Главное об удержании имущества
Если арендатор, отношения которого с арендодателем регулируются на уровне договора, нарушает взятые на себя обязательства по внесению оплаты, владелец имущества (личных вещей) получает право взыскать его принудительно.
Все вопросы, связанные с взысканием долгов, регламентируются Гражданским кодексом РФ.
Что говорит закон
Ситуация, в рамках которой арендодатель удерживает имущество арендатора для взыскания долга, прописана в п. п. 1 ст. 359 ГК РФ. Однако закон, допуская удержание в действующем гражданском праве, требует соблюдения ряда других гражданско-правовых норм. В тексте Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 п. 14 представлены разъяснения по поводу схемы законного удержания и случаев самоуправства:
- нужно предварительно расторгнуть договор – в соответствии с взаимным согласием либо через суд;
- необходимо наличие основания (законного) для получения имущества в случае, если арендатор сразу не забрал его после расторжения договора;
- имеет место быть задолженность по аренде, причем, просроченная.
| Да | 78 |
| Нет | 60 |
На практике расторжение арендных отношений происходит в подавляющем большинстве случаев вне правового поля. До момента расторжения договора арендатор сталкивается с препятствиями.
Пример:
Дмитрий и Антон расторгли договор аренды помещения, Антон как арендатор остался должен Дмитрию внушительную сумму. Антон пытался вывезти от офисного помещения свою мебель и оргтехнику, однако охрана Дмитрия не давала ему это сделать, а часть техники и вовсе заперли на ключ в соседнем офисе – так Дмитрий пытался заставить Антона оплатить задолженность.
Подобная ситуация квалифицируется как грубое нарушение прав арендатора, что прописано в ст. 606 ГК РФ. Собственник недвижимости не имеет права ограничивать своего арендатора в возможности пользоваться помещением и владеть им до тех пор, пока процедура взыскания задолженности по закону не будет согласована. При этом он не несет ответственность за фактическую сохранность имущества.
Самоуправство и ответственность
В УК РФ предусмотрена конкретная статья, по которой арендодателя можно привлечь к ответственности в случае его самоуправства. Речь идет о ст. 330 УК РФ, наказание по ней полагается за незаконное удержание вещи (имущества) тех лиц, которые арендуют имущество в рамках договора.
Превышение полномочий
В качестве препятствования для арендодателя в пользовании и владении имуществом перечисляются такие ситуации:
- запрет на физическом уровне;
- смена входных дверей и замков;
- перемещение имущества арендодателя в другое помещение и ограничение доступа туда.
Перечисленные ситуации, если между сторонами заключен договор, и если он пока еще действуют, дают право привлечь владельца недвижимости за самоуправство.
Право удержания и его отсутствие
Владелец помещения, юридическое или физическое лицо, не имеет оснований для того, чтобы удерживать имущества самостоятельно в следующих ситуациях:
- между сторонами отсутствует соглашение, оформленное письменно;
- договор подписан, срок действия не прекращен;
- не составлен акт удержания;
- собственник не оповещал арендатора о своих намерениях.
В соответствии с п. 1 ст. 330 УК РФ, самоуправство – это совершение ряда действий самовольно, вопреки нормам законодательства, при наличии оснований для оспаривания правомерности той стороной, которая считается пострадавшей, и если ей был причинен вред, признанный значительным. Так что сохранность фактического имущества арендатора должна быть соблюдена.
Последствия
В том случае, если сторона, признанная пострадавшей, выявит факт превышения полномочий со стороны арендодателя, по суду можно будет привлечь его к соответствующей ответственности. С основными видами ответственности, регламентированные ст. 330 УК РФ, можно ознакомиться ниже в таблице.
|
Вид наказания |
Дополнение |
|
Штраф |
от 80 тыс. рублей |
|
Обязательные работы |
продолжительность – до 480 часов |
|
Исправительные работы |
срок – до двух лет |
|
Принудительные работы |
срок – до пяти лет |
|
Арест |
срок – до полугода |
|
Лишение свободы |
срок – до пяти лет |
Если был выявлен факт не просто самоуправства, но его насильственной природы, и если арендодатель по-прежнему не возвращает имущество и угрожает второй стороне, к нарушителю закона применяются гораздо более жесткие и серьезные меры: принудительные работы, лишение свободы сроком на пять лет и арест сроком до шести месяцев.
