Список документов от собственника для продажи квартиры
Все документы, которые продавец готовит для проведения сделки купли-продажи квартиры, можно разделить на несколько видов:
- обязательные;
- требуемые в отдельных случаях;
- подготавливаемые по просьбе покупателя.
Перечень обязательных документов
Список бумаг, требуемых для регистрации сделки купли-продажи жилья, установлен ст. 14 ФЗ №218-ФЗ. В список документов для продажи квартиры, которые запрашиваются регистратором или сотрудником многофункционального центра, входят:
|
Обязательные документы |
|
|
1 |
Заявление о регистрации права собственности (для покупателя) и заявление о регистрации перехода права собственности (для продавца) — их заполняют на месте на бланках, предоставленных сотрудником Росреестра либо МФЦ. |
|
2 |
Договор купли-продажи (ДКП) — минимум три экземпляра — по одному для каждой из сторон сделки и один для регистрирующего органа. |
|
3 |
Правоустанавливающий документ на квартиру: свидетельство о праве собственности (если оно было выдано до июля 2016 г.) или выписка из ЕГРН о ключевых характеристиках недвижимого имущества. |
|
4 |
Акт приема-передачи помещения от продавца покупателю. Нужен как приложение к ДКП. Если же в соглашении прописано, что оно имеет силу передаточного акта, то нет необходимости составлять отдельный акт. |
Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие личности всех участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении для несовершеннолетних собственников).
| Самостоятельно | 82 |
| При помощи риэлтора | 48 |
Данный список является минимально допустимым, в соответствии с законодательством. Этого перечня достаточно, если продажа производится за наличные денежные средства, продавец - одно совершеннолетнее лицо, квартира не была куплена в браке, а покупатель целиком и полностью доверяет владельцу жилья. Правда, сделки с подобными условиями встречаются крайне редко. В связи с чем перечень бумаг, которые предоставляет продавец, как правило, обширней.
Профессиональные юристы подготовили для вас бланк ДКП, которым вы можете воспользоваться при составлении собственного варианта:
Скачать Дополнительные документы
В ряде случаев продавцу надо подготовить некоторые дополнительные документы для оформления сделки. Их точный список будет зависеть от того, каким правовым статусом обладает продавец. В числе таких бумаг могут быть следующие:
- Согласие супруга на продажу, если жилплощадь куплена в период брака. Такой документ должен быть заверен у нотариуса. Причем, неважно, что жилье оформлено лишь на одного из супругов. В соответствии с ч. 2 ст. 34 СК РФ, любое недвижимое имущество, которое было нажито мужем и женой в браке, является их совместной собственностью. Нельзя продать совместно нажитое имущество без согласия всех собственников. Правда, тут есть исключения. Совместной собственностью не будет считаться квартира, полученная в дар по договору дарения или наследования, а также купленная в результате других безвозмездных сделок, согласно ч. 1 ст. 36 СК РФ. Кроме того, между супругами может быть заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на недвижимое имущество, купленное в браке. Тогда в этих случаях не надо оформлять согласие второго супруга на продажу, но необходимо предоставить бумагу, обосновывающую это право.
- Согласие органа опеки, если один из владельцев - лицо, которому еще нет 18 лет. Несовершеннолетний может быть одним из владельцев доли в праве общей собственности или владельцем всей квартиры целиком. В каждом из подобных случаев продавцу надо предоставить согласие органа опеки на продажу жилплощади, поскольку именно этот государственный орган производит надзор за соблюдением прав несовершеннолетних. Получить согласие в органах опеки можно только в том случае, если лицу до 18 лет предоставят долю не меньшего размера в квартире не худшего качества, чем была до этого. В качестве альтернативы родители должны убедить орган опеки, что имущественный ущерб, нанесенный ребенку, будет компенсирован соответствующей денежной выплатой.
- Доверенность на продажу квартиры, заверенная нотариусом. Такую бумагу следует предоставлять в случае, если от лица продавца осуществляет действия его представитель, то есть доверенное лицо. Если продавец хочет предоставить своему доверенному лицу полное выполнение всех функций на всех стадиях заключаемой сделки, то необходимо оформить генеральную доверенность, дающую представителю возможность ставить подпись в ДКП, получать средства и пр.
Дополнительные документы по требованию покупателя
Как правило, покупатель пытается минимизировать риски и получить те или иные доказательства того, что продавец - не мошенник. Поэтому обычно продавец вынужден подготовить также другие документы для заключения договора. В такой список чаще всего входят:
- Выписка с лицевого счета либо справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт. Бумагу можно получить в правлении ТСЖ, ЖЭК, УК, местной администрации, Едином расчетном центре, МФЦ и т. д.
- Правоустанавливающий документ на жилье. Формально данная бумага не обязательна для сделки. Однако на практике правоустанавливающий документ требуется практически всегда, поскольку он способен подтвердить законность права собственности владельца недвижимого имущества. Чаще всего, таким документом является ДКП, договор дарения или акт (свидетельство) о приватизации объекта недвижимости. Кроме того, документом-основанием может быть свидетельство о праве на наследство, судебный акт или акт местного органа госвласти.
- Справка о составе семьи (также ее называют выпиской из домовой книги) можно заказать в паспортном столе. В данной бумаге указаны все лица, которые зарегистрированы в жилье. Перед сделкой продавец должен выписать из квартиры всех жильцов, и это, соответственно, находит отражение в такой справке.
- Если продавец приобрел жилье в ипотеку, то покупатель вправе попросить его предъявить справку из банка о погашении данного кредита. Также покупатель может сам заказать свежую выписку из ЕГРН, в которой сообщается о зарегистрированном обременении прав на недвижимость.
