Что такое лизинг, и зачем он нужен
Лизинг с правом выкупа — это долгосрочная аренда. С 2011-го года услуга лизинга доступна и физ- и юрлицам. У лизинговой компании (ЛК) можно арендовать не только спецтехнику, оборудование и грузовые автомобили, но и жилье - дома и квартиры. В общем-то, это та же ипотека, когда имеется первоначальный взнос, ежемесячные платежи, обязательная страховка. Только в данном случае спонсирует покупку не банк, а лизинговая компания.
Виды лизинга для граждан
Финансовая аренда — ситуация, когда человек выбирает жилое имущество, затем ЛК внимательно проверяет объект и заемщика, покупает это жилье у продавца, а после сдает его лизингополучателю в долгосрочную аренду. В конце срока клиент-арендатор выкупает квартиру у ЛК по остаточной стоимости.
Оперативная — это аренда в чистом виде без права выкупа в итоге. Оперативный вариант менее выгоден по сравнению с классической арендой, и в нашей стране почти не используется.
| Нет, впервые слышу о таком | 69 |
| Да, приходилось оформлять лизинг | 42 |
Механизм жилищного лизинга
Сперва вы выбираете подходящий объект недвижимости. Затем ЛК выкупает выбранное жилье у застройщика и сдает его в аренду клиенту. И вы ежемесячно перечисляете платеж, предусмотренный договором, на счет ЛК.
Лизинговая компания является собственником имущества на весь период выплат. В это время вы можете проживать в данной квартире, прописать там супругу и детей и даже сделать в жилье капремонт. Также вы оплачиваете коммунальные услуги на общих основаниях.
Лизинг на недвижимость может быть полезным и тем, кому по каким-то причинам недоступна обычная ипотека. Например, у гражданина испорчена кредитная история, или у заемщика - неофициальный доход. Понятно, что такому клиенту банк почти наверняка откажет. В то время как лизинговая компания - наоборот, поскольку в отличие от банка, ЛК тут ничем не рискует.
Чем отличаются ипотека, рассрочка и лизинг
При оформлении ипотечной программы в офисе банка квартира становится собственностью с момента подписания договора, в соответствии с которым производится продажа. При этом на недвижимом имуществе есть обременение, когда банк, по сути, держит жилье в «заложниках» до того момента, когда произойдет полное погашение долга.
А вот в схеме лизинга недвижимость будет находиться в собственности лизингодателя вплоть до самого последнего платежа.
В ситуации банкротства лизингополучателя его спокойно выселяют из арендуемого жилья вместе с семьей. ЛК здесь вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Лизинг жилой недвижимости ближе к рассрочке, если говорить о том, кто собственник. Ведь до того момента, когда средства за квартиру в новостройке будут полностью выплачены, объект недвижимости является собственностью застройщика, а не покупателя.
Плюсы и минусы
Как и у любой схемы покупки жилых помещений, у лизинга есть плюсы и минусы. Рассмотрим их в таблице ниже:
|
Преимущества и недостатки лизинга |
||
|
№ |
Плюсы |
Минусы |
|
1 |
Наличие высокой лояльности при оценке платежеспособности клиента. Если квартира в лизинг стоит менее 30 млн. руб., сделка оформляется за 5-6 дней. |
Процентные ставки по лизингу примерно в 1,5 раза выше, чем по классической банковской ипотеке. |
|
2 |
ЛК берет на себя все дополнительные манипуляции по сделке (например, страхование). Стоимость любых таких услуг включается в ежемесячные платежи. |
Недвижимое имущество находится в собственности ЛК вплоть до момента полного выкупа объекта лизингополучателем. |
|
3 |
Клиентам ЛК не требуется дополнительное обеспечение (залог или поручительство третьих лиц). |
Срок действия договора обычно не превышает 10-ти лет. |
|
4> |
Существует возможность закрепления тех или иных индивидуальных условий погашения (например, раз в месяц или раз в квартал и т.д.). |
Квартиры в лизинг запрещено сдавать в аренду третьим лицам. |
|
5 |
Цена квадратного метра фиксируется на весь срок. |
|
|
6 |
ЛК более глубокую и качественную проводят проверку объекта недвижимости, т.к. покупаемая недвижимость в течение долгого времени будет находиться в собственности компании. |
|
|
7 |
Не потребуется платить налог на имущество, поскольку его оплату возьмет на себя ЛК. |
|
Как взять квартиру в лизинг физлицу: порядок процедуры
Физические лица получили возможность покупать жилье по такой схеме только в 2011-м году. Ранее недвижимость в лизинг для юридических лиц только была доступна.
