Продажа земли: налогообложение
Физические лица уплачивают налог с продажи дачи с земельным участком или другого объекта недвижимости в соответствии с условиями главы 23 НК РФ.
Реализация имущества приравнивается к доходу гражданина, именно поэтому он обязан уплачивать НДФЛ. Однако в некоторых случаях продавца освобождаются от исполнения налоговых обязательств при продаже недвижимых объектов.
Также, физическое лицо вправе воспользоваться налоговым вычетом, что позволяет существенно снизить сумму сбора.
Продажа земли индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами тоже считается доходом. В таком случае они уплачивают налог, размер, порядок расчета, условия уплаты которого напрямую зависит от того, какую систему налогообложения применяет бизнесмен или компания.
Плательщики налога
Налог с продажи земли обязаны уплачивать лица, которые получили доход в результате реализации рассматриваемого имущества, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне.
Причем, вносить сбор в бюджет должны не только российские граждане, но и иностранцы. Налоговым законодательством плательщиков делят на 2 группы: резиденты и не резиденты.
«К резидентам относят всех, кто пребывает на территории РФ 183 дня и более в течение 1 календарного года. Остальные считаются нерезидентами».
Также, к налогоплательщикам относят индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих деятельность в России.
ИП уплачивает НДФЛ в том случае, если он применяет общую систему налогообложения, либо продает имущество, которое не использует в предпринимательских целях.
При продаже земли организации платят налог на доход, либо иной сбор, в случае применения специального налогового режима.
Налоговая база
Налоговая база НДФЛ при продаже земли определяется с учетом правил, отраженных в статье 210 НК РФ. Согласно этому положению, она рассчитывается индивидуально по каждому виду доходов физических лиц, например, отдельно по зарплате, по доходу от сдачи квартиры в аренду, от прибыли, полученной в результате продажи дома.
Налоговая база в случае реализации земельного участка – это стоимость проданного имущества, согласно договору купли-продажи.
В настоящее время, для предупреждения махинаций, налоговая сравнивает кадастровую стоимость с ценой продажи участка. При этом применяется коэффициент 0,7. Если первый показатель больше второго, то налог рассчитают именно с кадастровой стоимости. Именно поэтому смысла намеренно указывать в соглашении цену ниже не имеет смысла.
Налоговая ставка
Доход от продажи земельного участка подлежит налогообложению. Налоговая ставка определяется с учетом положений статьи 224 НК РФ.
Лица, признаваемые резидентами, обязаны уплачивать 13% от полученного дохода. Для нерезидентов ставка увеличивается до 30%.
Налоговый вычет
Граждане, продающие земельный участок, претендуют на получение налогового вычета по НДФЛ. Необлагаемая сумма определяется путем сложения всех затрат, связанных с приобретением объекта. Сюда могут входить:
- стоимость земли;
- проценты по кредиту;
- оплата услуг риэлтора, юриста и других специалистов;
- государственная пошлина;
- другие затраты.
Главное условие – гражданин может подтвердить рассматриваемые расходы документально.
Вычет применяют путем уменьшения налоговой базы на сумму подтвержденных затрат. Например, если гражданин купил участок по цене 100 тыс. рублей, оплатил госпошлину в размере 2 тыс. руб., а затем продал землю за 150 тыс. рублей, то налог начислят только на 48 тыс. руб. (150 тыс. – 100 тыс. – 2 тыс.).
Получается, что если продавец реализует земельный надел по стоимости ниже, чем он ее приобретал или по такой же цене, то он вообще не платит налог.
Также, статьей 220 НК РФ предусмотрен стандартный налоговый вычет, предоставляемый при продаже любой недвижимости в сумме дохода от сделки, но не более, чем 1 млн рублей. Таким образом, если гражданин продает земельный участок по цене ниже 1 млн рублей, то налог он не платит.
Освобождение от уплаты налога
Некоторым гражданам предоставляются налоговые льготы при продаже земли. Если участок был куплен налогоплательщиком до января 2016 года или получен по наследству, в дар от близких родственников, по договору ренты, приватизации, то в случае его продажи не менее чем через 3 года владения, налог не рассчитывается и не уплачивается.
В остальных случаях необходимый срок владения недвижимостью для освобождения продавца от уплаты НДФЛ с дохода, полученного в результате продажи таких объектов, составляет 5 лет.
Надо отметить, что в соответствии с действующим российским законодательством близкими родственниками признаются родители, дети, внуки, дедушки, бабушки, родные братья и сестры.
Срок владения земельным участком определяется с даты регистрации права собственности на него в Росреестре или с момента смерти наследодателя.
