Главное о продаже доли
Цена каждой из нескольких долей в квартире, как правило, значительно меньше, чем общая стоимость всей квартиры, если она реализуется одному покупателю. Это связано с тем, что покупатель, оформляя сделку по приобретению конкретной квартиры, фактически платит за свой комфорт – он становится единоличным, единственным собственником.
Покупка доли, то есть, только части жилой площади, на которой могут жить прочие владельцы, считается менее комфортным и предпочтительным вариантом для покупателя.
Рассчитывая стоимость доли в квартире перед тем, как выставить ее на продажу, нужно обратить внимание на факторы, имеющие принципиальное значение. Случается так, что жилой объект имеет массу обременений, в том числе, серьезных. В таких случаях реализовать «проблемные» доли становится крайне непросто – как минимум, без внушительного дисконта.
Как оценивается доля в квартире
Стандартный расчет стоимости доли в квартире в подавляющем большинстве случаев выполняется с использованием формулы: соотношение площади части квартиры к рыночной (общей) стоимости всего жилого помещения.
Пример
В городе, где живет Игорь, 3-комнатные квартиры стоят в среднем 3 млн рублей. У квартиры, долей в которой владеет Игорь, три собственника – им принадлежат разные по площади доли. Определяя стоимость своей доли перед ее продажей, Игорь считал так: 3 млн поделить на три (число долей). В результате вычислений он получил 1 млн рублей, однако знакомый риелтор подсказал Игорю, что необходимо учесть также и понижающий цену коэффициент – то есть, 0,7. Таким образом, доля была выставлена на продажу за 700 тыс. рублей, и покупатель быстро нашелся.
Стоит учитывать, что размер или площадь реализуемой доли не во всех случаях равна площади комнаты. Такие обстоятельства в определенной степени усложняют подсчеты.
Факторы оценки
Несколько важных факторов оказывают прямое влияние на расчет стоимости доли. Кроме того, они учитываются и при определении так называемого понижающего коэффициента, который необходимо принимать во внимание, определяя цену перед тем, как выставить долю на продажу.
Порядок пользования жильем
В любой квартире есть не только комнаты, то есть, собственно, жилые помещения, но и другие помещения:
- ванная комната и санузел;
- коридор или прихожая;
- кухня;
- балконы и лоджии;
- кладовые помещения.
Вопросы пользования помещениями в этом случае наименее проблемным образом решаются в тех случаях, если владельцы долей в квартире – члены семьи. По сути, они не должны делить пространство, разрабатывать особый порядок пользования помещениями и ее очередность. В семье отношения, как правило, формируются на основе взаимного доверия.
Негласные, устные, нигде не зафиксированные договоренности, если речь идет о долях – это существенный недостаток, позволяющий определить стоимость доли, и влияющий на цену, если ее планируется продавать стороннему покупателю. Он не может знать о том, каков будет порядок пользования лоджией, плитой для приготовления еды, временем использования санузла или ванной комнаты.
Договор, в котором будут детально прописаны все варианты использования жилой площади и порядок пользования ей, в данном случае будет преимуществом, и позволит продавцу доли устанавливать на свое имущество более высокую цену – с учетом повышающего коэффициента. Если такого договора нет, в перспективе у нового владельца доли могут появиться проблемы, которые ему придется решать уже в суде.
Перед продажей доли настоятельно рекомендуется зафиксировать порядок пользования жилой площадью, которая считается общей. Для этого желательно составить договор в письменном виде, который должны будут подписать все собственники. Помощь в составлении такого договора готовы оказать специалисты Европейской Юридической Службы.
по всей РФ
Доступ в квартиру
Беспрепятственный доступ в свое жилье – право, которое по умолчанию имеет любой собственник. Логично предположить, что наличие такого права не может быть повышающим коэффициентом, однако на практике случается так, что владельцы других долей могут чинить собственнику препятствия в его доступе в жилье. Если такие проблемы в квартире есть, цена доли в квартире может сильно снизиться.
Во избежание возможных проблем в соглашении о порядке пользования общей жилой площадью, составляемой перед продажей доли, нужно зафиксировать право доступа в квартиру.
Метраж
Владельцы долей в квартире далеко не всегда имеют одинаковое с другими собственниками долевое участие. Если площадь доли во владении больше, то это будет преимуществом, и, соответственно, отразится на цене недвижимости. И наоборот – если во владении продавца доля меньшей площади по сравнению с другими, это отразится на ее стоимости в меньшую сторону.
Пример
В собственности Леонида – 5/6 доли в квартире. Он решил продать ее и выставил цену, примерно равную стоимости всей квартиры. Однако потенциальные покупатели проявляли к объекту не самый высокий интерес – для них 1/6 доли в квартире была неудобством: даже при покупке 5/6 новому собственнику в любом случае пришлось бы делить жилье с кем-то другим. Поэтому покупатели отказывались от предложения Леонида и выбирали отдельные жилые объекты, пусть даже и с переплатой.
Метраж остается важным преимуществом при реализации доли, однако владельцам стоит ориентироваться на адекватное ценообразование и не забывать, что речь все-таки идет о части недвижимости.
Наличие отдельного входа
Если речь идет о доле в 2-комнатной или в 3-комнатной квартире, и если в каждую из комнат есть отдельные входы, можно посчитать стоимость доли с повышающим коэффициентом.
Важный момент – изолированность всех комнат. Так, в этом случае один собственник сможет беспрепятственно попадать на свою площадь, и ему не нужно будет проходить через помещение, принадлежащее другому человеку.
Зарегистрированные и собственники
Один из ключевых параметров оценки доли в квартире для планируемой продажи – суммарное число владельцев жилой площади. Чем больше владельцев, тем очевидно сложнее в перспективе новому собственнику одной из долей будет уживаться с ними и договариваться. Соответственно, тем ниже и будет стоимость доли.