В настоящее время лизинг может касаться и таких объектов, как квартиры, таунхаусы, апартаменты, коттеджи. Можно приобрести с помощью лизинга и долю в объекте жилой недвижимости.
Этапы покупки лизинговой недвижимости для физических лиц выглядит следующим образом:
- Обращение в лизинговую компанию с тем, чтобы выразить намерение приобрести конкретную квартиру, выбранную заранее.
- Оценка ЛК платежеспособности клиента и ликвидности объекта.
- Внесение первоначального взноса (размер - от 10% стоимости недвижимого имущества).
- Приобретение у продавца лизинговой компанией объекта недвижимости.
- Сдача лизинговой компанией квартиры в аренду клиенту. Договор лизинга обязательно регистрируется в Росреестре. В документе должен быть пункт о том, что как только окончится срок аренды, жилье станет собственностью клиента ЛК.
- Оплата лизинговой компании оговоренных заранее платежей в течение всего обозначенного срока.
- По истечении срока договора квартира станет собственностью клиента ЛК.
Нюансы приобретения
Далее рассмотрим, кому доступен лизинг, какие существуют требования к объекту, какие необходимы документы, и что указывается в договоре, когда приобретаются квартира или дом в лизинг.
Требования к клиенту при оформлении
Лизинг доступен любому гражданину России старше 21-го и младше 60-ти лет, имеющему источник постоянного дохода. При этом потенциальный клиент не может находиться на стадии банкротства. Кроме того, в его отношении не должно вестись исполнительное производство.
Требования к объекту
Объект сделки должен быть пригодным для постоянного проживания, числиться в Росреестре как жилая недвижимость. В отличие от оформления ипотеки, покупая жилье в лизинг, вы можете взять только готовую квартиру, которая продается на первичном или вторичном рынке.
Через лизинговую компанию нельзя купить строящийся объект или земельный участок.
Перечислим главные требования:
- объект свободен от таких обременений, как залог и арест;
- в квартире не производились незаконные перепланировки и реконструкции;
- здание не состоит на учете на капремонт, не находится в аварийном состоянии. Фундамент зданий и сооружений должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.
Пример
Данков Е.Д. обратился в лизинговую компанию для покупки жилья. После оценки клиента потенциальный лизингодатель решил, что заключение договора возможно. Тогда организация провела анализ квартиры. В процессе исследования оказалось, что дом, в котором расположено недвижимое имущество, все еще не достроен и до сих пор не введен в эксплуатацию. Также компания проверила застройщика. Выяснилось, что строительная организация сейчас испытывает большие финансовые трудности, и уже просрочила на полтора года сдачу двух в том же городе. Лизингодатель пришел к заключению, что квартира, выбранная клиентом, не может стать объектом договора лизинга.
Требуемые документы
В простых сделках пакет необходимых документов, когда имеет место лизинг для физических лиц, включает в себя ИНН и СНИЛС. Для более дорогих вариантов потребуются документы, подтверждающие платежеспособность. Также нужно предъявить документ, удостоверяющий личность.
Как составить лизинговый договор
Разберемся, из каких пунктов состоит лизинговый договор:
|
Что указать в лизинговом договоре |
|
|
1 |
Детальная характеристика квартиры (адрес, этаж и метраж). |
|
2 |
Стоимость недвижимого объекта ( со временем меняться не может) |
|
3 |
Срок действия договора (также отдельно прописываются условия его возможного продления). |
|
4 |
Размер первоначального взноса. |
|
5 |
Схема регулярных лизинговых платежей. |
|
6 |
Возможность передачи недвижимости в собственность при условии досрочного погашения. |
|
7 |
Процедура возврата денежных средств после расторжения сделки. |
Скачать Погашение
Лизинговый платеж состоит из 2-х частей:
- из арендной платы (с целью выкупа жилья);
- из вознаграждения ЛК (размер заранее оговаривается и прописывается в договоре).
Лизинг недвижимости для юридических лиц
Среди юрлиц лизинг недвижимости востребован больше, чем среди граждан. Ведь данная схема приобретения имущества дает возможность организациям пользоваться основными денежными средствами, не ставя их при этом на баланс и не выводя из оборота крупные суммы.
Также грамотное использование долгосрочной аренды способно оптимизировать налогообложение, в том числе, и благодаря ускоренной амортизации.
Как только окончится срок действия договора, у юридического лица есть три доступных варианта:
- выкупить жилье за символическую остаточную стоимость;
- перезаключить договор на новый срок;
- вернуть объект недвижимости лизинговой компании.
Также иногда юридические лица используют схему возвратного лизинга. Делается это так: их имущество продается лизинговой компании, а затем сдается бывшему собственнику в аренду. Лизингодателем по отношению к ООО здесь выступает ЛК. Это нужно для уменьшения налоговой нагрузки, оптимизации структуры баланса и получения доп. финансирования без оформления банковского кредита.
