Условия временного пользования
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – это соглашение, по которому одна сторона обязуется передать арендатору во временное пользование за плату рассматриваемый объект недвижимости, вторая сторона – принять его, эксплуатировать его по целевому назначению и своевременно вносить арендные платежи. Соглашение заключают с учетом условий, отраженных в ФЗ-101 от 2002 года:
- во временное пользование передаются лишь те объекты, которые состоят на кадастровом учете;
- законодательством допускается аренда даже тех земельных участков, которыми владеют несколько лиц;
- срок действия соглашения не может быть менее 3 и более 49 лет;
- вы вправе заключить договор аренды с дальнейшим выкупом з/у после окончания его срока действия, либо в любое время, при условии внесения выкупной цены.
Максимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения 49 лет. Этот срок меняется в зависимости от конкретного ВРИ участка. Так, например, зу, предназначенные для организации пастбища, покоса предоставляются только на 3 года.
| Нет, перечень достаточный | 76 |
| Да, необходимо расширить | 49 |
Надо отметить, что законом предусмотрена возможность передачи такого участка в залог. Причем получать разрешения от других владельцев, если объект находится в долевой собственности, не нужно. Однако договором можно исключить данное правило.
При этом, залог права аренды государственного или муниципального земельного участка запрещен, если арендатором является резидент особой экономической зоны, государственная, муниципальная организация, либо казенное предприятие.
Порядок получения земельного объекта без торгов
По общим правилам, земельные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются во временное пользование победителю торгов. Но в некоторых случаях, аренда земли сельхозназначения возможна без аукциона (ст.39.6 ЗК РФ):
- по президентскому распоряжению;
- заявителем является владелец жилья или других ОКС (расшифровка – объект капитального строительства), расположенных на этом земельном участке;
- с заявлением о предоставлении з/у обращается КФХ или сельскохозяйственная организация;
- заявитель имеет право на приобретение указанного участка по закону, в том числе в соответствии с местными, региональными нормами;
- гражданин планирует арендовать участок взамен изъятого у него для госнужд;
- для ЛПХ, организации огорода, пастбища, запаса сена;
- в других ситуациях, предусмотренных действующим российским законодательством.
Как правило, если земельный участок не имеет определенных границ, то есть является необразованным, то потенциальный арендатор может подать заявку на его получение во временное пользование без торгов.
Пример из практики:
Гр-н В., являющийся основателем КФХ, решил взять в аренду земельный участок, расположенный за населенным пунктом, где он ведет деятельности, для выращивания овощей. Мужчина обратился к юристу для получения консультации, как легче взять в аренду земельный участок сельхозназначения. Специалист проверил объект и выяснил, что он является не разграниченным. По закону, в таком случае потенциальный арендатор имеет право на получение интересующего его участка без проведения торгов.
Для того чтобы получить землю, минуя процедуру аукциона, необходимо обратиться к потенциальному арендодателю.
- Подайте заявление на предварительное согласование аренды.
- К заявке приложите документы, удостоверяющие ваше право на получение земельного объекта без торгов.
- Если участок является не образованным, то придется за свой счет нанять кадастрового инженера для проведения межевых работ и составления межевого плана, затем поставить его на учет и получить кадастровый паспорт.
- После этого вы вновь подаете заявление на получение участка в аренду.
Арендатор и арендодатель подписывают арендный договор. Затем его регистрируют в государственном реестре.
Юристы Европейской Юридической Службы готовы в любое время оказать вам практическую помощь в получении земельного участка сельхозназначения в аренду. Мы подготовим полный комплект документов, составим корректное заявление и обратимся от вашего имени в уполномоченные органы. Если же вы решили действовать самостоятельно, специально для вас мы составили типовой образец заявления.
Скачать Аренда в аукционном порядке
Чтобы арендовать земельный участок вам необходимо подать заявку на участие в аукционе. Если же интересуемый вас надел еще не выставлен на торги, то вы вправе инициировать их проведение, для чего вам нужно обратиться в отдел, занимающийся земельными вопросами местной администрации.
Уполномоченные лица рассмотрят возможность предоставления земельного участка в аренду, организуют торги, о чем вас известят в письменном виде. Также вам подскажут, как именно подать заявку на участие в торгах.
