Законодательные основы
Согласно действующему российскому законодательству, арендатор земельного участка может оформить право собственности на него. Такая возможность предоставлена ст.624 ГК РФ, согласно которой, если законом или договором установлена возможность выкупа арендуемой земли, то она становится имуществом арендатора после истечения срока действия соглашения, либо до этого момента, если последний внесет всю сумму выкупной цены.
Аренда земель регулируется ГК РФ, ЗК РФ. Согласно ст. 25 ЗК РФ основаниями возникновения прав на рассматриваемые объекты считаются все случаи, предусмотренные главой 3 и 4 ЗК РФ.
| Да | 176 |
| Нет | 3497 |
Если говорить точнее, то землю из аренды в собственность можно выкупить или приватизировать.
Выкуп отличается от приватизации тем, что арендатор получает право владения объектом после внесения выкупной цены. В счет нее принято учитывать платежи по аренде. Фактически, это выглядит, как рассрочка.
Приватизация – это предоставление земельного участка на безвозмездной основе. Чаще всего данный метод получения права собственности на землю применяют, если заявитель уже использует участок для личных целей, например на нем возведено здание.
Основания переоформления права собственности за землю
На практике различают несколько оснований, по которым арендатор имеет право перевести арендованный участок в собственность:
- муниципалитет или государство предлагает арендатору выкупить объект;
- инициатором выкупа является законный пользователей земли, который планирует получить полное право собственности на нее;
- истек срок действия арендного договора с правом последующего выкупа.
Как показывает практика, арендодатель предлагает арендатору выкупить предмет арендного договора, в том случае, если запланировал отчуждение прав собственности на него.
Особенности выкупа
Получить арендованную землю в собственность бесплатно можно только в случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ:
- религиозная организация имеет на объекте здание или сооружение;
- если объект имеет общее назначение, расположен в границах садов или огородов, которые используются гражданами для собственных нужд;
- после 5-ти лет использования арендованной земли по целевому назначению (ИЖС, ведения ЛПХ или занятия КФД);
- после 5-ти лет использования объекта, выданного в аренду для ИЖС или ЛПХ лицам, занимающим определенные должности;
- многодетным семьям;
- в других случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ.
В остальных случаях арендатор может лишь выкупить земельный участок. Причем, такая возможность должна быть прописана в арендном договоре. Если такого пункта в документе нет, то стороны имеют право заключить дополнительное соглашение.
Пример из практики:
Потапов Р. имеет в аренде земельный участок для ИЖС. Мужчина построил дом, а затем решил выкупить землю у администрации. Арендатор обратился с соответствующим заявлением к арендодателю. Выяснилось, что арендным договором не предусмотрена возможность выкупа участка. Но, в соответствии с действующим законодательством, арендатор, который имеет в собственности недвижимость, стоящую на арендованной земле, претендует на перевод участка в полное владение. Стороны заключили дополнительное соглашение, которым предусмотрели возможность выкупа земельного участка до истечения срока действия арендного договора или после этого. Через месяц Потапов внес выкупную цену и оформил право собственности на объект.
Если у арендатора стоит на земле недвижимость, например частный дом, то он имеет преимущественное право выкупа. В таком случае объект продают без проведения торгов. Если же недвижимое имущество не поставлено на учет и не зарегистрировано соответствующим образом, то он теряет исключительное право на выкуп, а землю реализуют на торгах.
Надо отметить еще одну особенность. Владелец недвижимости, расположенной на арендованной земле, может выкупить объект по льготной цене. Как правило, она определяется, как процент от кадастровой стоимости имущества. Муниципалитеты самостоятельно устанавливают эти значения.
Выкупную цену на земли, находящиеся в федеральной собственности, устанавливают Постановлением Правительства РФ. Как показывает практика, она не превышает 60%.
Порядок оформления права собственности
Оформление арендованного участка в собственность можно произвести по общепринятой процедуре.
- В первую очередь необходимо узнать информацию об объекте и условиях выкупа. Нужно уточнить, нет ли на земле каких-либо ограничений, а также установлены ли границы.
- Если объект не имеет границ, то в таком случае обращаются к потенциальному арендатору с заявлением о предварительном согласовании аренды.
- Затем за свой счет необходимо произвести межевание участка, получить кадастровый паспорт на него.
- Если границы уже определены, или межевальные работы произведены, стороны заключают договор аренды на основании результатов торгов или без проведения аукциона.
