Понятие отчуждения
Отчуждение имущества — это законное прекращение прав собственности, после которого бывший собственник более не сможет претендовать на вещи или недвижимость. В результате сделки по воле бывшего хозяина права перейдут к другому человеку. Поэтому если человек хочет подарить свое имущество или продать, например, квартиру, то необходимо отказаться от прав на эту собственность.
| Нет, не приходилось | 67 |
| Да, приходилось | 70 |
Если совершалась продажа машины или квартиры, то право на объект передается вместе с правом на имущество. В данном случае речь идет о добровольном отчуждении в гражданском праве.
В момент когда совершается сделка по продаже имущества, как движимого, так и недвижимого, и подписывается договор купли-продажи (далее ДКП), право собственности на объект прекращается.
Вне зависимости от вида сделки (будет это купля-продажа, дарение, пожертвование и пр.) после ее инициации происходит отчуждение права. Причем это распространяется как на жилую недвижимость, так и на любые другие имущественные объекты (оборудование, автомобили и пр.).
Чтобы понять, что говорит закон об отчуждении, следует обратиться к нормам законодательства. В случае с отчуждением имущества правила прописаны в ГК РФ, а именно в гл. 15. Эти нормативы нужно учитывать при совершении любой сделки.
Гражданский кодекс допускает и принудительное отчуждение имущества. В данном случае речь идет о ситуации, когда имущество изымается у собственника по судебному решению, например, квартиру могут забрать в связи с неуплатой кредитов, а земельный участок – при нецелевом использовании.
Правом отчуждения собственности в этом случае, учитывая нормы ст. 235 ГК РФ, наделяются органы государственной власти на общегосударственном, региональном или местном уровне. Кроме того, правом принудительного отчуждения наделяются и банковские организации. Но для совершения подобных действий должно быть получено решение суда.
Виды имущества
Все имущество можно классифицировать на три вида:
- Недвижимое. В данном случае речь идет об объектах, которые не могут быть перемещены в пространстве. В данную категорию входят земельные участки, капитальные строения на фундаменте, многоквартирные и частные дома, гаражи и пр.
- Движимое. В эту категорию можно внести не только транспортные средства (в том числе водные и воздушные), но и драгоценные металлы, ценные бумаги, акции или их доли, устройства и оборудование.
- Объекты, относящиеся к категории неимущественного права, в том числе интеллектуальная собственность.
Пример
Если вы являетесь автором произведения искусства, то вы можете оформить право на интеллектуальную собственность. Сюда относятся как художественные фильмы, так и скульптуры, арт-объекты и прочие предметы материального и нематериального мира.
Типы договоров
Для того, чтобы классифицировать договора по типам, нужно рассмотреть существующие виды отчуждения.
Среди способов отчуждения имущества, пожалуй, наиболее популярный тип договора отчуждения — это ДКП. Этот документ составляют участники сделки, которая подразумевает передачу отчуждаемого объекта от собственника к новому владельцу за конкретную стоимость. Договор купли-продажи обеспечивает безопасность обеих сторон соглашения как с финансовой, так и с юридической точки зрения.
Скачать Договор ренты – это документ, в соответствии с которыми происходит отчуждение права собственности на имущественный объект, но в рамках уплаты периодических платежей. Сумма, которую будет уплачивать получающая сторона, определяется передающей стороной. Что касается срока выплат, то в этой ситуации необходимо достигнуть согласия обеих сторон соглашения.
Это значит, что тот, кто получает объект в пользование на условиях договора ренты, обязуется своевременно уплачивать ренту на протяжении установленного периода или же бессрочно.
Договор пожизненного содержания с иждивением - еще один вариант документа, который включает в себя обязательства о передаче недвижимого имущества одним участником другому, но на условиях, что получатель гарантирует прежнему владельцу пожизненное содержание.
