Можно ли продать квартиру несовершеннолетнего
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей или имущества, полностью принадлежащего лицам, не достигшим возраста 18 лет вполне возможна, но при соблюдении нескольких условий:
- сделка не ущемляет интересы ребенка;
- законные представители согласны на продажу имущества;
- органы опеки и попечительства дали свое одобрение.
Дети до 14 лет являются недееспособными. Они не имеют право заключать сделки. При продаже квартиры от их имени действуют законные представители (родители или опекуны). Данное правило содержится в статье 28 ГК РФ.
С 14-ти лет малолетний получает право совершать сделки, связанные с распоряжением его имуществом, но с согласия родителей или иных законных представителей.
Пример из практики:
Ивановы решили продать квартиру, принадлежащую их детям возрастом 16 и 15 лет, добавить денег и купить большой дом. Их соседи, Петровы по совету Ивановых тоже приняли решение о приобретении частного коттеджа, для чего им нужно продать квартиру, принадлежащую их детям, возрастом 15 и 9 лет. Для заключения сделки обеим семьям необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Участвовать в сделке по продаже квартиры Ивановых будут дети, а родители обязаны дать свое письменное согласие на нее. В случае с Петровыми, одним продавцом по ДКП вправе выступить 15-тилетний ребенок, а интересы второго собственника должен представить один из родителей.
Продажа квартиры несовершеннолетнего возможна лишь с разрешения органов опеки и попечительства. Представители ведомства обязаны проверить, не нарушает ли сделка законные права малолетнего. Данное правило отражено в статье 37 ГК РФ.
По закону, отчуждение имущества гражданина, младше 18-ти лет не допускается, за исключением случаев, утвержденных статьей 20 ФЗ-48 от 2008 года. Продать квартиру несовершеннолетнего или долю в ней можно лишь при соблюдении условий, прописанных в данном положении.
| Нет, есть риски | 97 |
| Да, ничего плохого в этом не вижу | 115 |
| Все зависит от ситуации | 94 |
Как получить разрешение от опеки
Первое, с чего начинается продажа недвижимости несовершеннолетнего – получение разрешение на сделку или дачу согласия на нее от органов опеки и попечительства. При рассмотрении заявления представители ведомства проверяют, допустима ли вообще реализация имущества в соответствии с законом. Согласно ст.20 ФЗ-48 от 2008 г. отчуждение права собственности на имущество малолетнего возможно:
- при принудительном обращении взыскания;
- по договору ренты;
- в порядке обмена;
- в связи с переменой места жительства несовершеннолетнего;
- в исключительных случаях, например, когда нужны деньги для дорогостоящего лечения подопечного.
Любая сделка, связанная с отчуждением права собственности несовершеннолетнего на имущество должна совершаться в его интересах. Это обязательное условие, закрепленное законом.
Для получения разрешения законные представители обращаются с заявлением в территориальное подразделение опеки и попечительства. Представители ведомства рассматривают заявку, проводят проверку и выносят решение. Если оно положительное, то можно приступать к заключению договора купли-продажи.
Куда обращаться
Чтобы продать дом с детскими долями или квартиру, принадлежащую ребенку, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Для этого законный представитель несовершеннолетнего обращается с заявлением в территориальное подразделение ведомства.
Как правило, выдача разрешение онлайн не осуществляется. Заявителю необходимо лично прийти к представителю органа с пакетом документов. Чаще всего прием ведется по предварительной записи. Перед отправкой в опеку рекомендуем уточнить по телефону приемные часы, порядок приема, а также перечень бумаг, необходимых для получения предварительного согласия.
Образец заявления
Единого образца заявления о выдаче разрешения на продажу недвижимости ребенка или доли в квартире с несовершеннолетним законодательством не установлено. Органы опеки вправе разрабатывать собственные бланки, а гражданин может обратиться в ведомство с заявкой, составленной в письменном виде в свободной форме, при условии, что в ней содержится вся необходимая информация.