- Справка из ПНД и наркологического диспансера о том, что владелец имущества не состоит на учете в данных заведениях. Эти справки способны подтвердить, что продавец дееспособен и осознает все последствия совершения сделки. Указанный комплект документов нужен не всегда, но если есть сомнения в том, что собственник вменяем, то желательно их получить.
В ряде регионов покупатель вправе потребовать собрать те или иные дополнительные документы.
Пример:
Например, в столице и в Московской области действует Единый жилищный документ, который заменяет справки из ЖЭКа и паспортного стола. В ЕЖД содержится информация об основных характеристиках объекта недвижимости, зарегистрированных в нем лицах, наличии или отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
Какие документы подготовить для продажи квартиры по ипотеке
Если покупатель намерен использовать для приобретения объекта недвижимости заемные средства, то перечень требуемых бумаг будет шире. Эти бумаги нужны для того, чтобы покупателю дали одобрение кредита и позволили заключить кредитный договор. Кредитная организация также стремится уменьшить свои риски, и с этой целью требуется, чтобы покупатель купил жилье, которое:
- имеет достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его продать и покрыть свои убытки;
- соответствует своей рыночной стоимости.
Перечень требуемых документов устанавливаются каждым банком отдельно. Как правило, он содержит такие бумаги:
- Отчет оценочной фирмы о ликвидности недвижимого имущества и о соответствии его цены рыночной стоимости. Такой документ заказывают в оценочной компании. В отчете содержится детальное полное описание, присутствуют фото жилплощади, здания, а также прилегающей к дому территории, анализ соответствия стоимости имущества среднерыночным ценам в конкретном районе, прогноз будущей ликвидности, если будет осуществляться продажа. Если оценочная компания признала стоимость объекта завышенной, кредитная организация может отказать в одобрении покупки либо потребовать снизить цену за квартиру.
- Проект предварительного ДКП. В таком соглашении обозначаются намерения сторон совершить сделку, также там указывается предмет договора (то есть объект недвижимости), определяется его стоимость, прописываются какие-то иные условия соглашения. Данная бумага нужна для получения положительного решения по кредиту. Не обязательно подписывать предварительный ДКП — банк только изучает условия совершения будущей сделки, которые могут быть потом немного изменены в основном соглашении.
- Техпаспорт подтверждает соответствие планировки и базовых характеристик жилплощади прописанным в правоустанавливающих документах. Кроме того, в техническом паспорте содержатся данные о физическом износе здания и его коммуникаций. Вы можете заказать техпаспорт в МФЦ.
Примерно такие же документы требуются со стороны государственных органов, если для оплаты применяются средства госпрограммы (маткапитал, жилищный сертификат и пр.). Кроме того, покупатель может по собственной инициативе попросить предоставить такие бумаги, даже если он покупает жилье за наличные денежные средства.
Сроки действия документов
Все документы, которые требуются при продаже жилья, можно условно разделить на две группы. В одну входят бумаги, срок действия которых не ограничен либо абсолютно не имеет значения. А во вторую группу входят доки с ограниченным сроком действия. Перечислим, что относится к первой группе:
- Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРН о ключевых характеристиках жилья либо свидетельство о праве собственности, соглашение либо другое основание права собственности).
- Согласие супруга на продажу, брачный договор, заявление о том, что жилплощадь была куплена вне брака или бумаги, способные подтвердить, что недвижимое имущество не является совместно нажитым.
- Техпаспорт (учтите, что кредитная организация может потребовать свежий документ).
Судебная практика: подделка документов при продаже квартиры
Гражданин Л. В. по поддельному паспорту на имя Б. С. изготовил поддельный ДКП жилья между умершей А. В. и Б. С. На имя Б. С. было зарегистрировано право собственности на эту квартиру. Л. В. изготовил поддельное свидетельство о смерти А. В. и снял с регистрационного учета умершую. Затем он продал объект недвижимости М. И., которая ничего не знала о его преступных намерениях. Мошенник заключил с ней ДКП квартиры. Право собственности на квартиру, таким образом, перешло гражданке М. И., об этом ей было выдано свидетельство о госрегистрации права на ее имя.
А. В. не вправе быть стороной по сделке купли-продажи принадлежащего ей жилья в г. Москве, так как ее правоспособность была прекращена. А потому для совершения сделки купли-продажи жилплощади А. В. и Б. С. (Л. В.) были представлены подложные документы. Таким образом, сделка ничтожна, и это влечет за собой незаконность владения квартирой М. И., необходимость истребования данного недвижимого имущества.
Суд признал спорное жилье выморочным имуществом (см. ст. 1151 ГК РФ), а значит, подлежащим обращению в собственность города Москвы. Исковые требования Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы были удовлетворены в полном объеме. Определением Мосгорсуда от 14.12.2010 решение было оставлено без изменения (Определение Мосгорсуда от 14.12.2010, дело №2-1410/10).
Частые вопросы
После оформления ДКП у продавца остается его один экземпляр, расписка в получении денежных средств, а также выписка из ЕГРН, в которой прописано, что этот человек более не является собственником квартиры.
Потребуется по экземпляру на каждого участника сделки, а также еще один для Росреестра. Если сделка является ипотечной — нужен плюс один экземпляр для банка.
Договор продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену данного недвижимого имущества. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о стоимости недвижимости, то договор о ее продаже является незаключенным.
Заключение юриста
Если вы прошли все этапы подготовки к сделке, и покупатель на ваше жилье уже найден, то пора готовить документы для продажи квартиры в 2024 году. Некоторые документы для продажи квартиры следует проверить до выхода на сделку. Речь идет о правоустанавливающих документах, разрешении супругов на сделку, доверенности от отсутствующих владельцах. Если с данными документами что-то окажется не в порядке, то сделка не сможет состояться.
