Понятие «нежилое помещение» в законодательстве РФ
Если проанализировать все российское законодательство, то ни в одном нормативно-правовом акте нет понятия о том, что понимается под нежилым зданием. Жилищный кодекс РФ, а именно статья 16, дает определение о том, что понимается под определением жилое помещение. Это комната, отдельный дом или квартира в многоквартирном доме, проживание в которых полностью позволяет удовлетворять бытовые и другие нужды.
| Да, приходилось заниматься переоформлением | 79 |
| Нет, не переводил | 74 |
Исходя из этой нормы, можно говорить о том, что нежилое помещение — это помещение, которое располагается в многоквартирном доме, административном или коммерческом здании, внесенное в проектную документацию, но при этом непригодное для проживания в нем людей, а также не включенное в состав общедомового имущества. Это определение косвенно подтверждается и абзацем 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Признаки нежилого помещения
Чтобы ввести в эксплуатацию здание, необходимо поставить его на кадастровый учет. Для признания сооружения нежилым должны присутствовать определенные признаки, которые позволяют разграничить имущество:
- Обособленность. Этот признак указывает на то, что здание ограничено строительными конструкциями.
- Изолированность. В данном случае речь идет о функциональных характеристиках, под которыми понимается наличие отдельного входа, не предназначенного для входа в иное помещение, в том числе, где расположены инженерные коммуникации, и самостоятельного назначения.
Типы нежилых помещений
Если говорить про то, какие виды нежилых помещений существуют, то стоит обратиться к Своду правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения МКД». В этом документе все не предназначенные для жизни людей помещения делятся на 3 типа.
|
Типы помещения |
Описание |
|---|---|
|
Встроенные |
Нежилое здание располагается в пределах жилой постройки. Границы сооружения не выступают более чем на 1,5 метра за границы жилого здания. |
|
Пристроенные |
Сооружение полностью выходит за границы жилого дома, но имеет общую капитальную стену. |
|
Встроенно-пристроенные |
Конструкция здания предполагает выход за границы жилого сооружения более чем на 1,5 метра. |
Существует и иная классификация, по которой можно все объекты, не предназначенные для жизни, разделить на несколько отдельных видов:
- Торговые. В данном случае речь идет о тех видах нежилых помещений, которые используются в качестве магазинов, где реализуются безопасные для граждан категории товаров. Например, организовать продажу пиротехнических средств в нежилом здании, расположенном на территории МКД, не получится, а открыть продуктовый магазин можно.
- Административные. В эту категорию входят офисные здания, частные кабинеты, филиалы компаний.
- Развлекательные. Речь идет о таких помещениях, как бары, пабы, пиццерии. Однако если нежилое помещение находится на общей площади МКД, то открыть все виды развлекательных заведений не получится. Например, под запрет попадают круглосуточные развлекательные заведения.
- Универсальные. Речь идет о помещениях, которые сдаются в аренду и могут использоваться для бизнеса различного направления.
- Складские. Сооружения используются для хранения различного товара, оборудования и пр.
Права и обязанности собственников нежилых помещений
Гражданин, который использует нежилое помещение с целью ведения бизнеса, является владельцем здания на основании права собственности, то при эксплуатации постройки следует опираться на нормы Гражданского кодекса РФ и региональные законы. Жилищный кодекс не содержит в себе информации о правах и обязанностях собственников.
Например, если проанализировать ст. 210 ГК РФ, то можно определить следующие обязанности, возлагаемые на собственника имущества:
- При эксплуатации помещения важно обеспечить выполнение требований в отношении санитарно-гигиенической и пожарной безопасности.
- Коммунальные платежи, начисленные за использование здания, должны оплачиваться согласно установленного графика и в полном объеме.
- При аварии на инженерных сетях, которые расположены внутри НП, собственник обязуется своевременно устранять поломки.
- При ухудшении состояния владелец должен проводить ремонтные работы.
