Уровень зарплаты, с которой дадут ипотеку
На окончательное решение банка о предоставлении клиенту жилищного займа оказывают результаты расчета отношения заработной платы к настоящим и будущим затратам потенциального заемщика. Кредитная организация должна удостовериться в том, что человек сможет надлежащим образом исполнять финансовые обязательства перед ней и откажет в кредитовании, если выявит, что заработной платы заявителя не хватит во время и в полном объеме вносить ежемесячные платежи.
Для того чтобы произвести расчет ипотеки по доходу потенциального заемщика, учитывают несколько факторов. В первую очередь обращаются внимание на уровень заработной платы, затем на регулярные обязательные затраты гражданина, после чего определяют, хватит ли остаточного дохода на исполнение обязательств по кредиту.
Как показывает практика, банки одобряют ипотеку при следующих соотношениях размера ежемесячного платежа к размеру заработной платы:
- 40/60, где 40 – это сума обязательств, а 60 – доход клиента;
- 50/50, причем заработок должен быть подтвержден, а регулярные затраты минимальны;
- 60/40, при таком соотношении одобряют ипотеку достаточно редко.
Если ежемесячный платеж по жилищному займу составит 40% и менее от заработной платы потенциального клиента, то банк считает, что заемщик без труда сможет исполнять финансовые обязательства.
При соотношении 50/50 кредитная организация обращает внимание на семейное положение человека, на его здоровье, на стаж работы по последнему месту и другие показатели.
Если финансовые обязательства по кредиту составят 60% от зарплаты, то одобрить кредит могут только тем, кто действительно вызывает доверие у банка, например зарплатные клиенты, граждане, имеющие крупные накопления, выезжающие за границу, те, кто привлек созаемщиков.
Расходы заемщика, учитываемые при расчете
При определении финансового положения потенциального клиента, достаточного для исполнения кредитных обязательств банк учитывает не только доход для ипотеки, но и регулярные затраты заявителя. Обращают внимание на:
- размер коммунальных платежей;
- траты на повседневные нужды;
- наличие (отсутствие) иждивенцев;
- сумму обязательств по другим кредитам;
- наличие (отсутствие) иных задолженностей.
Если затраты потенциального заемщика существенно сокращают его ежемесячный доход, то шансы на получение ипотеки сокращаются.
Дадут ли ипотеку: расчет
Чтобы понять, какая зарплата должна быть для ипотеки, необходимо обратить внимание на стоимость планируемого к покупке жилья, срок кредитования и процентную ставку.
Как правило, рассматриваемые показатели в разных кредитных организациях отличаются друг от друга. Также, они варьируются в зависимости от ипотечной программы.
| Да, есть | 82 |
| Нет, не оформлял | 87 |
| Нет, не одобряют | 36 |
| Нет, но планирую оформить | 45 |
Зачастую ипотеку одобряют, если ежемесячный платеж по жилищному займу составляет 40% от заработной платы. Для того чтобы рассчитать сумму ипотеки по доходу, необходимо:
- заработную плату умножаем на 40% (получаем допустимый размер ежемесячного платежа);
- найдем сумму, которую заемщик уплатит за все время ипотеки, для этого ранее вычисленный показатель перемножим с числом месяцев кредитования;
- ежемесячный платеж умножаем на 12;
- находим произведение между выше рассчитанным результатом и числом процентов, поделенных на «100 + число процентов) – это переплата по кредиту за год;
- умножаем результат на число лет кредитования;
- от общей суммы, которую уплатит плательщик за все время, отнимаем выше рассчитанный показатель.
Пример из практики:
Мужчина получает заработную плату в размере 50 тыс. рублей каждый месяц. Он Планирует взять ипотеку на 10 лет с годовой ставкой 15% и первоначальным взносом 300 тыс. рублей. Рассчитаем, какую сумму ему одобрят:
50000 * 40% = 20 тыс. руб. (максимально допустимый ежемесячный платеж);
20 000 * 12 * 10 = 2,4 млн руб. (сумма, которую заемщик выплатит банку за 10 лет);
20 000 * 12 = 240 тыс. руб.;
240000 * 15 / (15 + 100) = 31 304 руб. (переплата за год);
31304 * 10 = 313 040 руб. (сумма процентов за 10 лет);
2400000 – 313040 = 2086960 руб.
В нашем случае, при заработной плате 50 тыс. рублей мужчине могут одобрить максимальную сумму ипотеки в размере 2086960 руб.
