Общие условия проведения аукциона
Аукцион на аренду земельного участка – это публичное предложение права аренды определенного объекта, рассматриваемое несколькими лицами, конкурирующими между собой. Традиционные торги проводятся по следующей схеме:
- ведущий описывает объект, объявляет первоначальную цену;
- участники делают свои ставки, путем повышения стоимости;
- выигрывает тот, кто предлагает наивысшую цену.
- Отметим, на практике встречаются и иные типы аукционов, например, обратный, когда стоимость не повышается, а наоборот, снижается, правда сегодня мы о них говорить не будем.
Итак, для передачи во временное пользование государственной или муниципальной земли проводят торги, аренда земельного участка муниципальной собственности доступна тому участнику, кто готов платить за пользование объектом больше всего.
| Да | 107 |
| Нет | 636 |
Если в отношении участка уже проводится аукцион, для его аренды вам достаточно заявиться на торги, ну и, соответственно, победить на них. Если же вы планируете арендовать землю, в отношении которого аукцион не назначался, то сначала вам нужно стать инициатором аукциона, для чего обращаются в местную администрацию.
Как узнать о торгах
Первым этапом проведения аукциона на право аренды земельного участка считают извещение потенциальных участников о торгах. Такую информацию размещают в публичном доступе.
|
Содержание извещения |
Краткое описание |
|
Описание предмета |
кадастровый номер лота, его место расположения, площадь, категорию, назначение |
|
Сведения об аукционе |
дату, место, время проведения торгов |
|
Цена |
стоимость аренды (начальную ставку и шаг повышения); |
|
Предварительные условия |
сумма задатка; |
|
период возможной передачи объекта во временное пользование; |
|
|
место принятия заявок, реквизиты для перечисления задатка, а также иные сведения об организаторе. |
Как правило, найти сведения о земельных объектах, которые являются предметом аукциона, можно в местных печатных газетах, на официальном сайте муниципалитета или на различных досках объявлений.
Аналогичная информация также содержится на сайте Росреестра. Для того чтобы найти ее, необходимо воспользоваться публичной кадастровой картой.
Потенциальный участник аукциона имеет право запросить разрешение на осмотр участка, выставленного на аукцион. Отказываться от этого не рекомендуется, так как предметом торгов может оказаться совсем не подходящий человеку или организации объект. Ведь, если вы арендуете не совсем то, что хотелось бы, отказаться от заключения договора невозможно.
Кому доступна аренда земельного участка, и какой будет цена на аукционе
Прежде чем разбираться, как проводится аукцион по аренде земельных участков, нужно понять, кто вообще может стать участником торгов.
Фактически, подать заявку может любой, хоть простой человек, хоть организация. Однако, при рассмотрении заявления комиссия будет принимать решение о допуске заявителя к процедуре.
Законом предусмотрены случаи, когда организации или гражданину откажут в возможности стать участником аукциона. Это может произойти в случае:
- вы предоставили не все требуемые документы или некоторые из них содержат недостоверные сведения;
- вы не оплатили задаток;
- вы не можете арендовать земельный участок в соответствии с законом;
- вы признаны недобросовестным участником.
Таким образом, если комиссия убеждается в отсутствии оснований для отказа, вас допускают до процедуры.
Прием заявок прекращают за 5 дней до аукциона. Стать участников торгов позже не получится. Вашу заявку попросту не примут.
Первоначальная цена устанавливается правилами проведения аукциона по аренде земельного участка (ст.39.11 ЗК РФ). Она определяется:
- на основании оценки;
- в процентном отношении от кадастровой стоимости участка.
В первом случае проводят оценку арендной ставки. Для этого привлекают специалистов, имеющих соответствующую квалификацию.
Если оценка кадастровой стоимости объекта проводилась не более чем 5 лет назад, то начальную ставку устанавливают в процентном соотношении к ней. По закону, она не может быть меньше 1,5%.
Начальная цена аренды земельного участка на торгах, может значительно измениться в процессе. Все дело в том, что с каждым новым предложением она увеличивается.
Как проходит аукцион по аренде земельных участков
Торги на право аренды земельного участка проводят в порядке, регламентированном на законодательном уровне.
