Главное об аварийном жилье
Программа переселения из аварийного жилья охватывает объекты недвижимости, получившие статус аварийных до 2017 года. В числе таких объектов – многоэтажные дома, официально признанные непригодными для проживания в период, охватывающий с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года.
В соответствии с постановлением правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.09.2022), непригодным для проживания может быть признано жилое помещение, которое представляет опасность для жизни и здоровья жильцов, и расположенное в зданиях из определенного перечня.
В перечне зданий, объекты в которых могут быть признаны непригодными для проживания:
- имеющие статус аварийных;
- находящиеся на территориях с официально зафиксированным превышением санитарно-эпидемиологической безопасности;
- расположенные в производственных зонах, в зонах транспортной и инженерной инфраструктуры или в санитарно-защитной зоне;
- возведенные на территории, где высок риск ЧС.
Кроме того, к этой категории относятся также и здания, получившие значительные повреждения от пожаров, взрывов, просадки грунтов, аварий, землетрясений, и восстановление которых невозможно по техническим или экономическим причинам.
Отличие аварийных зданий от ветхих
Аварийные и ветхие здания – не одно и то же. Обе категории имеют ряд принципиальных отличий.
Так, под аварийным понимается состояние, в соответствии с которым к аналогичной категории относится не менее 50% основных несущих конструкций и жилых помещений. Они представляют опасность жизни и здоровью жильцов. Что касается аварийного состояния несущих конструкций, то при нем они утрачивают расчетную прочность в силу внешних воздействий либо естественного износа, приобретают деформации, превосходящие нормативы. Без комплекса мер, связанных с укреплением, они также представляют опасность для жильцов.
Пример
Здание, расположенное по улице Весенней в городе N, было признано аварийным в силу естественного износа – его конструкции деформировались. После признания за зданием соответствующего статуса его эксплуатация незамедлительно была прекращена, так как безопасность пребывания в нем жильцов оказалась невозможной.
Под ветхим состоянием понимается наличие износа самого здания и его конструкций – на 70% и более, если речь идет о домах, построенных из камня. В случае с деревянными зданиями износ должен составлять более 65%, равно как как и в случае со зданиями, стены которых возведены из местных материалов. При этом основные несущие конструкции могут оставаться достаточно прочными для того, чтобы обеспечивать зданию устойчивость. Но само здание уже не соответствует установленным требованиям к эксплуатации.
Таким образом, главное отличие аварийного здания от ветхого – это изношенность, которая может стать причиной обвала либо частей конструкции, либо всей конструкции.
Переселение из аварийного жилья
Для того, чтобы признать конкретный дом аварийным, его собственник либо наниматель в рамках договора соцнайма может обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную организацию. Если здание имеет статус муниципальной собственности, такое заявление подает местная администрация. Решение о признании объекта непригодным для проживания, равно как и о признании аварийным многоквартирного жилого дома, принимает межведомственная комиссия, которая создается под конкретный случай.
Пример
Иван Сергеев, жилец дома по Утренней улице, обратился с жалобой на непригодность своей квартиры для проживания и на аварийное состояние дома в жилинспекцию, после чего жилинспекция составила заключение и передала ее на рассмотрение межведомственной комиссии. Комиссия, рассмотрев заключение, предложила Сергееву подать документы, в том числе, заявление о признании жилья непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным, а также копии правоустанавливающих документов на помещение.
Если заявление подается в комиссию напрямую, необходимо направить заключение организации, проводившей обследование дома.
Как показывает практика, межведомственная комиссия принимает в отношении жилого помещения нужное решение максимум за 30 календарных дней с момента регистрации поданного заявления. Оно оформляется установленным заключением.
Если речь идет о жилье, которое пострадало в результате чрезвычайного происшествия, то решение по нему принимается в течение десяти календарных дней с даты оформления заключения. После этого объект официально признается непригодным для проживания, на основании чего готовится распоряжение, где фиксируются:
- сроки отселения людей;
- сроки признания необходимости в проведении восстановительных или ремонтных работ.
Уполномоченный орган должен направить соответствующее решение в орган регистрации прав для того, чтобы сведения включили в ЕГРН.
