Особенности продажи жилья с ипотечным кредитом
Ипотека предполагает залог недвижимости. По подобным сделкам кредитная организация выплачивает средства за жилье продавцу, при этом для задатка может использоваться первоначальный взнос покупателя. Именно он в будущем рассчитывается перед кредитором.
| Да, это нормальная практика | 105 |
| Нет, меня устраивает только наличный расчет | 99 |
Перед тем, как продать недвижимое имущество покупателю с ипотечным займом, стоит изучить особенности сделки:
- сроки сделки длиннее, чем в случае с продажей покупателю с наличными деньгами;
- ипотечный кредит может быть предварительно одобрен банком. Однако окончательное решение будет принято лишь после того, как покупатель представит в банк требуемый пакет документов по сделке;
- почти во всех случаях нужен предварительный ДКП.
Способ оплаты
Продажа квартиры выполняется через банк всегда в любом случае, когда мы говорим о расчете с продавцом при покупке недвижимого имущества с помощью ипотечных средств. Как правило, для проведения сделки используется сервис безопасных переводов либо аккредитив (в частности, в Сбербанке, ВТБ, Альфа-банке, банке Открытие и пр.). Часть средств из первоначального взноса передается как задаток или аванс на первом этапе сделки, однако стороны вправе воспользоваться только кредитными средствами Банка.
Остаток кредитная организация самостоятельно перечисляет продавцу, получив требуемые документы, подтверждающие то, что переход права собственности в пользу покупателя, воспользовавшегося заемными денежными средствами, был зарегистрирован.
Если не узаконена перепланировка
Продать жилье в ипотеку с неузаконенной перепланировкой, вероятнее всего, вряд ли выйдет. Перед тем, как заключить договор, для оценки жилья должен прийти специалист, он проверяет все изменения, сверяет фактическое состояние квартиры с информацией, отраженной в новом техническим планом, сравнив первичные документы, например экспликации, которые могут храниться в управляющей компании или на руках у собственников.
Если продаваемая квартира в ипотеке
Ситуация несколько осложняется тем, что квартира, выставленная на продажу, находится в ипотеке. Тут существует два варианта:
- Покупатель посредством первоначального взноса погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор в итоге снимает обременение, и затем можно выходить на сделку.
- «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляют на покупателя. Конечно, шансов больше, когда он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у владельца. Однако ряд банков предлагают рефинансирование ипотечного кредита других финансовых учреждений с переводом долга на покупателей.
Пример
Гражданин Андреев взял кредит на два млн руб. и приобрел квартиру, а спустя пять лет почему-то решил ее продавать. Весь этот период он вносил лишь сумму ежемесячного платежа, без дополнительных переплат. За прошедшие годы он успел погасить часть основного долга в размере 300 тыс. руб. Но проценты мужчина не платил. В итоге он задолжал 1 млн 700 тыс. руб. Андреев решил продать квартиру за два млн и найти покупателя с наличкой. В итоге он нашел такого покупателя, тот внес 1,7 млн руб. на расчетный счет кредитной организации, а 300 тыс. передал продавцу в день окончательных расчетов. В течение суток банк списал средства, потом отдал закладную и снял обременение.
Будет проще погасить задолженность перед банком с помощью первоначального взноса. Обременение снимается в течение трех рабочих дней. Однако это следует делать лишь после того, как банк разрешил совершить сделку. Согласие дается довольно редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку исключительно на беспроблемные объекты недвижимости без обременений.
Риски для продавца
Разберемся, чем рискует продавец, продавая недвижимость в ипотеку. Наибольшим риском продавца при продаже вторичного жилья с использованием заемных средств – это неодобрение сделки кредитной организацией. Кредитор на любом этапе вправе отказать в кредитовании, и из-за этого может рухнуть вся схема сделки, и тогда придется искать нового покупателя, а задаток – возвратить покупателю, если такое предусмотрено условиями соглашения как форс-мажорное обстоятельство.
В остальном у продавца отсутствуют риски. Банки самостоятельно осуществляют проверку недвижимости и заемщиков, сделки не одобряют клиентам, которых можно отнести к неблагонадежным.
Что касается сроков продажи жилой недвижимости с применением ипотечного кредита, то на регистрацию права собственности уходит 7-9 рабочих дней, затем в течение 5-7 дней после этого кредитная организация перечислит оставшуюся часть стоимости недвижимого имущества. Сразу же получить все средства не получится.
Оформление продажи жилья с применением ипотечных средств
Рассмотрим, как пошагово оформляется продажа квартиры посредством ипотечного кредита. Порядок продажи будут следующим:
- Покупателю следует подать заявку в банк, получить предварительное одобрение кредитной организации, осмотреть квартиру продавца.
- Затем сторонам нужно оговорить условия сделки, заключить предварительный ДКП с задатком (то есть с первоначальным взносом).
- Покупателю нужно подать документы по недвижимости в банк для получения окончательного одобрения.
- Кредитор будет рассматривать бумаги в течение пяти-семи дней, в этот период направляется специалист по оценке объектов недвижимости.
- Потом заемщику нужно получить от банка одобрение после чего происходит заключение ипотечного соглашения.
