Какие риски есть у покупателя
Согласно Закону о банкротстве, физические лица могут быть признаны несостоятельными, то есть обанкротившимися. Это происходит в том случае, если граждане в течение нескольких месяцев и более не выполняют свои финансовые обязательства перед кредиторами и копят долги. Когда сумма задолженностей превышает 50 тыс. руб. и у должника нет достаточного дохода, чтобы ее погасить, лицо может быть признано банкротом в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств.
| Да, иначе есть риски | 199 |
| Нет, я так не считаю | 78 |
Такое право создает дополнительные риски при покупке жилья. Так, если человек купил квартиру, а продавец внезапно объявил себя банкротом, то:
- можно оспорить сделку, которая заключена после принятия судом заявления о банкротстве либо за три года до этого;
- ответственность за недобросовестное поведение покупателя несет покупатель;
- ситуация может усугубиться, если будет установлено, что покупатель не предпринимал никаких попыток выяснить, почему жилье продается по заниженной цене;
- есть риск, что жилплощадь придется вернуть обанкротившемуся бывшему собственнику, а деньги никто не выплатит.
Если бывший собственник признается банкротом, то покупатель квартиры находится в заведомо невыгодном положении и, скорее всего, будет вынужден понести большие финансовые потери. Это связано с тем, что если суд признает, что покупатель не применил должных мер, чтобы проверить продавца на добросовестность, то недвижимость возвращается, а деньги нет.
Пример из практики:
Григорий Н. приобрел квартиру у своего двоюродного брата Александра. Через полгода в отношении Саши по его инициативе возбуждено дело о банкротстве. Управляющий заподозрил правомерность сделки купли-продажи недвижимости. В суде установлено, что во время продажи имущества у Александра уже имелись просрочки по финансовым обязательствам перед кредиторам. Покупатель приходится родственником Саше, а стоимость квартиры на половину ниже рыночной. Сделку признали недействительной.
Если же новый владелец действовал добросовестно, то ему должны вернуть уплаченные средства. Однако такой кредитор становится последним в очереди и его требования будут удовлетворены в конце. На практике реализованного имущества в большинстве случаев не хватает, чтобы покрыть все задолженности. В итоге покупатель квартиры остается ни с чем.
Предварительная проверка продавца на добросовестность
Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не является банкротом. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру признания банкротом как намеренно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель, прежде чем совершать сделку, должен убедиться в ее чистоте. Перечислим некоторые советы, как быстро понять, что что-то не так и предварительно проверить продавца:
- Не стоит вестись на цену существенно ниже рыночной. Часто этим пользуются мошенники, чтобы быстрее привлечь к объекту недвижимости внимание и найти жертву. К тому же, такая сделка в дальнейшем может быть оспорена в судебном порядке, поскольку невыгодна для бывшего владельца имущества. Но также высок риск остаться и без квартиры, и без денег.
- Не следует указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумагах, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу забрать не получится. Да и вообще в целом вернуть деньги от банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными расписками.
- Всегда нужно проверять историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начинали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
Другие способы защиты от несостоятельного продавца
Перед тем как совершать покупку, важно удостовериться в надежности продавца. Это можно сделать несколькими способами, например, проверив информацию о нем в официальных источниках. В большинстве случаев это бесплатные услуги по поиску сведений о владельце квартиры в базах данных. Перечислим официальные источники, которые заслуживают доверия.
Портал ГАС «Правосудие»
Данный ресурс представляет собой базу данных о решениях судов общей юрисдикции. Вбив ФИО продавца, можно узнать, являлся ли он участником какого-либо судебного производства. Если владелец квартиры – физическое лицо, то таким образом легко можно будет узнать, инициировалась ли в отношении него процедура банкротства.
ЕФРСБ
Сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве – один из первых источников, который стоит посетить, чтобы не приобрести квартиру у несостоятельного лица. На сайте ЕФРСБ публикуются все актуальные данные о банкротстве граждан и организаций.
ФССП
Посетив официальный сайт Федеральной службы судебных приставов, можно узнать, инициировано ли в отношении продавца какое-либо исполнительное производство. Для этого нужно будет вбить в специальную строку ФИО владельца квартиры, а также его ИНН.
Интернет-портал «Электронное правосудие»
Еще один ресурс, который содержит информацию о судебных решениях, но уже не общей юрисдикции, а арбитражных судов РФ. Вход на сайт можно сделать с помощью Госуслуг. Благодаря базе данных «Электронное правосудие», можно узнать, была ли инициирована процедура в отношении продавца квартиры. Если владелец недвижимости – юридическое лицо, то на данном портале можно уточнить, были ли взыскания с компании, продающей квартиру.