Типовой образец заявления в опеку выглядит следующим образом:
|
Состав типового образца |
|
Наименование органа |
|
ФИО, должность представителя опеки, кому направлено обращение. |
|
ФИО заявителя, его адрес проживания, данные паспорта, номер телефона |
|
Название документа. |
|
Просьба о выдаче разрешения. |
|
Данные о недвижимости. |
|
Подтверждения того, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего. |
|
Согласие второго родителя на куплю-продажу. |
|
Перечень прилагаемых документов. |
|
Дата, подпись и ее расшифровка. |
Написать заявление можно заранее или непосредственно в кабинете органов опеки и попечительства.
Скачать Документы
Согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости несовершеннолетнего можно получить только при условии, что сделка совершается в интересах ребенка. Рекомендуем уточнить перечень требуемых для рассмотрения заявки документов заранее. Чаще всего требуются:
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей или их паспорта, если дети достигли 14-ти лет;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- выписку из домовой книги;
- финансовый лицевой счет;
- извлечение из технического паспорта с указанием площади жилого помещения;
- выписку из ЕГРН.
Также могут потребовать отчет о рыночной стоимости жилья и бумаги на недвижимость, приобретаемую взамен.
Документы предоставляются исключительно законными представителями ребенка (мамой, папой, опекуном или попечителем). Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, то требуется и его присутствие.
Как составить договор купли-продажи
Купля-продажа квартиры оформляется письменным договором. Его составляют по общим правилам. В нем отражают существенные и дополнительные условия. Типовой образец ДКП выглядит следующим образом:
- название документа;
- дата и место заключения сделки;
- наименование продавца и покупателя, их данные;
- описание предмета купли-продажи;
- цена и порядок расчетов;
- права, обязанности, ответственность сторон;
- порядок передачи имущества, перехода права собственности;
- дополнительные условия, заключительные положения;
- реквизиты и подписи сторон.
Составить договор купли-продажи квартиры можно самостоятельно. Но при реализации квартиры несовершеннолетнего в соглашении нужно учесть некоторые важные условия, поэтому при подготовке соглашения лучше воспользоваться помощью профессионала.
Образец договора купли-продажи
Единого образца договора купли-продажи квартиры несовершеннолетнего или доли в праве общей собственности ребенка не существует. Его составляют с учетом основных правил делопроизводства и гражданского законодательства.
Составляя соглашение можно опираться на типовой образец. Помните о том, что при продаже квартиры ребенка, в ДКП отражают дополнительные условия. Например, от имени детей до 14 лет действуют их родители.
ДКП составляют в нескольких экземплярах, по числу участников сделки, плюс один для предоставления в регистрационный орган. Если покупатель ранее передавал задаток или аванс, то продавец обязан дать расписку в его получении.
Как заверить договор у нотариуса
Продажа квартиры, где собственники дети относится к сделкам, подлежащим обязательному нотариальному удостоверению. Нельзя просто подписать ДКП, получить деньги и зарегистрировать переход права собственности на имущество в Росреестре. Требуется подтверждение чистоты сделки.
В нотариальную контору обращаются все субъекты договора. Если соглашение не составлено, то нотариус может помочь с его подготовкой за дополнительную плату.
За удостоверение сделки придется заплатить государственную пошлину, размер который определен статьей 333.24 НК РФ и составляет 0,5% от стоимости предмета ДКП, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.
Регистрация сделки
ДКП недвижимости подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр. Когда предметом сделки является имущество несовершеннолетнего, то соглашение заверяют у нотариуса. Без нотариального удостоверения оно не имеет юридической силы.
«В таком случае самостоятельно обращаться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра не нужно. Заявление и документы для осуществления регистрационных действий передаст нотариус».
Для регистрации понадобятся:
- заявление;
- паспорт родителя, действующего по ДКП в интересах ребенка или самого продавца, старше 14-ти лет;
- свидетельство о рождении несовершеннолетнего младше 14-ти лет;
- разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки;
- согласие родителей (мамы или папы, если ребенку не исполнилось 14-ти лет, а второй родитель представляет интересы малолетнего по ДКП).