Что нужно для признания дома аварийным:
- сформировать перечень дефектов и зафиксировать их на видео или фото;
- отправить в региональную жилищную инспекцию либо в муниципалитет заявление о проведении обследования здания и признании его аварийным.
В случае, если орган власти признает здание аварийным, его внесут в региональную программу, по которой осуществляется расселение собственников, и в федеральный реестр аварийных жилых домов.
Наши юристы разработали форму для заполнения заявления о признании многоквартирного дома аварийным, вы можете скачать ее ниже.
Скачать Куда переселяют
Жильцы дома, признанного аварийным, с учетом основания, которое имеет выселение из аварийного жилья, получают право на выкуп аварийного жилья. Это происходит посредством подписания соглашения об изъятии объекта для муниципальных или государственных нужд, предусматривающего возмещение средств, либо путем подписания договора о предоставлении жилья, что регламентировано ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Собственник подписывает соглашение, в котором фиксируются все условиях его переселения.
Пример
Многоквартирный дом, в котором проживал Андрей, не внесен в региональную адресную программу по переселению из аварийного жилищного городского фонда. Так что Андрей может получить только финансовую компенсацию за жилье, которое у него изымают. Николай, у которого квартира была в социальном найме, переселился в равную по площади квартиру в другом доме на аналогичных условиях.
Органы государственной власти по российскому закону о расселении аварийного жилья не имеют обязательств по обеспечению собственников изымаемых жилых помещений другим. Финансовая компенсация и покупка права собственности на другой объект – равноценные: они могут иметь более высокую, но не меньшую стоимость.
К жилью граждан в России, в которое из аварийных домов переселяются жильцы, должно соответствовать следующим требованиям:
- расположено в черте конкретного населенного пункта;
- благоустроенное.
Благоустроенное жилье соответствует техническим, санитарным и прочим требованиям, которые регламентирует закон о переселении. Неблагоустроенность объекта, из которого переселяется жилец, равно как и отсутствие коммунальных удобств в нем – не основание для предоставления жилья, которое не соответствует требованиям, зафиксированным в ст. 89 Жилищного кодекса РФ.
Верховный суд разъяснил, что при предоставлении другого жилья в связи со сносом аварийного дома благоустроенное жилое помещение предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий. Предоставление другого жилого помещения носит компенсационный характер, так что и предоставляться оно должно не по нормам предоставления, а соответствовать по метражу, который жилец занимал ранее.
Степень благоустроенности жилья определяется с учетом норм, принятых на государственном и на муниципальном уровне в конкретном населенном пункте.
Выкупная стоимость
Выкупная стоимость жилья, которое изымается у собственника, рассчитывается в соответствии с регламентом, прописанным в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Учитываются:
- рыночная цена помещения;
- рыночная цена общедомового имущества;
- рыночная цена участка земли с учетом доли в праве общей собственности на имущество;
- убытки, которые понес собственник, в том числе, расходы, которые обусловлены временным использованием другого объекта до момента покупки нового.
Для расчета можно использовать формулу:
A+ B+ C+ D.
В ней:
- A – рыночная цена;
- B – цена доли в общем имуществе;
- C – цена доли в праве на участок земли;
- D – убытки владельца.
В соответствии с общими правилами законного переселения, выкупная стоимость помещения, сроки и прочие условия фиксируется на уровне соглашения с его владельцем – это прописано в ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Оценка осуществляется независимым экспертом.
Пример
Виктор не согласился с оценкой независимого эксперта, которая проводилась для расчета выкупной стоимости его жилья, и обратился в суд, где назначили повторную экспертизу. Однако и с ней Викто не согласился и отказался от получения суммы, определенной судом. В итоге средства были переведены принудительно на нотариальный депозитный счет.
Сроки и этапы переселения
Если речь идет о переселении из аварийного дома, который входит в региональную адресную жилищную программу, сроки фиксируются в самой программе. Очередность фиксируется в соответствии с датой, когда здание было официально признано аварийным.
При расселении в приоритете – те дома, которые могут обрушиться, что зафиксировано документально. Что касается плановой даты, то она указывается в федеральном реестре аварийных домов. Если соответствующей информации в открытом доступе нет, ее можно получить в местном муниципалитете. Также можно уточнить, какие дома предусмотрены для переселенцев из аварийного жилья.