- При образовании оснований, арендатор подает заявку на выкуп земельного объекта в собственность.
- Если арендодатель выносит положительное решение, стороны подписывают договор купли-продажи.
- После заключения сделки, покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Узнаем об условиях выкупа
Факт того, что земля уже находится в аренде, упрощает процедуру ее перевода в собственность. В таком случае нет необходимости заключать арендный договор, участвовать в торгах или за свой счет определять границы.
Оформление арендованного земельного участка в собственность начинается с обращения к арендодателю. Как правило, условия возможного выкупа обсуждают еще на этапе заключения арендного договора, но если этого не сделано, то придется обговорить детали уже перед началом процедуры.
Если в договоре аренды нет пункта о возможности последующего выкупа объекта, то обычно стороны заключают дополнительное соглашение.
Перед началом процедуры рекомендуется уточнить, какие документы понадобятся в конкретном случае, как правильно составить заявление и куда подать бумаги.
Составляем заявление
Перевод арендованного земельного участка в собственность начинается составления заявления. Бланк для заполнения можно взять у арендатора или МФЦ. В него включают следующую информацию:
- наименование документа;
- кому подается заявление;
- кто является заявителем, его почтовый адрес, электронная почта, контактный номер телефона;
- просьба о выкупе участка;
- характеристика объекта;
- сведения об отсутствии (наличии) ограничений;
- дата и подпись.
На основании ст.624 ГК РФ, выкуп арендованного участка осуществляется после истечения договора аренды или в любой момент до прекращения арендных отношений, при условии внесения арендатором всей суммы выкупной цены.
Скачать Собираем пакет документов
К заявлению о выкупе земельного объекта в собственность необходимо приложить небольшой пакет документов.
|
Состав пакета документов: |
|
идентификатор личности заявителя; |
|
выписка из ЕГРН; |
|
договор аренды (не обязательно); |
|
фотографии объекта, а также постройки, возведенной на нем, в случае ее наличия (не обязательно). |
Фото дома необходимо в тех случаях, если выкуп участка осуществляется на основании возведения на нем объекта, предназначенного для постоянного проживания. Рекомендуется к основному пакету приложить бумаги, свидетельствующие о постановке на учет частного дома.
Ожидаем решения от администрации
По закону, арендатору отводится 30 дней на принятие решения о выдаче разрешения на выкуп участка или об отказе в осуществлении процедуры.
В течение этого времени на объект для проведения контрольных действий может выехать специально созданная комиссия. Но, как показывает практика, случается это достаточно редко.
Заключаем договор
После получения положительного решения от администрации, арендодатель сообщает об условиях выкупа, а также о дате, времени и месте заключения договора купли-продажи. Если арендатору необходимо доплатить часть стоимости объекта, это нужно сделать до дня подписания соглашения.
В связи со сложностью и неоднозначностью процедуры, оформление арендной земли в собственность рекомендуется производить только после консультации с юристом. Обратитесь к нашим специалистам, которые подробно расскажут, как правильно составить заявление, какие документы собрать, какое основание выкупа указать, чтобы администрация не отказала в заключение договора купли-продажи.
Регистрируем право собственности
Владельцам земельных участков, находящихся в аренде, нужно знать, как оформить в собственность такой объект. Ситуации перевода арендованной земли в полное владение встречаются достаточно часто. Но, не каждый знает, с чего начать, какие документы собрать. В этом случае поможет юрист.
После заключения договора купли-продажи с администрацией, переход права собственности на участок необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого обращаются напрямую в ведомство или через МФЦ.
Для регистрации потребуется подготовить еще один пакет документов, написать заявление и оплатить госпошлину.
Перечень документов для регистрации права собственности
Для того чтобы осуществить регистрационные действия для перевода арендованного земельного объекта в собственность, необходимо подготовить небольшой пакет документов. Он включает в себя:
- заявление;
- гражданский идентификатор личности заявителя;
- договор купли-продажи земельного участка;
- бумаги на землю (выписку из ЕГРН, технический, кадастровый паспорт);
- квитанцию, идентифицирующую оплату государственной пошлины.
Сотрудник ведомства забирает требуемые бумаги на рассмотрение. После этого, работник реестра регистрирует переход права собственности и выдает новому владельцу участка выписку из ЕГРН.
