Доверенность на продажу недвижимости: основные положения
Доверенность – это передача полномочий одним человеком другому на совершение определенных действий перед другими людьми. Например, вы решили продать квартиру, но в силу обстоятельств не можете присутствовать на сделке. Вы можете поручить подписание договора купли-продажи своему представителю, составив на него доверенность.
| Да | 157 |
| Нет | 80 |
На практике мы часто встречаем такое понятие, как генеральная доверенность на квартиру. На самом деле такого определения нет. Под ним принято понимать передачу доверенному лицу полного сектора прав на недвижимость, например:
- пользования;
- распоряжения правом собственности;
- проведение регистрационных действий и пр.
Вы можете ограничить поверенного в полномочиях, к примеру, поручить ему только подписание договора купли-продажи, показ квартиры, а отправиться в Росреестр для распоряжения правом собственности самостоятельно или же поручить доверенному лицу выполнение всех действий: от поиска покупателя до регистрации перехода прав на недвижимость.
Вы можете в любое время отменить генеральную доверенность на продажу квартиры. В таком случае поверенный утрачивает свои полномочия и больше не может распоряжаться вашим имуществом.
Стать доверенным лицом может совершенно любой совершеннолетний, дееспособный человек. Не имеет никакого значения, кем он приходится доверителю. Это может быть близкий родственник или совершенно незнакомый человек, к примеру юрист или риэлтор.
Виды доверенностей
Юристы ЕЮС отмечают, в ГК РФ не приводится классификации доверенностей, да и вообще, нет ни одного нормативно-правового акта, которым бы выделялись отдельные виды такого документа. Условно его можно поделить на 3 типа: разовая доверенность, специальная, генеральная.
|
Вид |
Описание |
|
Разовая |
По такому документу доверенное лицо осуществляет одно или несколько действий, к примеру, собирает документы для сделки, готовит проект ДКП, подписывает ДКП, обращается в Росреестр и пр. Сразу после выполнения рассматриваемых действий, как правило, доверенность становится недействительной. |
|
Специальная |
Такой документ дает возможность выполнять действия от имени доверителя неоднократно, например, продавать несколько квартир, или регулярно сдавать недвижимость собственника в аренду |
|
Генеральная доверенность на недвижимость |
В ГК РФ такого понятия нет. Такая доверенность на совершение сделки дает доверителю самый обширный перечень правомочий. |
Если возникла необходимость в том, чтобы делегировать продажу или покупку недвижимости третьему лицу, потребуется исключительно нотариально заверенная доверенность на куплю-продажу жилья, которая оформляется с учетом правил, установленных главой 10 ГК РФ.
Образец доверенности (генеральной) с правом продажи, составленный юристами Европейской Юридической Службы, можно скачать ниже.
Скачать Оформление доверенности: как выглядит процесс удостоверения документа
Генеральная доверенность на продажу квартиры в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса. В противном случае она не имеет правовой силы, соответственно, сделка, заключенная доверенным лицом от имени собственника, считается недействительной.
- Выберите нотариальную контору. Вы имеете право обратиться к любому нотариусу.
- Запишитесь на прием. Уточните, как принимает нотариус в вашем городе: по записи или без.
- Придите к нотариусу лично. Ваше присутствие нужно в обязательном порядке. Специалист должен убедиться в вашем здравомыслии и передаче прав по доброй воле.
- Дождитесь результата и оплатите услуги. Доверенность с правом продажи квартиры оформят и заверят в тот же день.
Если вы не можете прийти в нотариальную контору лично, вы имеете право вызвать нотариуса к себе домой. Правда в таком случае придется заплатить чуть больше.
Пример:
Допустим, вы решили продать квартиру, находящуюся в другом городе, но внезапно заболели. Соответственно, ни поехать на сделку самостоятельно, ни прийти к нотариусу для удостоверения доверенности на другого человека вы не можете. В такой ситуации мы рекомендуем выбрать доверенное лицо и вызвать нотариуса на дом. Конечно, придется дополнительно заплатить специалисту за выезд, но зато вы избавитесь от проблем с поездкой до нотариальной конторы.
Не забудьте с собой взять свой паспорт. Также мы рекомендуем снять копию с документа, удостоверяющего личность доверенного лица. А вообще, информация в доверенность вносится со слов доверителя. Если поверенный согласен прийти в нотариальную контору вместе с вами, то он самостоятельно предоставляет паспорт, копия не нужна.
Дополнительные документы для составления доверенности требуются только в ряде случаев. Например, если права передает несовершеннолетний, то потребуется его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).
Если генеральная доверенность оформляется от лица, признанного недееспособным, потребуется паспорт его опекуна.
Что указывается в документе
Обычно, генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи составляет нотариус, но вы имеете право подготовить ее самостоятельно. Тогда оплачивать услуги технического характера не придется. Указываются следующие моменты:
- наименование, дату выдачи;
- срок действия (может и не указываться);
- ФИО, данные паспорта доверителя и поверенного;
- сведения о квартире.
Доверитель подписывает документ, затем нотариус проставляет отметку об его удостоверении, печать и свой автограф.
В обязательном порядке пропишите перечень правомочий, например, право поверенного на:
- представления интересов доверителя;
- подписи;
- сбора и запроса необходимых бумаг;
- осуществление регистрационных действий;
- получения оплаты от покупателя и пр.
