Обновлено: 27.05.24
Обновлено 27.05

Как арендовать землю под фермерское хозяйство

По закону, физическим и юридическим лицам доступна земля в аренду под сельское хозяйство в 2024 году. Причем, арендовать участок можно, как традиционным способом, через аукцион, так и без его проведения.⁠

Как арендовать землю под фермерское хозяйство

Законодательные основы

Аренда земельных участков КФХ регламентирована земельным законодательством. В частности, ст.39.6 ЗК РФ закреплено то, что крестьянско-фермерские хозяйства могут получить надел без проведения торгов.

Ведете ли вы или ваши близкие фермерское хозяйство?
Да
Нет
Ведете ли вы или ваши близкие фермерское хозяйство?
Да 219
Нет 191

Этот факт уже говорит о том, что начинающий фермер может получить надел во временное пользование за минимальную плату. Все начинается с выбора земли подачи заявки на предварительное согласование аренды. Данное правило регламентировано ст.39.14 ЗК РФ.

После получения соответствующего заявления от претендента на землю, потенциальный арендодатель либо отказывает в предварительном согласовании, либо публикует извещение, в порядке, предусмотренном местными НПА.

Если в течение 30 дней с момента публикации извещения в администрацию не поступило ни одной заявки о проведении аукциона в отношении рассматриваемой земли, то муниципалитет принимает положительное решение о согласовании аренды или готовит пакет проект арендного соглашения для подписания (если организовывать землю или уточнять границы нет необходимости).

В целом, начинающему фермеру, планирующему взять землю во временное пользование для занятия сельскохозяйственной деятельностью, необходимо опираться на ст.39.18 ЗК РФ.

Надо отметить, что если в течение 30 дней с момента публикации извещения появляются другие претенденты на участок, то муниципалитет организует аукцион. КФХ, в таком случае, имеет право подать заявку на торги в общем порядке.

Пошаговая инструкция аренды земли

Для того чтобы открыть свое фермерское хозяйство и получить землю в аренду, необходимо действовать в порядке, предусмотренном действующим российским законодательством. В частности, ЗК РФ установлены правила получения земли без торгов или по результатам аукциона.

  1. Начинающему фермеру необходимо учредить и зарегистрировать КФХ. Однако подать заявку на получение земли в аренду можно еще до открытия хозяйства.
  2. Затем претендент выбирает подходящий надел. Причем, если он является не организованным и не зарегистрированным в Росреестре, то нужно быть готовым к лишним затратам, связанным с проведением межевальных работ и постановкой земли на учет.
  3. Если после публикации извещения появляются другие претенденты на землю, то муниципалитет организует торги. В таком случае заявитель уже не может получить объект, минуя процедуру аукциона. Но он может подать заявку на торги и участвовать в них в общем порядке.
  4. Если участок организованный, а других претендентов на землю нет, то спустя 30 дней после публикации извещения, администрация готовит документы для заключения арендного соглашения с заявителем.
  5. Если объект не организованный, то муниципалитет принимает решение о предварительном согласовании аренды, о чем направляет соответствующее уведомление заявителю.
  6. Затем начинающий фермер осуществляет за свой счет проведение межевальных работ, получение кадастрового паспорта и вновь подает заявление на предоставление земли во временное пользование.
  7. Администрация рассматривает поступившее обращение в течение 30 дней, и принимает решение о предоставлении земли в аренду, либо об отказе.

Иващенко Србуи Саргисонва Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисонва
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Узнать подробности

Лицо, планирующее стать фермером, может подать заявку на получение земли, находящегося в муниципальной или государственной собственности, еще до регистрации КФХ и уже после этого зарегистрировать хозяйство. Но, начинать рекомендуется после получения правового статуса. Тогда у муниципалитета не возникнет сомнений в том, что заявитель будет использовать участок по назначению, а также, снизится риск появления разногласий на фоне смены правового статуса лица, например в том случае, если участники КФХ пожелают создать юридическое лицо в порядке, определенном ст.86.1 ГК РФ.

Открытие КФХ

Для того чтобы открыть КФХ можно следовать общепринятому алгоритму действий.

