Дарение
Давайте сперва определим основные положения о дарении. Это интересный вид договоров, который имеет свои особенности. Суть этого вида сделки представлена в статье 572 ГК РФ. И первый неочевидный вывод состоит в том, что это все же именно договор между дарителем и одаряемым, по которому первый передает безвозмездно имущество или право требования, а также может освободить одаряемого от какого-либо имущественного обязательства. Некоторые неверно трактуют дарение как одностороннюю сделку. Но на самом деле односторонней она не является, так как одаряемый ставит в договоре свою подпись или физически принимает дар.
Пример:
Мария и Денис подписывают договор дарения. По этому договору Мария дарит Денису автомобиль, а Денис передает Марии долю в квартире. Это не договор дарения, и в Росреестре правомерно откажут в регистрации перехода прав собственности на долю в квартире.
Односторонней сделкой дарение будет считаться тогда, когда даритель обещает выполнить дарение в будущем (обещание дарения). Такой вид сделок еще называют консенсуальными.
Что еще характерно для дарения, так это факт того, что дарить можно вещь либо имущественное право требования. К неимущественным видам это не применяется. Нельзя, например, подарить свободу или авторство.
| Да | 69 |
| Нет | 58 |
| Собираюсь купить | 27 |
Нельзя подарить после смерти. Этот вид правоотношений относят к наследственным. И они оформляются завещанием или завещательным отказом. Если нет указания конкретного имущества, которое переходит в порядке дарения, то такой договор признается ничтожным.
Как правильно составить договор дарения
Договор дарения может совершаться в обычной устной форме, путем простой передачи вещи, за исключением случаев, когда:
- обязанной стороной по договору является юрлицо и стоимость подарка выше 3000 рублей;
- договор подразумевает обещание дарения;
- предметом договора является недвижимость. Более того, когда дарят недвижимость, то переход права собственности на нее обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Нельзя подарить квартиру и не зарегистрировать права. Стоит понимать, что регистрируют не сам договор, а только переход прав собственности. За это действие нужно будет заплатить госпошлину.
Ниже можно скачать образец договора дарения квартиры.
Скачать
Купля–продажа
Понятие договора купли–продажи раскрывается в статье 454 ГК РФ. Тут все более-менее ясно. Это двусторонняя возмездная сделка, по которой продавец передает вещь покупателю, а последний платит за нее определенную цену, выраженную в денежной сумме. Имущественные и цифровые права также могут являться предметом договора. Дарение от купли–продажи отличается своей безвозмездностью.
Существует множество видов договоров купли–продажи:
- договор контрактации;
- договор купли-продажи недвижимости;
- договор электроснабжения;
- договор поставки и т.п.
К каждому виду применяются соответствующие статьи, из которых наиболее интересными в рамках обсуждаемого вопроса, будут положения о купле–продажи недвижимости. Купля–продажа недвижимости подлежит обязательной регистрации. При купле–продаже недвижимости платятся налоги. Ниже мы подробнее расскажем, когда купля–продажа может пройти без уплаты налогов.
Ниже вы можете скачать образец договора купли–продажи квартиры.
Определяем выгоду
На первый взгляд кажется, что в определенных случаях выгоднее дарение, так как оно освобождает вторую сторону от обязанности что-либо платить. Но давайте все же определим, когда выгоднее дарение, а когда купля-продажа.
Первое, от чего отталкиваются при составлении подобных документов – это действительные намерения договора. Нужно получить деньги и увеличить капитал – очевидно купля–продажа выгоднее. Хочется сделать широкий жест – выгоднее дарение.
Налоги с продажи
Налог с продажи квартиры надо платить в обычном порядке всегда. И размер налога – 13%. Но есть определенные исключения, когда налог будет платиться в меньшем размере или не платиться совсем.
|
Без оплаты налога можно продать квартиру (к купле–продаже дома также эти положения применяются), если: |
|
владеть квартирой 5 лет; |
|
владеть квартирой три года, при этом квартира перешла к вам по безвозмездной сделке: дарение, наследство, приватизация; |
|
стоимость продажи квартиры равна цене, за которую ее купили, но не менее 70% ее кадастровой стоимости (уменьшается налогооблагаемая база на размер понесенных затрат); |
|
квартира является единственным жильем, которым человек владеет более трех лет; |
|
квартира перешла по договору ренты, а владение более трех лет; |
|
перешла доля в порядке наследования, когда у наследника уже имелось право собственности в этой недвижимости (приращение долей). |
Если ваш случай подходит под один из перечисленных в таблице, вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога при получении дохода от продажи квартиры. При этом, подавать декларацию все равно нужно.
Налоги при дарении
Если человек хочет безвозмездно передать что-то близкому родственнику, то он должен понимать, что при дарении с подарка в определенных случаях может понадобиться заплатить налог.
Налог не платится, если гражданин получает подарок от ИП или организации, цена которого составляет не более 4000 рублей – п. 28 ст. 217 НК РФ.
Не платятся налоги на дарение за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Так что дарение автомобиля также облагается налогом.
Это правило имеет исключение, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками:
- супругами;
- родителями и детьми;
- дедушками, бабушками и внуками;
- братьями и сестрами, в том числе неполнородными.
Сокрытие имущества при дарении
Вторым возможным фактором, когда определяется, что выгоднее, может выступать желание скрыть свое имущество. О чем речь?
