Зачем проверять дом перед покупкой
Проверка дома перед его приобретением – не обязательный этап. Несмотря на это, отказываться от проведения исследования не стоит. Это помогает снизить риски. Ведь, расторгнуть договор купли-продажи после его заключения достаточно проблематично, а если покупатель попал в руки мошенников, то судебные разбирательства могут длиться годами. И не факт, что потерпевшему удастся вернуть потраченные денежные средства назад.
| Самостоятельно | 98 |
| При помощи юристов или риелторов | 73 |
Исследование дома перед его покупкой включает в себя 2 этапа: проверку юридической чистоты сделки и физического состояния здания.
Как показывает практика, в первую очередь покупатели чаще всего осматривают сам дом. Вполне возможно, что жилье не подходит человеку по его индивидуальным характеристикам или сразу заметно, что здание требует капитального ремонта. Тогда начинать проверку юридической чистоты сделки смысла нет, так как покупатель итак откажется от приобретения такого объекта.
Если покупателя устраивает сам дом, то приступают к документальному исследованию. Этот процесс называют проверкой юридической чистоты сделки. В ходе анализируют:
- личные сведения о продавце;
- данные о характеристике дома и земельного участка;
- информацию о наличии (отсутствии) обременений;
- документы для оформления сделки, если их предоставляет продавец, либо его представитель.
Также, рекомендуется проверить, нет ли «проблемных лиц», зарегистрированных на жилплощади, долгов по ЖКУ, как часто объект продавали, передавали в дар, меняли.
Проверка юридической чистоты сделки
Купить дом можно и без проверки юридической чистоты сделки. Однако в таком случае риски покупателя потерять деньги и остаться без жилья увеличиваются в несколько раз. Не обязательно проводить комплексный анализ. Можно остановиться на самых главных моментах.
|
Главные моменты, на нужно обратить внимание |
|
Сравнить фактические характеристики дома и земельного участка с отраженными в документах. |
|
Установить, на каком основании продавец получил объект в собственность. |
|
Проверить, не прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние, недееспособные и иные лица |
|
Узнать, согласен ли супруг продавца на сделку. |
Если продавец ведет себя странно, взывающе, то лучше подстраховаться и проверить его дееспособность. Кроме этого, рекомендуется узнать, как часто объект продавался, в чьей собственности он находился ранее.
Характеристики объекта и обременения
Оценка состояния частного дома – это комплекс мероприятий, в ходе которых покупателю удается понять, насколько здание отвечает заявленным продавцом характеристикам и его собственным потребностям.
Узнать основные сведения о здании и земельном участке можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН. Для ее получения необходимо обратиться с заявлением в МФЦ или отправить заявку на портале Госуслуги, либо в личном кабинете на официальном сайте Росреестра.
Надо отметить, что сведения из ЕГРН предоставляют на платной основе. За получение бумажной справки придется отдать 460 рублей, а электронной – 290 руб. Для проверки юридической чистоты сделки вполне подойдет последний вариант. Но, если вы запрашиваете выписку у продавца, то лучше требуйте предоставления бумажной выписки.
В справке содержится информация о кадастровом номере объекта, его площади, месте расположения, о ВРИ, категории, о собственнике, о наличии (отсутствии) ограничений.
Внимательно ознакомьтесь с полученной информацией, сравните их с представленными продавцом данными. Обратите внимание на обременения. Если они есть, то зарегистрировать право собственности после заключения ДКП не получится.
Правоустанавливающие документы на дом
Проверка дома перед его покупкой – не обязательный, но рекомендуемый этап. В процессе советуется ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца на здание и участок. Если владелец купил объект, то у него должен быть в наличии договор купли-продажи, если обменял на другое имущество – договор мены, если получил по наследству – свидетельство о наследовании.
Сравните данные правоустанавливающего документа с реквизитами о нем, отраженными в выписке из ЕГРН. Если сведения не совпадают, то лучше отказаться от заключения сделки и выбрать другой дом.
Скачать Выписка из домовой книги
При покупке дома рекомендуем попросить продавца предоставить выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных на жилплощади лицах. Важно, чтобы в числе прописанных на приобретаемой территории не значились несовершеннолетние и недееспособные.
Все дело в том, что, даже если вы станете полноправным владельцем дома и зарегистрируете свое право собственности в ЕГРН, то выписать таких граждан в принудительном порядке не получится. Они имеют законную возможность проживать в квартире. Поэтому перед покупкой такого объекта важно, чтобы в нем никто не был прописан.
Согласие супруга
Какие еще документы нужны для проверки чистоты сделки? Спросите у продавца, состоит ли он в браке или проверьте эту информацию при знакомстве с гражданским идентификатором личности гражданина.
Если предметом сделки является совместное имущество мужа и жены, требуйте предоставления согласия от второго супруга на сделку.
Такой документ должен быть заверен нотариально. Без удостоверения, он не имеет юридической силы.
Пример из практики:
Новикова Наталья обратилась с исковым заявлением в суд о признании договора купли-продажи дома недействительным. Истец пояснила, что ее супруг, с которым она состоит в официальном браке, но не проживает совместно около года, без ее разрешения продал дом, который куплен на семейные денежные средства. В ходе заседания суд установил, что объект действительно является совместной собственностью супругов, а при регистрации права собственности покупателя на него, нотариально заверенное согласие Новиковой на сделку не предъявлялось. Судья удовлетворил иск.
Согласие рекомендуется требовать даже в том случае, если муж и жена присутствуют на сделке вместе. Все дело в том, что если один из супругов подаст иск о расторжении ДКП, то доказать тот факт, что он не был против сделки, достаточно проблематично.
