Общие положения
С целью защиты прав простых граждан, которые доверились строительной компании, законодательством предусмотрена особая процедура признания должника-застройщика банкротом. Кроме того, с 1 января 2018 г. ФЗ-218 совместно с ФЗ-127 от 2002 г. узаконил новую систему защиты граждан – участников ДДУ, которая фактически дублирует страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия, существовавшая до 01.01.2018 г.
Статья. 201.14 Закона о банкротстве регламентирует, в случае банкротства застройщика за счет средств компенсационного фонда обеспечивается выплата денежного возмещения либо финансируется завершение строительства объекта новым застройщиком. Таким образом, на сегодняшний день фонд защиты дольщиков является стороной банкротного дела с 2019 г.
По общим правилам, признание лица несостоятельным осуществляется в порядке и по правилам, предусмотренным ФЗ-127 от 2002 г. Что касается особенностей банкротства застройщиков, то они прописаны в параграфе 7 главы 9 настоящего Федерального закона.
Для целей регулирования данного вопроса в ст. 201.1 ФЗ-127 приводится расшифровка некоторых определений:
- Застройщиком называют юридическое лицо любой организационно-правовой формы, привлекающие денежные средства и/или имущество участников строительства, к которым имеются требования, связанные с возвратом финансов или передачей жилых объектов.
- Участником признается гражданин, который имеет требования к застройщику на основании договора долевого строительства, исполнивший свою часть обязательств надлежащим образом.
- Реестр требований участников – перечень обязательств перед дольщиками в виде передаче объектов или возврате денежных средств.
- Также способом защиты дольщиков может быть требование о признании наличия права собственности, помимо денежных требований и требований о передаче жилых помещений.
По закону, участник вправе предъявить требование о передаче жилья и/или машиноместа, объекта незавершенного строительства, нежилого помещения и др., либо о возврате ранее уплаченных денежных средств, о возмещении убытков.
| Да, и долги возмещены не были | 54 |
| Да, долги вернули по суду | 74 |
| Нет, не сталкивался | 36 |
Процедура признания должника банкротом начинается с подачи соответствующего искового заявления в арбитражный суд. По результатам его рассмотрения АС выносит решение, которое можно обжаловать в установленном законом порядке.
Застройщик и участники
Банкротство строительной компании осуществляется с применением некоторых особенностей, утвержденных на законодательном уровне. При этом, застройщиком признается организация, выполняющая строительство объекта за счет средств дольщиков, отвечающая определенным требованиям.
Перечень лиц, которые участвуют в деле, содержится в ст.34 и 201.2 ФЗ-127. К ним относят:
- должник;
- управляющий;
- конкурсные кредиторы;
- уполномоченные органы;
- участники строительства;
- орган субъекта РФ, осуществляющий надзор в сфере строительства.
Дольщики – это основные взыскатели в деле о банкротстве компании, осуществляющей возведение МКД или других недвижимых объектов. Законом им предоставлены дополнительные привилегии. В частности, они могут выбирать в какой форме выставить свои требования: в денежной или материальной, в виде передачи помещения.
В отношении обязательств застройщика перед ними отводится отдельный пункт в реестре. Причем, их финансовые требования удовлетворяются в порядке третьей очереди, когда долги остальных кредиторов закрывают в четвертую.
Конкурсным управляющим может быть только лицо, прошедшее специальную подготовку и имеющее опыт работы в области строительства.
Законодательством допускается завершение возведения дома или иной недвижимости за счет привлеченных средств, даже если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства.
Условия банкротства
Чтобы признать должника банкротом, должны соблюдаться условия, предусмотренные ст.3 ФЗ-127: организация имеет задолженность перед взыскателями, работниками (по выплате выходных пособий, заработной платы) и/или долги по обязательным платежам, а срок неисполнения обязательств превышает 3 месяца.
Чтобы АС рассматривал дело с применением особенностей, утвержденных параграфом 7 гл.9 ФЗ-127 должник обязан соответствовать дополнительным требованиям.
- Компания осуществляла строительство за счет полученных от дольщиков средств и/или имущества.
- Кредиторы готовы предъявить требования к организации о возврате денег или передаче объекта.
К фактическим признакам банкротства застройщика можно отнести приостановку строительства, отказ компании предоставлять отчетность о ходе работ, срок разрешения на возведение недвижимости истекает.
Реестр требований
Реестр требований кредиторов при банкротстве условно можно поделить на две части: денежные и требования о передаче имущества. В первом случае дольщик требуют вернуть им денежные средства или возместить ущерб, а во втором – передать имущество.
Особенности формирования реестра установлены ст.201.7 ФЗ-127, а правила его ведения утверждены Приказом Минэкономразвития №72 от 2012 г.
Для того, чтобы попасть в рассматриваемый список, дольщику необходимо обратиться с ходатайством, своим паспортом, решениями суда (при их наличии), а также документами, подтверждающими внесение денежных средств или передачу недвижимости к конкурсному управляющему.
