Что говорит закон
Может ли самозанятый сдавать коммерческую недвижимость? С этим вопросом очень часто обращаются к юристам ЕЮС. Самозанятым гражданам разрешается сдавать в аренду исключительно жилую недвижимость — ту, которая предназначена для постоянного проживания людей. Это может быть, например, квартира, отдельная комната или частный дом. Доходы от такой аренды облагаются налогом в размере 4%, если арендаторами выступают физлица, и 6%, если жилье снимает предприниматель или организация.
| Да, нужно | 195 |
| Нет, не нужно | 50 |
При этом сдача в аренду нежилой недвижимости, которую также называют коммерческими объектами, самозанятым запрещена. Закон четко устанавливает это ограничение. К примеру, самозанятый не может сдавать офис, склад или помещение, предназначенное, допустим, для проведения репетиторских занятий. Для этого потребуется выбрать другой правовой статус.
Такие ограничения вызваны особенностями законодательства, регулирующего деятельность самозанятых, и направлены на упрощение налогового учета для этой категории плательщиков.
Есть ли выход из ситуации
Самозанятый сдавать коммерческое помещение не имеет права, поэтому, если вы хотите получать доход от аренды такой недвижимости, то единственный выход — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) с режимом «Доходы» и уплачивать налог по ставке 6%. Однако стоит помнить, что при этом вы утратите статус самозанятого. С доходов придется платить не только налог по УСН, но и страховые взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование.
Сдавать коммерческую недвижимость в аренду в статусе самозанятого и платить налог по ставке 13% (п. 1ст. 224НКРФ ) — рискованный путь. Налоговая инспекция может расценить такую деятельность как предпринимательскую. В результате вас могут обязать заплатить доначисленный НДС, пени за просрочку платежей, а также наложить штраф за отсутствие поданных деклараций. На законных основаниях отчислять налоги по ставке 13% могут арендодатели, не оформленные в статусе плательщика НПД или ИП. Подается декларация и указываются параметры договора аренды, от чего рассчитывается и погашается налог.
Пример из практики:
И. сдавал в аренду коммерческое помещение площадью 50 м² как самозанятый и платил налог 4% с дохода в 50 000 рублей в месяц. Налоговая инспекция провела проверку, признала эту деятельность предпринимательской и доначислила НДС в размере 20% от дохода — 120 000 рублей за два года аренды. К этому добавились пени в размере 15 000 рублей за просрочку уплаты налога и штраф 40 000 рублей за отсутствие деклараций. В результате И. пришлось заплатить почти 175 000 рублей вместо 48 000, которые он изначально считал налогом.
Сдача жилого помещения
Итак, сдача в аренду коммерческой недвижимости плательщикам НПД запрещена. Что касается жилых помещений, то самозанятые граждане могут сдавать их в аренду без ограничений. Главное условие — объект должен быть зарегистрирован как «жилое помещение». Если в выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности нет такой отметки, то налоговая служба может оспорить ваш статус арендодателя.
|
Вид имущества |
Право сдачи в аренду самозанятым |
|
Квартира |
Разрешено, если указано «жилое» |
|
Комната |
Разрешено, если указано «жилое» |
|
Частный дом |
Разрешено, если указано «жилое» |
Даже государственным и муниципальным служащим разрешено становиться самозанятыми, чтобы сдавать в аренду квартиры. Однако сдавать в аренду другие виды имущества, например, автомобили или оборудование, они не вправе. Это ограничение закреплено в законе и разъяснено в письмах Минфина. Еще одно обязательное условие: арендодатель в статусе самозанятого не может сдавать в аренду движимое и недвижимое имущество лицу, который был его работодателем менее, чем 2 года назад. Остальные налогоплательщики на НПД имеют право указывать вид деятельности «Прокат» или «Аренда движимого имущества» при получении средств.
Важно! Сдавая в аренду недвижимость, самозанятый в приложении «Мой налог» должен выбрать и указать вид деятельности «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию». За каждую полученную арендную плату арендатору предоставляется чек.
Что касается жилой недвижимости, то самозанятые могут сдавать в аренду любое количество объектов — как одну квартиру, так и несколько домов.
Если вы планируете расширить свою деятельность и получать доход свыше 2,4 млн рублей в год, то потребуется перейти на другой налоговый режим. Для этого нужно будет зарегистрироваться как ИП или создать ООО, выбрать подходящий код ОКВЭД, режим налогообложения и подготовить документацию. Для этого придется подать заявление в ФНС. Так, если вы решите зарегистрировать в качестве ИП, то вы можете использовать следующий шаблон заявления.
Скачать Частые вопросы
Нет, краткосрочная передача коммерческой недвижимости считается предпринимательской деятельностью и требует регистрации в качестве ИП или юрлица.
Нет, использование объекта не меняет его статус в ЕГРН — для сдачи нежилого помещения потребуется иной налоговый режим.
Необходимо прекратить деятельность, зарегистрироваться в качестве ИП и обратиться за юридической помощью для урегулирования возможных претензий и расчетов.
Заключение юриста
В этой статье мы ответили на вопрос, чем не может заниматься самозанятый. Напомним, что сдача в аренду нежилого помещенияв 2025 году гражданином, зарегистрированным в качестве плательщика НПД, находится под запретом. Такое ограничение обусловлено законодательством, которое четко разделяет деятельность, разрешенную для самозанятых, и иную деятельность, подходящую под критерии предпринимательской. Не стоит рисковать и пренебрегать законом, лучше сменить налоговый статус и перейти на ИП на УСН.
Написать в тг
Консультация