Обратите внимание, выше представленный расчет ипотеки от зарплаты является приблизительным. Именно по такой схеме банк вычисляет сумму кредита, которую можно предоставить заявителю, но в расчетах участвуют и другие показатели, оказывающие влияние на уменьшение ежемесячного дохода гражданина.
Факторы, влияющие на решение банка
Как правило, доход для получения ипотеки является не единственным фактором, который влияет на решение банка о предоставлении ипотеки. Учитывают и иные индивидуальные особенности:
- отрасль, в которой трудится гражданин;
- стаж работы на последнем месте;
- срок кредитования;
- наличие (отсутствие) у потенциального заемщика дополнительного дохода, кроме заработной платы;
- число работающих членов семьи;
- количество иждивенцев;
- состояние здоровья клиента;
- возраст потенциального заемщика;
- размер ежемесячных обязательств.
Критерии одобрения ипотеки разнятся от банка к банку. Одни кредитные организации считают благонадежными плательщиками работников бюджетной сферы, другие, наоборот, с затруднением выдают жилищные кредиты заемщикам, трудящимся в данной отрасли.
Что делать, если маленькая зарплата
Взять ипотеку с маленькой зарплатой достаточно трудно, так как практически все банки в первую очередь обращают внимание на официальный ежемесячный доход потенциального заемщика. Если он не удовлетворяет требованиям кредитной организации, то шансы на одобрение жилищного кредита ничтожно малы.
К сожалению, не у каждого зарплата для ипотеки приемлема. Если потенциальный заемщик имеет небольшой доход, то можно попробовать применить следующие методы.
|
Методы: |
|
привлечь созаемщика; |
|
изменить условия кредитования, например, выбрать другое, более дешевое жилье или увеличить срок займа; |
|
подать заявку в несколько банков; |
|
предоставить подтверждение о наличии иного дохода, при его наличии; |
|
использовать дополнительный залог. |
Как показывает практика, ипотека с маленькой зарплатой доступна тем, кто претендует на получение государственной поддержки в области жилищного кредитования. Например, семьи с детьми могут взять ипотеку по сниженной ставке. Также годовой процент снижают тем, кто планирует приобрести жилье в сельской местности. Внимательно ознакомьтесь с льготными программами, действующими в регионе или в конкретном банке.
Привлечь созаемщика
Привлечение созаемщиков – это один из наиболее распространенных методов получения кредита с небольшой официальной заработной платой.
В связи с тем, что созаемщик на основании статьи 323 ГК РФ несет солидарную ответственность перед банком за неисполнение обязательств вместе с основным заемщиком, доходы первого тоже учитываются при определении возможности предоставления жилищного кредита.
Скачать Изменение условий кредитования
Как правило, первоначальная минимальная сумма для ипотеки, используемая в качестве взноса, устанавливается кредитной организацией. Ее определяют в процентном выражении к стоимости недвижимости.
Чтобы увеличить шансы на одобрение ипотеки можно попросить сотрудника кредитной организации предоставить индивидуальные условия кредитования за счет увеличения первоначального взноса или предоставить дополнительный дорогостоящий залог (автомобиль, квартиру, дачу, землю). В таком случае риски банка уменьшаются, что может оказать положительное воздействие на окончательное решение кредитной организации.
Также, рекомендуется рассмотреть возможность увеличения срока кредитования. Это поможет сократить объем ежемесячных финансовых обязательств перед организацией.
Еще один вариант – участие в льготных программах ипотечного кредитования. Их суть заключается в снижении ставки по кредиту.
Выбрать другое жилье
Если, определив размер кредита по зарплате, гражданин понимает, что его дохода недостаточно для одобрения ипотеки, можно попробовать выбрать другое, более дешевое жилье.
Снижение стоимости займа помогает уменьшить сумму ежемесячных платежей. Чем меньше потенциальному заемщику придется платить по кредиту, тем выше шансов на его одобрение банком при наличии небольшой заработной платы.
Предоставить подтверждения дополнительных доходов
Некоторые кредитные организации при принятии решения о предоставлении жилищного займа обращают внимание не только на официальную заработную плату, но и на размер регулярных дополнительных поступлений.
Чтобы подтвердить необходимый доход для ипотеки, представляют следующие документы:
- 2-НДФЛ или справку по форме банка о размере заработной платы;
- Выписку по вкладу;
- Справку о доходах от ценных бумаг;
- Договор ГПХ, справку о доходах и налогах, если сборы вносил работодатель либо копию декларации 3-НДФЛ, если работник исполнял налоговые обязательства самостоятельно;
- Справку о пенсии;
- Справку из налоговой об уплате налога в качестве самозанятого.
