Основные моменты
Приемка квартиры в новостройке – это процедура, в рамках которой застройщик осуществляет передачу покупателю готового жилья. После того, как дом сдан в эксплуатацию, будущий собственник недвижимости получает приглашение на осмотр квартиры, и, если его все устраивает, он заверяет акт приема-передачи квартиры в новостройке своей подписью.
| Да, есть такой опыт | 84 |
| Нет, не приходилось | 71 |
Приемка квартиры от застройщика в новом доме требует внимания к каждой детали. В процессе необходимо оперативно озвучивать и фиксировать свои замечания, поскольку после подписания акта приема-передачи заявить о претензиях и добиться устранения недостатков будет крайне сложно.
На что нужно обратить внимание при приемочном осмотре
Расскажем, как принимать квартиру в новостройке, и чему обязательно нужно уделить внимание. Когда проводится прием квартиры в новостройке, будущему собственнику нужно внимательно ознакомиться с самим актом приема-передачи, а также изучить акт о вводе в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, следует проверить гарантии на установленное оборудование, например, на кондиционер, а также документы на технические устройства.
Рекомендации юристов ЕЮС, которые приводятся ниже, помогут вам проверить объект самостоятельно и по пунктам, предварительно или в процессе консультируясь с юристом.
Отделка
Застройщик может сдать жилье в любом состоянии. Если речь идет о черновой отделке, то покупатель должен быть готов к тому, что увидит в квартире только голые стены. Расскажем, как правильно принимать квартиру в этом случае, и на что обратить внимание.
Если вы инспектируете готовое жилье в новостройке без отделки у застройщика, то вас должно насторожить:
- Наличие пятен, следов влаги.
- Наличие трещин.
- Наличие неровностей.
Если вы заметили подобное — обязательно отразите выявленные недостатки в акте.
С вниманием следует подойти к проверке установленной входной двери. Важно оценить, насколько легко и удобно она закрывается, есть ли глазок, нет ли на двери повреждений. Все замки должны находиться в рабочем состоянии, ручка должна двигаться плавно. Если уже установлен звонок, то он, разумеется, должен быть в рабочем состоянии.
Если вы хотите правильно принять квартиру от застройщика и сразу выявить недочеты при их наличии, стоит заранее подготовить необходимые инструменты — так лазерный нивелир (а можно купить простой строительный уровень) поможет определить и оценить неровности поверхностей. Рассмотрим, на какие показатели и стандарты следует ориентироваться.
|
Поверхность |
Допустимые показатели |
|
Стены |
Неровности - максимум 5 мм, по вертикали (отклонение) - максимум 15 мм |
|
Потолочные плиты, пол |
Отклонение - 20 мм (максимум) |
|
Дверные проемы |
Отклонение - не более 10 мм |
Некоторые застройщики сдают покупателям готовое жилье с предчистовой отделкой (то есть когда застройщик сделал все черновые работы - жилье почти готово к проживанию). В этом случае вы сможете проверить:
- Стяжку пола.
- Как оштукатурены стены, ниши (если они есть), межкомнатные перегородки.
- Ровно ли установлены откосы всех дверей (включая входную и межкомнатные), балконного короба и окон.
- Разводку электрики с розетками и выключателями, вывод освещения.
В случае с чистовой отделкой под ключ речь идет о квартире, которая уже целиком готова к проживанию. Покупатель должен проверить качество укладки напольного покрытия, например, ламината или плитки, оклейки стен обоями. Если установлен сантехника, то она должна быть крепко зафиксирована, быть без сколов, пятен. Стоит уделить внимание герметичности соединений, отсутствию подтеков. Также рекомендуется посмотреть, заземлена ли ванна в квартире с чистовой отделкой.
Окна
Как показывает практика, на этапе приемки квартиры от застройщика как без отделки, так и с отделкой, больше всего вопросов возникает относительно установленных стеклопакетов. Покупатели замечают на них царапины, сколы, трещины, но их, по-хорошему, не должно быть.
На что смотреть при приемке? Механизмы на оконных конструкциях должны работать нормально, не заедая. Стоит проверить створки, в том числе, не касаются ли они оконной рамы, осмотреть уплотнительные резинки на предмет целостности и наличия разрывов.
Инженерные системы
Важно проверять при приемке квартиры, как работает вентиляция, оценивать силу тяги. Что касается проверки электрики, то без наличия специального оборудования провести ее, скорее всего, не получится. Минимум, который стоит сделать – включить «рубильник» в общем щите, посмотреть на работу квартирного «автомата» - нет ли запаха, задымления, треска.
