Законодательное регулирование
Сервитут – это право ограниченного пользования чужой недвижимостью. Информация о том, как зарегистрировать сервитут, отражена в Гражданском и Земельном Кодексе РФ, а также Законе № 218-ФЗ.
ЗК РФ сообщает о возможности установления обременения на земельный участок (ЗУ), если целью подобного обременения является обеспечение нормальных условий существования и полноценного функционирования остальных ЗУ, чье положение в чем-то хуже, однако может существенно улучшиться, благодаря установлению режима использования соседнего участка в определенных целях. Очень важно понимать, что сервитут устанавливается в том случае, если без него не могут быть удовлетворены нужды собственника земельного участка, расположенного по соседству.
| Да, слишком много документов и условий | 87 |
| Нет, процедура проста и понятна | 59 |
В положениях ст. 274, 275, 276 и ст. 277 ГК РФ сформулированы базовые принципы действия договора, как особого вещного права, которое формирует обременение и режим особого использования для ЗУ, находящегося в подчиненном положении. Но данные статьи не касаются вопросов в отношении правил регистрации и возможности использования чужих земель, как вида права.
Когда регистрация сервитута обязательна
По общему правилу, публичный сервитут, как вещное право, обязательно должен проходить госрегистрацию.
Исключение составляют те случаи, когда действие права пользования чужим недвижимым имуществом в отношении обремененного объекта недвижимости было прекращено еще до момента подписания соответствующего договора.
Пример
Прокладка инженерных коммуникаций к одному участку через другой, соседний, на который должно было быть наложено обременение в виде сервитута, осуществилась быстрее, чем стороны подготавливали и подписывали договор.
Кроме того, если произошло установление земельного сервитута, то нет необходимости регистрировать его, если речь идет о переходе по наследству обремененного земельного участка. В таком случае для недвижимости действует принцип, когда вместе с ней к наследнику переходят и права на нее, а также все существующие наложенные обременения.
Во всех прочих случаях регистрация договора сервитута необходима.
Порядок регистрации сервитута
Когда регистрируется сервитут в Росреестре, процедура состоит из 4-х этапов. Как мы уже выяснили, она носит обязательный характер и должна производиться таким же образом, как и регистрация иных прав владения и использования недвижимого имущества.
|
Этапы госрегистрации |
|
|
Шаг |
Действия |
|
Прием документов |
На этом этапе происходит прием документов под подпись и первичная проверка правильности их заполнения |
|
Правовая экспертиза |
Детальное изучение представленного пакета документов для установления законности совершенной сделки и с целью исключения возможности оспаривания заключенного договора |
|
Внесение изменений в ЕГРН |
Внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН. На правоустанавливающих документах также ставится соответствующая отметка по результатам данных изменений |
|
Выдача свидетельства |
Завершение процесса регистрации, как права обременения на недвижимость. На этом этапе, в случае возникновения спорных ситуаций, можно рассматривать выписку из ЕГРН в качестве одного из доказательств законности подписанного договора |
В настоящее время отдельные свидетельства о праве собственности уже не выдаются, их заменяют выписки из ЕГРН.
Требуемые документы
Чтобы получить право использовать чужую собственность, необходимо подготовить документы. Они должны соответствовать требованиям, установленным законом. К списку таких документов относятся:
|
Регистрация сервитута в Росреестре: документы |
|
|
1 |
Договор об установлении права пользования чужой собственностью (в 3-х экземплярах: для обеих сторон и для сотрудников Росреестра). |
|
2 |
Заявления сторон о регистрации возникшего права пользования. |
|
3 |
Квитанция об оплате гос. пошлины за госрегистрацию права. |
|
4 |
Выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии уставных документов, с указанием полномочий представителя организации, если одной из сторон соглашения выступает юрлицо. |
Когда речь идет о регистрации сервитута, госпошлина за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимость) составляет 1,5 тыс. руб. для физических лиц и 6 тыс. руб. — для юридических.
Бланк заявления о госрегистрации сервитута, составленный юристами Европейской Юридической Службы, вы можете скачать ниже.
Скачать Регистрация по доверенности
Если один, либо оба участника соглашения не имеют возможности подать документы о регистрации права пользования чужой территорией лично, то это могут сделать по доверенности их представители. Для этого в пакет документов, подаваемых в Росреестр, включите нотариально заверенные доверенности, сроки действия которых не истекают до момента завершения процедуры регистрации.
