Когда можно взыскать неустойку
Неустойка по ДДУ – конкретная сумма, которая выплачивается застройщиком участнику договора долевого строительства. Ее начисляют в случае нарушения обязательств, предусмотренных соглашением.
Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то, наверняка, сделка оформляется договором долевого строительства. Правоотношения между вами и строительной организацией регулируются в частности, при помощи Федерального Закона №214 от 2004 года.
У дольщика есть гарантии на случай неисполнения второй стороной правоотношений своих обязательств по договору. Например, вы можете претендовать на взыскание неустойки с застройщика, если:
- объект недвижимости не сдан в указанный в соглашении срок;
- вы получили квартиру плохого качества, например, присутствуют трещины в стенах, наблюдаются перебои с электричеством, не зависящие от энергопоставляющей компании и пр.;
- квартира меньше по метражу, чем заявлено в договоре;
- застройщик затягивает гарантийный ремонт.
Как показывает практика, чаще всего споры между участниками ДДУ возникают на фоне нарушения сроков строительства.
| Знал | 85 |
| Не знал | 57 |
| Зависит от обстоятельств | 43 |
В законе сказано, что если вы не получили квартиру по ДДУ в отведенный срок, то вы можете требовать неустойку (ст. 6 ФЗ-214 от 2004 г). Ее начисляют в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ (1/300 – если участник ДДУ является юридическим лицом) за каждый день просрочки.
К сожалению, далеко не все готовы исполнять финансовые обязательства добровольно, тем более, если речь идет о больших суммах. Но вы всегда можете обратиться в суд. Причем, у вас есть возможность не только взыскать пени, но и получить другую компенсацию, к примеру возмещение морального вреда, судебных затрат, расходов, связанных с неисполнением застройщиком условий договор и пр. Отметим, что вы вправе не только требовать компенсации за нарушение сроков, но и подать претензию застройщику на устранение недостатков квартиры.
Как взыскать неустойку с застройщика: порядок взыскания
Как показала наша правовая практика, чаще всего дольщикам приходиться спорить с застройщиком по поводу нарушения сроков. В такой ситуации вы сможете взыскать неустойку по ФЗ №214 за просрочку сдачи квартиры. Рекомендуем действовать в общепринятом порядке.
- Рассчитайте сумму взыскания. Это можно сделать самостоятельно при помощи формулы или онлайн-калькулятора.
- Подготовьте документы. Их перечень напрямую зависит от конкретной ситуации. Вы всегда можете обратиться к нашим юристам и получить точный список требуемых документов, исходя из вашей ситуации.
- Составьте досудебную претензию. Этот шаг можно и пропустить, но тогда вы потеряете возможность взыскать со строительной компании штраф, установленный п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей».
- Направьте претензию застройщику лично или по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Если вы решите направлять претензию лично, то составьте два экземпляра - один вы передадите представителю застройщика, а второй будет у вас. Только проконтролируйте, чтобы на вашем экземпляре ответственное лицо проставило дату приема претензии и свою подпись - это будет служить доказательством получения обращения.
- Дождитесь ответа. Если он положительный, вам остается ждать выполнения требований, если он отрицательный – обращайтесь в суд.
- Подготовьте иск и документы для суда. При этом руководствуйтесь правилами, установленными ст.131 и 132 ГПК РФ.
- Направьте исковое заявление в судебный орган и дождитесь назначения даты рассмотрения дела.
Вообще, вы вправе ходатайствовать о проведении судебного слушания без вашего участия, но отказываться от его посещения юристы не рекомендуют. Все дело в том, что в процессе могут появиться вопросы, требующие немедленного решения. Если вас не будет, то заседание перенесут на другую дату.
Если у вас нет возможности и времени присутствовать на слушании – поручите представление ваших интересов юристам ЕЮС. Мы определим, какая неустойка по договору долевого участия подлежит взысканию на момент предъявления требований, подготовим документы для суда, составим иск и защитим ваши права на судебном заседании.
Как рассчитать неустойку по ДДУ
Расчет неустойки по ДДУ осуществляется по общим правилам. Законом четко установлен размер ставки, исходя из которой начисляются пени. Для участников ДДУ — юридических и физических лиц она разная. Так, граждане могут рассчитывать на получение неустойки в двойном размере. Чтобы произвести расчет неустойки ДДУ, вам потребуются следующие вводные данные:
- стоимость квартиры, предусмотренная соглашением;
- число дней просрочки сдачи квартиры;
- размер ключевой ставки ЦБ на день исполнения обязательства.