Проверка кредитной истории
Еще один способ проверить продавца – потребовать у него кредитную историю. Сделать это не составляет труда, поскольку заказать документ можно на «Госуслугах». В течение одного года дважды можно сделать это бесплатно, далее придется заплатить 400-1000 рублей за каждую выписку.
Кредитная история владельца квартиры покажет все долговые обязательства перед финансовыми организациями. И что важнее для покупателя, выписка позволит узнать, выполняет ли он свои обязательства перед ФО и делает ли это своевременно.
Однако кредитную историю может получить только сам продавец. Поэтому если он отказывается предоставлять ее покупателю, то это повод насторожиться в состоятельности собственника квартиры. Такой отказ может стать веской причиной для покупки недвижимости у данного гражданина.
Покупатель сам выбирает, с кем ему заключать договор купли-продажи. Однако покупка квартиры у банкрота чревата негативными последствиями.
Изъятие квартиры в случае признания продавца банкротом
Потерять купленную квартиру вполне реально. Основные причины перечислены в гл. 3.1 Закона о банкротстве. В законодательстве говорится, что если имущество передано третьему лицу в течение трех лет до инициирования банкротства, договор могут признать недействительным. Это означает, что у покупателя заберут квартиру и продадут в счет погашения долга продавца. Есть и другие условия.
|
Условия |
|
Квартира была продана по заниженной цене |
|
Сделка носит подозрительный характер |
|
Имущество подарено родственнику, близкому человеку |
|
Недвижимость продавалась в интересах одного кредитора, в ущерб остальным |
Государство рассматривает подобные сделки как намеренное ущемление прав кредитора. Если договор заключен в ущерб банку, заемщику, МФО и т.д., то суд в большинстве случаев признает соглашение недействительным. Поэтому, выбирая продавца, нужно быть осторожными, поскольку риск потерять квартиру и деньги вполне реален.
Еще на этапе подготовки к покупке квартиры важно внимательно проверить не только финансовое состояние продавца, но и основной документ - договор. С примером того, как должен быть составлен ДКП, можно ознакомиться ниже, и скачать образец.
Скачать Возврат денег, уплаченных за квартиру
Вернуть оплату за квартиру, которую отобрали после банкротства продавца, – самый актуальный вопрос для покупателей, попавших в подобную ситуацию. Это действительно можно сделать, но шансы крайне малы. Нужно осознавать, что возврат денег будет происходить у банкрота, формально у него нет денег, соответственно, и вернуть он их не может. Но часто граждане инициируют фиктивные банкротства, чтобы избавиться от нежеланных обязательств. Поэтому если это доказать, то истребовать сумму обратно получится.
В любом случае все процессы будут проходить в судебном порядке, причем не в одном, а в двух разных. Сначала будет судебное решение, по которому квартиру изымут в пользу погашения долгов продавца. И только потом покупатель, согласно гражданскому законодательству, может подать иск о возврате денег.
Поскольку сделка купли-продажи признается недействительной, имущество должно быть возвращено продавцу, а деньги покупателю. Это общее правило. Но на практике зачастую все происходит иначе.
В ходе судебного разбирательства становится ясно, что и продавец, и покупатель действовали недобросовестно. Первый получил деньги, а после инициировал банкротство, а второй, умышленно или нет, приобрел квартиру ниже рыночной цены. К тому же, как и говорилось ранее, в большинстве случаев у продавца не будет денег, так как он банкрот. Поэтому подобные судебные разбирательства обычно заканчиваются полным или частичным отказом в требованиях покупателя.
Частые вопросы
Будет достаточно воспользоваться бесплатными онлайн-источниками. Всю информацию о продавце можно узнать с помощью следующих баз данных: Порталы ГАС «Правосудие» и «Электронное правосудие», а также сайты Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и Федеральной службы судебных приставов (ФССП).
Покупая недвижимость у банкрота, всегда есть риск, что сделку признают недействительной, а квартиру изымут. Такая вероятность, учитывая практику, очень высока. Поэтому не советуем совершать подобных сделок из-за низкой стоимости жилья.
Для этого нужно проверить финансовое состояние продавца, правильно оформить договор, проверить соответствие суммы договора на рыночную стоимость квартиры, получить расписку о получении денег и сохранить все документы, которые использовались в соглашении.
Заключение эксперта
Если продавец квартиры объявит себя банкротом, высока вероятность, что покупатель останется без денег и жилплощади. Поэтому, покупая недвижимость, важно проверить не только продавца, но и историю переходов права собственности. Не нужно без анализа соглашаться на сделки с подозрительно заниженной стоимостью квартиры. Перед заключением договора лучше обратиться за юридической помощью для его составления и получения рекомендаций по приобретению того или иного имущества. Это поможет избежать ненужных финансовых потерь.
