Преимущественное право: законодательные основы
Преимущественное право покупки земельного участка другими обладателями долей в праве общей собственности закреплено на законодательном уровне, статьей 250 ГК РФ. Согласно этому положению, если один из владельцев решил продать свою часть, то в первую очередь он обязан предложить заключить сделку другим собственникам. Если они отказываются от приобретения рассматриваемого имущества, либо не отвечают на предложение в течение определенного промежутка времени, то только тогда он вправе продать объект третьим лицам.
| Да | 108 |
| Нет | 71 |
Каждый участник вправе требовать предоставления его доли в натуре, а если это невозможно – компенсации, соразмерной стоимости своей части.
После выделения доли в натуре режим долевой собственности прекращается. В таком случае собственник имеет право продать участок любому лицу, без предварительного уведомления о сделке других владельцев.
Правила подготовки уведомления
Основные требования к форме и содержанию предложения-уведомления о продаже части земельного участка, находящегося в долевой собственности, направляемого иным владельцам, отражены в Письме ФНП №1033/03-16-3 от 2016 года. Извещение в обязательном порядке направляется в письменном виде посредством почтового отправления или через нотариуса.
|
Информация, включаемая в документ |
|
Уведомление о намерении продавца продать свою часть имущества. |
|
Стоимость предстоящей сделки. |
|
Условия, на которых гражданин желает реализовать объект. |
|
Порядок расчетов. |
|
Другие существенно важные для сторон условия. |
Извещение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств. Также, допускается использование документа в машино-рукописном виде, то есть, заполненного бланка.
Надо отметить, что если получатель получил и ознакомился с уведомлением, он не может утверждать о том, что продавец не извещал его о предстоящей сделке. Подтверждением извещения служит свидетельство нотариуса или почтовый корешок с отметкой о вручении.
Также, при заключении сделки купли-продажи с третьим лицом допускается использование письменного отказа от покупки объекта, который написан другими владельцами и заверен у нотариуса.
Образец
Владельцы долей в праве общей собственности имеют приоритетное право выкупа части земельного участка, продаваемого одним из собственников. Перед заключением сделки с третьими лицами гражданин обязан направить соответствующее уведомление-предложение о продаже имущества. Его единого образца на законодательном уровне не установлено. В нем в обязательном порядке необходимо отразить существенные условия предстоящей сделки. Типовой пример условно делят на несколько разделов.
- Шапка. ФИО получателя и отправителя извещения, адрес регистрации, контактные данные, при наличии.
- Наименование документа. Его можно назвать извещением или уведомлением о продаже доли земельного участка.
- Дата и место составления документа. Эту информацию допускается указывать в 2 строчки, либо располагать с одной стороны листа дату, с другой – место.
- Существенные условия. Здесь обычно указывают ФИО заявителя, его паспортные данные, место регистрации, отражают намерение продать объект, основные характеристики предмета планируемой сделки, цену.
- Идентификация права собственности. В этой части документа прописывают реквизиты правоустанавливающего документа на долю.
- Законодательное обоснование. Рекомендуется включить ссылку на то, что согласно ст.250 ГК РФ другие владельцы участка имеют преимущественное право выкупа.
- Срок направления уведомления. По закону он составляет 30 дней.
- Иные условия. Например, можно указать, что продавец не намерен продавать участок в рассрочку или снижать цену.
На документе проставляют подпись и ее расшифровку. Также, рекомендуется предупредить получателя уведомления о том, что если он не ответит на извещение в течение указанного времени, регламентированного на законодательном уровне, заявитель продаст участок третьим лицам. Если вам нужна помощь в составлении документа - обратитесь за помощью к юристам ЕЮС, которые специализируются на продаже долевой собственности.
Скачать Как отправить уведомление
Если продавец планирует уведомить других собственников о предстоящей сделке по Почте России, то необходимо отправить заказное письмо с уведомлением и описью вложений. Если получатель не ответит на запрос в течение отведенного законом времени, то доказательством отправки соответствующего извещения служит оповещение о доставке пакета адресату.
Гражданским законодательством предусмотрено правило: все участники правоотношений должны действовать добросовестно. Опираясь на это положение, утвержден порядок извещения других собственников о продаже доли в праве общей собственности через нотариуса:
- продавец передает составленное уведомление нотариусу;
- заявитель указывает адрес, по которому необходимо отправить извещение;
- нотариус отправляет предложение получателю.
Существует еще один способ уведомления других собственников о планируемой сделке, о котором мало, кто знает. Разместить извещение можно на официальном сайте Росреестра, посредством заполнения специальной формы в личном кабинете пользователя. Но такой вариант подходит не всем. Все дело в том, что воспользоваться им можно только в том случае, если объект находится в долевой собственности 20-ти и более лиц.
Отказ от преимущественного права покупки
Заключить сделку купли-продажи части объекта, находящегося в общей долевой собственности, можно при наличии отказа от покупки доли земельного участка, предоставленного всеми собственниками.
Такой отказ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без заверения нотариусом он не имеет юридической силы.
Документ можно составить самостоятельно, опираясь на типовой образец или обратиться за помощью в его подготовке к юристу.
Образец отказа
Единого образца отказа от преимущественного права покупки земли, а точнее, доли земельного участка, на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства. В него включают следующую информацию:
- ФИО получателя отказа, его адрес регистрации (проживания);
- ФИО отправителя, его место прописки, номер телефона;
- наименование документа;
- характеристик объекта, собственником которого является заявитель;
- сведения о получении извещения о намерении продать долю в праве общей собственности и реквизиты предмета планируемой сделки;
- отметка о том, что гражданин отказывается от покупки части земельного участка;
- дата, подпись и ее расшифровка.
