Правовое регулирование
Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков во временное пользование, регулируются гражданским и земельным законодательством. Так, согласно ст. 621 ГК РФ, если арендатор исполняет свои обязательства добросовестно, у него появляется преимущественное право на повторную аренду земли после того, как срок действия заключенного соглашения истечет. Кроме того, если период временного пользования наделом закончился, но арендатор продолжает пользоваться участком, а собственник объекта при этом не возражает, то контракт в таком случае считается возобновленным.
| Да | 114 |
| Нет | 134 |
14 марта 2022 г. был принят новый Федеральный закон № 58-ФЗ, в соответствии с которым внесены существенные изменения в положения о временном пользовании земельными участками. Законом введено правило, согласно которому до 1 марта 2023 г. арендаторы вправе предъявить требование к арендодателям о продлении срока договоренностей, но не более чем на три года. При этом не имеет значения, каковы основания заключения соглашения и есть ли задолженность по арендным платежам.
Кто может продлить срок аренды земельного участка
Правила, введенные Законом № 58-ФЗ, распространяются только на земельные участки, владельцами которых являются государственные органы либо муниципалитет. На арендаторов частной собственности распространяются положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве на повторное заключение сделки.
Продлить аренду земельного участка вправе как юридические, так и физические лица. При этом первоначальное основание получения надела во временное пользование никак не влияет на право продления на срок до трех лет до 1 марта 2023 г. Неважно, был заключен контракт на аукционе или без проведения торгов. Поэтому отказы государственных органов и местной власти по этим причинам необоснованны.
Условия пролонгации
Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:
1. Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.
Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.
2. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.
Это единственные требования, предъявляемые к арендаторам для пролонгации. Стоит отметить, что даже если арендатор не погасил задолженность по арендной плате, ему не могут отказать по этому основанию.
Способы продления аренды земельного участка
Продление аренды земельного участка возможно не только на основании заявления арендатора, но и в результате решения суда, местной администрации или государственного органа. Пролонгация контракта осуществляется следующими способами:
|
Способ |
Описание |
|
Подписание сторонами нового договора |
В этом случае арендатор и право на землю остаются прежними. Однако контрагенты могут изменить условия сделки |
|
Заключение дополнительного соглашения |
Этот документ принимается в дополнение к существующему договору. Соглашением можно изменить лишь незначительные условия сделки. Форма документа должна соответствовать основному договору |
|
Автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка |
Применяется в случаях, если действие контракта закончилось, но арендатор продолжает пользоваться землей. При этом важно, чтобы собственник участка не возражал. Договоренности автоматически продлеваются на неопределенный срок на прежних условиях |
Далее рассмотрим перечисленные способы подробнее. Каждый из них возможно применить не в каждой ситуации. При определенных обстоятельствах в обязательном порядке требуется перезаключение договора аренды земельного участка или принятие дополнительного документа.
Перезаключение
Данный способ продления аренды заключается в том, что после истечения действия договора о передаче участка во временное пользование подписывается новый. При этом стороны могут заключить соглашение на совершенно других условиях. Например, снизить или увеличить арендную плату, поменять срок действия и т.д.
Сейчас перезаключение контракта в большей степени актуально в тех случаях, когда арендодателем является частное лицо. При этом, в соответствии с действующим гражданским законодательством, добросовестные арендаторы обладают преимущественным правом на продление договоренностей.
Порядок продления аренды земельного участка посредством перезаключения договора:
- Направить собственнику участка письменное заявление с просьбой о пролонгации путем заключения нового документа.
- Согласований новых условий сделки.
- Подписание контракта.
- Регистрация сделки в Росреестре (если срок временного пользования больше года).
До 14 марта 2022 г. действовало правило, в соответствии с которым при перезаключении договора с государственными органами и местными администрациями в обязательном порядке требовалось участие в торгах, за исключением случаев, когда:
- земельный надел был получен во временное пользование вне аукциона;
- з/у был получен в результате торгов в целях ведения садоводства.
Однако до 1 марта 2023 г. эти положения не применяются. Чтобы пролонгировать временное пользование земельным участком, участвовать в торгах не нужно. Арендаторы вправе требовать у арендодателей заключения дополнительного соглашения об увеличении срока.
Дополнительное соглашение
До 1 марта 2023 г., согласно Закону № 58-ФЗ, государство и муниципалитеты обязаны продлевать аренду посредством заключения дополнительного соглашения. При этом раньше действовало правило, по которому государственные и муниципальные собственники объектов не имели возможности пролонгировать договоренности таким образом.
Как продлить с помощью подписания дополнительного соглашения договор аренды земельного участка:
- Направить письменное обращение к владельцу объекта с просьбой о пролонгации пользования землей посредством заключения дополнительного соглашения. При этом важно, чтобы срок основного контракта не истек к этому моменту.
- Установление нового срока, при необходимости внесение незначительных правок в условия сделки и подписание контрагентами документа.
- Регистрация соглашения в Росреестре и уплата гос. пошлины.
Форма документа также должна соответствовать основному договору. Например, если договор о временном пользовании наделом был заверен у нотариуса, то и дополнительное соглашение также нужно заверить. В противном случае он не будет обладать юридической силой.