Пошаговая инструкция
Процедура признания застройщика несостоятельным несколько отличается от традиционного банкротства юридического лица. Например, после рассмотрения заявления, в случае наличия признаков неплатежеспособности, АС сразу выносит решение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства (КП).
Правда, если управляющий заметит, что финансовое состояние организации можно восстановить, он вправе созвать совет кредиторов, на котором взыскатели примут решение о переходе к внешнему управлению.
Подача заявления
Банкротство любого должника начинается с подачи заявления в арбитражный суд. Истцом может быть, как сам застройщик, так и кредиторы (уполномоченные органы). Документ составляют по правилам, содержащимся в ст.37 ФЗ-127. В нем указывают:
- наименование АС;
- сумму требований;
- обоснования того, что организация не может выполнить обязательства;
- информация о принятых к производству судами исковых заявлений;
- данные о имеющемся у должника имуществе, денежных средствах, дебиторской задолженности;
- сведения о застройщике, номера его счетов в банках;
- список документов, прилагаемых к заявлению.
Иск подкрепляют обоснованиями наличия задолженности, подтверждением причин возникновения долгов и иными бумагами, где содержатся основания, на которые ссылается заявитель.
Если заявление подает сам должник, то к нему прилагают учредительную документацию, список кредиторов и должников, бухгалтерский баланс, решение собственников, протокол собрания, отчет о стоимости имущества и др.
Далее вы сможете скачать образец заявления, который подается в процессе банкротства застройщика. Его подготовили юристы ЕЮС, учитывая актуальные законодательные требования.
Скачать Конкурсное производство
В ст. 201.1 ФЗ-127 сказано, что по результатам рассмотрения заявления суд выносит решение о признании застройщика банкротом и открытии КП, об отказе в удовлетворении иска и оставлении заявки без рассмотрения, либо о закрытии дела.
Если АС обнаружит признаки неплатежеспособности строительной компании, то ее признают несостоятельной и сразу переходят к конкурсному производству. Стадии наблюдения и финансового оздоровления пропускают.
Пример из практики:
В АС поступило заявление о признании должника (строительной компании) банкротом. Заявитель обосновал свои требования судебными актами о взыскании в его пользу 8 млн рублей. В процессе рассмотрения дела были представлены договоры участия в долевом строительстве, поскольку должник является застройщиком. Рассмотрев дело, АС пришел к выводу, что организация отвечает признакам несостоятельности, восстановить ее платежеспособность невозможно, в связи с чем открыл конкурсное производство. (Решение АС Нижегородской области по делу №А43-47351/2018 от 2019 г.).
Если Фонд принимает решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, он вправе обратиться в суд с Ходатайством о приобретении прав на объект незавершенного строительства. В таком случае, Фонд должен погасить текущие расходы, первую и вторую очередь реестра, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно, а также внести на депозитный счет суда денежные средства в размере, установленном в п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, для погашения требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Надо отметить, что дольщик имеет полное право требовать предоставление ему жилья, за которое он и заплатил деньги. В таком случае объект изымается из конкурсной массы. Если дом достроен, то требования удовлетворят путем признания права собственности за взыскателем на имущество, если нет, то будут искать возможность достроить здание.
Фонд принимает решение о завершении строительства, если размер финансирования, необходимого для этого, не превышает размер предельной суммы выплат (возмещения участникам). В процессе исследования документов, фонд принимает решение:
- о финансировании мероприятий по завершению строительства;
- о нецелесообразности финансирования строительства и о выплате компенсации участникам (об этом конкурсного кредитора уведомляют в течение 10-ти дней).
Последнее решение может быть принято, как в отношении жилого комплекса, так и в отношении отдельных объектов незавершенного строительства, входящих в состав жилого комплекса, а также объектов инфраструктуры.
Внешнее управление
Если после проведенного финансового анализа управляющий выявляет тот факт, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, он созывает собрание кредиторов. Сделать это можно в течение месяца после обнаружения соответствующих обстоятельств, но не ранее, чем через 8 месяцев с момента открытия КП и не позднее, чем за месяц до завершения процедуры. Вообще, при банкротстве застройщика может быть масса вариантов.Также допускается переход из конкурсного производства во внешнее управление.
Совет взыскателей рассматривает вопрос о возможности перехода к стадии внешнего управления. Если большинство проголосовало «За», то направляют ходатайство в АС. В случае одобрения заявления судом, реестр требований участников строительства не открывается.
Цель внешнего управления – найти способы восстановления платежеспособности должника, например, за счет реструктуризации долгов, погашения некоторых обязательств, переноса сроков выполнения требований, продажи убыточного имущества и др.
Закрытие дела
После завершения КП управляющие готовит отчет и направляет его в АС. Если возражений не поступало, то суд закрывает дело. После этого долги компании списываются (за исключением некоторых задолженностей).
