Обновлено: 2.08.23
Обновлено 2.08

Купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом

Если продавец объявил себя банкротом в 2024 году после продажи квартиры, покупатель рискует остаться без жилплощади и денег. Чтобы избежать таких негативных последствий, перед заключением сделки важно убедиться в ее чистоте. Разбираемся, как выявить первые признаки возможного банкротства продавца, в чем выражается его недобросовестность, как можно защититься от банкрота.

Купил квартиру, а продавец объявил себя банкротом

Какие риски есть у покупателя

Согласно Закону о банкротстве, физические лица могут быть признаны несостоятельными, то есть обанкротившимися. Это происходит в том случае, если граждане в течение нескольких месяцев и более не выполняют свои финансовые обязательства перед кредиторами и копят долги. Когда сумма задолженностей превышает 50 тыс. руб. и у должника нет достаточного дохода, чтобы ее погасить, лицо может быть признано банкротом в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств.

Считаете ли вы важным проверять чистоту сделки перед покупкой квартиры?
Да, иначе есть риски
Нет, я так не считаю
Считаете ли вы важным проверять чистоту сделки перед покупкой квартиры?
Да, иначе есть риски 125
Нет, я так не считаю 67

Такое право создает дополнительные риски при покупке жилья. Так, если человек купил квартиру, а продавец внезапно объявил себя банкротом, то:

  • можно оспорить сделку, которая заключена после принятия судом заявления о банкротстве либо за три года до этого;
  • ответственность за недобросовестное поведение покупателя несет покупатель;
  • ситуация может усугубиться, если будет установлено, что покупатель не предпринимал никаких попыток выяснить, почему жилье продается по заниженной цене;
  • есть риск, что жилплощадь придется вернуть обанкротившемуся бывшему собственнику, а деньги никто не выплатит.

Если бывший собственник признается банкротом, то покупатель квартиры находится в заведомо невыгодном положении и, скорее всего, будет вынужден понести большие финансовые потери. Это связано с тем, что если суд признает, что покупатель не применил должных мер, чтобы проверить продавца на добросовестность, то недвижимость возвращается, а деньги нет.

Пример из практики:

Григорий Н. приобрел квартиру у своего двоюродного брата Александра. Через полгода в отношении Саши по его инициативе возбуждено дело о банкротстве. Управляющий заподозрил правомерность сделки купли-продажи недвижимости. В суде установлено, что во время продажи имущества у Александра уже имелись просрочки по финансовым обязательствам перед кредиторам. Покупатель приходится родственником Саше, а стоимость квартиры на половину ниже рыночной. Сделку признали недействительной.

Если же новый владелец действовал добросовестно, то ему должны вернуть уплаченные средства. Однако такой кредитор становится последним в очереди и его требования будут удовлетворены в конце. На практике реализованного имущества в большинстве случаев не хватает, чтобы покрыть все задолженности. В итоге покупатель квартиры остается ни с чем.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Чтобы не попасть впросак, перед заключением договора купли-продажи следует убедиться в юридической чистоте сделку. Нужно проверить и сам объект недвижимости, и его владельца. Наши юристы обезопасят покупателя от недобросовестного продавца и помогут сохранить финансовые активы.

Предварительная проверка продавца на добросовестность

Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не является банкротом. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру признания банкротом как намеренно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель, прежде чем совершать сделку, должен убедиться в ее чистоте. Перечислим некоторые советы, как быстро понять, что что-то не так и предварительно проверить продавца:

  • Не стоит вестись на цену существенно ниже рыночной. Часто этим пользуются мошенники, чтобы быстрее привлечь к объекту недвижимости внимание и найти жертву. К тому же, такая сделка в дальнейшем может быть оспорена в судебном порядке, поскольку невыгодна для бывшего владельца имущества. Но также высок риск остаться и без квартиры, и без денег.
  • Не следует указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумагах, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу забрать не получится. Да и вообще в целом вернуть деньги от банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными расписками.
  • Всегда нужно проверять историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начинали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
Важно! Это лишь профилактические рекомендации, которые помогут избежать покупку жилья у явно недобросовестного лица. Если на первый взгляд сделка безопасна, следует воспользоваться другими мерами предосторожности.

Другие способы защиты от несостоятельного продавца

Перед тем как совершать покупку, важно удостовериться в надежности продавца. Это можно сделать несколькими способами, например, проверив информацию о нем в официальных источниках. В большинстве случаев это бесплатные услуги по поиску сведений о владельце квартиры в базах данных. Перечислим официальные источники, которые заслуживают доверия.