- Вы вносите задаток и подаете заявку, подкрепленную небольшим пакетом документов.
- Получаете доступ и участвуете в торгах.
- В ходе аукциона повышайте цену. Не предлагайте стоимость, которая вам не подходит, так как если вы победите, придется соглашаться именно на эту арендную плату.
- Если по результатам аукциона вы готовы платить за пользование землей больше остальных, с вами заключат арендный договор.
- Соглашение в обязательном порядке регистрируют в Росреестре.
Подготовкой проекта арендного договора занимается арендодатель. Администрация направляетего победителю аукциона для подписания. Сделать это нужно в ограниченное время. В противном случае он теряет право на получение участка в аренду в рамках прошедших торгов.
Правила внесения задатка
Для того чтобы попасть на аукцион по продаже права аренды земельного участка, а если быть точнее, стать его участником, необходимо внести задаток. Без этого заявителя не допустят до торгов.
Исполнение рассматриваемого обязательства осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет организатора по банковским реквизитам, отраженным в извещении о проведении аукциона. Причем, операцию обязан осуществлять сам потенциальный участник от своего лица. В противном случае платеж считают ошибочным.
Пример из практики:
Гр-н С. планировал арендовать землю в порядке аукциона. Мужчина узнал о торгах из газеты. Он ознакомился с правилами подачи заявки, подготовил документы, обратился в банк для внесения задатка. По неизвестной причине платеж с его счета банк провести не мог. Тогда С. попросил оплатить задаток жену. Платеж был проведен от ее имени. Мужчина подал заявку, а через некоторое время получил уведомление об отказе в допуске до торгов в связи с невнесением задатка, так как плательщиком числиться не он, а его супруга.
После внесения задатка банк выдает документ, подтверждающий проведение операции (квитанцию или платежное поручение). Но этого недостаточно для идентификации факта исполнения рассматриваемого обязательства.
В процессе рассмотрения кандидатуры участника комиссия обращает внимание на справку получателя платежа о зачислении денежных средств.
Если комиссия не допустила заявителя к торгам, то задаток ему возвращается. По закону, на это отводится 3 рабочих дня с момента подписания членами рабочей группы протокола.
Как правильно подать заявку, чтобы не отклонили
Заявиться на торги на аукционе по аренде земли один участник может лишь единожды. То есть, принимается только одна заявка от него.
Заявление составляют по регламентированной форме. Его подача возможна только при предъявлении паспорта заявителя или его законного представителя.
Вместе с заявкой потенциальный участник передает:
- копию гражданского паспорта;
- квитанцию о внесении задатка или платежное поручение.
Получив заявление и пакет бумаг, представитель организатора регистрирует его в журнале, указывает дату, время его принятия, а также дает заявке номер.
Участие в торгах
Порядок проведения торгов выглядит следующим образом:
- Заявленные участники проходят регистрацию при предъявлении идентификатора личности и получают специальные карточки с номерами.
- Зарегистрированные лица проходят в зале, где будет проводиться аукцион.
- Аукционист представляется сам, а также представляет членов аукционной комиссии.
- Аукционист рассказывает о самом земельном участке, о первоначальной стоимости аренды, о шаге аукциона.
- Затем начинаются непосредственные торги (участники поднимают цену в соответствии с шагом аукциона).
- Аукцион завершается, если после троекратного объявления последней цены, ее никто не «перебил».
- В завершении объявляют победителя.
До 2015 года действовало правило, согласно которому один лот мог включать в себя несколько земельных участков. Однако затем это условие упразднили. Теперь каждый объект представляет собой отдельный лот.
Как показывает практика, некоторые, даже самые обычные действия, совершаемые участниками во время проведения аукциона, могут признать нарушениями. Например, во время торгов участникам запрещено перемещаться по залу, общаться друг с другом или разговаривать по телефону, снимать видео или производить фотосъемку. Лицу, которое нарушило данные правила, выносится предупреждение. После двух замечаний нарушителя удаляют из зала. Если вы не знаете, как вести себя на аукционе, рекомендуем заранее проконсультироваться с юристом ЕЮС.
