Что такое нотариальная сделка
Нотариальное удостоверение договора – это процедура, при которой нотариус или другое лицо, уполномоченное на выполнение нотариальных действий, осуществляет проверку законности и соответствия сделки требованиям законодательства. В соответствии с российским законодательством, нотариус должен подтвердить, что у всех участников сделки есть полномочия для ее осуществления и что договор не противоречит интересам других лиц (ст. 163 ГК РФ).
В некоторых случаях обязательная нотариальная форма сделок требуется по закону, в то время как другие договоры могут быть заверены по желанию сторон. Отказ от нотариального удостоверения в случаях, когда оно предписано законом, влечёт за собой его ничтожность, что равносильно его незаключению.
| Да, конечно | 105 |
| Нет, это лишние траты | 92 |
Достоинства нотариально удостоверенных сделок
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет ряд весомых преимуществ, которые получают обе стороны договора. Ниже приведены ключевые плюсы процедуры, во время которой происходит удостоверение сделки нотариусом.
|
Преимущества |
Описание |
|
Проверка документов |
Нотариус проверяет подлинность всех предоставленных документов, что сводит к минимуму риски мошенничества. |
|
Понимание последствий |
Нотариус объясняет каждой стороне юридические последствия заключения соглашения и несоблюдения условий, которые включены в него. |
|
Подтверждение дееспособности |
Нотариус также дополнительно подтверждает, что все участники дееспособны и могут самостоятельно подписывать договор, например, купли-продажи недвижимости. |
|
Выяснение намерений |
Нотариус уточняет, что стороны действительно желают заключить соглашение друг с другом именно в нотариальной форме. |
|
Проверка собственности |
Если речь идет о нотариальной форме сделки с недвижимостью, то нотариус проверяет наличие арестов или обременений. |
|
Дубликаты документов |
В случае утери ДКП, можно получить его официальный дубликат у нотариуса. |
|
Безопасные платежи |
При купле-продаже недвижимости с целью расчета между сторонами можно использовать нотариальные депозитные счета. Это гарантирует защиту финансовых интересов каждой из сторон. |
|
Ускоренная регистрация |
Нотариальная форма сделок с недвижимостью ускоряет процесс государственной регистрации сделок. |
|
Снижение судебных споров |
Договор, заверенный нотариусом, сложнее оспорить в суде, так как присутствует доказательство его законности и добровольности. |
Когда стороны подписывают документ у нотариуса, они могут быть уверены, что их действия осмыслены, а все условия достигнутого соглашения юридически чисты. Однако нотариальное заверение сопряжено с определенными расходами, которые стоит учитывать заранее.
Обязательная нотариальная форма договора
В Российской Федерации некоторые договоры требуют обязательного нотариального заверения. Это значит, что без подтверждения нотариуса такие сделки считаются ничтожными. Так, обязательные нотариальные сделки проводятся в следующих случаях:
- Если в сделке принимает участие недееспособным продавец, у которого подтверждено психзаболевание.
- Заключается договоры ренты.
- Если доли в ООО будут проданы другому лицу.
- Предстоит подписание ДКП доли, если недвижимость оформлена в общую долевую собственность, например, при заключении ипотеки.
- Проводится сделка с недвижимостью, которая является собственностью лица, не достигшего 18 лет, или являющегося частично дееспособным. Обязательное нотариальное удостоверение в данном случае предотвращает возможные злоупотребления и защищает интересы уязвимых групп населения.
- Между партнерами заключается брачный договор. Заверение таких договоров крайне важно, так как они регулируют имущественные отношения между супругами.
- Если составляется соглашение об уплате алиментов. Данные виды договоров требуют особого внимания и юридической защиты интересов сторон.
- Если предстоит заключение наследственных договоров, то у нотариуса составляется отказ от вступления в наследство и пр.
Подлежит нотариальному удостоверению и любой другой договор, если стороны сами договорились о его заверении у нотариуса. Также требуется заверение вспомогательных соглашений, связанных с первичным нотариально заверенным документом, например, предварительных соглашений или соглашений об уступке права требования.
Пример из практики:
И. и Е. планировали приобрести квартиру, доля которой принадлежала несовершеннолетнему сыну их друга. Для осуществления сделки необходимо было нотариальное удостоверение. Обратившись к нотариусу, они предоставили все требуемые документы. Нотариус провел тщательную проверку документов и, получив одобрение от органов опеки, удостоверил договор купли-продажи. Это позволило И. и Е. законно и безопасно завершить покупку квартиры.
Какие сделки не требуют заверения
В России в некоторых ситуациях не требуется нотариальное удостоверение сделки. Так, без нотариального заверения может быть подписано соглашение о:
- дарении имущества;
- обмене (мене);
- аренде;
- лизинге и пр.