- Объект недвижимого имущества может быть использован только по его прямому назначению. Если в многоквартирном доме открыт продуктовый магазин, то продажа фейерверков на его площади запрещена.
- На территории постройки важно соблюдать чистоту, что предотвратит риски распространения заболеваний.
- Собственник должен оплачивать имущественный налог в сроки, установленные налоговым законодательством.
Права и обязанности арендатора НП в МКД
В данном случае отношения регламентированы ч. 2 ГК РФ. Права и обязанности арендатора обязательно включаются в договор аренды, который подписываются с собственником нежилого объекта. Далее вы сможете ознакомиться с образцом договора аренды, который был разработан юристами ЕЮС.
Скачать Стандартные права и обязанности, которые включают в договор аренды НП, включают следующие пункты:
- Использование здания на весь срок, прописанный в договоре.
- Если во время эксплуатации здания будут выявлены нарушения, которые возникли из-за ошибок собственника, то арендатор может потребовать от арендодателя устранить их в сжатые сроки или снизить стоимость аренды пропорционально выявленным нарушениям.
- Проводить ремонтные работы, в том числе, если требуется капитальная перестройка объекта, но при непосредственном согласовании всего объема работ с собственником здания.
- Поддерживать чистоту, следить за состоянием оборудования, мебели и пр.
- Оплачивать коммунальные услуги в соответствии с актуальными показаниями индивидуальных счетчиков.
Как перевести нежилое помещение в жилое: процедура
Изменить статус нежилого помещения можно, хоть процедура и потребует достаточно большого количества времени и финансовых средств.
Итак, чтобы перевести нежилой объект в пригодный для проживания, необходимо, чтобы оно соответствовало определенным условиям:
- Здание соответствует требованиям, прописанным в законодательстве РФ.
- Помещение не подходит под требования, предъявляемые к жилым, но при необходимости может быть приведено в соответствии с ними.
- Владелец помещения не возражает от изменения статуса, а право распоряжения собственностью не ограничено.
Если здание соответствует перечисленным требованиям, то собственник помещения может инициировать процедуру перевода. Это достаточно сложная работа, которая разбита на несколько этапов. Юристы ЕЮС создали унифицированный образец заявления, который вы можете распечатать и заполнить при обращении в соответствующие инстанции.
Подготовка проекта и оформление согласия владельца
Перепланировка нужна не всегда. Внесение изменений требуется только в том случае, если объект не соответствует требованиям, которые предъявляются к имуществу этого вида жилищным законодательством. Заказать проект переустройства можно в специализированных компаниях, которые получили разрешение на эту работу в госорганах.
Оформление документов
На следующем этапе важно собрать пакет документов, который включает:
- заявление на перевод нежилого объекта в жилой;
- документ, удостоверяющий личность собственника;
- свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
- проект перепланировки;
- решение собственников МКД;
- экспертное заключение о том, что объект был приведен к состоянию, соответствующему требованиям ЖК РФ;
- разрешение органов опеки, если собственником объекта является несовершеннолетний.
Обращение в уполномоченные органы
От того в какой орган обращаться, зависит регион, в котором требуется изменить статус объекта. Если в Москве, то услугу предоставляет Департамент городского имущества. Кроме того, документы заявитель может подать либо через МФЦ, либо через электронное обращение на сайте госоргана.
Срок рассмотрения документов — 48 дней. Но предварительное решение надзорного органа будет отправлено собственнику в течение трех дней.
Пример:
Владелец парикмахерской в Брянске получил одобрение большинства жильцов для реконструкции помещения, но один из собственников подал в суд, не согласившись с изменениями. Верховный суд признал строительство крыльца незаконным, поскольку оно уменьшило общее имущество и было выполнено без единогласного согласия всех собственников. Владельцу парикмахерской было предписано восстановить первоначальное состояние помещения в течение трех месяцев.
