Юридические основания
В апреле 2024 года в юридическую силу вступили изменения, в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2023 № 608-ФЗ. Они внесли ясность в толкование термина «перепланировка». Теперь под этим понятием подразумевается любое изменение габаритов жилища, создание дополнительных помещений или их перестройка.
| Да, если это несет угрозу для других жильцов | 73 |
| Нет, если делаются элементарные вещи | 52 |
Прежде чем приступить к переустройству своей квартиры, важно получить одобрение от муниципальных властей, например, от жилищной инспекции. Далее вы можете ознакомиться с образцом заявления о согласовании ремонтных работ в помещении, который подготовили юристы ЕЮС.
Какие изменения возможны без разрешения
Итак, чтобы переустройство и перепланировка жилых помещений не были самовольными, их необходимо согласовать с госорганами. Однако, закон допускает ситуации, когда получение разрешения не требуется.
Проведение ремонтных работ, которые не влекут за собой изменений в конструкции здания, не наносят ущерба соседям и не угрожают безопасности жильцов, может осуществляться без предварительного согласования. Такие работы не квалифицируются как перепланировка или переустройство в соответствии с действующим законодательством. В частности, можно делать:
- обновление отделки стен путем оштукатуривания, окрашивания или наклеивания обоев;
- замену напольных покрытий на аналогичные;
- обновление дверных и оконных блоков без изменения параметров проемов;
- монтаж инженерного оборудования, аналогичного по характеристикам существующему;
- перемещение электроплиты в пределах кухонного пространства.
Перепланировка возможна, но не всегда
В некоторых случаях допустимость внесения изменений без согласования вызывает дискуссии среди юристов и представителей органов власти. Например, установка внешних устройств в виде антенн и кондиционеров, может быть истолкована, как переоборудование. Следовательно, нужно будет получить разрешительные документы, так как монтаж устройств подразумевает воздействие на общий фасад здания.
Что касается перемещения отопительных и газовых приборов без необходимости прокладки новых коммуникаций, то подобные работы могут быть выполнены без согласования. Однако, в зависимости от региона, требования могут меняться, поэтому рекомендуем обращаться за консультацией к представителям местных госорганов. Также можно обратиться в свою УК.
Какие действия возможны после согласования
Получение официального разрешения на перепланировку квартиры открывает перед владельцем довольно большие возможности для изменения жилого пространства. Что касается возможных работ, направленных на переустройство квартир, требующих разрешения, то к ним относятся:
- установка нового оборудования, включая замену типа плиты (с электрической на газовую и обратно);
- монтаж душевой кабины вместо ванны;
- модернизация систем отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции;
- изменение границ помещений, включая перенос или демонтаж стен и перегородок, а также расширение дверных и оконных проемов;
- ремонт полов, особенно в домах с деревянными перекрытиями;
- сооружение антресолей, при условии, что они не займут более 40% площади помещения;
- увеличение жилой площади за счет присоединения вспомогательных помещений;
- создание или устранение дополнительных кухонь и санузлов.
Если же разрешение на подобные работы не получить, то ваши действия будут расцениваться как самовольная перепланировка квартиры.
Пример из практики:
Гражданин С. решил расширить жилую площадь своей квартиры, присоединив к ней часть балкона. Однако, он не подозревал, что для подобных работ нужно получить соответствующее разрешение. В дальнейшем, когда он решил продать квартиру, гражданин С. столкнулся с проблемами. Покупатель обратил внимание на несоответствие планировки техническому паспорту. В этой ситуации гражданину С. пришлось обратиться в суд, чтобы легализовать перепланировку, которая была не узаконена, и только потом продавать квартиру.
Что делать нельзя
В процессе переустройства жилого пространства запрещается осуществление ряда действий, которые могут привести к негативным последствиям как для самого помещения, так и для всего многоквартирного дома. К таким действиям относятся:
- Установка системы «теплый пол», которая подсоединяется к центральным коммуникациям. В случае протечек устранить аварию очень сложно.
- Перемещение отопительных приборов на балконы и лоджии.
- Присоединение лоджий и балконов к основной площади квартиры на этажах, начиная со второго и выше.
- Внесение изменений в конструкцию жилья, находящегося в аварийном состоянии.
- Совмещение помещений, где располагается газовое оборудование, с жилыми зонами.
- Изменение размеров или демонтаж вентиляционных каналов и технических шахт.