В то же время, чем меньше долевых собственников в квартире, тем выше может быть стоимость доли. В некоторых случаях рост стоимости может составлять выше 100% или даже 120% от номинальной (рыночной) цены. Поэтому и оценка рыночной стоимости доли тоже важна.
Коэффициент доли в случае небольшого количества собственников не будет понижающим – напротив, он может повыситься до 1,2. Однако стоит учитывать не только собственников, но и тех, кто зарегистрирован в конкретной квартире.
Каждый, кто имеет регистрацию в квартире, имеет также и право на проживание на жилой площади. С такими людьми будущему владельцу доли тоже придется взаимодействовать, и, соответственно, с учетом этого цена может снизиться.
Несовершеннолетние владельцы
Если в числе собственников в квартире есть несовершеннолетние, стоит учитывать: все операции, связанные с ее продажей, будут согласовываться в обязательном порядке с органами опеки. Это предусматривает различные проверки, что может потребовать времени.
Продажа доли в квартире, где одним из собственников является несовершеннолетний, может отрицательно влиять на стоимость доли – в сторону снижения, и увеличивать сроки реализации. Проконсультироваться по вопросам доли в конкретной квартире при продаже или покупке с несовершеннолетними собственниками можно у специалистов Европейской Юридической Службы.
по всей РФ
Расчет и его формула
Перечисленные выше факторы в совокупности оказывают влияние на коэффициент, и в подавляющем большинстве случаев он будет понижающим – на уровне от 0,5 до 0,7.
Исключения
|
№ |
Обстоятельства |
|
1 |
В квартире всего две доли |
|
2 |
В квартире постоянно зарегистрированы только собственники долей |
|
3 |
Среди собственников нет несовершеннолетних |
|
4 |
В каждую комнату есть отдельный вход |
С правильным выбором коэффициента помогает определиться грамотный оценщик, однако даже потенциальный продавец может самостоятельно высчитать стоимость доли – по следующей формуле: СКВ×Д/2×К. В ней:
- СКВ – средняя стоимость 1 м2 жилья по рынку
- Д – метраж квартиры;
- К – коэффициент (повышающий или понижающий).
При необходимости можно использовать онлайн-калькуляторы – такие опции есть на многих сайтах по тематике недвижимости и оценки. Важно помнить, что все подсчеты в любом случае будут приблизительными.
Что касается договора купли-продажи доли, то он составляется в типовом формате, например, по готовому образцу.
Скачать Судебная практика: продажа доли в квартире
Ирина Иванова подала в суд на свою соседку по квартире. Иванова была собственником ½ доли в квартире, ее соседка Анна Петрова – собственником другой ½ доли. У Ивановой был несовершеннолетний сын, у Петровой – несовершеннолетняя дочь. Таким образом, получалось, что в распоряжении каждого из жильцов было по ¼ доли в квартире.
Петрова решила поменять свою долю и долю своего сына на полноценную квартиру, нашла покупателя – Игоря Светлова, который планировал жить в квартире вместе с женой и двумя детьми. Ивановой решение Петровой не понравилось, и она обратилась в суд с целью доказательства: договор мены, запланированный Петровой, будет нарушать ее преимущественное право на покупку второй доли в квартире. Также была проведена оценка доли в спорной квартире для суда. Районный суд поддержал иск Ивановой, однако Петрова подала апелляцию. Областной суд оставил в силе решение предыдущей инстанции, далее Петрова обратилась в верховный суд.
Верховный суд посчитал, что необходимо установить: насколько правильно было оформлено письмо, составленное Петровой. В суде сослались на ст. 250 ГК РФ, в которой прописано – в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей, и по стоимости, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключением остается продажа доли в рамках публичных торгов.
Кроме того, в ст. 250 ГК РФ регламентирована обязанность продавца доли в письменной форме поставить в известность других участников долевой собственности о желании продать собственную долю в квартире постороннему человеку. Также в письме нужно зафиксировать условия, на которых планируется продажа, и стоимость.
По закону на принятие решение собственнику отводится 1 месяц. Если другие участники долевой собственности отказываются от покупки или не отвечают на письмо, например, о том, выкупается предложенная доля или нет, собственник получает право распоряжаться своим имуществом как он сочтет нужным.
В соответствии с законом, если своей долей владелец распоряжается, нарушая преимущественное право других владельцев, любой участник долевой собственности получает право в течение трех месяцев в суде потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Такие же правила применяются и в рамках отчуждения доли по договору мены.
Частые вопросы
Покупатель, оформляя сделку по приобретению конкретной квартиры, фактически платит за свой комфорт – он становится единоличным, единственным собственником. В случае с покупкой доли ему придется делить жилплощадь с другими владельцами.
Стандартный расчет стоимости доли в квартире в подавляющем большинстве случаев выполняется с использованием формулы: соотношение площади части квартиры к рыночной (общей) стоимости всего жилого помещения.
Договор, в котором будут детально прописаны все варианты использования жилой площади и порядок пользования ей, в данном случае будет преимуществом, и позволит продавцу доли устанавливать на свое имущество более высокую цену – с учетом повышающего коэффициента.
Коэффициент будет понижающим – его рекомендуется фиксировать на уровне от 0,5 до 0,7, в зависимости от фактором, влияющих на привлекательность объекта.
Заключение эксперта
Правильная оценка стоимости доли в квартире – залог того, что ее можно будет продать быстро и без проблем. Если определяется стоимость конкретной доли, важно трезво оценивать ее достоинства, недостатки, не забывая, что речь идет о доле, а не о всей квартире. Важными факторами оценки остаются изолированность комнат, наличие договора, в котором прописан порядок пользования жилым помещением, а также другие моменты.