Вам нужно собрать небольшой пакет документов и внести обеспечительный платеж. Отметим, что администрация объявит о проведении аукциона в СМИ и других источниках, поэтому на торги могут заявиться другие участники. В таком случае вам придется сложнее. Чтобы стать победителем необходимо предложить самую высокую стоимость аренды.
Если же на торги больше никто не заявился, то договор аренды заключают с единственным участником.
Администрация готовит соглашение и отправляет его победителю аукциона. По общим правилам, если его не подписать в течение 30 дней, то арендодатель получает право предложить заключение сделки другому участнику торгов.
Отметим, даже самые незначительные на ваш взгляд ошибки могут стать причиной отклонения вашей заявки о проведении торгов, поэтому лучше поручите подготовку заявления юристам ЕЮС, или же при его составлении опирайтесь на типовой образец.
Форма договора
Договор аренды сельхоз земли, образец которого не регламентирован законодательством, подразумевает передачу во временное пользование арендатору предмета соглашения за определенную плату, предназначенную для ведения сельскохозяйственной деятельности. Согласно ст.606 ГК РФ, плоды и продукция, полученная с использования арендуемого участка, признается собственностью арендатора.
Договор, составляемый сроком на 1 года и более, необходимо заключать в письменном виде. Такая же форма предусмотрена и для тех случаев, когда хотя бы одной из сторон выступает юридическое лицо.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Завершают составление договора, обычно указанием реквизитов сторон, подписями арендатора и арендодателя, расшифровкой автографа.
Вы можете составить договор аренды самостоятельно, например, опираясь на типовой образец, подготовленный юристами ЕЮС, но лучше поручить его подготовку профессионалам.
Предмет договора
Договор аренды земельного участка сельхозназначения в обязательном порядке должен содержать информацию о предоставляемом во временное пользование объекте:
- тип участка, его назначение;
- площадь;
- кадастровый номер;
- место расположения;
- другие характерные особенности.
Как правило, сведения об участке помещают в раздел договора «Предмет» или «Общие условия». Он идет сразу после преамбулы. Здесь же указывают и другую информацию, например, возможность (отсутствие таковой) передачи объекта в субаренду, обязательное целевое использование земли и др.
Срок временного пользования
Срок аренды земель сельскохозяйственного назначения определяют по согласию сторон и отражают в договоре. Он не может быть меньше или больше периода, регламентированного на законодательном уровне.
Максимальный срок аренды земель сельхозпроизводства составляет 49 лет. На такой период предоставляют объекты, тем, кто планирует заниматься сельхозпроизводительством, а также владельцам зданий и сооружений, размещенных на арендуемом земельном объекте. В таком случае минимальный срок временного пользования не может быть меньше 3 лет.
Если земельный объект находится в пределах населенного пункта и предназначен для ЛПХ, то максимальный период аренды не превышает 20 лет.
Самый маленький период (3 года) предусмотрен для случаев предоставления участков в аренду для сельскохозяйственных нужд, за исключением сенокошения, выпаса скота. В таких случаях участок дают на период до 5-ти лет.
Арендная плата
Гражданам и организациям доступна аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения, стоимость временного пользования объектом необходимо отразить в договоре. Надо отметить, что этот пункт является существенным разделом соглашения, поэтому он в обязательном порядке включается в документ.
Цена временного пользования напрямую зависит от конкретных обстоятельств:
- расположения участка;
- назначения объекта;
- кадастровой стоимости земли и др.
Как правило, цена устанавливается в процентном соотношении от кадастровой стоимости. В процессе торгов, первоначальная оценка может вырасти в несколько раз.
Права, обязанности, ответственность сторон
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения включает в себя разделы, регламентирующие права, обязанности и ответственность сторон. Их можно отразить одним пунктом или разделить на несколько. Структура не имеет принципиального значения.
Правами считаются возможности сторон, предоставляемые договором. Например, можно допустить применение участка арендатором, получения при помощи него плодов, продукции, продлевать соглашение, заключать на новый срок, передавать участок в субаренду.