Само соглашение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств или оформлено на специальном нотариальном бланке. Главное, чтобы на нем стояла отметка нотариуса об удостоверении документа.
Надо отметить, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности даже в том случае, если заявитель не предоставит нотариальное согласие супруга на сделку. Тогда в личной карточке делают соответствующую отметку.
Доверенность
Проверка документов при покупке дома включает в себя детальный анализ совершенно всей документации. Например, если от имени продавца действует его официальный представитель, то не мешало бы проверить доверенность на подлинность. Отметим, общие положения о доверенности вы найдете в статье 185 ГК РФ.
В последнее время участились случаи мошенничества на рынке недвижимости, и оформление сделки по доверенности, без согласия самого владельца имущества – один из самых распространенных случаев.
Проверить доверенность не сложно. Достаточно найти специальный сервис, расположенный на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, затем ввести реестровый номер документа, дату его удостоверения, а также ФИО нотариуса, который его заверил.
История владения
Покупка старого дома, то есть на вторичном рынке, всегда связана с некоторыми рисками. Проверка истории владения дома позволяет понять, как часто рассматриваемый объект переходил от одного собственника к другому.
Если владельцы менялись очень часто, например, раз в 1-2 года, то на этот факт рекомендуется обратить особое внимание. Это может говорить о наличии некоторых проблем, как с юридической точки зрения, так и со стороны физического состояния здания.
Историю владения домом и земельным участком можно узнать, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе прав на недвижимый объект.
Заказать справку может любой человек, даже если он не является собственником имущества. Рассматриваемая информация, содержащаяся в едином реестре, считается открытой.
Дееспособность продавца
Если во время общения продавец ведет себя неоднозначно, странно, то не стесняйтесь попросить его предоставить справку о дееспособности. Потребуется медицинское заключение от психиатра и нарколога.
Если продавец недееспособен, он не имеет право совершать юридически значимые действия, а значит договор, подписанный его рукой, будет не действительным.
Долги
Несмотря на то, что задолженность по ЖКУ остается не за домом, а за бывшим его владельцем, покупать недвижимость с наличием долгов не рекомендуется.
Если продавец задолжал управляющей компании или жилищно-коммунальному хозяйству за отопление, водоснабжение, водоотведение и др. услуги, то попросите его написать расписку о том, что он обязуется оплатить долг в течение конкретного промежутка времени.
Зачастую компании, поставляющие коммунальные услуги, не разбираются, кто именно должен, старый владелец или новый и начинают слать требования о погашении долга. Иногда, не разобравшись в нюансах, подают на гражданина иск в суд.
Конечно, судья, увидев то, что задолженность образовалась до получения ответчиком права собственности, отклонит иск, но ходить в суд и доказывать свою правоту – дело не из приятных.
Другие документы
В процессе проверки юридической чистоты сделки исследуют и другие документы. Все зависит от конкретной ситуации.
Если дом принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то потребуется разрешение от органов опеки и попечительства на совершение сделки. А если продавцом выступает лицо, возрастом 14-17 лет, то помимо этого документа, необходимо запросить разрешение от родителей (законных представителей) на продажу имущества.
Также, рекомендуется внимательно ознакомиться с техническим паспортом, по которому можно понять, проводились ли перепланировки в доме.
Если предметом сделки является доля в праве общей собственности на дом, то необходимо попросить предоставления отказа от приобретения рассматриваемого имущества другими собственниками или уведомление об их предупреждении, о планируемой сделке купли-продажи.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Гавриленко Т. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным и регистрации права собственности.
Истец пояснила, что купила рассматриваемое имущество в марте 2022 г. ДКП подписывал официальный представитель продавца, который предоставил доверенность. Данные этого документа отражены в соглашении.
После заключения сделки и расчетов, женщина обратилась в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности. Однако сотрудник ведомства отказал в осуществлении регистрационных действий, аргументировав свое решение тем, что договор купли-продажи дома и земельного участка недействительный, так как подписан не уполномоченным на это лицом.
Истец пояснила, что доверенность сомнений не вызывала, так как составлена на нотариальном бланке, на ней имеется отметка нотариуса. Она считает сделку законной, так как доверенность представителя продавца оформлена по всем действующим правилам.
В процессе рассмотрения дела, суд установил, что владелец дома и земельного участка действительно выдавал Рыкову И. доверенность на распоряжение имуществом. Документ удостоверен нотариально. Однако 20 февраля доверитель умер. В связи, с чем юридическое действие доверенности прекратилось.
Суд решил, что действия Росреестра законны и отказал в удовлетворении иска.
Частые вопросы
Росреестр не проверяет юридическую чистоту сделки. Сотрудник ведомства обязан выяснить, не наложены ли какие-либо ограничения на имущество, допускается ли переход права собственности на него, фиксирует наличие (отсутствие) согласия от супруга.
На законодательном уровне нет такого положения, которое бы запрещало совершать сделки купли-продажи в отношении имущества несовершеннолетних граждан. Однако в таком случае потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Здание, строение, не зарегистрированное в Росреестре, признается незаконной постройкой, поэтому его продажа в рамках законной сделки невозможна. В таком случае продавцу придется узаконивать дом или реализовывать только земельный участок.
Заключение эксперта
Покупка частного дома – процедура не сложная. Для этого необходимо найти подходящий объект, подписать ДКП и зарегистрировать право собственности в Росреестре. Перед заключением сделки специалисты рекомендуют проверить недвижимость, а в частности, оценить физическое состояние и проанализировать юридическую чистоту сделки.
Провести исследование можно самостоятельно, но лучше обратиться за помощью к специалистам. Надо отметить, что перечень документов, которые потребуются для оценки безопасности заключения ДКП напрямую зависит от конкретной ситуации.