Портал ГАС «Правосудие»

Данный ресурс представляет собой базу данных о решениях судов общей юрисдикции. Вбив ФИО продавца, можно узнать, являлся ли он участником какого-либо судебного производства. Если владелец квартиры – физическое лицо, то таким образом легко можно будет узнать, инициировалась ли в отношении него процедура банкротства.

ЕФРСБ

Сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве – один из первых источников, который стоит посетить, чтобы не приобрести квартиру у несостоятельного лица. На сайте ЕФРСБ публикуются все актуальные данные о банкротстве граждан и организаций.

ФССП

Посетив официальный сайт Федеральной службы судебных приставов, можно узнать, инициировано ли в отношении продавца какое-либо исполнительное производство. Для этого нужно будет вбить в специальную строку ФИО владельца квартиры, а также его ИНН.

Интернет-портал «Электронное правосудие»

Еще один ресурс, который содержит информацию о судебных решениях, но уже не общей юрисдикции, а арбитражных судов РФ. Вход на сайт можно сделать с помощью Госуслуг. Благодаря базе данных «Электронное правосудие», можно узнать, была ли инициирована процедура в отношении продавца квартиры. Если владелец недвижимости – юридическое лицо, то на данном портале можно уточнить, были ли взыскания с компании, продающей квартиру.

Проверка кредитной истории

Еще один способ проверить продавца – потребовать у него кредитную историю. Сделать это не составляет труда, поскольку заказать документ можно на «Госуслугах». В течение одного года дважды можно сделать это бесплатно, далее придется заплатить 400-1000 рублей за каждую выписку.

Кредитная история владельца квартиры покажет все долговые обязательства перед финансовыми организациями. И что важнее для покупателя, выписка позволит узнать, выполняет ли он свои обязательства перед ФО и делает ли это своевременно.

Однако кредитную историю может получить только сам продавец. Поэтому если он отказывается предоставлять ее покупателю, то это повод насторожиться в состоятельности собственника квартиры. Такой отказ может стать веской причиной для покупки недвижимости у данного гражданина.

Покупатель сам выбирает, с кем ему заключать договор купли-продажи. Однако покупка квартиры у банкрота чревата негативными последствиями.

Иващенко Србуи Саргисовна Европейская Юридическая Служба
Иващенко Србуи Саргисовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству • Стаж 16 лет

Если все же продавец предоставит неудовлетворительную кредитную историю, то с ним лучше не совершать никаких сделок. Наличие долговых обязательств и отсутствие их систематического погашения может стать причиной инициирования банкротства. Причем это могут делать как кредиторы, так и сам должник. Поэтому от покупки квартиры у такого лица лучше будет отказаться, это позволит сохранить финансовые средства, недвижимость и время.

Изъятие квартиры в случае признания продавца банкротом

Потерять купленную квартиру вполне реально. Основные причины перечислены в гл. 3.1 Закона о банкротстве. В законодательстве говорится, что если имущество передано третьему лицу в течение трех лет до инициирования банкротства, договор могут признать недействительным. Это означает, что у покупателя заберут квартиру и продадут в счет погашения долга продавца. Есть и другие условия.

Условия

Квартира была продана по заниженной цене

Сделка носит подозрительный характер

Имущество подарено родственнику, близкому человеку

Недвижимость продавалась в интересах одного кредитора, в ущерб остальным

Государство рассматривает подобные сделки как намеренное ущемление прав кредитора. Если договор заключен в ущерб банку, заемщику, МФО и т.д., то суд в большинстве случаев признает соглашение недействительным. Поэтому, выбирая продавца, нужно быть осторожными, поскольку риск потерять квартиру и деньги вполне реален. 

Еще на этапе подготовки к покупке квартиры важно внимательно проверить не только финансовое состояние продавца, но и основной документ - договор. С примером того, как должен быть составлен ДКП, можно ознакомиться ниже, и скачать образец.

Образец заявления
Договор купли-продажи квартиры в 2024 году
zoom Скачать

Возврат денег, уплаченных за квартиру

Вернуть оплату за квартиру, которую отобрали после банкротства продавца, – самый актуальный вопрос для покупателей, попавших в подобную ситуацию. Это действительно можно сделать, но шансы крайне малы. Нужно осознавать, что возврат денег будет происходить у банкрота, формально у него нет денег, соответственно, и вернуть он их не может. Но часто граждане инициируют фиктивные банкротства, чтобы избавиться от нежеланных обязательств. Поэтому если это доказать, то истребовать сумму обратно получится. 