  1. Если об учреждении крестьянско-фермерского хозяйства договорились несколько человек, то в первую очередь необходимо заключить соглашение с учетом правил, отраженных в статье 4 ФЗ-74 от 2033 года. Фермеру, который планирует работать в одиночку, составлять указанный документ нет необходимости.
  2. После этого выбираем виды деятельности по справочнику ОКВЭД. Надо отметить, что их основные типы регламентированы ПП-458 от 2006 г.
  3. Не менее важно определиться с режимом налогообложения. Для КФХ доступны ОСН, ЕСХН, ПСН, УСН.
  4. Затем необходимо составить заявление, подготовить пакет документов для осуществления государственной регистрации КФХ и оплатить госпошлину (при необходимости).
  5. Следующий этап – отправка заявки и пакета бумаг. Сделать это можно онлайн, через МФЦ или нотариуса.
  6. После получения свидетельства о регистрации, можно оформить лицензию на определенные виды деятельности, при ведении тех типов, которые регламентированы ФЗ-99 от 2011 года.

Также, начинающему фермеру необходимо подать уведомление о начале своей деятельности и приобрести, а затем зарегистрировать кассовый аппарат. В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне ККТ не обязателен, но клиенты имеют право требовать чек при совершении операций.

Образец заявления
Бланк соглашения о формировании фермерского хозяйства в 2024 году
zoom Скачать Бланк соглашения о формировании фермерского хозяйства

Особенности регистрации КФХ

Для того чтобы зарегистрировать КФХ теперь нужно подавать заявление о госрегистрации физического лица в качестве ИП по форме Р21002.

Основные положения

Утвержденный ранее образец, предназначенный специально для крестьянско-фермерского хозяйства, сегодня утратил силу.

Но для внесения изменений о КФХ в сведения, содержащиеся в ЕГРИП, утверждена отдельная форма №24002.

Направить заявление и документы можно онлайн при помощи портала Госуслуги. Но для этого нужно иметь идентифицированную учетную запись на сайте, а также усиленную квалифицированную электронную подпись.

Подача документов возможна через МФЦ или нотариуса. И в том и другом случае, а также при удаленной отправке заявки, оплачивать госпошлину не нужно.

Если же заявитель предпочел обратиться с заявлением лично в территориальное подразделение ФНС, то ему придется заплатить государственную пошлину, как за регистрацию индивидуального предпринимателя в размере 800 рублей.

Решение о регистрации КФХ принимается в течение 5 рабочих дней. После этого заявитель получает 2 документа: свидетельство и лист записи ЕГРИП.

Образец заявления
Образец заявления о регистрации гражданина в качестве ИП в 2024 году
zoom Скачать Образец заявления о регистрации гражданина в качестве ИП

Выбор объекта

Прежде чем обращаться в муниципалитет за получением земли в аренду, рекомендуется сначала выбрать подходящий надел.

Сведения о зарегистрированных землях содержатся в Росреестре. Для того чтобы найти свободный объект, можно воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте ведомства.

Также, допускается личное обращение в администрацию для получения информации об участках, находящихся в их собственности.

Если начинающий фермер планирует арендовать надел по аукциону, то можно просмотреть информацию о ближайших торгах на официальном сайте земельного департамента или в местных СМИ.

Обратите внимание! Если границы участка не определены, то и информации о нем нигде не найти. Он не отобразится на публичной кадастровой карте.

Предварительное согласование аренды земли

Для получения земли во временное пользование без торгов, обычно заявитель подает заявление о предварительном согласовании аренды. В нем указывают следующие сведения:

  • ФИО, место жительства заявителя, его паспортные данные, ИНН;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • данные решения об утверждении проекта межевания, если объект предстоит образовать;
  • основания, которые дают возможность заявителю получить участок без торгов;
  • целевое использование надела;
  • адрес заявителя (почтовый и электронный);
  • другие сведения, регламентированные ст.35.19 ЗК РФ.

К заявке прилагают схему межевания, если он является неорганизованным и документы, подтверждающие право заявителя получить землю без торгов.

В течение 30 дней администрация рассматривает заявление и принимает решение о согласовании аренды или об отказе.

Затем формируется извещение для поиска других претендентов на землю. Если появится хоть один заявитель, то муниципалитет организует торги. КФХ вправе участвовать в них в обычном порядке.

Пример из практики:

Павленко Г.Р., зарегистрированный в качестве ИП, планирует заняться сельскохозяйственной деятельностью, для чего подал заявление в администрацию о предварительном согласовании аренды.

Муниципалитет опубликовал извещение, после чего появилось еще 2 претендента на рассматриваемый объект. Администрация организовала торги. Павленко подал заявку на участие в аукционе.

Двоих участников, которые выразили желание арендовать рассматриваемую землю, не допустили к торгам. Таким образом, муниципалитет заключил договор аренды с единственным участником (Павленко Г.Р.) по первоначальной стоимости лота.