За регистрацию права собственности оплачивают государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей. Но это траты покупателя, а не продавца.
Срок рассмотрения заявления – 3 рабочих дня. Если документы поданы в электронной форме, то данный период сокращается до одних суток, следующих за датой поступления бумаг.
Когда продать квартиру несовершеннолетнего невозможно
Продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему гражданину невозможно, если органы опеки и попечительства не дали соответствующего разрешения. Отклонить сделку могут по следующим причинам:
1. Второй родитель против продажи имущества ребенка или не явился в опеку.
2. Условия нового жилья намного хуже.
3. Общая площадь недвижимости, планируемой к покупке, меньше, чем подлежащей реализации.
4. Новая доля ребенка меньше прежней.
5. Планируется приобретение квартиры в строящемся доме или строительство объекта ИЖС.
Также, продать имущество невозможно, если малолетний получил его по наследству, но в права наследования не вступил.
Можно ли продать квартиру с прописанными несовершеннолетними
Важно понимать, что продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком и реализация недвижимости, принадлежащей ему – это две разные вещи. Если малолетний просто прописан на жилплощади и не является собственником имущества, то получать разрешение от органов опеки и попечительства не нужно.
Надо отметить, что, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, он получает право пользоваться ей, как и другие зарегистрированные в ней лица. Перед продажей недвижимости необходимо выписаться. На снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета согласие от опеки тоже не нужно.
Таким образом, отвечая на вопрос, можно ли продать квартиру, где прописан несовершеннолетний, можно ответить утвердительно. Правда перед заключением ДКП нужно снять несовершеннолетнего с регистрационного учета.
Судебная практика
Законные представители ребенка имеют право оспорить отказ органов опеки и попечительства в распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Для этого подают исковое заявление в суд.
Так поступила Баринцева А., когда опека отказала в реализации квартиры, 3/4 доли в которой принадлежат ее ребенку. Представителя профильных органов не устроило то, что взамен имеющегося имущества несовершеннолетний в порядке дарения получает всего 1/3 долю в праве общей собственности на частный дом и земельный участок. По мнению опеки – это прямое нарушение интересов малолетнего.
«Судье пришлось детально разбирать ситуацию. Выяснилось, что новый дом гораздо больше площадью, чем квартира, что приведет к увеличению объема имущества несовершеннолетнего. Кроме того, рыночная стоимость доли, планируемой к дарению, выше стоимости доли в квартире».
Учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что в данном случае действия административного истца направлены на сделку, по результатам которой будут улучшаться имущественные права ребенка и семьи. Опека не предоставила суду доказательства обратного, в связи с чем судья удовлетворил исковые требования Баринцевой. (Решение Вологодского городского суда по делу № 2а-6365/2020).
Частые вопросы
Получать письменного согласия от несовершеннолетних на сделку не нужно. Но, малолетний старше 14-ти лет вправе отказаться от заключения сделки.
Продать квартиру, приобретенную с использованием Материнского капитала можно с разрешения органов опеки и попечительства, даже если основная часть средств – это личные деньги родителей.
При продаже имущества несовершеннолетнего важно, чтобы сделка совершалась в его интересах. Предоставлять долю в другой квартире не нужно в исключительных случаях, например, если деньги требуются для лечения малолетнего.
Заключение эксперта
Решив продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, учтите несколько нюансов. Начинать процедуру нужно с получения предварительного согласия от органов опеки и попечительства на отчуждение права собственности ребенка. При вынесении решения представители ведомства обращают внимание на интересы малолетнего. Если его права нарушаются, то продажу недвижимости не одобрят.
Дети до 14 лет не имеют права участвовать в сделках, поэтому от их лица действуют родители. Несовершеннолетние, возрастом от 14 до 18 лет самостоятельно подписывают ДКП, но заключают договор только с согласия родителей.
И в первом и во втором случае потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Отказ ведомства можно оспорить в судебном порядке.