Обязанностями являются то, что стороны должны делать в соответствии с условиями соглашения. При их невыполнении или ненадлежащем исполнении может наступить ответственность, предусмотренная договором.
|
Примерный перечень прав |
Типовой список обязанностей |
|
Использовать земельный участок |
Использование участка исключительно по целевому назначению |
|
Выращивание на земле с/х продукции |
Своевременное внесение арендной платы |
|
Размещение некапитальных построек, предназначенных для хранения инвентаря и иных нужд |
Возмещение ущерба в случае его нанесение |
|
Сдача участка в субаренду |
Соблюдение условий договора и законодательства в сфере земельного, гражданского права |
Чаще всего арендным договором предусматривают ответственность за нарушение исполнения финансовых обязательств, например, за задержку внесения арендной платы.
Как показывает практика, чем точнее расписаны права, обязанности и ответственность сторон, тем меньше шансов на возникновение конфликтной ситуации между арендатором и арендодателем на фоне неопределенности.
Регистрация
Договор аренды земельного участка, заключаемый на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Также, регистрационные действия производят в том случае, если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.
Для того чтобы зарегистрировать аренду, необходимо подготовить документы:
- идентификатор личности заявителя;
- кадастровый паспорт участка;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Заявителем может выступить, как арендатор, так и арендодатель. Причем, госпошлину оплачивает тот, кто подает заявление.
Расходы за осуществление регистрационных действий, возлагаются на одну из сторон или делятся между ними, в зависимости от условий договора.
Сколько стоит аренда земли сельхозназначения, а если быть точнее, каков размер госпошлины можно узнать, ознакомившись с налоговым законодательством. По общим правилам, за регистрацию передачи во временное пользование недвижимых объектов платят 22 тыс. рублей юридические лица и 2 тыс. рублей – физические. Но если, земля имеет сельскохозяйственное назначение то госпошлины уменьшается до 350 рублей.
Судебная практика
Администрация К. района обратилась с исковым заявлением в суд о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с гражданином П. из-за нарушения сроков внесения арендных платежей. Истец пояснил, что между сторонами заключено арендное соглашение в отношении земельного объекта, имеющего сельхозназначение.
Арендодатель исправно исполнял обязательства на протяжении трех лет, в том числе раз в квартал вносил арендные платежи. Однако последний год он постояннозадерживает перечисление денежных средств.
В последний раз он не внес арендную плату за 4 месяца пользования. Арендодатель направил арендатору письменное предупреждение и потребовал оплатить аренду. Гр-н П. проигнорировал требования Администрации, после чего истец и обратился в суд.
Судья, принял заявление к рассмотрению. В процессе он установил, что ответчик использует объект по прямому назначению, однако он действительно нарушил условия договора, касающиеся исполнения финансовых обязанностей в отношении оплаты аренды.
Суд не нашел объективных причин для досрочного расторжения договора, так как по условиям ст.619 ГК РФ арендодатель может настаивать на прекращении арендных отношений в том случае, если арендатор не вносит денежные средства больше 2 раза подряд в рамках платежного периода, предусмотренного договором. В соглашении сказано, что сторона оплачивает аренду 1 раз в квартал. Истец представил доказательства того, что арендатор не внес платеж только в течение 1 платежного периода. Суд отказал в удовлетворении исковых требований.
Частые вопросы
Запретов на заключение договора аренды с наследником земельного пая нет. Вы можете смело подписывать договор, если удостоверитесь, что потенциальный арендодатель полностью вступил в права наследства.
Да, но только если это не запрещено арендным соглашением. В некоторых случаях может потребоваться письменное согласие арендодателя.
Осуществлением регистрационных действий занимается Росреестр, поэтому и заявление подают в территориальное подразделение указанного ведомства. Если нет возможности передать бумаги напрямую сотруднику учреждения, то подать их можно в МФЦ.
Заключение эксперта
Аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения в 2024 году возможна, как физическими, так и юридическими лицами. Для этого вам нужно обратиться в уполномоченный орган. Земли с/х назначения предоставляют в аренду по аукциону или без торгов. В последнем случае заявитель должен иметь законодательные основания. Если участок не выставлен на аукцион, то для заключения договора аренды потенциальный арендатор подает соответствующее заявление. Соглашение заключают на срок до 49 лет, в зависимости от конкретного назначения участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственной деятельности.