Порядок расчета налога
Расчет налога осуществляется путем нахождения произведения между налоговой базой и ставкой. Напомним, что НБ может быть уменьшена на сумму затрат, связанных с приобретением проданного имущества, а СТ для резидентов РФ составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Пример из практики:
В марте 2022 года Тамашев Р. продал земельный участок, принадлежащий ему на праве частной собственности по цене 500 тыс. рублей. Согласно ДКП, заключенном в апреле 2021 г. на покупку рассматриваемого имущества мужчина потратил 300 тыс. руб., а также он оплатил государственную пошлину за регистрацию права собственности в размере 2 тыс. рублей.
Найдем налогооблагаемую базу: 500 тыс. – 300 тыс. – 2 тыс. руб. = 198 тыс. рублей.
Определим размер налога, подлежащего уплате в 2023 году: 198 тыс. 8 13% = 25740 руб.
Надо отметить, что платить налог нужно не сразу, а только в следующем отчетном периоде. То есть, если гражданин продает имущество в 2023 году, то задекларировать прибыли и исполнить налоговые обязательства он обязан в 2024 году.
Если, по результатам проверки, налоговая выяснит, что кадастровая стоимость имущества, корректирования на специальный коэффициент, ниже продажной цены, то налог рассчитают, опираясь на первый показатель.
Например, мужчина продал земельный участок кадастровой стоимостью 300 тыс. руб. за 50 тыс. руб. В таком случае налогооблагаемая база составит 300 тыс. руб. * 0,7 = 210 тыс. руб.
Декларирование
Если гражданин владел земельным участком менее 3 лет ( в некоторых случаях, меньше 5), а затем продал его, то он обязан задекларировать свой доход путем подачи в территориальное подразделение ФНС налоговой декларации.
Направить документы можно лично, передав сотруднику ведомства, через МФЦ, заказным письмом Почтой России. Также, существует возможность удаленной отправки декларации в личном кабинете на официальном сайте налоговой службы или на портале Госуслуги.
Заполнение декларации
При продаже участка, в случае владения им меньше положенного срока, гражданин обязан декларировать доход. Законодательством предусмотрена единая форма декларации. Использование иного бланка не допускается.
Декларацию можно заполнить от руки или набрать на компьютере, а затем распечатать. Обратите внимание на то, что двусторонняя печать не допускается. Каждая страница помещается на отдельный лист.
Использовать при заполнении формы необходимо ручку черного или синего цвета. Все буквы должны быть читаемыми, желательно, печатными.
Сама декларация состоит из титульного листа и двух разделов, размещенных на трех страницах, каждая из которых подлежит заполнению.
При составлении документа нужно быть крайне внимательными. Ошибки, описки, исправления, не допускаются. Не менее важно правильно определить размер налога.
Документы
У декларации прилагают документы, которые подтверждает информацию, указанную в ней. В каждом случае перечень бумаг индивидуальный. В него может входить:
- договор купли-продажи;
- выписка с банковского счета;
- документы, свидетельствующие о затратах в связи с приобретением участка (если налогоплательщик планирует воспользоваться соответствующим вычетом);
- нотариально заверенная доверенность (если декларацию подает доверенное лицо).
Что узнать, какие именно бумаги понадобятся в конкретном случае, рекомендуем проконсультироваться с юристом.
Скачать Порядок подачи
Налоговую декларацию налогоплательщик обязан подать до 30 апреля, года, следующего за отчетным периодом. То есть, задекларировать доход от продажи имущества, который образовался в этом году, нужно только в следующем.
Например, если гражданин продал земельный участок в марте 2022 г., то декларацию нужно подать до конца апреля 2023 г.
«Документы подают в территориальное подразделение налоговой службы по месту жительства».
Сделать это можно лично, через представителя (при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), в МФЦ, удаленно, отправив заказным письмом с описью вложений и уведомлением по Почте России, в личном кабинете на портале Госуслуги или на официальном сайте ФНС России.
Уплата налога
Платить налог необходимо в году, следующим за отчетным. То есть, если земля была продана в 2021 году, то внести платеж нужно в 2022 г.
Исполнить налоговые обязательства легче всего в личном кабинете налогоплательщика, размещенном на официальном сайте ФНС. Достаточно заполнить форму и произвести оплату безналичным путем.
Если этот способ не подходит, то в личном кабинете можно сформировать квитанцию, по которой, в дальнейшем оплатить налог в банковском отделении.