Получение проекта договора
Заключение договора аренды земельного участка на торгах осуществляется с победителем. Таковым признают участника, который предложил самую высокую цену.
Подготовкой проекта арендного соглашения занимается арендодатель. Затем он направляет документ потенциальному арендатору.
Победитель торгов обязан подписать договор и передать его обратно в течение 30 дней с момента получения. В противном случае он лишается права на получение земли в аренду в рамках завершенного аукциона.
Победителя, который отказался от подписания соглашения, заносят в реестр недобросовестных участников. Это может стать препятствием для участия в любых других торгах.
Чтобы понять, как выглядит договор аренды земли, заключаемый с администрацией, рекомендуем ознакомиться с типовым соглашением, подготовленным юристами ЕЮС. Также, вы можете использовать его в качестве основы для подготовки индивидуального договора.
Скачать Регистрация сделки
Договор составляют в 3-х экземплярах: один для вас, второй для администрации, а третий для Росреестра. Вы подписываете каждый из них, после чего вам нужно зарегистрировать соглашение в регистрационном органе.
С заявлением в государственные органы для осуществления регистрационных действий обращается одна из сторон или оба субъекта вместе. К заявке прилагают следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- договор аренды;
- идентификатор личности заявителя.
За регистрацию соглашения придется уплатить госпошлину. Ее размер для юридических лиц составляет 22 тыс. рублей, а для физических – 2 тыс. рублей. Квитанцию предоставляют по инициативе заявителя.
Признание аукциона несостоявшимся
Процедура проведения аукциона по аренде земельного участка четко регламентирована на законодательном уровне. В случаях, предусмотренных ст.39.12 ЗК РФ торги могут признать несостоявшимися, если:
- подана единственная заявка или их нет вообще;
- все заявившиеся участники не допущены до торгов.
Результаты аукциона аренды земельного участка заносят в протокол. Если его признали несостоявшимся в связи с тем, что на него заявился или допущен только один участник, то договор аренды заключается именно с ним. В таком случае арендодатель направляет ему 3 идентичных проекта арендного соглашения, заранее подписанных первой стороной. Причем, осуществить рассматриваемые действия администрация обязана в течение 10 дней с момента подписания протокола.
Судебная практика
Суд рассмотрел дело об изъятии у ООО земельного участка за его нецелевое использование и расторжении ранее заключенного договора аренды сроком на 40 лет.
Истец (Администрация) пояснил, что 10 лет назад с ответчиком был заключен арендный договор в отношении земельного участка сельхозназначения по результатам аукциона. В течение первых трех лет аренды арендатор использовал объект для выращивания овощных культур. Но затем прекратил вообще пользоваться участком, из-за чего он зарос пустырем и приобрел заброшенный вид.
Ранее ответчика уже привлекали к ответственности по ст.8.8 КоАП. Штраф ООО оплатило, но все равно больше не пользовалось землей. Администрация неоднократно предлагала расторгнуть арендный договор по соглашению сторон, однако арендатор уклонялся от этого.
Судья, рассмотрев дело и доказательства по нему, пришёл к выводу о том, что нарушение арендодателя можно считать существенным. По закону, оно служит основанием для расторжения договора аренды и удовлетворил иск.
Частые вопросы
Да. ИП вправе получить в аренду земельный участок.
Как правило, в отношении земельных участков установлены максимальные и минимальные сроки аренды, поэтому заключить бессрочный договор невозможно.
Отказать в заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут лишь при наличии объективных, законодательно обоснованных причин. Отказ оформляют в письменном виде.
Заключение юриста
Аукцион на аренду земельного участка в 2024 году проводится в строгом порядке, установленном законом. Вы можете арендовать объект, уже выставленный на торги или направить в администрацию заявление о возможности проведения аукциона в отношении иного участка. Победителем признают того, кто предложит самую высокую цену. С ним заключают договор аренды. Подписать соглашение нужно в течение 30 дней с момента его получения потенциальным арендатором. В противном случае он теряет право на получение участка во временное пользование по результатам настоящих торгов.