Рекомендуем указать, может ли поверенный перепоручать свои права третьим лицам. Если такой информации нет, то по закону поверенный может передать свои полномочия другим людям.
Сколько действуют правомочия поверенного
К настоящему моменту в законодательстве не зафиксированы и не обозначены конкретные сроки действия оформленной доверенности. В случае, если в ней не прописывается определенный срок или определенная дата, считается, что она действительна в течение одного года.
Для доверенностей, которые составляются, в том числе, для совершения сделок с недвижимостью, находящейся за границей, предусмотрены исключения. Ограничений в этом случае нет в принципе, и если конкретная дата не фиксируется, документ будет оставаться действительным вплоть до того момента, как его аннулируют.
Вы обязаны указывать дату выдачи генеральной доверенности. Если ее не указать, документ будет считаться недействительным, и совершать по нему какие-либо сделки будет нельзя. Проконсультировать по вопросам подготовки рассматриваемого документа и обстоятельств, в которых она необходима, готовы юристы Европейской Юридической Службы.
Отмена правомочий доверенного лица
Доверитель оставляет за собой право на прекращение действия генеральной доверенности, когда угодно, даже если речь идет о документе с прописанными сроками. Все, что нужно сделать – посетить любого нотариуса, подать заявление об отзыве и оплатить стоимость такой услуги.
На основании поданного заявления нотариус включит изменения в единый электронный реестр. Что касается уведомления о прекращении действия документа, то оно отправляется автоматически – как правило, на следующий день после того, как нотариус внес сведения в реестр.
Ничего другого доверитель делать не должен и не обязан. Впрочем, желательно поставить в известность третьих лиц, принимающих участие в сделке, о том, что документ был отозван.
В ряде случаев даже правильно оформленная у нотариуса доверенность может утратить свою силу. К таким причинам, например, относят:
- ее отзыв доверителем;
- истечение срока действия.
Операции, сделки и другие действия становятся невозможными в определенных обстоятельствах:
- смерть доверителя или поверенного;
- признание собственника квартиры или доверенного лица недееспособным, безвестно пропавшим.
Также документ считается недействительным, если выясняется, что нотариус на момент его оформления не обладал правом заверения.
Стоимость
Стоимость услуг, оказываемых нотариусом, фиксируется на уровне нотариальной палаты субъекта РФ. Суммарно оформление документа обойдется в сумму, которая состоит из следующих пунктов:
- государственная пошлина;
- дополнительные услуги, оказываемые нотариусом.
Под доп услугами в данном случае могут пониматься консультации, формулировка специального текста. Кроме того, стоимость зависит и от числа представителей, которые прописываются в документе.
Образец доверенности на недвижимость с правом ее покупки, который юристы ЕЮС, можно скачать ниже.
Судебная практика
Рассмотрим случай из правоприменительной практики. Так, гр-н Мочалов собирался купить квартиру, собственниками которой были престарелая женщина Савина и ее дочка.
Сделку заключали по доверенности, оформленной на третье лицо от имени собственника Савиной. Покупатель, желая удостовериться в чистоте сделки, запросил комплект документов, в том числе справку из психдиспансера на собственницу, подтверждающую ее нормальное психическое состояние. Получив бумаги, Мочалов удостоверился в легитимности сделки, подписал ДКП, передал деньги.
После заключения сделки мать с дочерью освободили квартиру, а Мочалов, зарегистрировав право собственности в Росреестре, благополучно переехал туда. Через полгода мужчина получил повестку в суд. Оказалось, что дочь Савиной решила оспорить сделку через своего адвоката в силу ст.177 ГК РФ.
Оказалось, что Савина действительно не состояла на учете в психоневрологическом диспансере, но страдала тяжелой болезнью, которая оказывает влияние на психическое состояние (болезнь Альцгеймера). Адвокат истца заявил, что Савина выдала доверенность, находясь в беспамятном состоянии, своих действий она не осознавала, поэтому документ недействительный. Соответственно, ДКП изначально ничтожный и не несет за собой никаких правовых последствий.
Суд удовлетворил исковые требования о признании сделки недействительной. В итоге, Мочалов должен вернуть квартиру бывшим владельцам, а Савина – полученные деньги.
Частые вопросы
Да. Интересы продавца, равно как и покупателя, имеет право представлять абсолютно любой дееспособный гражданин.
Да. Вы имеете право самостоятельно определить перечень полномочий поверенного.
Да. Поверенный имеет право отказаться от полномочий.
Заключение юриста
Доверенность на продажу квартиры в 2024 году оформляется, если владелец недвижимости не может самостоятельно заключить сделку. Каждый собственник может продать свою квартиру по генеральной доверенности: это распространенная практика и способ, который подойдет в случае, если владелец жилья не может физически принимать участие в сделке. Однако доверенность на совершение таких сделок должна быть составлена максимально корректно и обязательно у грамотного нотариуса. Перед совершением сделки рекомендуем проверить доверенность, запросить бумаги, подтверждающие психическое состояние собственника квартиры и доверителя. Чтобы сделка с недвижимостью не принесла в будущем неприятных сюрпризов, лучше поручить подготовку документов и проверку объекта недвижимости квалифицированному юристу.