Налог с продажи участка для ИП и ЮЛ
Индивидуальные предприниматели и юридические лица, наравне с гражданами обязаны уплачивать налог с дохода от реализации земли.
|
Нюансы |
|
Если организация применяет общую систему налогообложения, то в таком случае она уплачивает налог на прибыль. При этом сумма, по которой компания продала объект, заносится в доходы, а покупная стоимость - в расходы. |
|
Размер налога составит 20% от налоговой базы. Именно такая ставка используется при определении объема налоговых обязательств компании, применяющей ОСН. |
|
Организации и ИП, которые используют упрощенную систему налогообложения, платят 6% от выручки, если выбрали вариант «только доходы» или 15%, если объектом являются «прибыль минус затраты». |
|
ИП обязан оплачивать налог по правилам налогообложения предпринимателей, если участок, который он продал, использовался для предпринимательской деятельности. Например, на земле стояла автомойка или магазин. |
Если же ИП продал участок, принадлежащий его семьей, который он не использовал в предпринимательской деятельности, то налог рассчитывается по правилам налогообложения физических лиц.
Ответственность за неуплату налога
Налоговым кодексом, а если быть точнее, статьей 122 НК РФ, предусмотрена ответственность за уклонение от уплаты НДФЛ. Если гражданин, по незнанию, не исполнит рассматриваемую обязанность, с него могут взыскать штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога.
Если же он сделает это намеренно, то сумма штрафных санкций увеличится до 40%. Кроме штрафа, с неплательщика могут взыскать пени, 1/300 ставки рефинансирования Центробанка.
Судебная практика
С административным исковым заявлением в суд о взыскании задолженности по НДФЛ, штрафу и пеням с Попова Р.Т. в суд обратился ФНС по Каргапольскому району.
Представитель истца пояснил, что ответчик продал дом с земельным участком, однако доход, полученный в результате сделки, не задекларировал.
Согласно проведенной проверке, Попов приобрел рассматриваемое имущество в феврале 2019 года, а продал в апреле 2021 г. То есть, срок владения составил 1,2 года.
Право собственности на дом и земельный участок перешло Давлетову В.В. Также, по информации, предоставленной банком, в апреле 2021 г. на банковский счет Попова Р.Т. поступил от Давлетова платеж в размере 3 млн рублей.
По договору купли-продажи, находящемуся в Росреестре, стоимость проданного ответчиком имущества составляет 3 млн рублей.
Представитель ФНС предоставил доказательства, свидетельствующие об уведомлении должника о необходимости уплаты налога.
ФНС был начислен штраф в размере 78 тыс. рублей и пени 23,4 тыс. рублей. Истец требует взыскать с ответчика 491 400 руб. (сумму налога, штрафа и пени).
Попов в судебное заседание не явился. О дате и месте проведения слушания он уведомлен надлежащим образом.
Рассмотрев дело, суд принял решение удовлетворить иск ФНС Каргапольского района к Попову Р.Т. в полном объеме.
Частые вопросы
Согласно действующему российскому законодательству, от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождаются граждане, которые владели рассматриваемым имуществом более 5-ти лет, а также, больше 3-х лет, если объект перешел по наследству, получен от близких родственников в дар, приватизирован или приобретен до января 2016 года. В противном случае избежать налоговых обязательств не получится.
Пени начисляются 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Для того чтобы рассчитать их сумму, можно воспользоваться формулой: СЗ * Сцб / 300 * ЧД, где СЗ – сумма задолженности, Сцб – ставка рефинансирования Центробанка на момент расчета, ЧД – число дней просрочки.
Да, гражданина могут привлечь к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налога с дохода от продажи земельного участка, если он не предоставил налоговую декларацию или подал в ФНС ложные сведения. Причем, под уголовное преследования попадают лица, которые совершили нарушение в особо крупном или крупном размере, то есть не внесли НДФЛ за последние 3 года в размере от 2,7 млн руб.
Заключение эксперта
Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны уплачивать налог с дохода, полученного от продажи земли. Размер обязательств, порядок декларирования прибыли, а также условия внесения платежа напрямую зависят от правового статуса налогоплательщика.
Уплачивать НДФЛ обязаны не только граждане РФ, но и иностранцы, которые могут, как признаваться резидентами России, так и не являться таковыми.
Резидентом РФ является лицо, которое пребывает на территории Российский Федерации более полугода в одном календарном году. Они вносят платеж в размере 13% от выручки. Для нерезидентов ставка по НДФЛ увеличивается до 30%.
Налоговым законодательством предусмотрены льготы и вычеты. Если гражданин продал землю, которой владел больше установленного периода, то он освобождается от уплаты НДФЛ. Также, при расчете налога налогоплательщик вправе применить вычет в размере 1 млн руб. или в сумме совершенных затрат на приобретение продаваемого имущества.
