Что изменилось
До 1 января 2017 года владелец машиноместа в подземном паркинге жилого комплекса имел статус долевого собственника автостоянки. Иными словами, в его владении находилось не конкретное место для парковки, но определенная доля от суммарного метража паркинга. Это могла быть 1/500 или 1/100 части, какая именно – определялось исключительно вместимостью площадки.
Таким образом, при желании продать машиноместо его владелец сталкивался с целым рядом сложностей, в том числе, с большим количеством других долевых собственников. В соответствии с законом именно у них было преимущественное право на приобретение того места, которое владелец выставлял на продажу. И перед тем, как продать парковочное место, владелец был обязан оповестить каждого долевого собственника о своем намерении, причем, в течение месяца.
Почему продать машиноместо до 2017 года было сложно:
- необходимость тратить средства, время, силы и другие ресурсы на отправку корреспонденции;
- необходимость «отступных» в пользу несогласных.
Кроме того, собственник сталкивался с необходимостью ждать от месяца и более до того момента, как состоится сделка.
Пример
Дмитрий в 2015 году решил продать свое машиноместо в паркинге жилого комплекса. В соответствии с действовавшим тогда законом, он разослал письма с оповещениями о своем намерении другим долевым собственникам паркинга, на место нашлись претенденты, а для того, чтобы договориться с соседями, которые выразили несогласие, Дмитрию пришлось «вознаградить» их определенной суммой.
До 2017 года многие собственники машиномест выбирали альтернативный способ, стремясь избежать бумажной и другой волокиты – они оформляли в чужую собственность парковочное место посредством дарения. Внушительная часть мест в паркингах продавалась именно таким способом.
| Да | 88 |
| Нет | 88 |
Продажа по новым правилам
С 2017 года, после вступления в силу ФЗ-315 от 2016 г. собственники машиномест в паркингах получили право ставить свое имущество на кадастровый учет. Все происходит точно так же, как и в случае с дачами, квартирами, другими объектами недвижимости. Схема следующая:
- на объект заказывается технический план в кадастровой службе;
- план и подтверждающий право владения местом направляются в Росреестр;
- перерегистрация завершается.
С 2017 года для подтверждения права собственности на объект недвижимости используется выписка из ЕГРН.
Скачать До 2017 года вместо нее предоставлялось свидетельство о государственной регистрации.
Пошаговая инструкция
Для того, чтобы продать парковочное место, можно следовать такой инструкции:
- ищется покупатель;
- обсуждается цена;
- предоставляются документы, подтверждающие право собственности;
- формируется и подписывается договор.
В договор в обязательном порядке вносится конкретная информация
|
Информация |
Примечание |
|
Данные каждого из участников сделки |
ФИО, адрес постоянной регистрации, информация из паспорта |
|
Данные об объекте |
Адрес, площадь, другие характеристики |
|
Стоимость объекта |
Фиксируется прописью и цифрами |
Чем подробнее будет информация, указанная в договоре, тем лучше.
Очень желательно дополнить договор актом приема-передачи или включить в него обязательный пункт, в котором будет фиксироваться осмотр объекта недвижимости. Покупатель, если у него нет претензий, подпишет договор.
Как платить налоги
Если в собственности гражданина парковочное место находится более трех лет (период отсчитывается с даты регистрации объекта в Росреестре), налог с его продажи платить не нужно. В остальных случаях можно ориентироваться на налоговые вычеты:
- фиксированный размер – 250 тыс. рублей;
- вычет с учетом общих расходов, которые повлекла за собой покупка реализованного имущества.
Что выбрать – зависит от личных обстоятельств и предпочтений продавца.
Пример
У Елены в собственности было парковочное место, которое она приобрела год назад за 500 тыс. рублей. Она планирует реализовать его за 700 тыс. рублей. Елена выбрала фиксированный вычет, поэтому для расчета воспользовалась такой формулой: от 700 отнять 250 и умножить на 13%, результат – 58,5 тыс. рублей.