Этапы
Процесс переселения подразумевает несколько основных этапов:
- направление заявления и комплекта документов в комиссию;
- принятие решения по результатами работы в отношении дома;
- внесение дома в программу переселение;
- оформление уведомления о решении об изъятии участка и проект соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных или государственных нужд;
- подписание соглашение и направление в орган, где было принято решение об изъятии – в срок, предусмотренный в самом соглашении;
- принятие помещение и составление акта;
- подписание договора соцнайма либо оформление жилье в собственность в Росреестре.
Документы, которые потребуются для переселения:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.
Кроме того, желательно, но необязательно дополнить комплект документов письмами, жалобами и заявлениями граждан на условия проживания.
Где уточнять информацию
Информация о домах, которые были признаны аварийными, вносится в федеральный реестр аварийных домов. В их отношении будет действовать федеральная жилищная программа расселения. Чтобы получить данные по конкретному объекту, нужно перейти на сайт Реформа ЖКХ, указать регион, где действует адресная программа по законному расселению, и выбрать из предложенного списка номер дома.
Судебная практика: предоставление квартиры в рамках переселения из аварийного жилья
Гражданин N направил в суд жалобу, в которой выразил недовольство по поводу жилья, предоставленного ему после расселения из аварийного дома. Вместо квартиры площадью в 45 м2 в ветхом доме ему и его несовершеннолетнему ребенку предоставили жилье площадью в 15 м2.
Норма компенсации была рассчитана судом, в который гражданин обратился, потребовав ускорить переселение их с ребенком в новое жилье аналогичного метража. Суд реализовал его требования частично и обязал администрацию области предоставить истцу вне очереди жилье из расчета 7,5 м2 на одного человека. Расчет был мотивирован тем, что в жилье, признанном аварийном, было зарегистрировано шесть человек, однако фактически проживал только заявитель и его ребенок.
Суд учел, что заявление о переселении вне очереди было направлено на двоих членов семьи, и в аварийном доме из доли составляли по 1/6 на одного человека. Таким образом, площадь нового жилья была рассчитана пропорционально соответствующим долям. Истец пробовал оспорить решение областного суда, однако получил отказ как в апелляционной, так и в кассационной инстанциях.
Верховный суд встал на сторону истца и указал на нормы ЖК РФ, согласно которым при переселении из одного жилья по договору социального найма в другое помещение должно быть «благоустроено применительно к условиям соответствующего населенного пункта» и «равнозначно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению». Верховный суд посчитал, что районный и областной суды проигнорировали обязанность властей не только повысить безопасность условий проживания, но также и компенсировать предыдущие характеристики без их ухудшения.
Подводя итог, в Верховном суде отметили: жилое помещение взамен признанного аварийным должно быть предоставлено гражданам, имеющим право пользования таким помещением, общей площадью не менее ранее занимаемого, а не пропорционально количеству зарегистрированных в нем лиц. В суде отметили: право пользования новым жильем должно быть у всех прописанных в аварийном доме членов семьи. Решение предыдущих судов было отменено.
Частые вопросы
Это состояние, в соответствии с которым к аналогичной категории относится не менее 50% основных несущих конструкций и жилых помещений.
Собственник либо наниматель в рамках договора соцнайма должен обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную организацию.
Жильцы получают право на выкуп аварийного жилья посредством подписания соглашения об изъятии объекта для муниципальных или государственных нужд, предусматривающего возмещение средств или договора о предоставлении жилья.
Выкупная стоимость помещения, сроки и прочие условия фиксируется на уровне соглашения с его владельцем. Оценка осуществляется независимым экспертом.
Заключение эксперта
Ликвидация в России аварийного жилищного фонда продолжается, поэтому вопросы переселения остаются актуальными для многих жителей страны. Граждане, которые считают свои дома аварийными, в первую очередь должны подготовить соответствующее заявление либо проверить, не включен ли уже объект в соответствующий реестр, и встать в сформированную очередь на плановое расселение аварийных домов.