Если в договоре по каким-то причинам не указана полная стоимость квартиры, то найдите цену квадратного метра и умножьте ее на метраж объекта по соглашению.
Внимательно прочитайте, какая дата сдачи недвижимости указана в договоре. Отсчет числа дней просрочки нужно начинать именно с нее.
Пример
Допустим, вы заключили ДДУ, по которому застройщик обязан сдать квартиру (стоимостью 4 млн. рублей) 1 марта, но вплоть до 1 сентября он этого не сделал. Вы решили потребовать от строительной организации неустойку. Давайте рассчитаем ее размер на 01.09.
(4 млн. * 1/300 * 7,5% * 185) * 2 = 370 тыс. рублей.
Пени начисляются за каждый день просрочки исполнения обязательств и во многом зависят от ключевой ставки Центрального Банка России. Перед расчетом суммы рекомендуем узнать значение ключевой ставки из официальных источников, так как она может меняться.
Также, в сети можно найти специальные калькуляторы, которые рассчитывают сумму неустойки по ДДУ автоматически. Вам достаточно указать стоимость договора и количество дней просрочки.
Документы для взыскания неустойки
Чтобы взыскать неустойку за просрочку по ДДУ в досудебном порядке, вам необходимо написать претензию и направить ее застройщику. Как правило, закон не обязывает вас прилагать к ней какие-либо документы.
Но, если вы готовитесь к судебному заседанию, то важно заранее подумать, какие бумаги вам понадобятся. Таблица ниже даст вам примерное понимание.
|
Перечень документов для взыскания неустойки через суд |
Дополнение |
|
Копия претензии |
Если вы пытались урегулировать конфликт до суда |
|
Иск |
Его форма и содержание утверждены статьей 131 ГПК РФ |
|
ДДУ |
Вместе с иском можно направить его копию |
|
Если застройщик не сдал квартиру, то такого документа у вас не будет |
|
|
Расчет неустойки по 214-ФЗ |
Составляют в свободной форме |
|
Подтверждение расходов |
Если вы планируете взыскать не только неустойку, но другие затраты, например судебные расходы, издержки на оплату юридических услуг и пр. |
Перечень документов, подаваемых в суд вместе с иском напрямую зависит от ситуации. Уточните, какие бумаги вам понадобятся, у юристов ЕЮС.
Порядок составления досудебной претензии о взыскании неустойки
Если застройщиком допущена просрочка договора долевого участия, а вы решили пойти мирным путем и урегулировать конфликт до суда, вам нужно направить в адрес строительной компании претензию.
Данный документ не имеет единого образца. Его составляют по общеустановленным правилам. Условно претензию можно поделить на 5 частей.
- Шапка. Здесь указывают наименование застройщика, ФИО, адрес регистрации, контакты участника долевого строительства.
- Название документа. Здесь можно указать суть претензии.
- Основная часть. Описание обстоятельств, предшествовавших возникновению конфликта, а также суть того, в чем выражается нарушение ваших прав.
- Требования. Пишите сумму неустойки. Помимо этого, рекомендуем отразить краткий ее расчет.
- Заключительная часть. Укажите реквизиты счета для перечисления денежных средств, ФИО, поставьте подпись и дату подачи претензии.
Рекомендуем поручить досудебное урегулирование ситуации юристам ЕЮС по ДДУ. Опираясь на действующее законодательство и ваши личные потребности, мы составим для вас претензию, направим ее застройщику, пообщаемся от вашего лица с представителями строительной организации.
Скачать Как подать в суд на застройщика
Подача иска в суд на застройщика осуществляется в районную судебную инстанцию, так как сумма требований по ДДУ очень редко составляет меньше 100 тыс. рублей. Но, если же вы планируете взыскать менее указанной суммы, то иск подают мировому судье. Дольщики – индивидуальные предприниматели и юридические лица должны идти в арбитражный суд.
Вы можете направить иск несколькими способами:
- принести лично в канцелярию суда;
- отправить по почте;
- направить онлайн через систему «ГАС Правосудие».
