ELS

Самые важные и оперативные новости в телеграм-канале «Европейская Юридическая Служба»

Оценка доли в квартире

Аванесов Юрий Петрович Европейская Юридическая Служба
Автор статьи
Ведущий юрист по жилищному праву  •  Стаж 15 лет

Оценка доли в квартире – процедура, которую желательно провести непосредственно перед продажей. Очень важно правильно рассчитать стоимость доли в квартире, используя специальную формулу, не забывая, что цена доли в квартире для выкупа или нескольких долей в сумме может быть существенно меньше, чем общая цена за весь объект недвижимости. Как рассчитывается рыночная стоимость доли, от чего она зависит – разбираемся в этом материале.

Оценка доли в квартире

Главное о продаже доли

Цена каждой из нескольких долей в квартире, как правило, значительно меньше, чем общая стоимость всей квартиры, если она реализуется одному покупателю. Это связано с тем, что покупатель, оформляя сделку по приобретению конкретной квартиры, фактически платит за свой комфорт – он становится единоличным, единственным собственником.

Покупка доли, то есть, только части жилой площади, на которой могут жить прочие владельцы, считается менее комфортным и предпочтительным вариантом для покупателя.

Рассчитывая стоимость доли в квартире перед тем, как выставить ее на продажу, нужно обратить внимание на факторы, имеющие принципиальное значение. Случается так, что жилой объект имеет массу обременений, в том числе, серьезных. В таких случаях реализовать «проблемные» доли становится крайне непросто – как минимум, без внушительного дисконта.

Обратите внимание! В ряде случаев стоимость доли фактически может оказаться гораздо выше рыночной – до 20% и более. Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью и продать долю в квартире с выгодой, необходимо грамотно оценить долю как объект недвижимости – желательно, чтобы этим занимались профессионалы с нужными компетенциями.

Как оценивается доля в квартире

Стандартный расчет стоимости доли в квартире в подавляющем большинстве случаев выполняется с использованием формулы: соотношение площади части квартиры к рыночной (общей) стоимости всего жилого помещения.

Пример

В городе, где живет Игорь, 3-комнатные квартиры стоят в среднем 3 млн рублей. У квартиры, долей в которой владеет Игорь, три собственника – им принадлежат разные по площади доли. Определяя стоимость своей доли перед ее продажей, Игорь считал так: 3 млн поделить на три (число долей). В результате вычислений он получил 1 млн рублей, однако знакомый риелтор подсказал Игорю, что необходимо учесть также и понижающий цену коэффициент – то есть, 0,7. Таким образом, доля была выставлена на продажу за 700 тыс. рублей, и покупатель быстро нашелся.

Стоит учитывать, что размер или площадь реализуемой доли не во всех случаях равна площади комнаты. Такие обстоятельства в определенной степени усложняют подсчеты.

Факторы оценки

Несколько важных факторов оказывают прямое влияние на расчет стоимости доли. Кроме того, они учитываются и при определении так называемого понижающего коэффициента, который необходимо принимать во внимание, определяя цену перед тем, как выставить долю на продажу.

Порядок пользования жильем

В любой квартире есть не только комнаты, то есть, собственно, жилые помещения, но и другие помещения:

  • ванная комната и санузел;
  • коридор или прихожая;
  • кухня;
  • балконы и лоджии;
  • кладовые помещения.

Вопросы пользования помещениями в этом случае наименее проблемным образом решаются в тех случаях, если владельцы долей в квартире – члены семьи. По сути, они не должны делить пространство, разрабатывать особый порядок пользования помещениями и ее очередность. В семье отношения, как правило, формируются на основе взаимного доверия.

Негласные, устные, нигде не зафиксированные договоренности, если речь идет о долях – это существенный недостаток, позволяющий определить стоимость доли, и влияющий на цену, если ее планируется продавать стороннему покупателю. Он не может знать о том, каков будет порядок пользования лоджией, плитой для приготовления еды, временем использования санузла или ванной комнаты.

Договор, в котором будут детально прописаны все варианты использования жилой площади и порядок пользования ей, в данном случае будет преимуществом, и позволит продавцу доли устанавливать на свое имущество более высокую цену – с учетом повышающего коэффициента. Если такого договора нет, в перспективе у нового владельца доли могут появиться проблемы, которые ему придется решать уже в суде.

Доступ в квартиру

Беспрепятственный доступ в свое жилье – право, которое по умолчанию имеет любой собственник. Логично предположить, что наличие такого права не может быть повышающим коэффициентом, однако на практике случается так, что владельцы других долей могут чинить собственнику препятствия в его доступе в жилье. Если такие проблемы в квартире есть, цена доли в квартире может сильно снизиться.