В любом случае все процессы будут проходить в судебном порядке, причем не в одном, а в двух разных. Сначала будет судебное решение, по которому квартиру изымут в пользу погашения долгов продавца. И только потом покупатель, согласно гражданскому законодательству, может подать иск о возврате денег. 

Цитата: Поскольку сделка купли-продажи признается недействительной, имущество должно быть возвращено продавцу, а деньги покупателю. Это общее правило. Но на практике зачастую все происходит иначе. 

В ходе судебного разбирательства становится ясно, что и продавец, и покупатель действовали недобросовестно. Первый получил деньги, а после инициировал банкротство, а второй, умышленно или нет, приобрел квартиру ниже рыночной цены. К тому же, как и говорилось ранее, в большинстве случаев у продавца не будет денег, так как он банкрот. Поэтому подобные судебные разбирательства обычно заканчиваются полным или частичным отказом в требованиях покупателя. 

Частые вопросы

Как можно проверить продавца квартиры на банкротство?
+

Будет достаточно воспользоваться бесплатными онлайн-источниками. Всю информацию о продавце можно узнать с помощью следующих баз данных: Порталы ГАС «Правосудие» и «Электронное правосудие», а также сайты Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Стоит ли покупать квартиру у банкротов?
+

Покупая недвижимость у банкрота, всегда есть риск, что сделку признают недействительной, а квартиру изымут. Такая вероятность, учитывая практику, очень высока. Поэтому не советуем совершать подобных сделок из-за низкой стоимости жилья.

Как снизить риски признания сделки с банкротом недействительной?
+

Для этого нужно проверить финансовое состояние продавца, правильно оформить договор, проверить соответствие суммы договора на рыночную стоимость квартиры, получить расписку о получении денег и сохранить все документы, которые использовались в соглашении.

Заключение эксперта

Если продавец квартиры объявит себя банкротом, высока вероятность, что покупатель останется без денег и жилплощади. Поэтому, покупая недвижимость, важно проверить не только продавца, но и историю переходов права собственности. Не нужно без анализа соглашаться на сделки с подозрительно заниженной стоимостью квартиры. Перед заключением договора лучше обратиться за юридической помощью для его составления и получения рекомендаций по приобретению того или иного имущества. Это поможет избежать ненужных финансовых потерь.

Получите консультацию
юриста прямо сейчас
консультация
Комментарии: (8)
Оставить комментарий
Ответит автор статьи
avatar
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна Ведущий юрист по жилищному законодательству
Если у вас остались вопросы, пишите в комментариях, мы разберем вашу ситуацию и дадим развернутый ответ
Ваш комментарий успешно принят и отправлен на модерацию.