В данном документе контрагенты вправе установить новые требования, незначительно отличающиеся от основного. Однако стоит отметить, что изменения, вносимые в договор аренды земельного участка дополнительным соглашением, должны быть несущественными.
Как продлить аренду земельного участка: порядок действий
Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.
Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:
- наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
- ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
- ФИО, адрес и другие данные арендатора;
- просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
- реквизиты ранее заключенного контракта;
- срок истечения действующего контракта;
- основания о преимущественном праве на продление договора;
- перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
- дата заявления и подпись арендатора.
Для составления заявления можете воспользоваться нашим образцом:
Скачать Образец заявления о продлении договора аренды земельного участка
Перечислим документы для продления аренды земельного участка:
- копия контракта о передаче земельного участка во временное пользование;
- копия паспорта арендатора или доверенность законного представителя;
- копия ИНН;
- копия учредительного документа организации (для юридических лиц);
- выписка из ЕГРЮЛ и ЕГРИП;
- квитанции об оплате арендных платежей, которые подтвердят отсутствие задолженностей по контракту.
Все документы для продления договора должны быть нотариально заверены.
Заявление можно передать лично или через представителя по доверенности. Также можно отправить обращение заказным письмом с уведомлением и описью или электронной почтой, но при условии, что у арендатора есть электронная подпись.
Муниципалитет обязан рассмотреть заявление и вынести решение о пролонгации в течение пяти дней. Срок начинается с момента получения заявления. Если обращение будет одобрено, между арендодателем и арендатором согласовывается новый договор аренды земельного участка или условия допсоглашения.
В связи с экономическими и политическими изменениями в стране, в процедуру продления аренды муниципальных и государственных земельных участков были внесены изменения. Продлить срок пользования землей можно в определенные временные рамки. Обращение подается с 14 марта 2022 года и до 1 марта 2023 года. То есть у арендаторов есть год, чтобы пролонгировать контракт.
Также нужно понимать, что продление договора аренды земельной собственности не означает сохранение старых условий. Пролонгация происходит на новых условиях, поэтому следует ожидать увеличение размера арендных платежей, изменение срока аренды и других пунктов контракта. Когда все условия между арендатором и арендодателем будут согласованы, они подписывают новый договор или дополнительное соглашение.
Если срок договора аренды земельного участкам превышает 1 год, сделку необходимо регистрировать в Росреестре в соответствии с Законом № 218-ФЗ. Для этого нужно обратиться в госучреждение и представить следующие документы:
- заявление на регистрацию договора аренды земли;
- паспорт заявителя;
- копию контракта;
- копия учредительного документа организации (для юр. лиц);
- документы, которые подтвердят право собственности на недвижимость;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Основания для отказа
Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:
- нарушение договорных обязательств арендатором;
- арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
- наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.
Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.
Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.
Пример из практики:
Семенов на протяжении 10 лет арендовал сельскохозяйственный земельный участок у Антонова. Когда подошел срок окончания действия договора, арендатор попросил арендодателя продлить период аренды, но последний отказал, аргументировав свои действия тем, что больше не планирует сдавать землю во временное пользование за плату. Через несколько месяцев Семенов узнал, что практически сразу после прекращения действия соглашения Антонов сдал участок третьему лицу. Бывший арендатор обратился в суд и потребовал возложить на Антонова обязанность заключить с ним договор аренды. Судья удовлетворил исковое заявление.
Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:
- недвижимость была изъята из оборота;
- собственность будет зарезервирована для государственных задач;
- был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
- земля была использована в нецелевом назначении;
- наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.
Отказ на пролонгацию договора должен быть оформлен в письменной форме с указанием оснований. Если в течение года государственный орган заключит контракт с третьим лицом, то у бывшего нанимателя также появляется право оспорить сделку в судебном порядке.
К подписанию контракта на аренду земли нужно подойти ответственно, особенно если собственность принадлежит государству или муниципалитету. Законодательство дает возможность продлить договор несколькими способами, а вся процедура регламентирована НПА.
Частые вопросы
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если срок соглашения о временном пользовании земельным участком истек, но арендатор продолжает пользоваться наделом, а владелец объекта при этом не возражает, то такой договор автоматически продлевается на неопределенный срок. Условия остаются прежними. Подписывать дополнительно какой-либо документ нет необходимости
В таком случае необходимо оспорить отказ через суд. Иск направляется в районный суд в течение 10 дней после получения отрицательного решения по месту нахождения органа, нарушившего права арендатора. К исковому заявлению прикладываются доказательства о добросовестном использовании земельного участка. Если судебный орган примет решение в пользу арендатора, это будет основанием для пролонгации договора.
Согласно Закону № 58-ФЗ, наличие задолженности перед арендодателем не лишает арендатора права на продление аренды. Отказ по такому основанию можно признать в судебном порядке незаконным.
Заключение эксперта
Законом предусмотрены различные варианты продления аренды: путем перезаключения договора, подписания дополнительного соглашения и автоматической пролонгации. Какой из них можно применить, зависит от конкретных обстоятельств. До 1 марта 2023 г. действуют упрощенные правила для арендаторов, пользующихся государственными и муниципальными земельными участками.
