Соглашение об аренде складского помещения: понятие
Договор складского помещения представляет собой соглашение о передаче во временное пользование нежилого недвижимости на определенный срок на условиях платности. Если владелец имущества планирует передать его другому лицу без взимания денежных средств, то заключают другой тип договора.
| Да | 72 |
| Нет | 70 |
Надо отметить, что склад может быть, как недвижимым имуществом, так и движимым. Все зависит от вида строения.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимостью признается объект, который напрямую связан с земельным участком, на котором он расположен и не может быть перемещен без существенных затрат, либо повреждений.
Таким образом, небольшой склад в виде перевозного вагончика не может считаться недвижимостью.
Независимо от того, к какому типу относится склад, к движимому или недвижимому имуществу, заключение договора аренды в отношении него осуществляется с применением норм главы 34 ГК РФ.
Законодательные основы
Договор на аренду склада заключают в письменной или устной форме, в зависимости от конкретной ситуации.
- чтобы разобраться, относится ли складское помещение к недвижимости, необходимо внимательно ознакомиться с положениями статьи 130 ГК РФ;
- если в аренду сдается склад в виде площади, расположенной, например в каком-либо здании, то при составлении арендного договора необходимо опираться на требования первого параграфа главы 34 ГК РФ;
- если же склад, передаваемый во временное пользование, представлен в виде целого здания или сооружения, рекомендуется руководствоваться четвертым параграфом главы 34 ГК РФ.
Случаи заключения
Договор аренды складского помещения заключают в случаях, определенных на законодательном уровне. Так, согласно статье 609 ГК РФ, такое соглашение должно иметь в обязательном порядке письменную форму, если:
- срок его действия составляет 12 месяцев и более;
- хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо.
Пример из практики:
Смирнов Л.Д. и Радонов Р.Т. договорились о заключении договора аренды складского помещения. Смирнов (арендодатель) настаивал на составлении соглашения в письменном виде и его регистрации в госорганах, а Радонов (арендатор) говорил о том, что физические лица, кем являются стороны правоотношений, могут договориться устно. Смирнов решил проконсультироваться с юристом. Специалист рассказал ему, что физические лица на самом деле могут заключить арендный договор, не соблюдая письменную форму. Однако если срок действия соглашения составляет 12 месяцев и более, то пренебрегать данным правилом не нельзя. Стороны заключили письменный договор аренды склада, образец которого предоставил юрист.
Если же опираться на условия статьи 651 ГК РФ, то договор аренды здания заключают в письменном виде, независимо от срока действия соглашения, а также того, кто является его субъектами. Однако регистрировать такой документ требуется только в том случае, если он будет действовать на протяжении года и более этого периода.
Форма соглашения и его регистрация
При составлении арендного соглашения предметом, которого является склад, можно опираться на типовой договор аренды складского помещения. Его форма и необходимость осуществления регистрационных действий зависит от конкретной ситуации.
|
Договор в обязательном порядке заключают в письменной форме, если: |
|
срок его действия составляет год и более; |
|
одной из сторон соглашения выступает юридическое лицо; |
|
склад, по классификации недвижимости, относится к зданию или сооружению. |
При этих же условиях договор подлежит обязательной государственной регистрации в госорганах.
Надо отметить, что на законодательном уровне ответственности за несоблюдение формы договора аренды или за неосуществление регистрационных действий не предусмотрено. Однако пренебрегать указанными правилами все равно не стоит. Ведь тогда, в случае возникновения споров стороны не смогут доказать факт нарушения своих прав. При составлении документа можно скачать примерный образец и использовать его в качестве основы.
Образец соглашения
При передаче во временное пользование склада стороны заключают договор аренды складского помещения, образец которого не утвержден на законодательном уровне. При его составлении можно опираться на типовую форму, которая выглядит следующим образом:
- Посредине страницы отражаем название документа, а в случае необходимости, его номер.
- Далее с одной стороны проставляем место заключения соглашения, в другой – дату.
