В последнее время от соседей начали поступать жалобы о том, что арендатор постоянно шумит, включает громкую музыку в ночное время, к нему постоянно приходят шумные компании.
- Наймодатель несколько раз просил нанимателя прекратить нарушать интересы соседей, однако последний эту просьбу проигнорировал.
- Тогда арендодатель попросил арендатора освободить квартиру, что последний отказался делать, ссылаясь на заключенный договор аренды, который действует еще 2 года.
Суд, рассмотрев дело, установил, что арендатор действительно нарушает интересы соседей, что подтверждено многочисленными постановлениями об административном правонарушении, вынесенного в отношении ответчика.
Судья дал арендатору 2 месяца для устранения нарушений. Однако в течение этого времени наниматель вновь нарушил интересы соседей. Тогда арендодатель снова обратился в судебную инстанцию. В этот раз суд удовлетворил требования истца.
Частые вопросы
Договор аренды квартиры заключают в простой письменной форме. Он вступает в силу с момента подписания документа сторонами, либо с даты, отраженной в соглашении. Заверять договор у нотариуса не обязательно. Но субъекты могут обратиться за нотариальным удостоверением по собственной инициативе.
Обращаться за осуществлением регистрационных действий необходимо в том случае, если договор заключен на срок более 1 года. Причем, если после окончания этого периода стороны продолжили исполнять свои обязательства, то считается, что соглашение возобновлено на 5 лет. В таком случае обращаться в регистрационные органы тоже нет необходимости.
В случае смерти арендатора, нужно руководствоваться ст.686 ГК РФ. В такой ситуации соглашение продолжает действовать на ранее заключенных условиях, а его нанимателем можно определить одного из совместно проживающих совершеннолетних граждан с прежним субъектом правоотношений, по согласию между сторонами сделки.
Заключение эксперта
К подготовке договора аренды квартиры рекомендуется относиться крайне внимательно. Если в нем не отражены существенно важные условия, то соглашение могут признать недействительным.
Кроме того, подписывать документ имеют право уполномоченные на это лица: владелец квартиры или его представитель, действующий на основании нотариально заверенной доверенности с одной стороны и совершеннолетний дееспособный арендатор с другой.