Нельзя во время перепланировки проводить работы, которые приводят к ухудшению конструктивной прочности здания или его разрушению, например, демонтировать несущую стену. Запрещены по закону работы, нарушающие функционирование инженерных систем и оборудования и приводящие к несоблюдению требований пожарной безопасности.
Ответственность за незаконную перепланировку
До 31 декабря 2023 года в России действовал мораторий, позволяющий легализовать самовольные изменения в планировке жилых помещений. Иными словами, даже если работы были проведены без согласования, то штраф за незаконную перепланировку квартиры на собственников не накладывался. Однако, срок такого моратория уже истек, и теперь, например, за снос стены в квартире, взимается штраф.
|
Кто является нарушителем |
Размер штрафа за неузаконенную перепланировку (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ) |
|
Физлица |
2 000 – 2 500 рублей. Если штраф за самовольную перепланировку не будет уплачен, то это влечет за собой удвоение суммы штрафа, арест до 15 суток или обязательные работы до 50 часов. |
|
Должностные лица |
Штраф за несогласованную перепланировку составит от 4000 до 5000 руб. |
|
ИП и юрлица |
Штрафные санкции составляют от 40000 до 50000 рублей. |
Помните, что штраф за перепланировку квартиры будет назначен даже тогда, когда работы никоим образом не сказались на безопасности помещения, а владельцы выразили готовность исправить ситуацию и восстановить первоначальное состояние жилья.
Помимо штрафных санкций, нарушителям, осуществившим незаконные изменения в планировке жилых помещений, могут грозить и другие виды наказания. При обнаружении фактов несанкционированного переустройства жилого пространства проводится проверка соответствующими контролирующими органами.
Отказ от выполнения предписаний может привести к продаже недвижимости через публичные торги по решению суда с последующей обязанностью нового владельца восстановить первоначальный вид квартиры (ст. 29 ЖК РФ). Возможно также наложение дополнительных ограничений, включая запрет на выезд за границу при неисполнении судебного решения.
Что делать, если соседи сделали незаконную перепланировку
Если вы подозреваете, что ваши соседи, например, сносят стены и переживаете за благополучие своей семьи, то необходимо для начала пообщаться с владельцем помещения или нанятыми им рабочими. Это позволит удостовериться в том, что рабочие не совершают незаконных действий по изменению планировки, или же подтвердить, что изменения в рамках квартиры осуществляются вне закона и несут потенциальную опасность.
Если поговорить с соседом не удастся, то вы можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Жалоба на незаконную перепланировку должна содержать суть проблемы, адрес, по которому находится квартира, ваши контактные данные и пр. Далее вы найдете образец жалобы, который можно использовать при обращении в госорганы.
Скачать Согласно ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», рассмотрение письменного обращения должно быть осуществлено в течение 30 дней. В ответе инспекция должна указать решение либо об отказе в принятии мер в отношении соседей, либо о предпринимаемых шагах по исправлению ситуации.
Также вы можете обратиться за защитой своих прав в правоохранительные органы или в суд.
Судебная практика
Гражданин подал иск в суд, оспаривая решение об отказе в согласовании самовольной перепланировки своей квартиры. Он утверждал что изменения планировки соответствуют всем нормам и не нарушают права других жильцов. Истец просил признать решение администрации незаконным и сохранить квартиру в переустроенном состоянии. Суд, изучив материалы дела, удовлетворил иск, так как внесенные изменения не несли опасности для других жильцов, а отказ администрации ничем не был обоснован.
Частые вопросы
Для подтверждения законности перепланировки требуется разрешение от уполномоченного органа. Вместе с заявлением следует подать проект перепланировки.
Самовольное изменение планировки может повлечь за собой административный штраф. Кроме того, вас могут обязать провести работы по восстановлению первоначального состояния квартиры. При отказе – квартиру могут продать на торгах, часть вырученной сумму направят на восстановление квартиры (как было до перепланировки) и на расходы по организации аукциона.
Перенос мокрых зон над жилыми комнатами соседей запрещен, так как это может привести к протечкам и повреждению имущества соседей. Но, если соседи снизу уже сделали подобную перепланировку, то ремонтные работы возможны.
Заключение юриста
Незаконная перепланировка квартиры в 2024 году несет за собой серьезные риски. Во-первых, такие работы потенциально угрожают здоровью и жизни жильцов МКД. Во-вторых, выявленный факт проведения незаконных работ грозит административной ответственностью. Граждане и юрлица должны осознавать важность соблюдения законодательства в этой сфере и согласовывать любые работы с уполномоченными органами.