Другой вариант расчета: из 700 вычитается 500 и умножается на 13%, получается 32,5 тыс. рублей – таким будет налог, который собственник должен будет оплатить при продаже парковочного места, купленного менее трех лет назад за 500 тыс. рублей, и реализуемого сегодня за 700 тыс. рублей.
Другие способы продажи
Нередки случаи, когда владельцы парковочных мест не имеют возможностей для регистрации своего имущества по принципу, описанному выше. Таким образом, место по-прежнему остается в долевой общей собственности. Однако это вовсе не означает, что продать его невозможно. Выход есть – попробовать реализовать машиноместо, используя другие методы, причем, налог в этом случае тоже может быть минимальным.
Новация
Один из широко практикуемых способов продажи машиномест в паркингах – новация. Продавец ищет покупателя, с которым подписывает особое соглашение – договор займа. В нем прописывается стоимость машиноместа – например, 700 тыс. рублей. Одновременно с заключением договора займа покупатель в свободной форме пишет расписку, в которой подтверждает, что получил указанную сумму на руки. Кроме того, в договоре следует указать конкретную дату возврата средств – речь ведь идет о займе.
Далее, спустя прописанное в договоре время, задолженность по договору фактически не гасится. И участник договора, с целью возмещения ущерба, который он причинил другой стороне, подписывает с ней соглашение на предмет новации долга в отступное. В рамках такого соглашения в счет закрытия займа и передается парковочное место. Затем его новый владелец получает право его регистрации в собственность.
Частичное дарение
Не менее распространенный способ продажи мест в паркинге – дарение. Собственник машиноместа дарит определенную долю от его права собственности тому, кто выражает желание приобрести машиноместо. Ставка по налогу в этом случае окажется минимальной, ведь размер доли крайне небольшой. После этого покупатель машиноместа проходит процедуру регистрации его в собственность, причем, остальные доли приобретаются в соответствии со стандартным ДКП.
Эта схема, как и предыдущая, отменяет правило преимущественного приобретения. Все дело в том, что на дату заключения договора покупатель фактически остается в статусе совместного собственника недвижимости.
Судебная практика: признание договора купли-продажи машиноместа недействительным
Гражданин N обратился с исковым заявлением в суд, потребовав признать договор купли-продажи машиноместа у гражданина S в паркинге жилого комплекса «Ромашка» недействительным. В иске указано, что N выполнил по договору все обязательства, оплатил указанную сумму, однако при покупке не смог осмотреть машиноместо – в паркинге не было разметки с нумерацией. Истец не смог определить расположение парковочного места визуально. После нанесения разметки с нумерацией выяснилось, что машиноместо не соответствует габаритам автомобиля, находящегося в собственности N, а площадь парковочного места не соответствует той, которую в договоре указал S. N считает, что S ввел его в заблуждение, и в результате он не имеет возможности по назначению использовать машиноместо.
Суд, изучив материалы дела, постановил признать договор недействительным и применить последствия недействительности сделки – вернуть в собственность S машиноместо и взыскать с него сумму, указанную в договоре, в пользу N. Вынося решение, суд руководствовался ст.ст. 178,167 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 218,223 Гражданского кодекса РФ, и результатами экспертизы.
Частые вопросы
После вступления в силу закона №315-ФЗ от 03.07.2016 г, машиноместо регистрируется как отдельный объект недвижимости, и его владелец имеет право продавать его без ограничений.
С 2017 года налоговая ставка на владение машиноместом составляет 0,1%, так как такая недвижимость выделена в отдельную категорию.
Для регистрации необходимо подать в Росреестр комплект документов – ДКП, технический план.
На регистрацию уходит от пяти до 12 дней, стоимость процедуры (по данным на 2022 год) – 2 тыс. рублей.
Заключение эксперта
С 2017 года владельцам машиномест в подземных паркингах жилых домов стало гораздо проще распоряжаться своим имуществом, в том числе, продавать его. Машиноместа можно без проблем зарегистрировать в качестве собственности, и далее – выставлять на продажу, дарить или включать в завещание, по тому же принципу, что квартиры или дачи.