Организацию исключают из реестра юридических лиц. С этого момента компания считается официально ликвидированной.
Очередность удовлетворения требований
Требований кредиторов при банкротстве застройщика удовлетворяются в порядке, определенном статьей 201.9 Федерального закона РФ №127 «О несостоятельности». Изменение последовательности не допускается.
|
Очередность |
Категории кредиторов |
Пример |
|
Первая |
Компенсации за причинение вреда жизни и здоровью |
Работник, пострадавший на стройке из-за нарушения правил безопасности застройщиком |
|
Вторая |
Выходные пособия |
Уволенные сотрудники |
|
Зарплата |
Граждане, с кем заключен трудовой договор, но не произведены расчеты |
|
|
Вознаграждения авторам интеллектуальной собственности |
Создатель архитектурного проекта |
|
|
Третья |
Обязательства перед дольщиками и фондом развития территорий |
Лицо, вложившее средства с целью приобретения квартиры в строящемся доме |
|
Четвертая |
Остальные кредиторы |
Кредитные организации |
Требования кредиторов третьей очереди удовлетворяют в следующем порядке:
- сначала рассчитываются по финансовым обязанностям, связанным с возвратом внесенных за недвижимый объект средств;
- далее выполняют требования перед фондом;
- после этого возмещают убытки дольщиков, с учетом особенностей ст.201.5 ФЗ-127.
После выполнения обязательств перед взыскателями четвертого порядка, производят расчеты по сделкам, признанным в установленном порядке недействительными.
Что делать дольщику
Итак, застройщик обанкротился? Какова дальнейшая последовательность действий кредиторов, какие существуют права дольщиков при банкротстве организации? На самом деле все просто, гражданину необходимо заявить о своих требованиях:
- вернуть денежные средства;
- возместить ущерб;
- передать недвижимый объект.
Ходатайство подают конкурсному управляющему, который и включает требование в реестр и публикует информацию о принятии заявки в ЕФРСБ.
Дольщику при банкротстве застройщика не стоит затягивать с подачей заявления. Через 3 месяца реестр закрывается. А это означает то, что никакого возмещения уплаченных денег за имущество или по договору долевого строительства не получить. Восстановить пропущенные сроки можно через суд, но это достаточно проблематично. Нужно доказать, что причина пропуска уважительная.
Судебная практика
Взыскать штраф и неустойку с застройщика в случае его банкротства достаточно проблематично. Часто суды удовлетворяют требования лишь в части возврата денежных средств или передачи имущества. Но, при верно выстроенной правовой линии и грамотной юридической поддержке, возможно получение желаемого результата.
Так, Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесено определение об отмене определения АС г. Москвы, постановления Девятого АС и АС Московского округа об отказе в удовлетворении требований истца в части взыскания неустойки. Дело отправлено на новое рассмотрение.
Известно, что дольщица требования от несостоятельного застройщика не только передачи квартиры, но и штраф, а также неустойку. К сожалению, суды трех инстанций посчитали ее условия неприемлемыми, а сумму взыскания завышенной.
Женщина не остановилась и пошла дальше. Оказалось, не напрасно. ВС РФ не согласился с выводами предыдущих инстанций. (Определение ВС РФ по делу N 305-ЭС16-10886 от 2017 г.)
Частые вопросы
Согласно ст.201.1 ФЗ-127 первичное собрание взыскателей проводится не ранее, чем через полгода с момента признания организации несостоятельной и открытия КП.
По закону, члены ЖСК несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства, если признаки несостоятельности возникли в результате виновных действий или бездействия этих лиц.
Дольщику необходимо подать заявление в Росреестр о расторжении договора в одностороннем порядке. В случае удовлетворения требований, банк закрывает счет и возвращает деньги гражданину.
Заключение юриста
Отдельного закона о банкротстве застройщика не существует. Признание строительной организации несостоятельной осуществляется в последовательности и по правилам, регламентированным ФЗ-127 от 2002 г. Банкротство застройщика в 2024 году, как процедура, имеет свои особенности, которые утверждены параграфом 7 главы 9 рассматриваемого НПА.
При этом, с 1 января 2018 г. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" совместно с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" введена новая система защиты граждан – участников долевого строительства, который фактически дублирует страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия. На сегодняшний день еще одним участником дела о банкротстве является Фонд защиты дольщиков.
Пострадавшие дольщики наделены расширенными правомочиями в части предъявления требований. Они могут настаивать на возвращении денег, возмещении убытков и/или передачи имущества.
Для получения возмещения, взыскателю необходимо заявить об не исполненных перед ним застройщиком обязательствах. Требований удовлетворяются в установленной законодательном последовательности.
Задолженности, которые за счет конкурсной массы погасить не удалось, подлежат списанию.
Написать в тг
Консультация