Одна из собственниц дома не дала согласие на реконструкцию, поэтому обратилась с иском в суд. Суд первой инстанции отклонил жалобу, ВЕрховный суд, напротив, решил, что строительство крыльца незаконно. Во-первых собственник при реконструкции вырезал часть подоконника, тем самым уменьшив общее имущество собственников. Во-вторых,сделать это можно только при 100% согласии собственников. Суд обязал владельца вернуть состояние помещения в прежний вид в течение трех месяцев.
Проведение работ по перепланировке и получение акта о проведенных работах
Приступать к перепланировке следует только в том случае, если надзорный орган примет положительное решение по объекту. После того как будут проведены работы по переустройству, необходимо организовать проверку со стороны специальной комиссии, которые оценивают объект на соответствие заявленным требованиям.
В том случае если никаких проблем выявлено не будет, то акт выдается собственнику в течение 10 дней. Именно этот документ будет считаться основанием для смены статуса.
Подготовка изменений технического плана
На следующем этапе необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который создаст технический план. Очень важно, чтобы инженерные работы проводил специалист, имеющий допуск СРО.
Технический план представляется специалистов в виде электронного документа, который будет усилен и заверен электронной подписью. На следующем этапе документ передается в Росреестр.
Регистрация перепланировки в Росреестре
Росреестр на основании акта или решения о смене статуса объекта вносит изменения в правоустанавливающие документы. Максимальный срок предоставления услуги — 15 дней. По завершении процедуры регистрации собственнику здания направляется уведомление.
Судебная практика
Гражданка С. Обратился в суд с иском к гражданину Б. и Администрации Петрозаводского округа, в котором изложила требования оспорить право собственности на нежилое помещение. В частности, истец утверждает, что на территории спорного помещения было установлено инженерное и техническое оборудование, которое необходимо для обслуживания нужд всего многоквартирного дома. Кроме того, в своем иске гражданка С. указала на то, что нежилое помещение по факту является общим имуществом собственников жилья в МКД.
Для дачи показаний были привлечены гражданин К. и ТУ Росреестра. Непосредственно предъявляемый иск гражданкой С. был дополнен требованиями об оспаривании сделки по переходу права собственности к гражданке К. Иными словами, права ответчика на помещение должно быть признано отсутствующим, что станет основанием для исключения из ЕГРН записи о наличии права.
Суд по результатам рассмотрения дел установил, что в 2016 году была завершена процедура государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенного на территории МКД. Далее по договору объект передан гражданке К., которая передала права собственности по договору купли-продажи гражданину Б.
По результатам судебной экспертизы установлено, что спорный объект действительно является техническим помещением общедомового пункта, на территории которого установлен элеваторный узел, а также коридор, который необходим для эвакуации жильцов и является тамбуром у входа в газоубежище.
На основании этого иск гражданки С. был удовлетворен частично — право собственности гражданина Б. было признано отсутствующим.
Частые вопросы
Нет, это одно из условий, которое позволяет помещению присвоить статус непригодного для жизни. Но если собственник хочет перевести помещение в жилое, то в дальнейшем регистрация будет возможна.
Нет, такое действие является незаконным. Одно из условий наделения помещения статусом непригодного для жизни — отдельный вход в помещение. Доступ через территории, которые обеспечивают вход в жилые помещения, запрещен по закону. Жильцы могут обратиться с жалобой в ТСЖ или УК, а при отсутствии реакции — в органы прокуратуры
В действующем законодательстве нет статьи, которая накладывала бы запрет на изменение статуса ипотечного. Однако банк, который выдал ипотеку под залог недвижимого имущества, вряд ли пойдет на это. А без согласия банка сделать это невозможно.
Заключение юриста
В российском законодательстве в области регулирования эксплуатации нежилого помещения в 2024 году, распоряжения имуществом существуют пробелы. В связи с этим у собственников в процессе приобретения или использования таких помещений могут возникнуть многочисленные юридические сложности. Поэтому при необходимости распоряжения этим имуществом следует обратиться за помощью к экспертам, которые помогут привести все документы в полный порядок.