Надо отметить, что арендодатель отдает землю, являющуюся предметом аукциона, в аренду победителю торгов. Таковым признается тот, кто предложит самую высокую цену.

Если на аукцион не заявилось ни одного участника, или подана одна заявка, то торги признают несостоявшимися, а арендное соглашение заключают с единственным участником.

Образец заявления
Образец заявления о предварительном согласовании получения земли в аренду в 2024 году
zoom Скачать Образец заявления о предварительном согласовании получения земли в аренду

Подача заявления на предоставление земли в аренду

После получения положительного решения о предварительном согласовании аренды, в случае необходимости начинающий фермер за свой счет проводит межевальные работы и осуществляет постановку участка на кадастровый учет.

Затем, необходимо вновь подать заявление в администрацию, но только уже на предоставление земли во временное пользование. В нем указывают информацию, регламентированную ст.39.17 ЗК РФ.

Образец заявления
Образец заявления о предоставлении земельного участка под фермерское хозяйство в 2024 году
zoom Скачать Образец заявления о предоставлении земельного участка под фермерское хозяйство

Заключение договора аренды земли

В течение 30 дней администрация рассматривает заявку начинающего фермера о предоставлении участка во временное пользование, а затем выносит решение:

  • о подготовке документации для заключения арендного соглашения с заявителем;
  • об отказе в предоставлении объекта во временное пользование.

В первом случае муниципалитет составляет договор аренды в трех экземплярах и направляет его для подписания заявителю.

Важно! Подписать соглашение и передать его обратно необходимо в течение 30 дней с момента его получения.

Регистрация

Если договор аренды земли заключен на срок более 1 года или хотя бы одним из его субъектов является юридическое лицо, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Для осуществления регистрационных действий можно обратиться в МФЦ с пакетом документов:

  • заявление;
  • гражданский идентификатор личности заявителя;
  • оригинал договора аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины (по желанию).

За осуществление регистрационных действий физические лица уплачивают 2 тыс. рублей, а юридические 22 тыс. руб.

Фото: Особенности регистрации договора аренды

Могут ли отказать в предоставлении земли

Физическим и юридическим лицам доступна аренда земли для КФХ без торгов. Но, в некоторых случаях потенциальный арендодатель имеет право отказать в предоставлении участка. Например, это может произойти, если:

  • объект находится во временном или постоянном пользовании третьих лиц;
  • земля зарезервирована для муниципальных или государственных нужд;
  • надел изъят из оборота;
  • заявитель предоставил неточные данные или неполный пакет документов;
  • претендент не имеет права на получение участка без торгов;
  • размер участка превышает обозначенные законодательством границы и др.

Иващенко Србуи Саргисонва Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисонва
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 18 лет
Узнать подробности

По закону, потенциальный арендодатель земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, не имеет право отказать в предоставлении надела, не имея на это оснований. Но, в некоторых случаях администрация начинает апеллировать некими местными НПА, согласно которым передача объекта во временное пользование невозможно. В таком случае в обязательном порядке просите предоставить официальный письменный отказ. Если вам отказывают в аренде земли для КФХ или вы не знаете, с чего начать и, как правильно действовать, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом.

Судебная практика

В суд поступило исковое заявление от Администрации Кетовского района о расторжении договора аренды земли, заключенного с Рыковым Н.Д. Истец пояснил о том, что в 2011 году с ответчиком было заключено арендное соглашение сроком на 30 лет. Предусмотрено целевое использование объекта – для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Ответчик в период с 2011 по 2019 год исправно исполнял обязанности по внесению арендной платы и целевому применению участка. Но, начиная с марта 2019 года, прекратил вносить арендные платежи. В 2020 году, в ходе проверки выяснилось, что арендатор не использует участок по назначению. Надел зарос сорняком, что существенно ухудшает его свойства.

Администрация неоднократно пыталась урегулировать конфликт путем переговоров, направляла претензии о выплате задолженности, переговаривала с арендатором об использовании участка по назначению.

В 2021 году выяснилось, что еще в конце 2020 г. Рыков ликвидировал КФХ. Это говорит о том, что он прекратил заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Кроме этого, у арендатора образовалась задолженность по арендной плате за 13 месяцев.

Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу о том, что ответчик нарушил условия договора аренды земельного участка, а также не соблюдает требования действующего законодательства по содержанию надела. Судья удовлетворил иск в полном объеме.

