Ипотека и аренда квартиры: понятия и законодательные основы
Прежде чем выбирать, снимать или купить квартиру в ипотеку, необходимо разобраться с законодательными основами процедур.
Что касается найма жилого помещения, то при заключении сделки необходимо руководствоваться положениями главы 35 ГК РФ.
Договор найма составляют в простой письменной форме. То есть, заверять у нотариуса его не обязательно. Что касается регистрации обременений по соглашению, то рассматриваемые мероприятия осуществляют в том случае, если арендодатель передает жилье во временное пользование сроком на 1 год и более.
| Аренду | 87 |
| Ипотеку | 72 |
Проведение регистрационных действий обязательно и в том случае, если хотя бы одной из сторон договора аренды выступает юридическое лицо.
Ипотека – это особый вид залога. Предметом ипотечного соглашения, как правило, выступает недвижимость. Законодательное регулирование процедуры осуществляется с применением норм ФЗ-102 от 1998 года.
Ипотечное соглашение составляют в письменной форме путем составления одного документа. В отличие от договора найма, рассматриваемый документ подлежит обязательной государственной регистрации в государственных органах.
Главные преимущества аренды жилья перед ипотекой
Что лучше, снять квартиру или купить ее с использованием ипотеки, невозможно определить без проведения детального сравнительного анализа. Необходимо оценить все достоинства и недостатки приобретения жилья, как с привлечением жилищного кредита, так и путем взятия в аренду.
Специалисты отмечают 5 главных преимуществ аренды квартиры перед ее покупкой в ипотеку.
|
Преимущества: |
|
нет никаких ограничений в выборе недвижимости, предъявляемых, например, к месту расположения, состоянию жилья и др.; |
|
для получения жилого помещения во временное пользование, нет необходимости иметь крупную сумму накоплений; |
|
если арендатор не является собственником квартиры, риск того, что человек потеряет имущество, полностью исчезает; |
|
заселение осуществляется в короткие сроки; |
|
нет необходимости иметь хорошую кредитную историю. |
Выбирая между покупкой квартиры в ипотеку и арендой жилья, важно ознакомиться с процедурой заключения сделки.
Для того чтобы арендовать жилое помещение, достаточно найти подходящую недвижимость, связаться с его владельцем, оговорить нюансы договора, составить его и подписать. В случае необходимости, ограничений возникающие по соглашению придется регистрировать в государственных органах.
«Купить квартиру в ипотеку сложнее. В первую очередь нужно понять, одобрит ли вообще банк клиенту жилищный кредит. Для этого нужно иметь постоянный официальный заработок, позволяющий исполнять кредитные обязательства. Надо отметить, что банки используют разные подходы к оценке платежеспособности и надежности потенциального заемщика».
После получения предварительного одобрения, в отведенный кредитной организацией срок нужно найти подходящее жилье, опираясь на только на личные потребности, но и на требования кредитной организации, предъявляемые к недвижимому имуществу.
Далее, обычно заключают предварительный договор купли-продажи имущества, заказывают его оценку, оформляют страховку.
Затем клиент вновь обращается в банк, представляет документы о недвижимости. Кредитная организация определяет, может ли рассматриваемое имущество стать предметом залога. В случае получения положительного решения от финансовой организации, можно заключить договор купли-продажи и ипотечное соглашение, а затем зарегистрировать обременения и переход права собственности в Росреестре.
Скачать Отсутствие ограничений в выборе жилья
Что лучше, аренда или ипотека, однозначно сказать невозможно. Каждый имеет собственную точку зрения. Одним из главных преимуществ съема жилья – это отсутствие ограничений в выборе квартиры. Человек может арендовать любую свободную недвижимость, опираясь на личные потребности. Не важны:
- месторасположение имущества;
- стоимость квартиры;
- состояние недвижимости;
- история объекта (кто и когда им владелец, как часто переходило право собственности от одного собственника к другому);
- другие показатели, на которые обращают внимание банки.
Если район, инфраструктура или сама квартира не понравилась уже после заключения арендного соглашения, арендатор может без особого труда подыскать другое жилье. Как показывает практика, арендодатели не удерживают клиентов при помощи договора, даже если такой документ заключен на длительный срок, а до конца его действия остался большой промежуток времени.
Не нужно иметь крупную сумму денежных средств
Выбирая, что выгоднее, брать ипотеку или снимать квартиру, нужно обратить внимание на свое финансовое состояние. Как правило, для покупки жилья с использование жилищного займа необходимо иметь первоначальный взнос, который варьируется в пределах 8-15% от стоимости недвижимости. Также, придется застраховать объект. Без этого ипотечный договор не заключить.
Затем, каждый месяц необходимо исправно исполнять финансовые обязательства, касающиеся внесению кредитных платежей. А кроме этого, человек оплачивает коммуналку, налоги, тратится на содержание имущества.
Пример из практики:
Василенко Г.Л. выбирая между арендой квартиры и ее приобретением в ипотеку, решил подсчитать, что для него выгоднее.
