Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду
Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, необходимо руководствоваться нормами действующего российского законодательства. Правоотношения, возникающие между залогодателем и залогодержателем регламентируются в соответствии с:
- Гражданским кодексом РФ;
- ФЗ-102 от 1998 года «Об ипотеке».
Что касается сдачи имущества во временное пользование, то необходимо руководствоваться положениями главы 34 и 35 ГК РФ.
| Нет, не правильно | 82 |
| Да, не вижу разницы | 169 |
Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеку в аренду, напрямую зависит от условий ипотечного договора. Банк может:
- разрешить залогодателю передавать жилье во временное пользование третьим лицам, без предъявления дополнительных требований к заключению арендного соглашения;
- разрешить владельцу имущества, находящегося в залоге, передавать его внаем с согласия кредитной организации;
- запретить передачу квартиры в аренду.
Если в договоре об ипотеке сведений, регламентирующих ограничения на передачу жилья третьим лицам во временное пользование нет, то это означает то, что залогодатель имеет право сдать квартиру внаем, но предварительно уведомив об этом залогодержателя.
Условия сдачи ипотечной квартиры в ипотеку
Сдача в аренду жилья, которое куплено с использованием ипотеки, то есть, в настоящее время находится в залоге у кредитной организации, можно при соблюдении трех главных условий:
В договоре об ипотеке не должно быть прямого запрета от кредитной организации на передачу имущества, которое является предметом залога, в аренду или наем. Если в соглашении есть такой пункт, то сдать квартиру законно не получится. Придется договариваться с банком и, после получения от него согласия, вносить в договор изменения путем заключения дополнительного соглашения.
Перед передачей квартиры в аренду необходимо получить согласие от залогодержателя. Это рекомендуется сделать, даже в том случае, если такого условия прямо в ипотечном договоре не прописано.
Сдавать недвижимость внаем нужно официально. Если отказаться от соблюдения рассматриваемого условия, то залогодатель подвержен риску возникновения проблем с налоговой службой и кредитной организацией.
Если в ипотечном договоре есть запрет на сдачу заложенного имущества в аренду, можно обратиться к представителю банка и оговорить условия передачи квартиры во временное пользование за плату. Надо отметить, что залогодержатель вправе отказаться от изменения условий соглашения.
Пример из практики:
Куренко Р.Д. передал во временное пользование квартиру, находящуюся в ипотеке третьему лицу. Однако, в связи с тем, что банк установил запрет на передачу имущества в наем, договор аренды не был заключен. Арендатор 4 месяца подряд исправно исполнял обязательства по устному соглашению сторон, но затем прекратил вносить арендную плату. Куренко потребовал от нанимателя незамедлительно освободить жилплощадь. После отъезда арендатора мужчина проверил квартиру и обнаружил то, что мебель испорчена, а бытовая техника не работает. Куренко обратился в суд для взыскания с нанимателя задолженности по аренде и компенсацию ущерба. Банк отказал в удовлетворении иска на основании того, что договор найма жилого помещения не заключен, в связи, с чем законных правоотношений между сторонами не возникало.
- Во-первых, налоговая, узнав об уклонении владельца имущества от исполнения налоговых обязательств по уплате НДФЛ, может наложить на него санкции в виде штрафов и пени.
- Во-вторых, кредитная организация вправе настаивать на расторжении ипотечного договора и незамедлительной оплате ипотеки в связи с нарушением договорных условий.
Если ипотечное соглашение будет расторгнуто, а залогодатель не исполнит обязательство по досрочному погашению ипотеки из-за нарушений договора, то кредитная организация вправе начать процедуру по отчуждению заложенного имущества. В случае получения положительного судебного решения, залогодатель лишается квартиры. Но, несмотря на это, арендатор продолжит пользоваться имуществом до окончания срока действия арендного договора, если банк не оспорит законность его заключения.
Когда сдать ипотечное жилье в аренду невозможно
Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее после этого невозможно в двух случаях:
- банк установил прямой запрет на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам за плату, о чем указано в ипотечном договоре;
- кредитная организация не дала своего согласия на заключение арендного соглашения.
Также, сдать недвижимость не имеет права лицо, не являющееся владельцем рассматриваемого имущества, а, следовательно, и залогодателем.
Надо отметить, что залогодатель имеет право пользоваться квартирой по назначению, то есть использовать ее для постоянного проживания. Перед залогодержателем он отвечает за выполнение рассматриваемого обязательства. Если арендатор использует имущество по иному назначению, не предусмотренному ипотечным договором, то отвечать перед банком будет залогодатель.
Пошаговая инструкция сдачи недвижимости в ипотеке в аренду
Для того чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуем воспользоваться общепринятой пошаговой инструкцией:
|
Этапы: |
|
внимательно ознакомьтесь с условиями договора ипотеки; |
|
если в нем нет запрета на осуществление рассматриваемых действий, то обратитесь в кредитную организацию для получения согласия на передачу квартиры во временное пользование третьим лицам; |
|
если договором запрещена сдача квартиры внаем, постарайтесь договориться с кредитной организацией о внесении в ипотечное соглашение изменений; |
|
подготовьте проект договора аренды, с учетом того, что недвижимость находится в ипотеке; |
|
подпишите соглашение и передайте его на подпись потенциальному арендатору; |
|
при необходимости обременения по договору аренды зарегистрируйте в Росреестре. |
Обращаться в государственные органы для осуществления регистрационных действий необходимо в том случае, если арендное соглашение заключено на срок 1 год и более, а также, если хотя бы одной из сторон сделки выступает юридическое лицо.