Во избежание возможных проблем в соглашении о порядке пользования общей жилой площадью, составляемой перед продажей доли, нужно зафиксировать право доступа в квартиру.

Важно! Потенциальному покупателю доли, выставленной на продажу, собственник может продемонстрировать договор о порядке пользования жилой площадью, в котором зафиксировано право на беспрепятственный доступ в квартиру в любое время.

Метраж

Владельцы долей в квартире далеко не всегда имеют одинаковое с другими собственниками долевое участие. Если площадь доли во владении больше, то это будет преимуществом, и, соответственно, отразится на цене недвижимости. И наоборот – если во владении продавца доля меньшей площади по сравнению с другими, это отразится на ее стоимости в меньшую сторону.

Пример

В собственности Леонида – 5/6 доли в квартире. Он решил продать ее и выставил цену, примерно равную стоимости всей квартиры. Однако потенциальные покупатели проявляли к объекту не самый высокий интерес – для них 1/6 доли в квартире была неудобством: даже при покупке 5/6 новому собственнику в любом случае пришлось бы делить жилье с кем-то другим. Поэтому покупатели отказывались от предложения Леонида и выбирали отдельные жилые объекты, пусть даже и с переплатой.

Метраж остается важным преимуществом при реализации доли, однако владельцам стоит ориентироваться на адекватное ценообразование и не забывать, что речь все-таки идет о части недвижимости.

Наличие отдельного входа

Если речь идет о доле в 2-комнатной или в 3-комнатной квартире, и если в каждую из комнат есть отдельные входы, можно посчитать стоимость доли с повышающим коэффициентом.

Важный момент – изолированность всех комнат. Так, в этом случае один собственник сможет беспрепятственно попадать на свою площадь, и ему не нужно будет проходить через помещение, принадлежащее другому человеку.

Обратите внимание! Наличие отдельных входов в каждую из комнат – оптимальный и одинаково комфортный вариант для каждой из сторон. Этот фактор в известной степени снижает риск развития конфликтов между владельцами долей в перспективе.

Зарегистрированные и собственники

Один из ключевых параметров оценки доли в квартире для планируемой продажи – суммарное число владельцев жилой площади. Чем больше владельцев, тем очевидно сложнее в перспективе новому собственнику одной из долей будет уживаться с ними и договариваться. Соответственно, тем ниже и будет стоимость доли.

В то же время, чем меньше долевых собственников в квартире, тем выше может быть стоимость доли. В некоторых случаях рост стоимости может составлять выше 100% или даже 120% от номинальной (рыночной) цены. Поэтому и оценка рыночной стоимости доли тоже важна.

Коэффициент доли в случае небольшого количества собственников не будет понижающим – напротив, он может повыситься до 1,2. Однако стоит учитывать не только собственников, но и тех, кто зарегистрирован в конкретной квартире.

Каждый, кто имеет регистрацию в квартире, имеет также и право на проживание на жилой площади. С такими людьми будущему владельцу доли тоже придется взаимодействовать, и, соответственно, с учетом этого цена может снизиться.

Несовершеннолетние владельцы

Если в числе собственников в квартире есть несовершеннолетние, стоит учитывать: все операции, связанные с ее продажей, будут согласовываться в обязательном порядке с органами опеки. Это предусматривает различные проверки, что может потребовать времени.

Расчет и его формула

Перечисленные выше факторы в совокупности оказывают влияние на коэффициент, и в подавляющем большинстве случаев он будет понижающим – на уровне от 0,5 до 0,7.

Исключения

Обстоятельства

1

В квартире всего две доли

2

В квартире постоянно зарегистрированы только собственники долей

3

Среди собственников нет несовершеннолетних

4

В каждую комнату есть отдельный вход

С правильным выбором коэффициента помогает определиться грамотный оценщик, однако даже потенциальный продавец может самостоятельно высчитать стоимость доли – по следующей формуле: СКВ×Д/2×К. В ней:

  • СКВ – средняя стоимость 1 м2 жилья по рынку
  • Д – метраж квартиры;
  • К – коэффициент (повышающий или понижающий).

При необходимости можно использовать онлайн-калькуляторы – такие опции есть на многих сайтах по тематике недвижимости и оценки. Важно помнить, что все подсчеты в любом случае будут приблизительными.

Что касается договора купли-продажи доли, то он составляется в типовом формате, например, по готовому образцу.