Он ориентировался на стоимость жилья для покупки в районе 2 млн рублей сроком на 10 лет. Мужчина обратился в банк, где его проконсультировали по вопросам получения жилищного кредита. В случае приобретения квартиры за 2 млн руб. на 10 лет под 13% годовых, при условии внесения первоначального взноса в размере 10%, каждый месяц он будет платить по 36170 руб., полная стоимость квартиры составит 4,54 млн руб., а переплата 2,54 млн руб.
Если же мужчина будет снимать квартиру за 20 тыс. рублей в месяц, при условии неизменности арендной платы на протяжении первых пяти лет и ее повышения на 10% каждые последующие 5 лет, за 120 месяцев найма он уплатит 2520 тыс. руб. У Василенко не было денежных средств на внесение первоначального взноса, кроме этого, его ежемесячный заработок составлял 50 тыс. рублей. То есть, после уплаты ипотеки у него на руках оставалось бы около 14 тыс. рублей, а львиную долю этих средств приходилось бы тратить на коммуналку.
Мужчина сделал вывод, что в его случае дешевле снимать квартиру, чем покупать ее в ипотеку.
Надо отметить, что при подсчете окончательной стоимости квартиры, купленной в ипотеку, многие малопросвещенные граждане попросту перемножают цену имущества с процентной ставкой. Например, 2 млн. руб. * 13% = 2,6 млн рублей. Примерно такой показатель получится лишь в том случае, если человек выплатит ипотеку в течение года. Чем дольше он будет гасить кредит, тем выше получается переплата, так как процент начисляется на сумму займа каждый год. Для того, чтобы правильно посчитать ежемесячный платеж и переплату, можно воспользоваться специальным калькулятором, который, как правило, размещают на официальном сайте кредитной организации.
Еще одна особенность ипотеки заключается в необходимости страховать недвижимость. Без действующей страховки объект не может стать залогом. А это увеличивает окончательную цену квартиры.
Фактически, гражданин, который снимает жилье, может использовать разницу между ежемесячным платежом по ипотеке и арендной платой, в качестве инвестиций, тем самым накопить и приумножить приличную сумму. Не стоит забывать о первоначальном взносе по кредиту. Его тоже можно положить на вклад или приобрести на него другие финансовые активы, приносящие доход, что поможет копить деньги быстрее.
Нет риска утраты недвижимость
Съемная квартира не является собственностью арендатора. Квартиросъемщик живет в ней за определенную плату. Если у него возникнут сложности с оплатой аренды, то всегда можно попытаться договориться с арендодателем об отсрочке платежа.
Что касается ипотеки, банки, хоть и предоставляют кредитные каникулы и другие возможности снижения финансовой нагрузки, чтобы оговорить все условия и найти компромисс, потребуется время. Нельзя просто позвонить в банк или прийти в отделение и попросить о переносе очередного платежа на 5-10 дней.
При наличии задолженности, более 5% от стоимости квартиры при условии невнесения ипотечных платежей в течение 3 месяцев подряд, банк вправе начать обращение взыскания на объект. Если процедура закончится плачевно для заемщика, то он лишится не только квартиры, но и денег, которые уже внес в качестве погашения ипотеки.
Быстрое заселение
На то, что купить квартиру потребуется время. Точный срок напрямую зависит от нескольких факторов:
- периода рассмотрения кредитной заявки кредитной организацией;
- срока поиска подходящего жилья;
- длительности оценки объекта, его страхования;
- промежутка, в течение которого банк принимает решение об одобрении недвижимости;
- времени заключения сделки купли-продажи;
- продолжительности процедуры регистрации права собственности и заключения ипотечного соглашения.
В среднем, на покупку квартиры в ипотеку уходит от 2 до 5 недель. Если же снимать жилое помещение, то заселиться в него можно уже сразу после заключения договора аренды. Как правило, если после просмотра квартиросъемщика все устраивает, а арендодатель готов сдать имущество именно этому кандидату, то стороны могут подписать соглашение в этот же день.
Дольше всего потенциальный арендатор занимается поиском подходящего объекта, удовлетворяющего все его потребности.
Не нужно иметь идеальную кредитную историю
Для того чтобы взять жилищный кредит, необходимо иметь хорошую кредитную историю. Заемщикам, имеющим низкий рейтинг, обычно предлагают не выгодные условия, например повышенную процентную ставку или меньший срок действия договора, а некоторым, вообще отказывают в предоставлении ипотеки.
Чтобы арендовать квартиру, не нужно иметь кристально чистую кредитную историю. На нее просто напросто никто не смотрит.
Потенциальный арендодатель не будет проверять и наличие официального дохода. Для заключения сделки при себе достаточно иметь только паспорт.
