Можно ли выкупить арендованную землю у частника
Выкуп арендованного земельного участка у частного лица возможен только по согласию сторон. Владелец надела вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Он вправе продать ее, подарить, завещать, предоставить в аренду.
Как показывает практика, стоимость участка, принадлежащего гражданину или организации, гораздо выше, чем цена на аналогичные государственные или муниципальные земли.
«Иногда арендным соглашением может быть прямо предусмотрено право выкупа земельного участка арендатором по истечению определенного промежутка времени или до этого, при условии внесения всей выкупной цены».
Согласно статье 624 ГК РФ. Если в договоре не содержится условие о выкупе арендуемого имущества, то стороны вправе предусмотреть его путем подписания дополнительного соглашения. Причем, субъекты могут договориться о том, что ранее внесенная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.
Выкуп арендуемой земли у частника осуществляется в традиционном порядке: стороны оговаривают условия сделки, подписывают договор купли-продажи, а затем регистрируют его в Росреестре.
Условия выкупа земли у государства
Граждане и юридические лица имеют право выкуп земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Условия заключения сделки купли-продажи регламентированы Земельным и Гражданским кодексом РФ.
По общим правилам, купить земельный участок у государства или муниципалитета можно по аукциону, предложив на торгах самую высокую цену.
Но, некоторые категории арендаторов имеют преимущественное право выкупа. В таком случае договор купли-продажи с уполномоченным органом, например с администрацией, заключают без проведения аукциона по заявлению гражданина или юридического лица.
Пошаговая инструкция выкупа земли у частника
Для того чтобы выкупить арендованный земельный участок у физического или юридического лица, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:
- Оговариваем условия сделки. Рекомендуем задать продавцу сразу все вопросы, связанные с характеристиками земли, например с площадью, категорией, видом разрешенного использования, расположением, коммуникациями и др.
- Договариваемся о цене. Ее в обязательном порядке отражают в договоре. Причем, если субъекты устно говорили об одной сумме, а в соглашении указана другая, то покупатель обязан заплатить ту стоимость, которая содержится в ДКП.
- Составляем договор купли-продажи. Его можно оформить самостоятельно или обратиться за помощью в его подготовке к специалисту.
- Внимательно читаем соглашение, а если все в порядке, подписываем его, производим расчет, принимаем объект.
Но на подписании ДКП выкуп земельного участка не прекращается. Новому владельцу необходимо зарегистрировать право собственности на него в Росреестре.
Если арендатор арендует земельный участок по условиям арендного договора с правом выкупа, то сделку купли-продажи необходимо заключать с учетом соглашения об аренде.
Как выкупить арендованную землю у государства
Покупка участка в аренде, который находится в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем участия и победы на аукционы или без торгов.
Все ситуации, когда земля может быть предоставлена гражданину или юридическому лицу в собственность за плату без проведения аукциона, описаны в статье 39.3 ЗК РФ.
- если участок передан по условиям ФЗ-161 от 2008 года с целью комплексного освоения или развития территорий;
- граждане или юридические лица являются собственниками зданий, сооружений и иных сооружений, расположенных на арендованной земле;
- заявителем является КФХ либо сельскохозяйственная организация;
- арендатор пользуется участком сельхозназначения 3 года и более;
- гражданин планирует приобрести землю для ИЖС, ведения ЛПХ, садоводства.
Надо отметить, вышеуказанный перечень случаев, когда государственную или муниципальную землю можно выкупить без торгов, не исчерпывающий.
Скачать В порядке аукциона
По общим правилам, приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности осуществляется в порядке аукциона, за исключением случаев, регламентированных статьей 39.3 ЗК РФ.
Договором аренды не может быть предусмотрено преимущественное право выкупа земли арендодателем, если не соблюдаются условия, утвержденные на законодательном уровне.
Стоимость выкупа государственного или муниципального земельного участка определяется в порядке, предусмотренном статьей 39.4 ЗК РФ.
Организация самого аукциона осуществляется по условиям, утвержденным статьей 39.11 ЗК РФ. Решение о его проведении принимается уполномоченным органом. Причем инициатором может стать гражданин или организация. Для этого направляют соответствующее заявление.
«Его можно передать лично, направить по Почте России заказным письмом с уведомлением и описью вложений, либо через Интернет посредством допускаемых действующим российским законодательством средств телекоммуникационной связи».
Порядок подачи заявления онлайн утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №7 от 2015 года. Допускается его отправка посредством заполнения формы на портале Госуслуги или на официальном сайте ведомства (если такой существует), либо путем его направления по электронной почте. Причем, такое заявление должно быть удостоверено простой электронной или усиленной квалифицированной подписью.
