Основные моменты
Объединение земельных участков – это процедура, в рамках которой из нескольких наделов образуется один, новый, который соответствующим образом оформляется. К такой процедуре, например, прибегают, если появляется необходимость сделать из двух небольших участков один, большой — для строительства или для продажи по более высокой стоимости. Кроме того, иногда членские взносы в СНТ рассчитываются за каждый объект, поэтому в ряде случаев бывает выгоднее «превратить» несколько наделов в один и сэкономить на оплате.
| Да, такой опыт есть | 60 |
| Нет, не приходилось заниматься объединением участков | 44 |
Стоит отметить, что объединить можно участки земли, которыми владеет как один человек, так и разные люди. Нюансы соответствующей процедуры зафиксированы в статье 11.6 Земельного кодекса РФ.
Проще всего, безусловно, объединить два земельных участка в один, если оба находятся во владении одного гражданина. Однако в целом разница заключается в количестве подаваемых для проведения этой процедуры документов. Если у участков были разные собственники, то после объединения наделов в один возникнет право уже общей собственности. В этом случае обязательным будет наличие соглашения об объединении земельных участков.
Особенности процедуры
Рассмотрим, в каких обстоятельствах такую процедуру разрешат провести и зарегистрируют.
|
№ |
Обстоятельства |
|
1 |
Участки расположены в одном и том же городе, поселке, и являются смежными, то есть имеют общую границу |
|
2 |
Участки находятся в собственности одного или нескольких граждан по соответствующему праву |
|
3 |
Участки относятся к одному виду использования и категории - ИЖС, ЛПХ |
|
4 |
Каждый участок зарегистрирован в ЕГРН и имеет границы |
Не получится сделать из нескольких небольших участков один — новый, если его площадь после объединения всех наделов будет превышать нормативы, установленные для конкретного региона. В разных субъектах федерации они разные, но, как правило, лимит составляет порядка 30 соток. Узнать, какие именно нормативы приняты в регионе, можно в местном муниципалитете.
Нельзя объединить участки, которые были предоставлены:
- на основании права бессрочного пользования (такое право может быть установлено на основании договора)
- в рамках наследуемого пожизненного владения (человек может владеть земельным участком всю свою жизнь и передавать это право владения своим наследникам)
- по праву безвозмездного пользования (это та же самая аренда, только бесплатная).
Исключение составляют обстоятельства, при которых такие наделы предоставлены только одному человеку.
Если наделы находятся в залоге, это не означает, что их нельзя будет объединить с другими. Процедура может быть проведена в стандартном порядке объединения земельных участков, только залог никуда не денется – он перейдет на тот участок, который будет образован после объединения.
Пример из практики:
Гражданин имел в собственности пять земельных участков и решил объединить их в один. Два участка находились в залоге у банка, и гражданина предупредили, что в случае объединения наделов бремя перейдет на весь новый участок. Это гражданина не устроило и от идеи объединения участков он отказался, отложив процедуру до снятия залога с собственности.
Стоит отметить, что, если речь идет об объединении участков, не внесенных в реестр, либо наделов, относящихся к разным категориям, например, к ИЖС и ЛПХ, то их сначала нужно будет соответствующим образом зарегистрировать или перевести в нужные категории, и только потом объединять.
Объединение участков: пошаговая инструкция
Начинать объединение двух и более земельных участков стоит с создания нового межевого плана. Именно он станет основанием для внесения соответствующих изменений в кадастр. Для проведения процедуры межевания и объединения в один кадастровый номер нужно обращаться к специалисту с аккредитацией – это может быть сотрудник частной, государственной компании либо индивидуальный предприниматель.
Далее все происходит по следующей схеме:
- Подготовка документов, подтверждающих факт владения участками земли
- Подготовка межевого плана
- Подготовка решения собственника об объединении или соглашения, если у участка два собственника или больше
- Передача данных в Росреестр – напрямую либо посредством обращения в МФЦ.
- Получение выписки из ЕГРН – в ней будет зафиксирована измененная информация, касающаяся недвижимости, а именно, объединение участков в один кадастровый номер, новые границы и другие данные.
Когда объединение смежных земельных участков можно считать завершенным? После того, как владелец получит документы, подтверждающие его имущественное право на соответствующую недвижимость.
Специалисты ЕЮС подготовили шаблон заявления об объединении земельных участков. Вы можете воспользоваться им, скачав образец по ссылке ниже.
Скачать Какие участки нельзя объединить
В каких случаях не разрешат объединять участки:
- Если после процедуры границы надела, лесопарков, муниципальных образований и других зон станут пересекаться.
- Если это сделает невозможным использование недвижимых объектов по установленному принципу: на территории надела должна располагаться, в том числе, и часть с постройкой, и часть, которая позволяет его использовать.
- Если в результате объединения будет невозможно использовать надел с учетом наложенных обременений и ограничений.
Кроме того, не получится объединить два участка в один, если после этого границы станут изломанными, либо если на земле нельзя будет разместить объекты недвижимости. Полный перечень обстоятельств, которые не позволяют использовать наделы, равно как и обеспечивать их охрану, зафиксирован в статье 11.9 Земельного кодекса РФ. Кроме того, по поводу возможности объединения можно проконсультироваться с земельным юристом.
Как объединить земельные участки в СНТ
Собираясь проводить процедуру объединения земельных участков в СНТ, важно учитывать, что между ними может располагаться имущество общего пользования СНТ. К примеру, это может быть трансформатор или колодец.
Согласно статье 5 Закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества» от 29.07.2017 № 217-ФЗ, все владельцы участков в СНТ имеют право пользоваться имуществом общего пользования, поэтому владельцы участков обязаны обеспечить остальным доступ к ним на беспрепятственной основе.
Судебная практика: объединение участков и НДФЛ
Гражданка приобрела земельный участок, из которого спустя два года выделила одиннадцать новых участков. Впоследствии гражданка продала восемь своих участков, однако доходы от продажи не зафиксировала в декларации. После проверки ей доначислили НДФЛ, поскольку после разделения и объединения старый участок свое существования прекратил, а проданные участки фактически были образованы позднее на несколько лет. Гражданка обжаловала это в суде, однако решение было принято в пользу ИФНС.
Частые вопросы
Это земельные участки, которые имеют общую границу. По закону допускается объединение таких земельных участков.
Нет, поскольку объединяются участки только одной категории и с одним видом разрешенного использования. При необходимости участку нужно будет присвоить другой ВРИ.
Да, если после объединения другие участники товарищества не будут ограничены в правах, а именно – в доступе к общему имуществу СНТ.
Заключение юриста
Мы выяснили, возможно ли объединение земельных участков в 2024 году, в том числе, в СНТ, и объяснили, какие требования предъявляются к наделам при проведении такой процедуры. Отметим, что объединять можно только те участки, которые стоят на кадастровом учете и имеют четкие, определенные границы.