Также без участия нотариуса часто заключаются концессионные соглашения, договоры на оказание различных услуг и агентские договоры. Это делает процесс более простым и финансово доступным, а также ускоряет проведение «повседневных» сделок.
Как проходят сделки, требующие нотариальной формы
Для заверения договора вам необходимо обратиться к нотариусу. Вы можете выбрать любого специалиста, например, который удобно расположен рядом с вашим домом или местом работы, чтобы сэкономить время на поездку.
Сначала предоставьте все необходимые документы, после чего нотариус разработает проект договора. Вы должны будете ознакомиться с предварительным вариантом документа, прежде чем он будет окончательно подписан.
Время, необходимое для подготовки договора, зависит от количества и сложности документов, требуемых для его оформления. Нотариус может заверить договор только после получения всех необходимых данных. В случае сделок с недвижимостью, сведения о правах собственности и возможных обременениях обычно получают из ЕГРН и обрабатывают в течение одного-двух дней. Если в реестре отсутствует требуемая информация, то нотариус вправе запросить дополнительные документы у продавца недвижимости.
При оформлении договоров предстоит пройти несколько этапов, во время которых нотариус:
- Удостоверяет личности клиентов, обратившихся за услугой.
- Оценивает дееспособность физлиц и правоспособность юрлиц, проверяя их полномочия для выполнения сделки.
- Проводит анализ представленных документов.
- Информирует участников о юридических тонкостях и последствиях подписания договора.
- Проставляет на документе специальную удостоверительную отметку, после того, как все стороны подписывают его.
- Направляет документацию на регистрацию перехода права собственности в ЕГРН.
Далее вы можете ознакомиться с образцом брачного договора, который был составлен и заверен нотариусом. Так вы сможете понять, какие обязательные пункты должен содержать этот документ.
Скачать Необходимые документы
Если ваша сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то вам необходимо подготовить пакет документов для нотариуса. Список документации напрямую зависит от того, кто является сторонами сделки, какой договор заключается и других условий.
- Юридические лица должны предъявить устав, учредительный договор, лицензию или свидетельство СРО, подтверждающие правоспособность и право на осуществление определенной деятельности. Для подтверждения полномочий представителей необходима доверенность или решение собрания, удостоверяющее право действовать от имени компании или физического лица.
- Если соглашение касается объектов интеллектуальной собственности, то потребуется свидетельство о государственной регистрации или патент.
- Для подтверждения прав на любое имущество важны документы, указывающие на принадлежность этого объекта, особенно, если он не подлежит государственной регистрации. В случае движимого имущества требуются документы о его государственной регистрации или о постановке на учет.
- При отчуждении долей в уставном капитале ООО нужны документы, подтверждающие состав участников и факт оплаты долей, например, список участников или выписка из устава.
Судебная практика
В феврале 2018 года Н. и Е. заключили нотариально заверенный договор на передачу 100% доли уставного капитала компании ООО «*****». Согласно условиям, Н. должна была переуступить долю, а Е. выплатить за нее 600 тыс. рублей в течение 10 рабочих дней после нотариального удостоверения.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, но апелляционный суд и окружной суд отменили это решение, ссылаясь на законность действий нотариуса и подтверждение дееспособности Н. при совершении сделки. Однако Верховный Суд отменил решения предыдущих инстанций, подчеркнув, что не было должным образом учтено психическое состояние Н. на момент заключения договора. Суд выделил, что решающим фактором является не общая дееспособность Н., а ее способность осознавать свои действия и управлять ими в конкретный момент заключения договора. (Определение № 305-ЭС20-5407)
Частые вопросы
Для удостоверения дарственной на недвижимость вам нужно будет предоставить нотариусу правоустанавливающие документы на недвижимость, паспорта всех участников сделки и согласие супруга дарителя, если имущество было приобретено в браке. Перечень может отличаться в зависимости от ситуации.
Да, передача доли в уставном капитале ООО другому лицу требует нотариального удостоверения, чтобы законно оформить переход прав и уведомить регистрирующие органы.
Если нотариальное удостоверение сделки обязательно, но не было выполнено, сделка может быть признана ничтожной, что приведет к правовым и финансовым последствиям для сторон.
Заключение юриста
Нотариальное удостоверение в 2024 году играет важную роль в защите прав и интересов сторон. Оно не только гарантирует законность перехода прав на имущество и иные значимые активы, но и обеспечивает дополнительную правовую защиту от возможных споров и претензий в будущем. Заверение договоров у нотариуса также способствует прозрачности сделок, делая их исполнение более предсказуемым и обеспеченным.