Пример из практики
Гражданка Тимошенко, которая проживала в Курской области, заболела. Из-за отсутствия близких родственников она сообщила о своем состоянии внучатому племяннику, предложив ему подписать соглашение о пожизненном содержании. По этому документу мужчина обязуется ухаживать за больной женщиной до конца ее дней, но при этом соблюдается право отчуждения на квартиру. Чтобы стать в дальнейшем полноправным собственником отчуждаемой квартиры, внучатый племянник должен обеспечить пожилой женщине достойный уровень жизни (помогать в быту, покупать медикаменты, одежду и пр.). Таким образом, было достигнуто согласие о возмездном отчуждении имущества. Если бы Тимошенко решила просто подарить квартиру племяннику, то она заключили бы с дальним родственником договор дарения. Безвозмездное дарение регламентировано ГК РФ.
Еще один документ, который подписывают две стороны – договор мены. Главное отличие этого соглашения состоит в том, что стороны совершают равноценный обмен имуществом, при необходимости с доплатой стоимости.
Ограничений по категориям имущества, которые можно включить в договор мены, нет. Это может быть как квартира в многоквартирном доме, так и произведение искусства.
Как проводится сделка
Юридически сложными считаются такие сделки, как отчуждение недвижимого имущества или совместно нажитого имущества.
Если это отчуждение объекта недвижимости (коммерческой или частной), то в ряде случаев требуется нотариальное удостоверение сделок об отчуждении, т.е. процедура производится под контролем нотариуса.
Обязательно потребуются помощь нотариуса в следующих ситуациях:
1. При заключении договора ренты вне зависимости от того, что будет являться объектом соглашения (ст. 584 ГК РФ).
2. При заключении сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости): купля-продажа, дарение, мена, ипотека доли и другие варианты отчуждения доли. Если сделка подразумевает отчуждение долей, а недвижимость была получена на торгах и оформлена, как общая долевая собственность, то применяется общий порядок заключения сделок с недвижимостью (Письмо Минэкономразвития России от 9.10.2018 №Д23и-5388)
Если вы закладываете здание, помещение либо квартиру вместе с долей в праве общей собственности на участок земли под ними, то не требуется удостоверять сделку (см. Письмо Росреестра от 22.07.2019 №14-07181-ГЕ/19, Письмо Минэкономразвития России от 16.04.2019 №Д23и-12740).
Исключения здесь составляют, например, отчуждение либо ипотека долей всех имеющихся участников долевой собственности по одной сделке, сделки с имуществом, входящим в состав паевого инвестиционного фонда, либо покупаемым для включения в него, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на участки из сельхозземель, оборот которых регулируется ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
3. При заключении сделки с недвижимым имуществом, которое принадлежат на праве собственности физлицам, наделенным особым статусом.
Согласно ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости, обязательно заключать договор через нотариуса, если стороной выступает несовершеннолетний гражданин или ограниченно дееспособный человек. Сюда же попадают сделки с имуществом, которое принадлежат человеку, находящемуся под опекой.
4. При заключении соглашения к заверенному через нотариуса договору, объектом которого выступает недвижимое имущество, или при расторжении документа, если иное не предусмотрено законом.
5. При оформлении предварительного договора о реализации недвижимого имущества, которое будет выступать объектом сделки, требующей нотариального заверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ).
6. При составлении договора залога,, если он, в соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, является обеспечением обязательств со стороны должника, установленных нотариальным договором. Самый очевидный вариант в этой ситуации – составление договора об ипотечном кредитовании.
7. Если заключается договор, который выступает в качестве основания для выдачи ипотечного займа (покупка квартиры в кредит), если необходимо достичь условия о том, что взыскание на заложенное имущество будет возможным при наличии нотариальной надписи, а не через суд (п. 5 ст. 488 ГК РФ, а также п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
Расскажем в таблице ниже, какие потребуются документы, чтобы совершить сделку с недвижимым имуществом, в том числе долевым.
|
Требуемые документы |
|
|
1 |
Паспорт участника сделки (иногда стороной выступает гражданин другой страны) |
|
2 |
Документы, подтверждающие право собственности |
|
3 |
Единый жилищный документ (предоставляется, если стороны пришли к соглашению) |
|
4 |
Отказы остальных участников долевой собственности от преимущественного права приобретения |
|
5 |
Согласие второго супруга при сделках с совместно нажитым имуществом |
Этот перечень - примерный, могут быть и иные документы, например, предварительное согласие органов опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего, письменное согласие залогодержателя и т.д.