Ипотека или аренда квартиры: достоинства и недостатки
Чтобы понять, что лучше взять ипотеку или снимать квартиру, необходимо оценить все «за» и «против». К достоинствам покупки жилья с использованием жилищного кредита относят:
- заемщик становится собственников квартиры сразу после заключения сделки купли-продажи;
- после погашения займа, владелец имеет право распоряжаться имуществом по собственному усмотрению, без получения согласия третьих лиц на совершение каких-либо юридически важный действий с квартирой;
- квартиру в ипотеке можно сдавать в аренду (с разрешения кредитной организации);
- наличие возможности получить постоянную прописку;
- нет риска того, что арендодатель потребует в короткие сроки освободить жилплощадь (при условии добросовестного исполнения финансовых обязательств перед банком).
Главным недостатком ипотеки является необходимость каждый месяц вносить крупную сумму на протяжении длительного периода времени. Кроме этого, жилищный кредит без первоначального взноса практически не получить. Дополнительно придется потратиться на страхование имущества. А для получения займа необходимо иметь хорошую кредитную историю, подтвердить наличие официального, довольно внушительного заработка.
Арендовать квартиру проще. Процедура осуществляется в более короткие сроки. Никто не будет смотреть на кредитную историю, проверять наличие заработка. Выбрать можно любой понравившийся объект, не нужно опираться на какие-то требования, предъявляемый третьими лицами.
С другой стороны, снимая жилье, человек оплачивает аренду, а дополнительно коммунальные платежи (такая практика встречается чаще всего). Отдавая каждый месяц деньги, взамен арендатор получает лишь право проживать в квартире. В случае с ипотекой, после погашения займа человек становится собственником недвижимости.
Аренда или ипотека: на что обратить внимание при выборе
Чтобы понять, что выгоднее ипотека или снимать квартиру в конкретной ситуации, рассчитайте несколько показателей:
- Ежемесячный платеж по кредиту, а также дополнительные траты (оплата ЖКУ, страховки);
- Стоимость аренды с учетом коммуналки;
- Средний ежемесячный совокупный семейный доход;
- Текущие затраты в месяц.
Посмотрите, сколько свободных средств остается от семейного заработка, после и исключения из него повседневных расходов и арендных платежей, а затем, сокращая его на сумму текущих издержек и платы по кредиту.
Оцените, сможете ли вы добросовестно исполнять обязательства перед банком или арендодателем при наличии настоящего уровня дохода.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от кредитной организации об обращении взыскания на заложенное имуществу. Ответчиком по делу выступает заемщик Ковалев Р.Т. Истец пояснил, что между ним от ответчиком был заключен ипотечный договор сроком на 10 лет, стоимостью 3 млн рублей.
Заемщик нарушил условия соглашения путем неоднократного неисполнения финансовых обязательств, 7 месяцев подряд, в связи с чем образовалась задолженность в размере 600 тыс. рублей.
Ответчик рассказал, что фактически заемщик всего 4 раза внес платежи по жилищному займу, а затем прекратил исполнять рассматриваемую обязанность.
Кредитная организация неоднократно пыталась связаться с заемщиком для урегулирования ситуации мирным путем, что подтверждено претензионными письмами и уведомлениями о получении ответчиком претензий. Заемщик на контакт не шел, на телефонные звонки и претензии не отвечал.
Суд, рассмотрев дело и представленные доказательства, установил, что ответчик нарушил существенные условия договора ипотеки и удовлетворил иск в полном объеме.
Частые вопросы
Все зависит от условий ипотечного договора. Если в нем есть запрет на передачу заложенного имущества во временное пользование третьим лицам, то сдать квартиру не получится. Если в соглашении про возможность сдачи объекта в аренду ничего не сказано, рекомендуется обратиться в кредитную организацию для получения согласия на осуществление рассматриваемых действий.
Согласно условиям ст.614 ГК РФ арендодатель имеет право изменять стоимость аренды по согласию сторон. Но соглашением может быть предусмотрено иное. Например, в допускается включение в документ условия, при котором наймодатель наделяется правом поднимать квартплату без получения согласия от арендатора. Но при этом, изменять арендный платеж нельзя чаще 1 раза в год.
Теоретически, это возможно. Но, помните о том, что такой подход незаконен. Если кредитная организация узнает о том, что залогодатель передал во временное пользование заложенное имущество без получения соответствующего разрешения, то банк может потребовать возврата заемных средств в полном объеме досрочно, в связи с нарушением условий договора. Также, при наличии незарегистрированного дохода от сдачи недвижимости внаем гражданина могут привлечь к ответственности за неуплату налогов.
Заключение эксперта
Однозначно ответить на вопрос, стоит ли брать ипотеку или снимать жилье, невозможно. Все зависит от конкретной ситуации и личных потребностей человека.
Если у субъекта нет достаточной суммы для внесения первоначального взноса, его заработок ниже, чем ежемесячный платеж по ипотеке, либо банки наотрез отказываются одобрять жилищный кредит, то вариант здесь один – арендовать квартиру.
Если же финансовое состояние человека удовлетворительное, он уверен в том, что в будущем постоянно будет получать достаточный доход для исполнения финансовых обязательств в полном объеме, то можно обратить внимание на приобретение жилья при помощи ипотеки.