Перечислим стандартные требования к юрлицу:
- компания представлена на рынке от одного года;
- деятельность фирмы прибыльна;
- отсутствует просроченная задолженность (перед кредитными организациями и налоговыми органами).
Судебная практика: обратный лизинг квартиры
Женщина заключила договор возвратного лизинга, и по нему ЛК купила у гражданки квартиру и передала ей затем обратно в лизинг.
Лизингополучатель допустил просрочку в уплате нескольких лизинговых платежей, и это послужило основанием для обращения лизингодателя с исковым заявлением в суд. ЛК просила расторгнуть лизинговый договор, взыскать задолженность, а также выселить лизингополучателя.
Муж лизингополучателя предъявил встречный иск с требованием признать недействительным договор купли-продажи жилья (ДКП) и лизингового договора квартиры, сославшись на отсутствие согласия супруга на заключение сделки по распоряжению недвижимым имуществом (см. п. 3 ст. 35 СК РФ).
Суд первой инстанции отказался удовлетворить требования лизингодателя, а также удовлетворил встречные требования. В пользу лизингодателя были взысканы средства, уплаченные по ДКП (в размере 2,5 млн. руб.).
Апелляция с решением суда не согласилась. Коллегия установила и указала в определении, что прежде данную квартиру супруги использовали в качестве залога по кредитному договору на 1,8 млн. руб., который тоже не исполнили. Возврат денег ЛК супругами не планируется.
Коллегия засомневалась в доводах лизингополучателя о том, что из-за слабого зрения гражданка не увидела, что подписывает нотариальное заверение об отсутствии у нее мужа. По мнению апелляционного суда, материалами дела никак не было подтверждено нахождение жилья в общей собственности супругов, а потому отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска о признании договоров недействительными.
Требования ЛК удовлетворены в части расторжения и выселения. А во взыскании задолженности по лизинговым платежам было отказано.
Апелляционный суд сообщил, что в случае с досрочным расторжением лизингового договора обязательства сторон из договора полностью прекращаются, и тогда возникает обязанность соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные еще до момента его расторжения. Также нужно определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой.
Так как на момент расторжения договора предмет лизинговых отношений не изъят, то и оснований для определения сальдо встречных обязательств нет.
Оснований для взыскания задолженности и штрафов отсутствуют, так как указанный размер задолженности вместе с размером осуществленного финансирования не превышает стоимости переданного жилья, из-за чего удовлетворение этого требования приведет к необоснованному обогащению лизингодателя (см. Апелляционное определение от 28.01.2019, дело №33-142/2019)
Частые вопросы
В лизинг может передаваться жилье: квартиры, апартаменты, дачи, коттеджи, таунхаусы, загородные дома.
Продать или завещать квартиру в лизинге не получится, так как это не собственность того, кто воспользовался услугами ЛК. Однако российский закон допускает сдачу недвижимого объекта в поднаем третьим лицам (т.е. в сублизинг) с письменного разрешения лизингодателя.
Да, коммерческая недвижимость обязательно страхуется, однако расходы на страхование берет на себя лизинговая компания.
Лизинг коммерческой недвижимости может оказаться по-настоящему выгодным для малого бизнеса, т.к. стандартная арендная плата достаточно высока и не подразумевает долгий срок. Для покупки может не хватать денежных средств, а оформление кредита повлечет за собой серьезные проценты, а также долгий период погашения. С учетом того, что бизнес на начальном этапе всегда, как правило, нестабилен, это может его разрушить. Услуги ЛК позволяют избежать этого, давая возможность ИП арендовать недвижимое имущество с возможностью получения его в собственность впоследствии.
Заключение эксперта
Итак, мы рассмотрели с вами, что такое лизинг на недвижимость. Схема приобретения квартиры в данном случае проста: сначала покупатель заблаговременно выбирает объект недвижимости, затем самостоятельно проводит его оценку, а после обращается в ЛК. Та оценивает ликвидность жилья, а также финансовые возможности покупателя и решает, целесообразно ли участвовать в сделке. Если решение окажется положительным, то ЛК покупает недвижимость, заключая трехсторонний договор, по которому покупатель должен выкупить объект в течении установленного срока. Покупатель при продаже ему недвижимости, как и в случае с ипотекой, вносит первоначальный взнос, а потом выплачивает оставшуюся стоимость недвижимости частями. Выбирать надо исключительно крупные лизинговые компании, которые давно работают на рынке. Регистрация лизингового договора в Росреестре обязательна. В договоре нужно прописать условия его досрочного расторжения.