Представитель уполномоченного органа рассматривает заявление и если нет причин для отказа в проведении аукциона, осуществляет его подготовку.
В первую очередь, информация о назначении торгов публикуется в свободном доступе в порядке, утвержденном местными НПА или Правительством РФ. Сведения обязаны разместить не менее чем за 30 дней до даты проведения аукциона.
Участие в торгах
Для того чтобы стать участником торгов, необходимо внести задаток и подать заявление, подкрепленное следующими документами:
- копия гражданского паспорта заявителя;
- подтверждение внесения задатка;
- иные бумаги, перечень которых утвержден статьей 39.12 ЗК РФ.
Заявки принимаются с момента публикации информации об аукционе в свободном доступе. Закрытие их приема осуществляется за 5 дней до проведения торгов.
Комиссия проверяет заявление, документы и выносит решение о допуске участника или об отказе. Если заявитель допущен до аукциона, то в назначенный день ему необходимо явится на место проведения торгов. Участников пускают в зал при предъявлении идентификатора личности.
Процесс аукциона оформляют протоколом. Начальную цену устанавливает собственник земельного участка. Шаг аукциона – 3%.
Победителем становится тот, кто предложит самую высокую стоимость. Именно с ним будет заключен договор купли-продажи.
В течение 10 суток администрация направляет покупателю 3 образца соглашения. Он обязан подписать их и отправить обратно не позднее, чем через 30 дней после получения.
Без торгов
Условия выкупа земельного участка без торгов, арендатором, имеющим на это право в соответствии с действующим российским законодательством, прописаны в статье 39.14 ЗК РФ.
Если надел предстоит преобразовать, то в первую очередь заявителю необходимо обратиться в администрацию с заявлением о согласовании купли-продажи. Но, это маловероятно в нашем случае, так как если гражданин или организация уже арендует участок, значит он образован.
Гражданин имеет право выкупить земельный участок без проведения торгов, если соблюдаются условия, регламентированные ст.39.3 ЗК РФ. Причем, это правило применяется и в том случае, если между сторонами заключен договор аренды с последующим правом выкупа.
Пример из практики:
Прокопьев Т. подал заявление о заключении договора купли-продажи в отношении арендуемого им земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды с правом выкупа без проведения торгов. Однако администрация отказала продавать землю без аукциона, аргументировав свои действия тем, что заявитель не имеет на это право. Мужчина обратился с исковым заявлением в суд. В процессе разбирательства судья установил, что арендатор арендует сельскохозяйственный земельный участок по договору аренды с правом выкупа, заключенному на срок 4 года. С момента передачи надела во временное пользования прошел 1 год. По смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ он вправе выкупить без торгов землю сельхозназначения только, если он пользуется земельным участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло более трех лет, участок используется в соответствии с его целевым назначением, а заявление о выкупе подано до истечения срока действия договора. В рассматриваемой ситуации первый пункт условий не выполнен, в связи с чем администрация вынесла законное решение, когда отказала в выкупе объекта.
Если все условия соблюдены, то выкуп земельного участка осуществляется в заявительном порядке. То есть, арендатор подает заявление собственнику объекта. В нем указывают следующую информацию:
- наименование заявителя, адрес регистрации, данные гражданского паспорта;
- кадастровый номер участка;
- основание для предоставления объекта гражданину или организации без проведения аукциона;
- целевое назначение надела;
- адрес заявителя, телефон;
- другие сведения, утвержденные ст.39.17 ЗК РФ.
Администрация принимает решение о заключении договора купли-продажи или об отказе в этом в течение 30 дней с момента получения заявления. О своем решении уполномоченный орган извещает заявителя в письменном виде.
Далее, представитель администрации готовит 3 идентичных экземпляра договора купли-продажи и направляет их арендатору. Последний подписывает документы и отправляет их обратно. Если этого не сделать в течение 30 дней с момента получения проектов ДКП, то администрации о предоставлении земельного участка в собственность за плату аннулируется.
Образец договора купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи на законодательном уровне не установлено. Его составляют с учетом норм гражданского законодательства:
- он должен быть заключен в письменном виде;
- в нем в обязательном порядке отражают существенные условия;
- его регистрируют в Росреестре.
Как правило, если арендатор выкупает землю у частного лица, то подготовкой договора купли-продажи стороны занимаются самостоятельно, в том числе с помощью юриста.
Если же речь идет о покупке объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то ДКП готовит уполномоченный орган.