Заявление на регистрацию права собственности
Для того чтобы оформить в собственность арендованную землю, необходимо заключить договор купли-продажи, а затем зарегистрировать сделку в ЕГРН. Для этого обращаются в Росреестр или МФЦ.
Как показывает практика, сотрудник многофункционального центра самостоятельно говорит заявление, основываясь на документации, представленной заявителем. Остается только подписать бумагу, проставить на ней дату и расшифровку подписи.
Однако заявитель может принести заранее составленное заявление. В его принятии никто не откажет. Это поможет сократить время на подачу документов.
Особенности получения права собственности на землю
Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.
То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.
Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.
Особенности купли-продажи земельных объектов прописаны в ст.37 ЗК РФ:
- купить можно только тот объект, который состоит на кадастровом учете;
- при наличии обременений продавец обязан предоставить покупателю документы, ограничивающие право использования земли;
- договор купли-продажи считается недействительным, если в нем продавцу предоставлено право обратного выкупа участка, который ограничивает права пользования объектом новым владельцем, а также, если такое соглашение не содержит ответственности стороны, реализующей товар в случае предъявления прав на объект третьими лицами;
- если продавец предоставил покупателю ложную информацию об объекте, например, рассказал, что на землю не наложены ограничения, а это не так, то последний имеет право требовать соразмерного уменьшения стоимости товара.
Основания отказа в выкупе земли
Как уже сказано ранее, физическое или юридическое лицо в некоторых случаях получают преимущественное право выкупа участка в аренде, как оформить в собственность такой объект, можно проконсультироваться с юристом. Но, сделать это не всегда возможно. В некоторых случаях, регламентированных на законодательном уровне, в частности, статьей 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган может отказать в выкупе участка без торгов:
- с заявлением обратилось лицо, не имеющее право на покупку участка без аукциона;
- на объекте находятся здания, строения либо другой тип недвижимости, принадлежащий иным лицам;
- участок изъят из оборота или является ограниченным в обороте;
- объект зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
- земля уже выставлена на торги;
- цели использования участка, указанные в заявлении, не соответствуют его правовому назначению;
- не определены границы объекта и др.
На самом деле перечень случаев, когда администрация может отказать в выкупе земли, довольно обширный. Именно поэтому, перед подачей заявки рекомендуется подробно изучить положения статьи 39.16 ЗК РФ.
Судебная практика
В суде рассмотрено дело о расторжении договора аренды земельного участка. Истцом выступила Администрация с.Чаши Каргапольского района, ответчиком – Лавренов Д. Истец пояснил, что в 2010 году с ответчиком заключен договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Земля имеет целевое назначение ИЖС. Лавренов получил объект в мае 2010 года и на февраль 2021 г. не начал строительство.
Кроме этого, в течение 5 предыдущих месяцев от Лавренова не поступали арендные платежи. Истец просит расторгнуть договор аренды на основании того, что ответчик не использует участок по назначению, а также нарушил условия соглашения о добросовестном исполнении финансовых обязанностей.
Судья, рассмотрев дело по существу, признал требования истца справедливыми и расторгнул договор купли-продажи, а с ответчика постановил взыскать сумму задолженности.
Частые вопросы
В таком случае необходимо обратиться к арендодателю с заявлением о выкупе арендованного участка. К нему необходимо приложить документы: выписку из ЕГРН, кадастровый план, идентификатор личности, бумаги на недвижимость. Арендодатель рассмотрит заявку и, если вынесет положительное решение, то оформляется договор купли-продажи.
В первую очередь, рекомендуется попытаться решить вопрос мирным путем. Обратитесь к арендодателю, попросите предоставить основание отказа в письменном виде. Если действия муниципалитета незаконны, за защитой своих прав можно обратиться в суд по месту нахождения участка.
К сожалению, выкупить арендованный участок, предназначенный для сельскохозяйственных нужд, невозможно. Чтобы перевести такой объект в собственности, при условии, что он не выставлен на торги, обратитесь к арендодателю с просьбой организовать аукцион. Но учтите, что в таком случае первоначальная стоимость выкупа может существенно возрасти.
Заключение эксперта
Юридические и физические лица имеют возможность получить право собственности на арендованный земельный участок. Чаще всего процедура осуществляется посредством выкупа. В таком случае заключают договор купли-продажи, арендатор вносит выкупную цену и объект переходит в его собственность.
Еще один вариант – приватизация. Но такая процедура подойдет только для тех, кто претендует на получение участка в собственность на безвозмездной основе.