- После этого продавец с покупателем заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию перехода права собственности на жилье.
- В завершение продавец получает оставшуюся часть денежных средств после регистрации.
Как составить предварительный ДКП недвижимого имущества в ипотеку
Преддоговор должен соответствовать форме основного договора купли-продажи (ДКП). В нем указывают следующую информацию:
|
Содержание предварительного ДКП |
|
Данные сторон: ФИО, даты рождения, паспортные данные участников. |
|
Сведения о жилье: адрес, число комнат, кадастровый номер, площадь, а также дата возникновения права собственности. |
|
Документ, на основании которого продавец смог оформить право собственности. |
|
Размер первоначального взноса (задатка), общая стоимость квартиры. |
|
Порядок, а также способы расчетов. |
|
Сведения о банке-кредиторе. |
|
Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток должен быть возвращен покупателю (к примеру, отказ банка в ипотеке на конкретное жилье). |
|
Подписи сторон. |
Скачать Как составить ДКП квартиры под ипотеку
Если имеет место продажа квартиры под ипотеку, то в основном ДКП необходимо прописать то же, что и в предварительном. Однако его оформляют уже после окончательного одобрения сделки банком. В соглашении следует указать реквизиты кредитной организации, сроки, когда нужно произвести окончательный расчет по сделке, реквизиты счета банка, на который продавец будет перечислять деньги.
Какие нужны документы
Продавцу надо собрать следующие документы для продажи квартиры в ипотеку:
- свежую выписку из ЕГРН;
- техплан;
- документ, способный подтвердить основание возникновения права собственности на продаваемое жилое имущество: старый ДКП, свидетельство о наследстве, договор дарения, мены и пр.
Кроме того, продавцу надо взять с собой документ, удостоверяющий личность (паспорт).
Перед тем, как осуществить заключение преддоговора, необходимо оформить выписку из домовой книги, а также подготовить справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ.
Покупателю надо представить продавцу лишь документ, который удостоверяет личность, однако в банк следует принести документы на жилье вместе с предварительным ДКП, а потом и основным.
Расходы
Вы можете попытаться продать квартиру под ипотеку без привлечения риэлтора, на этом получится сэкономить от 30 до 100 тыс. руб. Однако существуют расходы, без которых продавцу не удастся обойтись:
- Если речь идет о продаже доли в праве собственности, нужно сперва предоставить преимущественное право выкупа части жилья другим собственникам, а потом оформить нотариально заверенный ДКП. Удостоверение бумаги у нотариуса обойдется вам в 0,5% от цены сделки, однако не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.
- Если недвижимость была приобретена в браке, тогда вам потребуется нотариальное согласие супруга на сделку.
Преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке
Рассмотрим плюсы и минусы продажи квартиры в ипотеку для продавца:
|
Плюсы |
Минусы |
|
Низкие риски. В сделке участвует кредитная организация, который будет контролировать процедуру |
Банк на этапе согласования может отказать в ипотеке на определенную квартиру, если будет обнаружено, что она не соответствует его требованиям |
|
Гарантированное получение денежных средств после одобрения сделки |
Увеличение срока проведения сделки. В ней принимает участие банк, и почти любые действия продавца и покупателя должны быть согласованы с кредитной организацией |
Судебная практика: квартира в ипотеку
Покупатель жилья, которая выплатила ипотечный кредит, узнала, что помещение было продано с торгов по причине задолженности, имеющейся у женщины. Удалось доказать, что не было никакого долга, в то время как с отменой торгов возникли определенные проблемы. Апелляция пришла к выводу, что это невозможно, если в самой процедуре не было нарушений. Ошибку исправил ВС РФ. Верховный суд сообщил, что торги признаются недействительными, если недвижимое имущество передали на них из-за нарушений со стороны пристава. Также судьи обратили свое внимание на то, что истец, по сути, была не допущена к процессу реализации ее имущества. Данное обстоятельство было проигнорировано нижестоящими инстанциями. Вместе с тем, суды не опровергли выводы первой инстанции об отсутствии у заявителя задолженностей и о недобросовестных действиях организации, выдавшей ипотечный кредит (см. дело №37-КГ17-12).
Частые вопросы
Да, можно, однако необходимо найти другое жилье и получить разрешение органов опеки. Продажа объекта жилой недвижимости в ипотеку, как правило, не является помехой для этого.
Да, можно, если кредитная организация будет готова одобрить такую сделку.
Да, можно, но должны быть выделены доли всем членам семьи. Потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли ребенка, в роли продавцов могут выступать оба супруга.
В ипотечных программах не существует прямого запрета на то, чтобы купить недвижимое имущество у родственников.
Заключение эксперта
Правила продажи квартир с использованием ипотечного кредита прописаны в ГК РФ §7 и ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ. Сделка допустима лишь при окончательном одобрении кредитной организацией. Решение выдается только после проверки документов. Несмотря на то, что продажа квартиры через ипотеку занимает несколько больше времени, чем в случае с расчетом наличными, продавец может не сомневаться, что гарантированно получит деньги после регистрации сделки в Росреестре.