Типовой образец соглашения может включать в себя следующую информацию:
- название документа;
- дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет купли-продажи;
- цена продажи и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность;
- прочие условия;
- адреса и реквизиты субъектов правоотношений.
Договор может быть составлен от руки, набран при помощи печатной техники. Также, допускается использование заранее распечатанного, а затем заполненного бланка.
Договор купли-продажи принято составлять в трех экземплярах. Покупатель и продавец получают на руки по одному документу, а третий предназначен для предоставления в Росреестр.
Регистрация права собственности
Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:
- лично, путем подачи сотруднику ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.
Раньше заявление и документы можно было отправить почтой. Но теперь указанный способ ликвидирован. Заявки, поступившие заказным письмом, возвращаются заявителю без рассмотрения.
Документы
Право арендатора на выкуп земельного участка может быть указано в договоре аренды. Несмотря на это, после истечения определенного срока или раньше, при условии внесения пользователем объекта выкупной цены, стороны заключают еще одно соглашение, но уже о купле-продаже.
После подписания ДКП необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на землю с соответствующим заявлением, к которому прилагают небольшой пакет документов.
|
Документы |
|
оригинал ДКП |
|
гражданский идентификатор личности заявителя |
|
выписка из ЕГРН |
|
квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию) |
Росреестр проверяет внесение госпошлины путем межведомственного взаимодействия. Если сведения об ее оплате не поступили, то ведомство приостановит регистрацию. Чтобы избежать этого, квитанцию рекомендуется отправлять вместе с остальными бумагами.
Сроки
Срок регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный гражданином или юридическим лицом в результате сделки купли-продажи, регламентирован статьей 16 ФЗ-28 от 2015 года.
- если заявление подано лично в территориальное подразделение Росреестра, то период осуществления регистрационных действий занимает 7 рабочих дней;
- если же заявка подана через МФЦ, то рассматриваемый период увеличивается до 9 суток.
Если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то заявление о регистрации права собственности отправляет нотариус. В таком случае срок процедуры составляет 3 дня.
Стоимость
За регистрацию права собственности на земельный участок заявитель обязан заплатить государственную пошлину. Ее размер для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
Если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения, то в таком случае госпошлина за осуществление регистрационных действий составляет 350 рублей.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Василенко Р. к администрации Кетовского района о признании незаконных положений Правил землепользования и застройки в отношении земельного участка, находящегося в аренде, который отнесен к санитарной зоне.
Истец пояснил, что уже на протяжении 12-ти лет пользуется рассматриваемым наделом, и самовольной постройкой (жилым домом), расположенной на нем. Ранее, он несколько раз обращался в администрацию для того, чтобы выкупить участок у муниципалитета, после чего планировал узаконить объект ИЖС.
Однако в администрации ему отказывают, ссылаясь на Правила землепользования, согласно которым рассматриваемый участок находится на территории санитарно-защитной зоны. По общим правилам, строительство на такой земле категорически запрещено.
Суд принял иск к рассмотрению. В процессе судебного разбирательства судья установил, что проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача не выдавалось. Оснований для отнесения рассматриваемого земельного участка к санитарно-защитной зоне он не нашел.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил иск Василенко, признал положения Правила землепользования и застройки незаконными.
Частые вопросы
Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ. Сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА. Далее необходимо заполнить форму, прикрепить к ней сканы документов.
Арендатор государственного или муниципального земельного участка имеет право приобрести его в собственность для ИЖС без проведения аукциона в порядке, предусмотренном статьей 39.18 ЗК РФ.
Договор купли-продажи земельного участка не обязательно удостоверять у нотариуса, за исключением случаев, регламентированных действующим российским законодательством. Но, для того, чтобы обезопасить себя, стороны могут договориться о необходимости заверения сделки.
Заключение эксперта
Граждане и юридические лица могут купить арендованную ими землю. Процедура заключения сделки напрямую зависит от нескольких факторов:
- кто является собственником объекта;
- предусмотрено ли арендным соглашением право выкупа участка арендатором;
- претендует ли физическое или юридическое лицо на приобретение государственной или муниципальной земли в собственность за плату без торгов и др.
Если арендодатель – частник, то придется с ним договариваться о выкупе земли. Причем, собственник имеет право отказать в предоставлении участка в полную собственность арендатору.
Если надел государственный или муниципальный, то его приобретение возможно на торгах или без их проведения. В таком случае гражданин или организация подает уполномоченному органу заявление об организации торгов на право заключения договора купли-продажи или о предоставлении участка в собственность без аукциона.