Субсидиарная ответственность
Ограниченная ответственность в обществе предполагает только ответственность в пределах уставного капитала или доли в нем. Но закон о банкротстве подразумевает возможность учитывать личное имущество владельца компании. Гражданин занимается бизнесом и помнит о субсидиарной ответственности. И никто не захочет, чтобы его квартира в случае банкротства пошла с торгов. Как этого избежать? Передать квартиру тому, кому доверяешь или близкому родственнику. Но именно на такие договоры дарения обращают внимание кредиторы и конкурсные управляющие. Они вызывают подозрение. Такой договор могут признать недействительным и вернуть квартиру или имущество в конкурсную массу. Срок – три года до принятия судом заявления о банкротстве ст. 61.2 ФЗ О банкротстве.
И продать по заниженной цене знакомому, чтобы и налог меньше заплатить, и создать видимость сделки также не получится. В таком случае могут применить годичный срок оспаривания сделок должника, которые имели неравноценное встречное исполнение.
Государственная служба
По закону о государственной службе явных запретов нет на владение недвижимостью за рубежом. Этот вопрос много раз поднимался и обсуждался, но до сих пор прямого запрета на куплю – продажу нет. Нельзя иметь некоторым высоким чинам и членам их семей счета в зарубежных банках. Например, нельзя судьям, их несовершеннолетним детям и супругам открывать счета в иностранных банках – ст. 3 Закона О статусе судей.
Но про саму недвижимость поясняется следующее: недвижимость за границей есть, так как многие ею владели еще до распада СССР, и запрет может привести к потере законного имущества. А обязательство раскрывать и декларировать зарубежную недвижимость для чиновников в силе.
Но, когда речь идет не о квартире в Ереване, а о вилле в Монако, такая недвижимость у государственного служащего будет привлекать внимание и поднимать вопросы обоснованности владения. Поэтому некоторые недобросовестные чиновники стараются скрыть и передать такую недвижимость по договору дарения или фиктивному договору купли – продажи. Но купля – продажа или дарственная не помогут скрыть факты фиктивности, так как сейчас достаточно много механизмов выявления собственности за рубежом.
Стороны по сделкам
Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли - продажи.
По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.
Конечно, к купле - продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители. Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель. А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.
А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:
- дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
- стороны - коммерческие организации;
- дарят что-то медработнику или учителю;
- дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.
Судебная практика
Определение Верховного Суда от 21 марта 2021 дело №77-КГ21-1-К1.
Наливкина П.С. обратилась в суд с иском к своей матери Щербининой О.В. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта из жилого помещения. В обоснование своих требований истец указала на то, что является собственником данного жилого помещения на основании договора дарения. В указанной квартире проживает ответчик, которая не является членом её семьи, не оплачивает коммунальные услуги, регистрация ответчика нарушает её права. Она решила продать спорную квартиру, заключив предварительный договор купли - продажи. О принятом решении она сообщила Щербининой О.В.
Щербинина О.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Наливкиной П.С. об отмене договора дарения квартиры, заключённого между сторонами 26 апреля 1999 года, и об аннулировании записи о регистрации права собственности Наливкиной П.С. на данную квартиру. Заключая договор дарения квартиры своей несовершеннолетней дочери, она рассчитывала на то, что за ней будет сохранено право пользования данной квартирой в течение всей её жизни. После дарения квартиры отношение дочери к ней изменились настолько, что если бы она могла это предвидеть, то данный договор не был бы заключён. Кроме того, Щербинина О.В. указала на то, что дарение квартиры она совершила для того, чтобы избежать её раздела со своим супругом. Указанная сделка была мнимой.
Для того, чтобы аннулировать заключенный ранее договор дарения, вам необходимо собрать все доказательства, которые имеют юридическое значение и обратиться в суд.
Решением Усманского районного суда Липецкой области исковые требования Наливкиной П.С. удовлетворены. Прекращено право пользования Щербининой О.В. жилым помещением. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции решения нижестоящих судов оставлены без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для её удовлетворения по следующим основаниям. К сложившимся между сторонами правоотношениям не подлежат применению положения статьи 577 ГК РФ. Приводившиеся Щербининой О.В. доводы об изменении её имущественного положения и состояния здоровья не имеют юридического значения при рассмотрении данного гражданского дела.
Решение: решение Усманского районного суда Липецкой области, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июля 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Щербининой Ольги Викторовны - без удовлетворения.
Частые вопросы
Когда дарят недвижимость, то переход права собственности на нее обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Нельзя подарить квартиру и не зарегистрировать права.
Договор купли-продажи — это двусторонняя возмездная сделка, по которой продавец передает вещь покупателю, а последний платит за нее определенную цену, выраженную в денежной сумме. При этом договор дарения — это безвозмездная двусторонняя сделка, по которой даритель передает безвозмездно имущество или право требования, а также может освободить одаряемого от какого-либо имущественного обязательства.
Нет, в данном случае вы не должны платить налог на дарение, т.к. вы с отцом являетесь близкими родственниками.
Заключение эксперта
Если делать общие выводы, то становиться очевидно, что в большинстве случаев правильнее и выгоднее купля – продажа. Купля – продажа поможет предъявить документы к расчету и уменьшению налогооблагаемой базы, так как будут подтверждены расходы на недвижимость. А дарственная – нет.
Купля – продажа сама по себе означает выгоду. Купля – продажа вызывает меньше интереса со стороны контролирующих лиц. Подарил – значит богатый. Реализовал куплю – продажу – значит обычный человек, который думает о своей выгоде.
Конечно, купля – продажа теряет определённый смысл, когда человек действительно хочет отдать своему ребенку квартиру или машину. Что из этого может выйти – читайте ниже в судебной практике.
