Как это работает
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи – это намеренное указание суммы, не соответствующей действительности. Как правило, на такую схему участники сделки решаются, стремясь снизить для себя налоговую нагрузку, а иногда, и в других целях.
| Да, чтобы снизить налоги | 82 |
| Нет, это незаконно и опасно | 71 |
На практике это работает так: в договоре прописывается меньшая сумма, и официально расчет по договору купли-продажи происходит исходя из нее. Однако фактическая стоимость квартиры при этом выше, и деньги сверх суммы, которую указали в договоре купли-продажи квартиры, покупатель, согласно договоренности с продавцом, передает ему иным образом – например, наличными в конверте.
Стоит отметить, что неполная стоимость в договоре купли-продажи в качестве варианта снижения налоговой нагрузки, на первый взгляд, выглядит вполне рабочим вариантом. Особенно неполная сумма в договоре может быть привлекательна в том случае, если сделка не подпадает под предусмотренные законом правила и налоговые послабления.
Рассмотрим, в каких случаях продавец квартиры может не платить налог с дохода от реализации своего жилья.
|
№ |
Обстоятельство |
|
1 |
Владелец продает свое единственное жилье, в его собственности оно находится минимум 3 года |
|
2 |
Недвижимость была приватизирована более чем 3 года назад |
|
3 |
Собственник получил недвижимость по наследству или в дар от родственника и владеет ей как минимум три года |
|
4 |
Недвижимость приобрели не ранее 2016 года и владеют ей в течение пяти лет |
Во всех остальных случаях платить налог в любом случае придется, и именно в таких обстоятельствах граждане решаются заключить договор с занижением стоимости квартиры. Таким образом они рассчитывают если не полностью избежать уплаты НДФЛ, то хотя бы снизить итоговую сумму налога.
По правилам, НДФЛ исчисляется со всей суммы дохода (денег, которые получил владелец квартиры от ее продажи). Однако, в некоторых случаях налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и заплатить налог (в том же размере 13%) с разницы между доходами от продажи и расходами на приобретение этой квартиры.
Пример:
Гражданин приобрел квартиру по цене в 5 млн рублей, она стала вторым по счету объектом в его собственности. Спустя три с половиной года он решил продать квартиру за 7 млн рублей. Разница между стоимостью, соответственно, составила 2 млн рублей, так что после продажи гражданин заплатил налог в размере 260 тысяч рублей.
Какие схемы используются
Если собственник квартиры решил продать квартиру с занижением стоимости, то он, по согласованию с покупателем, может сделать это несколькими способами. К примеру, может быть оформлено два договора:
- Договор купли-продажи.
- Договор на неотделимые улучшения.
В основном договоре указывается меньшая стоимость (с занижением), остаток средств вносится по договору на неотделимые улучшения. Все это подтверждается в виде расписок. Важно отметить, что при регистрации перехода права собственности в Росреестре обязательным документом является именно договор купли-продажи, а вот договор на неотделимые улучшения остается у участников сделки и его предоставлять не надо.
Стоит отметить, что ФНС все-таки отслеживает подобные случаи, и особенно внимательно делает это в последние годы. Так что решаясь на занижение цены в договоре купли-продажи участникам сделки нужно понимать и степень ответственности.
Риски
Принимая решение о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи, важно понимать сопутствующие риски, и, разумеется, быть готовыми к наступлению соответствующих последствий. Они могут быть разными, вплоть до признания сделки недействительной.
Рассмотрим основные риски, которые грозят покупателю и продавцу в связи с занижением стоимости квартиры по договору купли-продажи.
- Продавец снизил цену по договору, не заплатил налоги, при этом их сумма превысила 2,7 млн рублей за прошедшие три финансовых года. В этом случае главный риск – уголовное дело по статье 198 УК РФ за умышленное уклонение от уплаты налогов и последующее наказание в виде крупного штрафа (до 300 тысяч рублей) или даже лишения свободы (на срок до одного года).