В тексте доверенности следует обозначить все полномочия, которыми наделено доверенное лицо волей доверителя. Если такой документ оформлен правильно, доверенное лицо не имеет никаких ограничений на осуществление требуемых действий, а отказ в регистрации права подобным способом можно легко обжаловать в случае необходимости.
Наши юристы подготовили для вас бланк доверенности, вы найдете его ниже:
Риски при госрегистрации
Государственная регистрация сервитута на земельный участок или на его часть производится в стандартном порядке регистрации прав на недвижимость, если речь идет об установлении обременения либо возникновения права пользования.
Рассмотрим, какие могут возникнуть проблемы при регистрации пользования чужим недвижимым имуществом, и какие бывают причины отказа во внесении соответствующих данных:
- если наложенное обременение может значительно ухудшить имущественное либо материальное положение собственника обремененного объекта недвижимости. В подобных случаях пересматриваются условия договора;
- если документы оформлены неверно либо не полностью. В такой ситуации пакет целиком направляют на повторное оформление;
- если наступили обстоятельства непреодолимой силы, не позволяющие полноценно использовать полученное право.
Сервитутом является обременение недвижимости, из которого возникает право пользования таким недвижимым имуществом. Данное право должно быть зарегистрировано официально.
Судебная практика
Компания, которая занимается агробизнесом, является владельцем четырех земельных участков. Три их них отнесены к категории сельхозземель. Следовательно, использовать эти ЗУ можно только с целью ведения сельского хозяйства. Четвертый участок подходит для жилищного строительства, так как внесен в категорию земель населенного пункта.
Особенность ЗУ состояла в том, что они территориально находились под опорами линейного объекта. Вся необходимая документация межевания и планировки была в наличии.
Чтобы провести реконструкцию линейной системы, ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» заключила договор аренды с владельцем - агрофирмой. Ремонтные работы продолжались в течение 11 месяцев. После того, как реконструкция завершилась, ПАО «ФСК ЕЭС» выступили с инициативой о расторжении арендного договора, который был заключен ранее.
Кроме того, со стороны «ФСК ЕЭС» агрофирме были предложены несколько вариантов развития событий:
- предложение о заключении нового договора аренды земли, которые располагаются под линиями электроснабжения;
- предложение о продаже этого имущества.
Кроме того, ПАО направило агрофирме проект о том, что на спорные земли будет установлен сервитут.
Агрофирму не удовлетворили подобные предложения, поэтому они отказались от их подписания. Это вынудило «ФСК ЕЭС» обратиться в суд. В своем иске представители ПАО требование предоставить компании в пользование территорию спорных земельных участков. Суд, рассмотрев материалы дела, удовлетворил требования (дело №А82-16189/2018).
Но если проанализировать отечественное законодательство и разъяснения ВС РФ о праве пользования чужой собственностью, то станет понятно, что удовлетворение иска судом противоречит существующим нормативным требованиям. Необходимо отметить, что спорные участки сельхозназначения были образованы под опорами линейного объекта. Следовательно, использовать их с сельскохозяйственными целями, в принципе, невозможно. Если говорить про землю, которая подходит для жилищного строительства, то это вообще запрещено по закону.
Право использовать чужие земли в представленной ситуации означает не ограниченное, а полное пользование ЗУ. Следовательно, оно не оставляет владельцу ЗУ возможности их использовать.
Частые вопросы
Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то допускается установление сервитута на срок до 3-х лет без проведения кадастровых работ, разработки межевого плана и пр. В иных случаях регистрация обязательна.
В России сервитуты подлежат обязательной госрегистрации. Исключение - государственные и муниципальные земельные участки, право ограниченного пользования на которые не превышает трех лет.
Да, регистрация необходима, так как право пользования чужим недвижимым имуществом в России всегда регистрируются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Заключение эксперта
Государственная регистрация сервитута в 2024 году необходима в случае установления любого его вида, в том числе и публичного, согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ и п. 9 с. 23 ЗК РФ. Этот документ ограничивает владельца недвижимого объекта в его полномочиях по владению и пользованию недвижимостью.