Образец договора найма
Единого образца договора найма жилой площади, находящейся в ипотеке, на законодательном уровне не установлено. При его составлении рекомендуется опираться на нормы действующего российского законодательства. При подготовке документа можно руководствоваться типовым проектом, который выглядит следующим образом:
- название документа, дата и место его заключения;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- права и обязанности сторон;
- стоимость аренды и порядок ее оплаты;
- ответственность субъектов правоотношений;
- порядок внесения в договор изменений, его расторжения;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты сторон.
Для заключения сделки можно воспользоваться готовым бланком проекта договора аренды квартиры, находящейся в ипотеке, составить соглашение самостоятельно или обратиться за помощью в его подготовке к юристу.
Скачать Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру внаем
Некоторые граждане считают, что взять ипотеку и сдавать квартиру выгодно. Получается, что вложив небольшую сумму в виде первоначального взноса по кредитному договору, человек создает себе пассивный доход.
На самом деле, прибылью денежные средства, полученные от арендатора назвать достаточно сложно. Все дело в том, что арендодателю все равно придется исполнять обязанности по оплате ипотеке. А ипотечный платеж может быть равным арендной плате или выше нее.В свою очередь, квартира в ипотеку для сдачи в аренду, после исполнения финансовых обязательств перед банком, остается собственностью человека. То есть, даже если стоимость аренды была ниже ипотечного платежа или равной ему, фактически можно сказать, что человек приобрел актив практически за бесценок. С экономической точки зрения, это достаточно выгодно.
Единственным недостатком законной сдачи квартиры в ипотеку является то, что владельцу имущества придется совершать дополнительные затраты по обслуживанию жилплощади: оплачивать коммуналку, налоги, производить ремонтные работы.
Памятка для арендодателя: как сдать ипотечную квартиру законно
Для того чтобы сдать квартиру в ипотеку и не нарушить закон, запомните несколько несложных правил.
- Перед началом процедуры в обязательном порядке ознакомьтесь с условиями ипотечного соглашения, определите, допускает ли банк рассматриваемую возможность.
- Если в договором регламентирован запрет на сдачу имущества внаем, обратитесь к представителю кредитной организации, узнайте, почему нельзя сдавать квартиру в аренду. Вполне возможно при заключении сделки кредитная организация использовала типовой образец соглашения и пойдет на уступки клиенту, разрешив ему передать жилье во временное пользование третьим лицам.
- Если в договоре нет информации о возможности передачи предмета залога в аренду, обратитесь к представителю банка для получения согласие на осуществление рассматриваемых действий.
- Составляя арендный договор, укажите в ней информацию о том, что предмет соглашения находится в залоге, а также иные сведения, связанные с ипотекой.
- Обязательно предупредите арендатора о том, что сдаете ипотечную квартиру. Вполне возможно, что человека этот факт насторожит.
- Зарегистрируйте обременения по арендному соглашению, если оно заключено на срок более 1 года или одной из сторон сделки выступает юридическое лицо.
- Не забывайте оплачивать налог на доход, полученный от сдачи квартиры внаем.
Если все сделать правильно, то в дальнейшем проблем не возникнет. Арендатор будет пользоваться квартирой, оплачивать аренду, а арендодатель исполнять обязанности по исполнению кредитных обязательств. После закрытия ипотеки с имущества снимаются обременения, связанные с залогом, а владелец квартиры может распоряжаться ей по своему усмотрению, без получения согласия на осуществление каких-либо действий от банка.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о расторжении договора найма ипотечной квартиры, на которое обращено взыскание. Истец пояснил, что ответчик не исполняет обязанности по внесению ипотечных платежей в течение 8 месяцев. За это время образовалась задолженность в размере 200 тыс. рублей. В соответствии с ипотечным договором, банк имеет право обратить взыскание на имущество во внесудебном порядке.
Ранее банк давал свое согласие на передачу квартиры внаем. На основании этого залогодатель передал имущество во временное пользование.
В связи с тем, что после обращения взыскания на заложенное имущество арендодатель теряет право собственности на жилье, истец просит расторгнуть договор аренды квартиры.
Суд, рассмотрев дело по существу, отказал в удовлетворении иска, указав на право арендатора пользоваться арендованным имуществом до окончания срока действия арендного соглашения даже в случае смены собственника жилья.
Частые вопросы
Согласно действующему российскому законодательству, передавать имущество в аренду может его собственник. Однако свои права он может передать доверенному лицу. Но для этого нужно составить доверенность и заверить ее у нотариуса.
Владелец имущества, находящегося в ипотеке у банка, имеет право сдать недвижимость внаем или аренду с согласия залогодержателя. Таким образом, если кредитная организация не против, то гражданин может передать жилье во временное пользование за плату третьим лицам, даже если оно приобретено по программе военной ипотеки.
Согласно ст.54.1 ФЗ-102 от 1998 г. кредитная организация не может обратить взыскание на заложенный предмет во внесудебном порядке или через суд в том случае, если сумма задолженности меньше 5% от стоимости недвижимости, а кредитор не исполнял финансовые обязанности менее 3 месяцев подряд.
Заключение эксперта
Чтобы понять, как сдавать ипотечную квартиру в аренду, рекомендуется подробно ознакомиться с нормами действующего законодательства РФ. Обратите внимание на ГК РФ и ФЗ-102 от 1998 года «Об ипотеке».
Перед сдачей ипотечного имущества внаем, нужно определить, допускает ли залогодержатель такую возможность. Для этого необходимо внимательно прочитать ипотечное соглашение.
Для передачи квартиры в аренду рекомендуется получить согласие от банка, даже если такое условие не предусмотрено договором об ипотеке.