Антиспам
Укажите кубик с 5 точками

cube
cube
cube
Неверно, попробуйте еще раз
avatar
Светлана
08.09.2023
Здравствуйте, хочу купить квартир, предварительно продав свою, если тот у кого я хочу купить, через год объявит себя банкротом, заберут ли купленную мною квартиру за его долги, как себя обезопасить? С уважением Светлана
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.09.2023
Здравствуйте, Светлана! Вы будете считаться добросовестным покупателем, и в договоре также следует это указать.
Ответить
avatar
Юлия
21.06.2023
Добрый день. Продала квартиру в августе 2021 г. В январе 2023 г. взяла кредит, к апрелю понимаю, что не могу его платить. Если начинаю процедуру банкротства, будет ли сделка августа 2021 о продаже квартиры признана недействительной. Может ли банк через суд признать сделку не действительной и с торгов продать квартиру?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
03.07.2023
Здравствуйте, Юлия! По подозрительности можно оспорить сделки, которые, согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве, имеют неравноценное встречное исполнение или привели к причинению имущественного вреда правам кредиторов. Оспорены могут быть сделки, совершенные не только самим должником, но и другим лицом за счет должника (п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве). Примеры сделок, совершенных другими лицами, приведены в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63. Оспорить сделку может внешний или конкурсный управляющий, а в некоторых случаях - конкурсные кредиторы и их представители. Решение будет принимать суд с учетом всех обстоятельств.
Ответить
avatar
Катерина
25.03.2023
Добрый день. Хочу купить дом, составили пред договор, внесли задаток. В эйфории о долгожданной покупке пропустила перед подписанием пред договора пункт где указано, что с апреля 2021 года продавец объявлен банкротом, а в сентябре 2021 года закончена процедура реализации имущества. Задаток 300 тыс руб. Могут ли признать сделку недействител
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
30.03.2023
Добрый день, Катерина! В данном случае сделка была осуществлена уже после процедуры банкротства. Поэтому нет. Оспорить можно сделки, предшествующие обращению в суд с заявлением о признании банкротом, либо после подачи такого заявления, но после окончания процедуры. Если у Вас появятся новые вопросы, обращайтесь за частной консультацией. Она предоставляется удаленно.
Ответить
avatar
Александр
09.03.2023
Хочу купить квартиру по рыночной стоимости у 2-Х наследников. Могут ли признать сделку недействительной при признании одного из наследников банкротом в течение 3-Х лет? Стоит ли проводить платную правовую экспертизу?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
22.03.2023
Здравствуйте, Александр! Риск оспаривания сделок должника при его банкротстве не исключен, однако это не означает, что сделка однозначно будет признана недействительной. При принятии решения о приобретении этой квартиры вы можете заказать платную проверку чистоты сделки.
Ответить
avatar
Анастасия
02.03.2023
Здравствуйте. С бывшим мужем имеем долевую квартиру в ипотеке, остаток 4,5мл. На нем есть еще кредитные обязательства. Может ли мой новый супруг выкупить его половину квартиры по рыночной стоимости, полностью погасив этими деньгами ипотеку и есть ли риски, что ее заберут, если бывший в ближайшем будущем подаст на банкротство? Спасибо.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
13.03.2023
Добрый день, Анастасия! Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, то приобретение новым супругом доли бывшего супруга возможно при наличии согласия залогодержателя. Такая сделка может быть признана недействительной в рамках дела о банкротстве в случае неравноценного встречного исполнения обязательств другой стороной сделки. Также она может быть признана недействительной, если совершена должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Кроме того, квартира для обращения взыскания на долю в ней не должна быть единственным жилым помещением, пригодным для проживания должника и членов его семьи. Если у Вас возникнут новые вопросы - обращайтесь. Мы предоставляем услуги дистанционно.
Ответить
avatar
Оксана
29.01.2023
Здравствуйте! Наша ситуация такая: нашли квартиру на земле, где 2 взрослых собственника, один из которых участвовал в процедуре банкротства 3 года назад, а мы дали задаток, составили ПДКП. Цена значительно низкая. Способ приобретения с нашей стороны планировался в ипотеку с первоначальным взносом ровно половину.Безопасно? Откажут ли нам?
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
01.02.2023
"Добрый день, Оксана! Признание одного из собственников три года назад банкротом не является препятствием для совершении сделки по продаже принадлежащего ему имущества в настоящий момент. Что касается одобрения ипотечного займа, каждый банк проводит проверку платежеспособности заемщика и оценку рисков покупки объекта недвижимости. У каждого банка есть свои условия выдачи ипотечных займов, а потому вероятность одобрения или отказа оценить невозможно. Если у Вас появятся новые вопросы - обращайтесь за частной удаленной консультацией, мы работаем 24/7."
Ответить
avatar
Любовь
15.12.2022
Нашли квартиру, вернее долю в квартире, составили предварительный договор, задаток 50т. Пипец проверила его на сайте приставов а у него долгов куча и ещё он признан банкротом год назад был
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
26.01.2023
Здравствуйте, Любовь! Вы имеете право требовать расторжения предварительного договора купли-продажи. Однако факт признания ранее продавца банкротом не препятствует продаже его доли. Кроме того, наличие исполнительного производства не препятствует совершению сделки, если судебными приставами не наложены ограничительные меры.
Ответить
avatar
Артем
09.09.2022
Здравствуйте, можно ли покупать недвижимость у человека с долгами по нескольким кредитам? Цена соответствует рынку.
Ответить
avatar
Иващенко Србуи Саргисовна
14.09.2022
Добрый день, Артем! Не рекомендуем связываться с таким продавцом. Есть риск, что он обанкротится, а вы потеряете недвижимость и деньги.
Ответить

Другие статьи по теме

Все статьи
Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Не приходит СМС?

Пожалуйста, проверьте, что ваш телефон доступен

Дистанционная юридическая
поддержка по всей России 24/7