Частые вопросы

Доступна ли аренда полей для посева КФХ в Московской области?
+

Крестьянско-фермерские хозяйства имеют право подать заявление о предоставлении земли в аренду для выращивания овощных, зерновых и других сельскохозяйственных культур. Получить надел можно в обычном порядке, в результате торгов, или в упрощенном, минуя аукцион.

Доступна ли аренда фермы без земельного участка, на котором она расположена в Подмосковье?
+

По закону, при передаче права пользования на нежилую недвижимость, одновременно передается в аренду земля, на которой расположен арендуемый объект. Причем, данный факт можно отразить в договоре аренды недвижимого имущества или отдельным соглашением. Также, арендатор может пользоваться землей без заключения соответствующего договора.

Кто оплачивает государственную пошлину за осуществление регистрационных действий в отношении договора аренды муниципальной земли?
+

По закону, госпошлину оплачивает заявитель. Арендным договором определяют сторону, которая несет затраты на осуществление регистрационных действий. Это может быть арендатор, арендодатель или оба субъекта соглашения. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, для юридических – 22 тыс. руб.

Заключение эксперта

Единого закона об аренде земли и развитии фермерства не существует. Предоставление участков во временное пользование КФХ осуществляется с учетом правил, регламентированных ЗК РФ. В свою очередь, деятельность КФХ, порядок его организации утверждена ФЗ-74 от 2003 года. Согласно земельному законодательству, крестьянско-фермерские хозяйства могут арендовать участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Получение надела осуществляется с учетом норм, регламентированных ЗК РФ, ФЗ-101 от 2002 г.


Получите консультацию
юриста прямо сейчас
Узнать подробности
консультация
Комментарии: (5)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 3 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Константин
24.10.2024
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, такой вопрос!? Я физ лицо, арендую земельный участок сельскохозяйственного назначения 107 га. уже более 3х лет, но теперь администрация извистила что будет изымать земли, (расторгать договор) если я не оформлю кфх!!! Законно это?????подскажите что можно сделать!!?????
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва
01.11.2024
Здравствуйте, Константин. Специальные основания прекращения аренды земли установлены Земельным кодексом РФ (ст. 46, п. 2 ст. 45 ЗК РФ). По требованию арендодателя аренда прекращается, если арендатор не использует участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства в этих целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Отсутствие у арендатора КФХ само по себе не является признаком неиспользования з/у в этих целях (Постановление Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482).
Ответить
avatar
Елена
27.03.2023
Добрый день! Подскажите пожалуйста, если КФХ взяли землю в аренду, могут ли они эту землю сдать в аренду другим лицам?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва
30.03.2023
Добрый день, Елена! Право аренды земельного участка не предполагает возможнсти пересдачи участка в субаренду по умолчанию. Это возможно, если в договоре аренды специально оговорено такое право. Если у Вас появятся новые вопросы, мы ответим на них в рамках частной консультации.
Ответить
avatar
Александр
11.03.2023
Здравствуйте Можно ли на землях населённого пункта заниматься животноводством и если можно то как оформить эту землю в аренду или собственность?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва
21.03.2023
Здравствуйте, Александр! Согласно ст. 10 Федерального закона от 03.08.1995 N 123-ФЗ (ред. от 06.12.2021) "О племенном животноводстве", земельные участки, предоставленные гражданам - членам крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для осуществления разведения и использования племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования).
Ответить
avatar
Октавиан
08.02.2023
Добрый день Возможно ли взять в аренду землю сельхозназначения в Подмосковье с последующим выкупом? Сколько гектар можно и какая стоимость ваших услуг для решения этой задачи?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва
02.03.2023
Здравствуйте, Октавиан! Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 49 лет, за исключением случаев, установленных Законом об обороте земель (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). При этом в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что арендуемый участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. ст. 8 и 10 Закона об обороте земель (п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель).
Ответить
avatar
Андрей
06.07.2022
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, как взять поле в аренду, если лет 15 назад оно принадлежало колхозу, а теперь участок запущен. На нем растет сорняк, никто ничего на нем не выращивает? Добавлю, что я являюсь ИП, владею КФХ.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисонва
07.07.2022
Здравствуйте, Андрей! В первую очередь вам необходимо узнать, в чьей собственности находится рассматриваемый земельный участок. Если он не принадлежит государству или муниципалитету, то арендовать его в обычном порядке не получится. Придется договариваться с собственником. Если же объект государственный или муниципальный, не изъят из оборота, а также на него не наложены иные ограничения, препятствующие передачи надела во временное пользование, то вы имеете право подать заявление о предоставлении участка в аренду без проведения торгов.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен