Выкуп земли по закону
Выкуп земли в собственность из аренды – процедура, во время которой надел из государственной или муниципальной собственности переходит в частную. Если мы обратимся к действующим законам РФ, то переоформление права собственности доступно как физическим лицам, так и юридическим. Эта процедура может быть проведена двумя способами:
- в рамках торгов;
- без проведения торгов.
Если будет выбран первый способ, то будущий собственник земельного участка должен оформить заявку на участие в аукционе. В рамках торгов, чтобы претендовать на землю, он должен предложить самую высокую стоимость за участок.
| Да, 49 лет - это мало | 128 |
| Нет, установленный срок - достаточный | 71 |
Гораздо проще и дешевле приобрести рассматриваемый объект, не участвуя в аукционе. Однако стоит помнить о том, что стать обладателем земли без участия в аукционе, могут лишь те лица, которые имеют на это основания, закрепленные ЗК РФ и другими законами.
Аренда на 49 лет с правом выкупа
Перевести землю из аренды в собственность, согласно статье 39.3 ЗК РФ, можно в постоянное пользование без проведения аукциона. Хотя стандартная процедура предусматривает проведение торгов, исключения из этого правила прописаны в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, где детально перечислены условия, при которых возможна передача земли без аукциона. В частности, такой возможность могут воспользоваться арендаторы муниципальной или государственной земли.
Пример из практики:
Гр-н Г. арендовал земельный объект для ИЖС сроком на 10 лет. Через 4 года мужчина построил дом и поставил его на учет. Затем собственник обратился к арендодателю с заявлением о предоставлении арендованного объекта в собственность. Администрация рассмотрела заявку и приняла положительное решение. Стороны заключили договор купли-продажи. Г. зарегистрировал переход права собственности на земельный участок и стал его единоличным законным владельцем.
По закону, надел может быть передан в аренду на срок, не превышающий максимальный. Земельным кодексом установлено, что самый длительный период пользования землей длится 49 лет. Причем, заключить арендный договор на максимальный срок можно в случаях, определенных ст. 39.8 ЗК РФ.
Чаще всего договор аренды земли у государства заключают на 49 лет, если он предназначен для сельхозпроизводства или заявителем является лицо, имеющее право собственности на недвижимое имущество, расположенное на рассматриваемой земле.
Как переоформить земельный надел в собственность: инструкция
Подробная схема предоставления земельного участка в собственность регламентирована на законодательном уровне статьей 39.14 ЗК РФ. В целом, ничего сложного в этом процессе нет. Однако если не иметь даже базового представления о нюансах процедуры, то можно допустить ошибки. Предлагаем изучить подробную инструкцию переоформления ниже.
|
Этапы |
Расшифровка |
|
Формирование заявления |
Арендатор подает заявление на выкуп земли |
|
Принятие решения |
Арендодатель принимает решение о предоставлении участка или об отказе |
|
Заключение договора |
Стороны заключают договор купли-продажи |
|
Регистрация права |
Переход права собственности регистрируют в госорганах |
Расписанный выше поэтапный процесс актуален, когда лицо или компания стремится перейти от аренды к владению уже «сформированным» земельным участком. В ситуациях, когда земельный объект не зарегистрирован в кадастре и требует уточнения границ, первым шагом будет подача заявления о намерении выкупа с приложением плана территории. После этого местные власти решают – давать «добро» на выкуп или нет. В случае положительного решения, заявитель на свои средства привлекает кадастрового инженера для межевания, проводит регистрацию участка в кадастре и, завершающим этапом, подает документы на переход земли в собственность.
Обратите внимание на важный аспект: по закону, в определенных ситуациях, например, при намерении получить землю под ИЖС без проведения аукциона или при запросе на одобрение покупки земельного участка, муниципалитет должен разместить уведомление о намерении предоставить землю для этих целей в открытом доступе.
В течение 30 дней другие претенденты на надел смогут подать заявку о намерении участвовать в аукционе. Если поступило хотя бы одно заявление, то администрация организует торги. В таком случае в предоставлении объекта без аукциона отказывают.
Если заявок в течение 30 дней с момента размещения извещения не поступило, то администрация принимает решение о согласовании выкупа, либо готовит договор купли-продажи.
Если стороны заключили договор аренды земельного участка с последующим правом выкупа, то предмет соглашения переходит в собственность арендатора после истечения срока действия правоотношений, при условии надлежащего исполнения обязательств либо в любое время до окончания арендного договора в случае внесения арендатором всей выкупной суммы.
Подача заявки
Перевод арендованной земли обычно начинается с подачи заявления, для которого законодательством не установлена единая форма. В заявлении должны быть указаны сведения в соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ, включая:
- название органа, в который направлена заявка;
- имя, фамилию, отчество заявителя, адреса регистрации и проживания, номер телефона, электронную почту;
- информацию о земельном участке (кадастровый номер, расположение, размер, целевое назначение);
- заявку на приобретение земли;
- основания для предоставления участка без проведения аукциона;
- список документов, прилагаемых к заявлению;
- дополнительные сведения, предусмотренные ст. 39.17 ЗК РФ.
Заявитель должен подписать заявление, указать дату и расшифровку подписи. Заявление можно подать лично секретарю соответствующего органа, сотруднику МФЦ или отправить по почте.
Заключение договора
В случае принятия арендодателем положительного решения, администрация готовит 3 экземпляра договора купли-продажи и направляет их на подписание заявителю.
Согласно ст. 37 ЗК РФ, объектом рассматриваемого соглашения могут быть только те земли, которые поставлены на кадастровый учет. Также, этой же статьей регламентированы условия договора, которые являются недействительными. К ним относятся:
- право продавца выкупить земельный надел по своему желанию;
- ограничения распоряжения землей покупателем после заключения соглашения;
- условия, освобождающие продавца от ответственности, если на предмет договора предъявят права третьи лица.
Договор подписывают обе стороны сделки, право собственности на участок переходит после регистрации соглашения.
Скачать Регистрация сделки
Переоформление аренды земельного участка в собственность в обязательном порядке регистрируют в государственных органах. Для этого необходимо обратиться в МФЦ с заявлением и необходимым пакетом документов, в который входят:
- идентификатор личности заявителя;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка из ЕГРН;
- договор купли-продажи;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Размер госпошлины за осуществление регистрационных действий напрямую зависит от того, кто является заявителем. Юридические лица платят 22 тыс. рублей, а физические – 2 тыс. руб. Если участок предназначен для сельскохозяйственных нужд или ЛПХ, то пошлина уменьшается до 350 руб.
Стоимость выкупа земельного участка
Чтобы понять, сколько стоит перевести землю в собственность, необходимо подсчитать не только стоимость госпошлины, но и выкупную цену. Как правило, если договор аренды заключают сразу с условием последующего выкупа, то размер платы устанавливают еще в момент заключения арендного соглашения. Арендатор вносит арендные платежи, а затем участок переходит к нему в собственность без внесения дополнительных средств или после уплаты остатка выкупной цены.
Размер платы за выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, устанавливают с учетом положений, регламентированных ст. 39.4 ЗК РФ. Он не может превышать кадастровой стоимости объекта.
Если выкуп осуществляется посредством торгов, то тогда первоначальная цена, установленная Правительством РФ, органами госвласти или местного самоуправления может увеличиться. Тогда договор купли-продажи заключают по цене, определенной в результате торгов.
Судебная практика
Суд рассмотрел дело о понуждении заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Ответчиком выступает владелец здания, расположенного на рассматриваемом объекте Рычков Р. Т.
Истец пояснил, что на земельном участке, который принадлежит муниципалитету, возведено здание. Его собственником является Рычков Р. Т. Он приобрел недвижимость 3 года назад. Ранее объект принадлежал другому лицу, с которым администрация заключала договор аренды земли, где расположено здание. Однако срок действия соглашения истек 6 месяцев назад. Новый владелец здания не обратился в муниципалитет с заявлением о приобретение права на земельный объект.
Суд, рассмотрев дело, установил, что требования истца обоснованы (п. 8 ст. 39.20 ЗК РФ) и удовлетворил иск.
Частые вопросы
Необходимо обратиться к любому кадастровому инженеру или в БТИ, чтобы вам изготовили технический план на дом, на основании которого вы сможете зарегистрировать право в Росреестре.
Для того, чтобы выкупить земельный участок, которым вы пользуетесь на праве аренды, необходимо подать заявление о предоставлении объекта в собственность. Заявку о предварительном согласовании подают в том случае, если участок является неорганизованным.
Арендатор имеет право заявить о намерении выкупить арендуемый земельный участок без проведения торгов, если у него имеются на это законодательно регламентированные основания, перечень таких случаев содержится в ст. 39.3 ЗК РФ. При этом, не важно, предусмотрено ли договором право выкупа или нет.
Заключение эксперта
Не каждый знает, как перевести арендованную землю в собственность и когда это возможно по закону. Как правило, выкупить участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, можно в случаях, регламентированных ст. 39.3 ЗК РФ на торгах или без проведения аукциона.
Если арендное соглашение сразу заключено с правом последующего выкупа, это означает то, что после окончания срока действия договора или в любое время до его истечения, при условии внесения всей выкупной цены, участок переходит в собственность арендатору. Если договором такое условие не определено, а у арендатора имеются основания для выкупа, то перевод из аренды в собственность в 2024 году все равно возможен.