Запрет на отчуждение
Не всегда возможно отчуждение на имущество. Часто участники сделки сталкиваются с запретом на это действие. Как правило, основаниями для наложения запрета на проведение сделок с движимым или недвижимым имуществом выступают:
- неоплаченные долги за коммунальные услуги или кредиты;
- штрафы ГИБДД;
- невозмещенный ущерб, который был причинен собственником объекта сделки;
- раздел имущества, который не завершен окончательно.
Запрет может налагаться на недвижимость, транспорт, материалы и прочие вещи, принадлежащие человеку на праве собственности.
Что не является отчуждением
Существует ряд случаев, не относящихся к сделкам с отчуждением имущества. Выделим ключевые из них. Речь идет о:
- добровольном отказе от прав собственности;
- потере или утрате имущества;
- предоставлении во временное пользование квартиры, мотоцикла или оборудования.
Важные нюансы
Физлица в случае со сделками с отчуждением имущества, как частные лица, должны учитывать некоторые ограничения законодательства.
Гражданин РФ должен получить согласие супруга на отчуждение части имущества, которое было нажито в браке вместе. Кроме того, продавец, который намерен произвести отчуждение доли недвижимости, обязан известить остальных собственников о продаже в приоритетном порядке.
Если со стороны заинтересованных лиц не будет заинтересованного в покупке человека, то продавец имеет полное право искать покупателя на стороне. Главное, чтобы сделка была согласована с мужем/женой.
Согласно п. 1 ст. 575 ГК РФ, если собственником коммерческой или жилой недвижимости является юрлицо, то заключать договор дарения с другим юрлицом нельзя.
Стоит сказать и о некоторых нюансах в процедурах с участием детей. Согласно ст. 37 ГК РФ, если необходимо реализовать недвижимость, собственником которой выступает несовершеннолетний гражданин, то для заключения сделки нужно получить согласие со стороны органов опеки.
Судебная практика
Гражданка Наливкина П.С. обратилась в суд с иском к собственной матери Щербининой О.В. с требованием о прекращении права пользования квартирой, о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
Истица рассказала суду, что на основании договора дарения она является собственником спорной недвижимости. В указанном объекте проживает ответчица, не являющаяся членом ее семьи и не оплачивающая коммунальные услуги. Истец заявила, что регистрация ответчика нарушает ее права. Женщина решила продать квартиру, заключив предварительный ДКП. Она сообщила о принятом решении Щербининой О.В.
Гр-ка Щербинина, в свою очередь, обратилась в судебный орган со встречным исковым заявлением к г-же Наливкиной об отмене договора дарения квартиры, который был заключен между сторонами 26.04.1999, и об аннулировании записи о регистрации права собственности Наливкиной П.С. на спорную квартиру.
При заключении договора дарения жилья со своей на тот момент несовершеннолетней дочерью, мать исходила из того, что за ней будет сохранено право пользования этой квартирой в течение всей ее жизни. Но после того, как состоялось отчуждение квартиры и присвоение жилья дочерью, отношение последней к матери изменилось настолько, что если бы она могла предвидеть такое, она бы ни за что не заключила данный договор.
Помимо прочего, Щербинина О.В. указала на то, что отчуждение собственником своего имущества было совершено для того, чтобы избежать раздела квартиры женщины с ее супругом. То есть, по сути, указанная сделка была изначально мнимой (Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2021, дело №77-КГ21-1-К1).
Дело рассматривалось в нескольких инстанциях. Судебная коллегия ВС РФ удовлетворила требования истца о выселении гражданки Щербининой, однако ответчице предоставлено право проживания в спорном жилье на протяжении 6 месяцев.
Частые вопросы
Если иное не предусмотрено законом, его можно считать заключенным со дня его подписания обеими сторонами, а не с момента госрегистрации или фактической передачи недвижимости.
Укажите кадастровый номер земель, площадь участка, его целевое назначение и местонахождение, а также стоимость объекта.
Земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения.
Заключение эксперта
Итак, отчуждение имущества в 2024 году — это прекращение прав собственности, в соответствии с законом, после чего предыдущий собственник больше не будет претендовать на то имущество, которое ему ранее принадлежало. Благодаря сделке, права переходят к новому владельцу. К сделкам по отчуждению чаще всего относятся ДКП, договоры мены и дарения.