Образец заявления
Договор купли-продажи доли в квартире
zoom Скачать Договор купли-продажи доли в квартире

Судебная практика: продажа доли в квартире

Ирина Иванова подала в суд на свою соседку по квартире. Иванова была собственником ½ доли в квартире, ее соседка Анна Петрова – собственником другой ½ доли. У Ивановой был несовершеннолетний сын, у Петровой – несовершеннолетняя дочь. Таким образом, получалось, что в распоряжении каждого из жильцов было по ¼ доли в квартире.

Петрова решила поменять свою долю и долю своего сына на полноценную квартиру, нашла покупателя – Игоря Светлова, который планировал жить в квартире вместе с женой и двумя детьми. Ивановой решение Петровой не понравилось, и она обратилась в суд с целью доказательства: договор мены, запланированный Петровой, будет нарушать ее преимущественное право на покупку второй доли в квартире. Также была проведена оценка доли в спорной квартире для суда. Районный суд поддержал иск Ивановой, однако Петрова подала апелляцию. Областной суд оставил в силе решение предыдущей инстанции, далее Петрова обратилась в верховный суд.

Верховный суд посчитал, что необходимо установить: насколько правильно было оформлено письмо, составленное Петровой. В суде сослались на ст. 250 ГК РФ, в которой прописано – в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей, и по стоимости, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключением остается продажа доли в рамках публичных торгов.

Кроме того, в ст. 250 ГК РФ регламентирована обязанность продавца доли в письменной форме поставить в известность других участников долевой собственности о желании продать собственную долю в квартире постороннему человеку. Также в письме нужно зафиксировать условия, на которых планируется продажа, и стоимость.

По закону на принятие решение собственнику отводится 1 месяц. Если другие участники долевой собственности отказываются от покупки или не отвечают на письмо, например, о том, выкупается предложенная доля или нет, собственник получает право распоряжаться своим имуществом как он сочтет нужным.

В соответствии с законом, если своей долей владелец распоряжается, нарушая преимущественное право других владельцев, любой участник долевой собственности получает право в течение трех месяцев в суде потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Такие же правила применяются и в рамках отчуждения доли по договору мены.

Доля в квартире Читайте также Доля в квартире

Частые вопросы

Почему «целая» квартира всегда будет стоит дороже, чем все ее доли вместе?
+

Покупатель, оформляя сделку по приобретению конкретной квартиры, фактически платит за свой комфорт – он становится единоличным, единственным собственником. В случае с покупкой доли ему придется делить жилплощадь с другими владельцами.

По какой формуле можно рассчитать и узнать стоимость доли?
+

Стандартный расчет стоимости доли в квартире в подавляющем большинстве случаев выполняется с использованием формулы: соотношение площади части квартиры к рыночной (общей) стоимости всего жилого помещения.

Зачем нужно составлять договор пользования жилым помещением?
+

Договор, в котором будут детально прописаны все варианты использования жилой площади и порядок пользования ей, в данном случае будет преимуществом, и позволит продавцу доли устанавливать на свое имущество более высокую цену – с учетом повышающего коэффициента.

Какой коэффициент применяется при расчете стоимости доли в квартире?
+

Коэффициент будет понижающим – его рекомендуется фиксировать на уровне от 0,5 до 0,7, в зависимости от фактором, влияющих на привлекательность объекта.

Заключение эксперта

Правильная оценка стоимости доли в квартире – залог того, что ее можно будет продать быстро и без проблем. Если определяется стоимость конкретной доли, важно трезво оценивать ее достоинства, недостатки, не забывая, что речь идет о доле, а не о всей квартире. Важными факторами оценки остаются изолированность комнат, наличие договора, в котором прописан порядок пользования жилым помещением, а также другие моменты.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
Получить консультацию
консультация
Комментарии: (1)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
avatar
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ!
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.
Ваш комментарий принят и будет опубликован после проверки!
Комментарии: (1)
avatar
Дмитрий
15.11.2022
Здравствуйте! Как определить, сколько стоит моя доля в квартире? Я собственник ¼, остальные доли в собственности отчима. А цена такой квартиры, судя по объявлениям, около 15 млн рублей.
Ответить
avatar
Аванесов Юрий Петрович
16.11.2022
Здравствуйте, Дмитрий! Чтобы узнать, сколько стоит ваша доля, можно взять за основу формулу СКВ Х Д/2 Х К, где СКВ – средняя стоимость 1 м2 жилья по рынку, Д – метраж квартиры, а К – коэффициент (повышающий или понижающий). Это простая методика точного расчета, которая поможет вам определить примерную стоимость перед тем, как выставить долю на продажу.
Ответить
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7
8 (800) 333-93-91 Бесплатный звонок по РФ