Можно ли сдать в ипотеку право аренды земельного участка
Ипотека – часто применяемая процедура приобретения недвижимости. Ее суть заключается в предоставлении банком денежных средств на покупку жилья на условиях возвратности и платности. А для того, чтобы обеспечить возврат финансов кредитная организация берет в залог недвижимое имущество.
Пример из практики:
Данилова Н.Г. решила купить частный дом в ипотеку. Оказалось, что земельный надел, на котором расположена недвижимость, принадлежит продавцу на основании арендного договора, заключенного сроком на 49 лет. До окончания периода действия соглашения осталось 22 года. Женщина обратилась в банк с заявкой о предоставлении жилищного кредита на покупку рассматриваемого жилья. Кредитная организация одобрила займ. После оформления сделки банк получил в качестве обеспечения частный дом и права аренды земельного участка, на котором расположено здание.
Согласно ст.69 ФЗ «Об ипотеке» земельный участок, на котором расположено здание, подлежащее залогу, передается в качестве обеспечения вместе с недвижимым объектом.
| Да, достаточно рискованно | 91 |
| Нет, совершенно не рискованно | 85 |
То есть, если надел принадлежит собственнику на основании арендного соглашения, то вместе с жильем в ипотеку передают права аренды на этот участок.
Особенности процедуры
Ипотека под залог участка возможна, но нужно учитывать несколько особенностей, закрепленных на законодательном уровне.
- срок залога земельного участка не может быть дольше оставшегося периода пользования наделом;
- если объект является государственной или муниципальной собственностью, а срок временного пользования (и/или владения) составляет менее 5 лет, то для передачи арендных правомочий в качестве обеспечения потребуется получение разрешения от собственника, если более рассматриваемого срока, то достаточно уведомить его о залогодержателе в письменном виде;
- если земельный надел принадлежит юридическому или физическому лицу, то передать право аренды в залог можно лишь в случае получения письменного разрешения от владельца;
- собственник надела вправе запретить передавать объект и правомочия на него третьим лицам, в том числе в залог.
В случае неисполнения обязательств заемщиком, на заложенное имущество может быть обращено взыскание. В таком случае на торгах продают не земельный участок, а право аренды. Причем, составляют не договор купли-продажи, а соглашение об уступке прав (договор цессии).
Порядок сдачи
Ипотека под залог права аренды выдается достаточно редко, зачастую, только крупными банками. Все дело в том, что оценить ликвидность такого имущества сложно. Для того чтобы воспользоваться таким кредитным продуктом, можно следовать следующему пошаговому алгоритму действий:
|
Этапы: |
|
подаем заявление и пакет документов в банк; |
|
кредитная организация оценивает заемщика, а также объект, который выступает залогом и принимает соответствующее решение; |
|
в случае одобрения кредитного продукта, стороны заключают ипотечный договор; |
|
заемщик предоставляет право аренды земельного участка в залог, что регистрируется в государственных органах; |
|
в случае исполнения финансовых обязательств в полном объеме, земельный объект освобождается от обременений. |
Банки предлагают разные условия кредитования под залог права аренды земельного участка. Как правило, процентная ставка выше, чем по традиционной ипотеке, а срок действия соглашения не может превышать период, на который заключен арендный договор.
Образец договора
При передаче надела банку в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредиту, стороны заключают договор залога (ипотеки) земельных участков. В документе в обязательном порядке отражают реквизиты арендного соглашения.
«Важно указать полное наименование арендодателя земли, срок аренды по договору, а также, оставшееся время действия правоотношений».
Также, проставляется отметка о том, что арендодатель дал письменное согласие на передачу прав аренды в залог или о том, что такое разрешение не требуется в соответствии с действующим законодательством РФ.
Кроме этого, необходимо максимально описать характеристику земельного участка, таким образом, чтобы исходя из описания, можно было понять, о каком именно объекте идет речь.
Скачать Судебная практика
В суд обратилась Администрация с.Чаши Каргапольского района с требованием расторгнуть договор залога права аренды земельного участка, заключенного с Коломийцевой А.Т. в связи с тем, что процедура осуществлена без получения письменного согласия арендодателя.
-
В процессе разбирательства, суд установил, что арендный договор в отношении объекта заключен на 20 лет.
-
Женщина передала земельный участок в залог вместе с домом, расположенным на нем, принадлежащим ей на праве собственности.
-
Коломийцева пояснила о том, что сообщила арендодателю о передаче права аренды третьему лицу надлежащим образом.
Суд отклонил исковые требования истца на основании ст. 22 ЗК РФ, которая гласит о том, что арендатор имеет право передать право аренды на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету, без получения письменного согласия арендодателя, но при условии его уведомления.
Частые вопросы
Если условиями арендного договора возможна передача арендного права в залог, то срок действия ипотечного соглашения заключается до даты истечения аренды. Например, если последним днем временного пользования объекта значится 1 мая 2022 года, а до окончания аренды осталось 5 лет, то ипотеку выдадут максимум на 5 лет, причем дата внесения последнего платежа не может быть позднее 1.05.2022 г.
К сожалению, нет. Все дело в том, что согласно статье 69 ФЗ-102 от 1998 года «Об ипотеке», ипотека здания, сооружения, в том числе частного жилого дома допускается исключительно при условии одновременной ипотеки земельного участка.
Согласно условиям, регламентированным статьей 69 ФЗ-102 от 1998 года, при заключении договора ипотеки частного дома, одновременно заключается соглашение о залоге земельного участка, на котором расположено строение. Если земля принадлежит залогодателю на праве аренды, то залогом выступает это право. Заключать дополнительный ипотечный договор нет необходимости.
Заключение эксперта
Право аренды земельного участка можно сдать в ипотеку. Однако, нужно учитывать ряд особенностей.
Невозможно предоставить арендное право в залог, если на это не дал свое письменное разрешение арендодатель.
Если надел является государственной или муниципальной собственностью, то сдать его в ипотеку без получения разрешения от арендодателя можно при условии заключения арендного соглашения сроком более 5 лет. Причем, арендатор обязан уведомить арендодателя о залоге.
