Способы передачи права собственности
Переоформление квартиры на другого собственника – процесс, который требует учета множества нюансов. В частности, чтобы перерегистрировать имущество, на него не должно быть наложено никакого обременения.
| Да, чтобы было меньше рисков мошенничества | 79 |
| Нет, не нужно | 66 |
Согласно Гражданскому кодексу РФ, существуют различные способы передачи права собственности, каждый из которых имеет свои особенности и правовые последствия. Ниже приведена таблица с перечислением основных способов и их важными характеристиками.
|
Способ переоформления права собственности |
Важные особенности |
|
Купля-продажа |
Это возмездная сделка, предусматривающая переход права собственности от продавца к покупателю в обмен на денежное вознаграждение. Переход права собственности должен быть зарегистрирован в соответствии с ФЗ «О регистрации недвижимости». |
|
Дарение |
Безвозмездная передача недвижимости, которая не требует ответной компенсации. Сделка дарения освобождена от налогообложения при передаче квартиры близким родственникам, согласно статье 217 НК РФ. |
|
Рента |
Оформление имущественного обязательства, при котором имущество передается в обмен на регулярные выплаты или иное содержание, как это определено статьями 584-589 ГК РФ. |
|
Наследование |
Право собственности на квартиру переходит к наследникам после смерти собственника в порядке, установленном ГК РФ. |
Кроме того, есть еще один способ – обмен недвижимого имущества. Как правило, в такой сделке принимают участие лица, которые заинтересованы в изменении жилищных условий с доплатой.
Выбор способа передачи права собственности на квартиру должен быть основан на тщательном анализе взаимоотношений с будущим новым собственником – нужно установить, является ли новый владелец близким родственником или же это дальний родственник, либо вовсе посторонний человек. Например, чтобы переписать квартиру на другого человека, который относится к числу близких родственников, выбирают заключение договора дарения или наследования, а вот договор купли-продажи в подобной ситуации, если передачи денег по факту не будет, может быть приравнен к притворной (недействительной) сделке.
Процедура дарения
Дарение – это процесс, который позволяет переписать дом на другого человека либо другое имущество без финансовых вложений со стороны одаряемого. Это часто используемая процедура при передаче имущества между близкими родственниками, которая позволяет избежать начисления НДФЛ. Кроме того, договор дарения позволяет сделать передачу права собственности более быстрым и менее затратным процессом. Далее вы можете ознакомиться с образцом договора дарения, который подготовили юристы ЕЮС.
Скачать В случае дарения имущества постороннему лицу, одаряемый обязан уплатить подоходный налог с дохода, рассчитываемый от кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании ст. 224 НК РФ.
Процедура наследования по завещанию
Завещание является правовым актом, позволяющим человеку определить судьбу своего нажитого имущества после смерти. Это односторонняя сделка, которая вступает в силу только после смерти завещателя. Согласно НК РФ, если переоформление права собственности на квартиру происходит по завещанию, а имущество будет продано в течение трех лет после вступления в наследство, то наследнику придется уплатить НДФЛ с полученного дохода.
Кроме того, законодательством установлено такое понятие, как обязательная доля в наследстве для определенных категорий наследников:
- несовершеннолетних детей,
- иждивенцев;
- пенсионеров;
- инвалидов.
Рента недвижимости
В соответствии с положениями ст. 601 ГК РФ, договор ренты с пожизненным содержанием предусматривает переоформление собственности на квартиру, то есть передачу недвижимости от рентополучателя к плательщику ренты. Этот вид договора является возмездным и предполагает наличие обязательств как со стороны получателя ренты, так и со стороны плательщика.
Рентные платежи, а также иное имущество, получаемое в рамках договора (например, продукты питания, предметы быта), облагаются НДФЛ по ставке 13%. Получатель ренты обязан подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию ежегодно, демонстрируя свои доходы и оплачивая соответствующий налог.
Купля-продажа
Перерегистрация квартиры на близкого родственника проходит по тем же правилам, что и обычные сделки. Однако ФНС России осуществляет особый контроль за их проведением. Это связано с повышенным риском фиктивности таких операций, когда сделка может быть оформлена не по правилам, предписанным законодательством.
В случаях, когда договор купли-продажи жилья заключается между родственниками, и при этом продавец не получает реальные денежные средства, налоговые органы могут провести проверку. Подобные действия могут быть связаны с тем, что участники сделки хотят, например, перевести недвижимость с одного собственника на другого без налога или получить налоговый вычет. Если будет установлено, что сделка является притворной, то она может быть признана судом недействительной.
Пример из практики:
Гражданин А. заключил со своим сыном договор купли-продажи квартиры, в котором была указана сумма продажи 10 миллионов рублей. Однако, фактически, деньги от продавца к покупателю не передавались, что свидетельствует о возможной фиктивности сделки по передаче права собственности на другого человека. Узнав об этом, дочь гражданина А., которая находилась в конфликте с братом, решила оспорить сделку через суд, утверждая, что ДКП заключен с целью ущемления ее прав на наследство. Судебная практика в таких случаях часто склоняется к защите интересов всех наследников, и, если будет доказана фиктивность сделки, то суд может признать ее недействительной. В результате квартира вернется в наследственную массу и будет распределена среди наследников согласно закону или завещанию.
Судебная практика
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, требуя признать недействительным договор дарения квартиры, который был заключен между ФИО2 и ФИО3. ФИО1 утверждает, что в период с 2011 по 2023 годы он проживал с ФИО2 без оформления брака и что они вместе решили приобрести квартиру для совместного проживания.
ФИО1 заключил кредитный договор с банком на приобретение квартиры, однако договор купли-продажи был оформлен только на ФИО2. Позднее ФИО2 подарил квартиру ФИО3, что ФИО1 считает недействительным, так как он сам понес расходы по приобретению квартиры и полагает, что имеет право на долю в ней.
Суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований, не признал договор дарения недействительным, исключил наступление юридических последствий ввиду недействительности сделки, и не признал долю истца в праве собственности на квартиру.
Частые вопросы
Для того, чтобы переписать (переоформить) недвижимость на другого человека, потребуются паспорта сторон сделки, документы, подтверждающие право собственности, согласие супруга на сделку (если применимо), договор купли-продажи или дарения, а также выписка из ЕГРН.
Сделки с недвижимостью могут осуществляться по экстерриториальному принципу, вне зависимости от того, где находится объект. При этом, сделки, которые требуют нотариального заверения, могут удостоверяться любым нотариусом субъекта РФ, где этот объект находится.
Да, если недвижимое имущество было приобретено в браке, то потребуется согласие супруга на сделку, которое должно быть заверено нотариально.
Заключение юриста
Чтобы переоформить квартиру на другого человека в 2024 году, участники сделки должны тщательно подготовиться к процедуре. Необходимо убедиться в законности всех условий сделки и правильности оформления документов. В случае возникновения юридических сложностей, рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам ЕЮС, которые помогут избежать потенциальных проблем и ускорить процесс переоформления.