Как удерживается имущество
Для того, чтобы избежать претензий встречного характера со стороны арендатора, владелец помещения должен максимально строго соблюдать тот регламент, который прописан в договоре, причем, в пределах конкретных мер, зафиксированных в ГК РФ.
В числе правил, которые позволят осуществить взыскание в рамках закона:
- удержание чужого имущества возможно только после истечения срока действия арендного договора;
- вся процедура прописывается в специальном акте удержания либо в описи;
- арендатору необходимо направить уведомление о планируемом удержании его имущества.
В процессе составления документа необходимо присутствие свидетелей – в количестве двух человек. Они будут принимать непосредственное участие в составление описи либо акта.
После того, как документ готов, и на нем проставлены подписи, его потребуется отправить арендатору заказным письмом. Установлены определенные сроки – три дня с даты подписания. Затем, после того, как все перечисленные действия будут выполнены, у арендодателя появляется законное право на вывоз имущества, принадлежащего должнику. Однако он должен будет о своем намерении его оповестить.
Шаблон (образец) претензии на невыполнение условий аренды нежилого помещения, составленный нашими специалистами, можно скачать ниже.
Скачать Как вернуть имущество
Обстоятельства, в которых задолженность становится поводом для накаливания отношений между сторонами, то есть, между владельцем помещения и арендатором, должны быть рассмотрены и просчитаны еще на этапе подписания арендного соглашения.
Специальным пунктом в договоре фиксируется возможность проведения процедуры удержания имущества, если появляется просрочка в арендных платежах. Арендатор сможет обезопасить себя на перспективу, если добавит в договор пункт, дающий право запретить удержание в случае образовавшегося долга.
Пример:
Если избежать судебного разбирательства не получится, у арендатора будет возможность по закону обосновать просрочку сложным материальным положением. Для этого он должен будет предоставить доказательства, а именно – то, что подтверждает его дисциплинированность в плане финансов. В документах желательно отразить, что оплата вносилась своевременно.
Для того, чтобы получить право на взыскания конкретной суммы с принадлежащего должнику имущества, арендодатель должен будет доказать факты злостного уклонения от уплаты арендных платежей.
Уже после того, как имущество арендатора будет удержано, новые основания для возврата появятся лишь после ликвидации образовавшейся задолженности в полном объеме. Имущество, которое возвращается, принимается в соответствии с пунктами описи, составленной на момент удержания. Имущество проверяется на предмет исправности, рабочего состояния.
Если между описью и фактическим состоянием возвращенного имущества будут выявлены расхождения, арендатор сможет подготовить претензию и отправить ее владельцу помещения.
Судебная практика: оспаривание удержания имущества
Компания «А» заключила договор хранения оборудования с «Б», которая арендовала помещение у «Д». По истечении субаренды и с накопленной задолженностью «Б», «Д» удержала оборудование «А». Представители компании «А», которые пострадали от незаконного удержания чужого имущества, обратилась в правоохранительные органы с заявлением, но в возбуждении уголовного дела отказали. «А» предоставила документы, но суд посчитал их недостаточными, так как сделки были мнимыми и участники родственники. Апелляционный суд признал право собственности «А», но подтвердил право «Д» удерживать имущество до оплаты задолженности по субаренде согласно ГК РФ.
Частые вопросы
Ситуация, в рамках которой арендодатель удерживает чужое имущество для взыскания долга, прописана в п. 1 ст. 359 ГК РФ.
В соответствии со ст. 330 УК РФ, за незаконное удержание имущества арендатора (тех лиц, которые арендуют имущество в рамках договора), полагается наказание.
Истечение срока действия арендного договора, фиксация процедуры в специальном акте или в описи, оповещение арендатора о намерении собственника.
Заключение юриста
В подавляющем большинстве случаев отношения арендного характера участниками расторгаются обоюдно. Однако если до расторжения договора появляются проблемы, важно знать, как действовать, в том числе если будет проведено удержание имущества арендатора в 2024 году. Одно из законных прав арендодателя – удержать имущество своего должника, однако это необходимо делать строго в рамках закона, чтобы не стать нарушителем и не подвергнуть себя к неприятным последствиям.