Также необходимо проверить наличие водоснабжения, зафиксировать показания счетчиков, убедиться, что на приборах учета не сорваны пломбы, а идентификационные номера совпадают с теми, которые прописаны в паспорте. Часто случается так, что при осмотре квартиры в новостройке представитель застройщика торопит будущих жильцов - коммуникации проверяются «на бегу» и без должной внимательности. Крайне рекомендуется, несмотря на все ухищрения застройщика, проверить и трубы водоснабжения на предмет наличия запорной арматуры, специальных клапанов, предназначенных для поддержания на постоянном уровне давления воды, фильтров и т.д. Самостоятельно, без соответствующих знаний это сделать, зачастую, сложно, поэтому лучше всего пригласить специалиста. Да, за его услуги придется заплатить, но так вы избежите неприятных последствий в будущем.
Вы можете посмотреть, как выглядит акт приемки-передачи квартиры в новом доме, скачав образец документа по ссылке ниже.
Скачать Документы
Если в процессе приемки жилья были выявлены недостатки, они в обязательном порядке вносятся в акт осмотра квартиры. Далее этот акт подписывается, равно как и акт приема-передачи. Если качество квартиры категорически не устраивает, акт можно не подписывать, или подписать, но с условиями. Рассмотрим, какие варианты возможны:
- Отказ от подписания акта – в этом случае застройщик должен взять на себя обязанность по безвозмездному устранению недостатков в определенный срок, он составляет 45 дней (календарных). До тех пор, пока они не будут устранены, покупателю ключи от квартиры не передаются.
- Подписание акта при условии устранения недостатков – на это отводится тот же самый срок, что и в случае с отказом от подписания. Далее, после того как дефекты будут устранены, застройщик повторно приглашает покупателя на осмотр, и он должен будет подтвердить, что недостатков больше нет. Это фиксируется в специальных документах, они тоже нужны для приемки квартиры.
Акт осмотра часто называют дефектной ведомостью. Свои подписи на нем ставят все стороны договора долевого участия (ДДУ). На этом этапе важно проверить наличие доверенности на специалиста, который будет ставить на документе свою подпись.
Перед тем, как поставить свою подпись на акте, его необходимо внимательно прочитать. В тексте могут быть «подводные камни», способные в перспективе сильно осложнить жизнь покупателю. Юристы ЕЮС напоминают, что до 31.12.2024 года действуют особенности передачи объекта долевого строительства, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 г. № 2380. Более подробную информацию о них можно получить, обратившись за консультацией к юристу по застройщикам.
Пример
Гражданин принимал квартиру в новостройке и, читая договор, увидел в нем пункт, согласно которому он не имеет никаких претензий по срокам передачи жилья. Юристы, с которыми гражданин проконсультировался, предложили ему потребовать от застройщика исключения этого пункта из договора, поскольку он в перспективе лишает покупателя права на получение неустойки за несоблюдение сроков сдачи дома.
Судебная практика: отказ в компенсации от застройщика
Районный суд отказался взыскивать с застройщика неустойку по исковому заявлению участника долевого строительства, указав на то, что причиной просрочки стал отказ истца подписывать передаточный акт, несмотря на то что у него не было претензий к качеству квартиры.
Суд выяснил, что застройщик передал гражданину квартиру в срок, в ходе приемки объекта он выявил недостатки, соответствующие отметки были сделаны в смотровом листе, и истец отказался подписывать акт до устранения замечаний. Далее, после устранения недостатков, истец повторно отказался подписывать документ и направил застройщику претензию с требованием изменить дату подписания акта и убрать из текста пункт об отсутствии претензий.
Суд отказал истцу, потому как пришел к выводу, что именно дольщик нарушил свои договорные обязательства по принятию квартиры, т.к. при отсутствии претензии по качеству сданной недвижимости он задерживал подписание акта-приема передачи.
Частые вопросы
Можно ориентироваться на наличие подтеков – к примеру, если их нет, то с высокой долей вероятности отопление работает.
В течение пяти лет действует гарантия на жилой дом, и в этом случае можно подать претензию с требованием исправить обнаруженные дефекты.
Да, по заявлению собственника квартиры. Кроме того, есть возможность потребовать и соразмерного сокращения стоимости жилья.
Заключение юриста
Мы выяснили, что включает в себя приемка квартиры в новостройке в 2024 году и объяснили, на что необходимо обратить внимание при приемке. Даже если часть дефектов обнаружилась после подписания акта приемки-передачи, владелец квартиры имеет право потребовать их устранения в конкретный срок – в течение трех или пяти лет, в зависимости от характера недостатков.