- Документы для подтверждения дополнительного и основного дохода должны быть актуальными на момент их подачи в банковское учреждение.
Судебная практика
Суд рассмотрел исковое заявление ПАО «Сбербанк» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о погашении регистрационной записи в виде ипотеки.
Ответчик пояснил, что между ПАО «Сбербанк» и Катановым П.Д. был заключен ипотечный договор, на основании которого ответчик принял на себя обязательство предоставить заемщику кредит в размере 1 млн рублей на приобретение квартиры.
Мерой обеспечения исполнения обязательств является ипотека приобретенной Катановым недвижимости. Право собственности и право залога банка в силу закона на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
В настоящее время обязательства созаемщиков по кредитному договору исполнены в полном объеме. Банк подал заявление в Росреестр о снятии обременений, однако процедура была приостановлена по причине отсутствия закладной.
Выяснилось, что закладная выдана представителю кредитной организации. В настоящее время оригинала документа в банке нет. Ответчик просит признать отсутствующим с погашением соответствующей записи о регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк на квартиру.
Суд установил, что Катанов исполнил обязательства по ипотеке в полном объеме, а залогодержатель не имеет к залогодателю никаких претензий.
По мнению суда, требование истца к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о признании обременения в виде ипотеки прекращённым удовлетворению не подлежит, а ответчику Катанову П.Д. подлежит удовлетворению.
Суд удовлетворил исковые требования частично, признал отсутствующим с погашением регистрационной записи обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» на квартиру. В удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказать.
Частые вопросы
Однозначно ответить на вопрос, с какой зарплатой дают ипотеку, невозможно. Как показывает практика, чаще всего банки одобряют жилищный кредит, если потенциально после исполнения финансовых обязательств перед кредитной организацией у заемщика остается еще 60% дохода. Советуем обратиться в банк для расчета максимального размера ипотеки по зарплате.
Сейчас некоторые кредитные организации готовы предоставить ипотеку без подтверждения дохода. Однако условия по такому кредитования будут не выгодными для заемщика. Как правило, банк увеличивает процентную ставку и размер первоначального взноса. Также, потенциальный клиент должен иметь хорошую кредитную историю.
Для подтверждения дохода ИП в банк предоставляют налоговую декларацию с отметкой о принятии. Если документ подан по почте, то к нему прилагают извещение о получении пакета ФНС, а если онлайн через сайт ФНС или Госуслуги – извещение о получении электронной декларации.
Кредитные организации самостоятельно определяют требования к стажу работы на последнем месте и уровню заработка потенциального заемщика. Как показывает практика, для того, чтобы одобрили жилищный кредит нужно отработать не менее полугода и иметь заработную плату выше прожиточного минимума. Рекомендуем провести расчеты: определить, какую часть составляет потенциальный ежемесячный платеж по ипотеке от дохода. Опирайтесь на отношение 40/40, где 40% - это финансовые обязательства перед банком, а 60% - остаток заработной платы после за вычетом кредитного платежа.
Как показывает практика, кредитные организации неохотно одобряют долгосрочный крупный кредит, если у потенциального заемщика низкая заработная плата. Однако, принимая решение о предоставлении ипотеки, банк оценивает не только доход заявителя, но и другие факторы. Вполне возможно, что девушка предоставила иные доказательства своей платежеспособности и благонадежности, например, привела созаемщиков, имеющих хороший заработок, предоставила в залог дополнительное имущество либо подтверждения наличия доходов от ценных бумаг, депозитов и др.
Заключение эксперта
Невозможно с уверенностью сказать, какая должна быть зарплата для получения ипотеки. Кредитные организации устанавливают собственные критерии определения благонадежности и платежеспособности потенциального заемщика. Как показывает практика, банки чаще всего одобряют жилищный кредит, если будущий ежемесячный платеж по займу не превышает 40% от дохода. Гораздо реже применяются пропорции 50/50 или 60/40. Если заработная плата заявителя маленькая, то последний может воспользоваться дополнительными видами обеспечения исполнения обязательств, например, привлечь созаемщиков, увеличить первоначальный взнос, предоставить иное ценное имущество в залог. Учтите, что банк принимает окончательное решение, опираясь не только на размер заработка потенциального заемщика, но и на другие факторы, такие как возраст, стаж по последнему месту работы, есть ли у человека иждивенцы, дополнительная кредитная нагрузка и другие.