Отказ может быть написан от руки, набран при помощи технических средств или представлен в машино-рукописном виде.
Надо отметить, что нотариус составляет документ на специальном бланке с водяными знаками. Такая бумага имеет свой индивидуальный номер и серию.
Стоимость удостоверения отказа от преимущественного права покупки
Согласно пп.6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ или пп.5 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, стоимость удостоверения отказа от преимущественного права приобретения доли земельного участка составляет 500 рублей.
Но это не все затраты. Если сам документ составляет нотариус, то придется оплатить его работы. Плату за услуги правового и технического характера определяют индивидуально, в каждом регионе России, опираясь на нормы Основ законодательства РФ о нотариате.
За подготовку рассматриваемого отказа придется отдать 1500-2000 рублей. Если заявитель обращается к нотариусу с просьбой передать извещение о планируемой сделке купли-продажи другим собственникам, то в таком случае затраты увеличиваются. Госпошлина за совершение рассматриваемого действия составляет 100 руб., а плата за услуги технического и правового характера 500-2000 рублей.
Продажа участка без отказа от преимущественного права
По закону, право первой покупки доли земельного участка принадлежит другим собственникам. Нарушать рассматриваемое правило нельзя. Продавец обязан известить иных владельцев о планируемой сделке. При этом он должен верно указать сведения о цене объекта и других условиях. Если продавец намеренно завысил цену в уведомлении, для того, чтобы получить отказ от иных собственников, то владелец, чье право нарушено, вправе обратиться в суд с иском о переводе обязанностей покупателя на него.
Пример из практики:
В суд поступило исковое заявление от Новикова Р. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на дом и земельный участок. Истец заявил, что продавец Конев В. продал рассматриваемое имущество третьему лицу. Ранее он уведомлял истца о планируемой сделке, однако в извещении указал цену в 2 раза выше, чем фактически продал дом и земельный участок. Исследовав уведомление и договор купли-продажи, суд установил факт завышения цены. Судья признал извещение о планируемой реализации дома и земельного участка недействительным и удовлетворил иск Новикова.
На самом деле, заключить сделку и составить ДКП доли земельного участка с третьим лицом можно и без нотариально заверенного отказа других собственников от покупки рассматриваемого объекта. Но в таком случае должны соблюдаться следующие условия:
- продавец уведомил других владельцев о предстоящей сделке надлежащим образом;
- у продавца имеются доказательства извещения иных собственников о продаже доли в праве общей собственности;
- иные владельцы не ответили на уведомление в течение 30 дней с момента его получения.
Доказательством того, что продавец действительно известил граждан о планируемой продаже земельного участка, будет корешок о вручении письма, предоставленный отправителю Почтой России или свидетельство нотариуса о передаче соответствующего документа получателю.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Васильева У. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на землю, расположенную на территории Алтайского края. Истец пояснил, что Власов И. продал часть земельного участка, находящегося в долевой собственности. Истец является вторым владельцем, поэтому, по закону, продавец обязан был уведомить его о предстоящей продаже объекта.
Однако Власов извещение о планируемой сделке Васильеву не направил. Ответчик на судебное заседание явился. Он пояснил, что уведомлял второго собственника о том, что желает продать земельный участок и предоставил почтовое извещение о вручении заказного письма адресату.
Истец пояснил, что давно не проживает по указанному в уведомлении адресу, он никакого письма не получал.
В ходе судебного заседания выяснилось, что заказное письмо вручено получателю. При получении пакета Васильев заполнил свои паспортные данные на соответствующем бланке и поставил свою подпись. Это говорит о том, что гражданин получил извещение, отправленное ответчиком надлежащим образом.
Суд признал процедуру предварительного уведомления иных собственников о предстоящей продаже доли в праве общей собственности состоявшейся и отказал в удовлетворении исковых требований.
Частые вопросы
Для того чтобы зарегистрировать долю в праве общей собственности на землю, необходимо заплатить государственную пошлину. По общим правилам, ее размер составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. руб. для юридических. Если земельный участок сельскохозяйственный, предназначен для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС, то в таком случае государственная пошлина меньше – 350 рублей.
Согласно статье 42 ФЗ-218 от 2015 года, при заключении договора купли-продажи земель сельхозназначения, оборот которых регулируется ФЗ-101 обращаться к нотариусу за удостоверением сделки не нужно.
Статьей 25 ГК РФ прямо запрещена уступка преимущественного права приобретения доли в праве общей собственности третьим лицам. Данное правило не относятся к случаям, когда интересы другого собственника представляет доверенное лицо или родитель или опекун.
Заключение юриста
Мы рассмотрели, что такое преимущественное право покупки земельного участка в 2024 году. Если ЗУ находится в долевой собственности, то владением им и распоряжение осуществляется всеми владельцами по соглашению сторон или в порядке, определенном судом.
В случае продажи своей части одним из собственников, последний обязан известить остальных дольщиков о планируемой сделке, так как они имеют преимущественное право покупки объекта.
В уведомлении отражают основные характеристики земли, цену и условия купли-продажи. Заключать сделку с третьими лицами можно только при наличии нотариального отказа от приобретения объекта, предоставленного другими собственниками, или если иные владельцы не ответили на уведомление в течение 30 дней с момента извещения.