- Ниже идет преамбула. Здесь вписывают наименование сторон, а также отмечают то, что субъекты заключили договор о том, о чем рассказывается ниже.
- Следующая часть документа «Предмет». Здесь подробно описывают объект, передаваемый во временное пользование, основные условия аренды, а также целевое назначение недвижимости.
- Ниже предмета соглашения или общих положений располагают последующие разделы, регламентирующие те или иные вопросы: арендную плату и порядок ее внесения, срок действия, права, обязанности, ответственность сторон и др.
Законодательством не предусмотрена обязательная структура документа. Главное – отразить в нем подробные характеристики передаваемого во временное пользование объекта, а также размер арендной платы.
Как показывает практика, в договор включают и другие разделы, например, форс-мажорные обстоятельства, порядок внесения в соглашение изменений или возможность его досрочного расторжения, произведение существенных улучшений и др.
Скачать
Судебная практика
Рогозин Г.Д. передал во временное пользование сроком на полгода частному предпринимателю Давлатову Р.Д нежилое здание, которое арендатор планировал использовать в качестве склада. Стороны решили не заключать договор аренды складского помещения в письменном виде, так как по закону, это не обязательно. По условиям соглашения, Давлатов обязан оплачивать аренду ежемесячно. Однако фактически он исполнил финансовые обязательства только один раз. После истечения срока арендного соглашения арендатор прекратил пользоваться имуществом. Рогозин потребовал от Давлатова оплатить аренду за 5 месяцев, но арендатор игнорировал его требование. Тогда арендодатель обратился в суд. Мужчина пояснил, что предоставил в аренду здание, но стороны отказались от заключения арендного соглашения в письменном виде. Арендатор и арендодатель договорились о том, что первый будет вносить арендную плату ежемесячно, однако Давлатов внес всего один платеж из шести.
Суд, принял исковое заявление к рассмотрению, но не удовлетворил иск. Все дело в том, что стороны нарушили условия ст.651 ГК РФ, когда отказались от заключения арендного договора в письменном виде. По условиям рассматриваемого положения, в случае несоблюдения формы соглашения, оно признается недействительным. Стоит отметить, что такие же правила действуют и в отношении признания недействительным договора купли-продажи.
Частые вопросы
Как правило, при заключении арендного соглашения в отношении рассматриваемого имущества, потребуются документы: выписка из ЕГРН на здание, на земельный участок, копия бумаги, подтверждающей права собственности владельца на имущество, акт приема-передачи объекта и его возврата.
Согласно действующему российскому законодательству, размер арендной платы может быть изменен не более чем 1 раза в год, но только по согласию сторон. Если же соглашением такая возможность не предусмотрена, то арендодатель не имеет права менять сумму арендных платежей.
На законодательном уровне удостоверять у нотариуса арендное соглашение о передаче во временное пользование склада, не обязательно. Но пренебрегать, так называемой, дополнительной защитой, не стоит. В процессе заверения нотариус проверяет чистоту сделки и, если обнаруживает какие-либо юридические нестыковки, то откажет в заверении. А это и есть первый признак того, что лучше отказаться от заключения соглашения.
Заключение эксперта
При передаче во временное пользование складского помещения рекомендуется заключить договор аренды, пример заполнения которого можно использовать в качестве основы для составления документа.
На законодательном уровне унифицированного образца арендного договора не предусмотрено. Однако его составляют с учетом норм гражданского законодательства. Например, в обязательном порядке необходимо, как можно точнее отразить предмет соглашения.
Несмотря на то, что письменная форма документа требуется не всегда, юристы советуют не отказываться от заключения договора на бумаге. Это поможет снизить риски отказа от исполнения обязательств сторонами, защитить себя от финансовых или других потерь.
Надо отметить, что склад является нежилым помещением, поэтому при составлении договора аренды, предметом которого является рассматриваемое имущество, можно опираться не на конкретный образец, имеющий одноименное название, а на форму арендного соглашения о передаче во временное пользование площади, не предназначенной для постоянного проживания.