Отметим, если взыскание неустойки по ДДУ осуществляется в размере менее 1 млн рублей, то платить госпошлину не нужно. Если выше, то вам нужно заплатить 0,5% с суммы, превышающей 1000000 + 13200 руб., но не больше 60 тыс. рублей.
Дополнительно советуем прочитать статью о том, какие сроки гарантийного ремонта установлены для юридических лиц по закону.
Поручите подготовку искового заявления юристам ЕЮС. А на случай, если вы решите действовать самостоятельно, мы составили для вас типовой образец документа, который вы можете использовать в неизменном виде или внести в него некоторые коррективы, исходя из ваших личных потребностей.
Скачать Решение суда о взыскании неустойки есть: что дальше
После того, как компенсация за задержку сдачи недвижимости присуждена судом, вам нужно дождаться вступления судебного решения в законную силу. В это время застройщик вправе подать апелляцию.
Сразу после вступления в силу решения суда, вам нужно обратиться в судебную инстанцию и взять исполнительный лист. Далее идите в банк, где у строительной компании открыт расчетный счет или к судебным приставам.
Кредитная организация в принудительном порядке перечислит вам со счета застройщика всю сумму, подлежащую взысканию. Если вы не знаете, в какой банк нести исполнительный лист, то обращайтесь в ФССП. Судебный пристав возбудит исполнительное производство, в рамках которого разыщет счета должника и самостоятельно направит в кредитную организацию требование о взыскании.
Распространенные ошибки дольщиков при требовании неустойки по ДДУ
Предлагаем ознакомиться с часто допускаемыми дольщиками ошибками при требовании неустойки за задержку сдачи дома.
Огромная ошибка, когда претензия передана представителю застройщика лично в руки, но на ней нет отметки о принятии. В такой ситуации вам не удастся доказать то, что вы вообще пытались урегулировать конфликт миром.
Не верьте, когда застройщик обещает выплатить компенсацию после сдачи объекта. У вас есть 2 варианта:
- подождать и затем обратиться в суд;
- направить требование уже сегодня.
Не стоит верить строительной компании. Далеко не редко такие организации банкротятся, и дольщики остаются и без квартиры, и без денег. Иногда случается так, что дольщик «копит неустойку», чтобы за один раз взыскать более крупную сумму. Нужно действовать здесь и сейчас, пока у застройщика имеются средства на счете. Ведь, если у него не будет денег, то даже исполнительный лист не поможет вам вернуть свои кровные средства.
Не стоит надеяться на то, что вам удастся взыскать неустойку самостоятельно, без юридической помощи. Да, конечно, можно прочитать пару статей в интернете, написать претензию, подать иск в суд. Но, как правило, застройщики имеют в своем штате опытных юристов, которые способны либо снизить размер ваших требований до минималки, либо вообще доказать их необоснованность.
Судебная практика
К сожалению, просрочка сдачи квартиры – далеко не редкая ситуация. Не каждая строительная организация способна вовремя сдать дом в эксплуатацию. В таком случае дольщик вправе обратиться в суд иском о взыскании неустойки.
Так, гр-н Еременко потребовал через суд от ООО «ККПД-ИНВЕСТ» неустойку по ДДУ. Истец пояснил, что застройщик не отдает ключи от квартиры и не предлагает подписать акт приема-передачи, несмотря на то, что дом уже полностью готов к использованию и сдан в эксплуатацию.
Ответчик пытался защититься и опирался на то, что дольщик уклоняется от приема объекта недвижимости, правда никаких документов, подтверждающих это, не предоставил. В итоге суд удовлетворил иск Еременко (Решение по делу № 2-1424/2019).
Частые вопросы
Да. Вы можете рассчитать размер пени самостоятельно или поручить проведение расчета третьим лицам.
Нет. Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон возможно только в случаях, установленных законом. Выплата неустойки в это перечень не входит.
Дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, если застройщик нарушит дату сдачи квартиры на 2 месяца или более.
Заключение эксперта
Неустойка по ДДУ в 2024 году взыскивается в порядке, определенном действующим российским законодательством. Вы можете обратиться с требованием о выплате пени за неисполнение обязанности по сдаче квартиры в эксплуатацию к застройщику в досудебном, либо в судебном порядке. Согласно закону, претензионный порядок соблюдать не обязательно, но если вы откажетесь от него, то вы не сможете взыскать со строительной организации штраф в размере 50% от суммы требований.