- Если гражданина, который продал квартиру с занижением цены по договору, признали банкротом, то покупатель может лишиться жилья в результате признания сделки недействительной. Это произойдет в случае, если покупатель не сможет доказать свою добросовестность - то есть, тот факт, что занижение стоимости происходило без его ведома. В этом случае риск для покупателя - остаться и без квартиры (она вернется к бывшему собственнику), и без денег (по суду ему должны будут вернуть только то, что прописано в договоре, а взыскать эту сумму с банкрота будет крайне проблематично).
Если новый собственник квартиры, проданной с занижением, внезапно захочет ее продать, не дождавшись трех или пяти лет нахождения ее в собственности, он снова, если захочет сэкономить, будет вынужден занижать стоимость. С точки зрения ФНС это серьезная мошенническая схема, за которую полагается крупный штраф за занижение стоимости квартиры– 40% от общей суммы к уплате и обязанность заплатить доначисленный налог согласно статье 122 Налогового кодекса РФ.
Помните, что, если сделка купли-продажи квартиры будет признана судом недействительной (иск подает одна из заинтересованных сторон — продавец или его родственники), то покупатель получит ровно ту сумму, которая прописана в договоре. Если был подписан дополнительный договор на неотделимые улучшения, то его в расчет не берут.
Юристы ЕЮС составили образец предварительного договора купли-продажи квартиры — вы можете воспользоваться им в рамках подготовки к сделке, скачав документ по ссылке ниже.
Скачать Ипотека
Даже если стороны решили занизить стоимость квартиры при продаже, в банке могут оформить ипотеку. В целом, это логично – финансовой организации все равно, ведь она ничего не теряет, и даже в случае налоговой проверки у банка будет нужный перечень документов.
Так что рисков для банка нет, и суд не признает финансовую организацию посредником, если речь пойдет о незаконности проведенной сделки. А вот для покупателя риски сохраняются: если сделку в силу тех или иных причин признают недействительной, он лишится своей квартиры, а деньги сможет вернуть только в том объеме, который был указан в договоре.
Если ФНС обнаружит нарушения
В соответствии со статьей 214.10 НК РФ, если доходы от продажи квартиры меньше, чем ее зафиксированная в ЕГРН кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент), то доходы налогоплательщика от реализации этой недвижимости принимаются равными кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Так что если покупка квартиры происходит по цене ниже предела кадастровой стоимости, а налог при этом не платится, участник сделки может привлечь к себе внимание налоговой инспекции.
Далее покупатель узнает о том, что невнесенная сумма учтена и доначислена, и на этом этапе он, конечно, может обратиться в суд и попробовать доказать, что низкая стоимость квартиры вполне оправдана. Так, он может утверждать, что в квартире не было ремонта, или она находилась в полуразрушенном состоянии. Но стоит готовиться к тому, что суд не примет эти доказательства и встанет на сторону ИФНС.
Судебная практика: занижение стоимости и банкротство
В 2019 году гражданка приобрела квартиру. В договоре купли-продажи была указана сумма на 3 млн рублей меньше, чем та, за которую на самом деле было куплено жилье. Спустя три года арбитражный суд признал продавца квартиры банкротом. Финансовый управляющий, назначенный должнику, выяснил, что должник имел целью вывести все имущество, считающееся ликвидным, включая проданную квартиру. Затем управляющий обратился в суд и потребовал признать недействительной сделку купли-продажи квартиры и вернуть ее гражданину, чтобы он мог продать жилье и расплатиться с долгами. Суд рассмотрел дело и удовлетворил исковое заявление в полном объеме: сделку признали недействительной, право собственности на жилье перешло обратно продавцу, также его обязали вернуть покупательнице только ту сумму, которая была указана в договоре.
Частые вопросы
Уменьшить налог можно, воспользовавшись правом получения имущественного налогового вычета.
ФНС может провести проверку и выяснить, что продавец уклонялся от уплаты НДФЛ, занизив размер своего дохода.
Если сделку признают недействительной он может лишиться своего жилья и не вернуть при этом тех денег, которые он фактически заплатил за квартиру.
Заключение юриста
Мы объяснили, почему занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи в 2024 году – далеко не самый удачный способ сокращения налоговой нагрузки, и рассказали, какие риски влечет за собой эта схема. Наши юристы советуют снижать размер налога легально – например, за счет оформления налоговых вычетов.
