Что такое запрет на сделки с недвижимостью
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного присутствия — полезный инструмент для защиты собственности владельца. Эта отметка вносится в ЕГРН и действует как барьер, не позволяя никому, кроме собственника, распоряжаться объектом. Возможность наложения подобного ограничения прописана в ст. 36 ФЗ № 218 и распространяется даже на доверенных лиц, имеющих нотариальную доверенность. Таким образом, без личного согласия владельца никакие регистрационные действия, в том числе установление или снятие ограничений, обременений и других прав на недвижимость, невозможны.
| Да, рассматриваю такую возможность | 102 |
| Нет, мне это не нужно | 76 |
Когда необходимы ограничения
Запрет на продажу недвижимости без личного присутствия — это способ защиты своего имущества от действий злоумышленников, которые используют разные схемы для завладения чужой собственностью. Граждане России могут запретить продажу квартиры по нескольким причинам:
|
Причины установки запрета на действия с квартирой |
Описание ситуации |
|
Защита от мошенников с подделкой документов |
В ряде случаев мошенники представляются работниками коммунальных служб, обещая бесплатную помощь в ремонте, или, например, под предлогом замены счетчиков просят предоставить документы на жилье. Обманным путем они фотографируют паспорт и правоустанавливающие документы, затем уговаривают владельца подписать якобы «заявку» на бесплатные услуги. В итоге оказывается, что собственник, сам того не зная, поставил подпись на договоре купли-продажи или доверенности на распоряжение своей недвижимостью. |
|
Возможные действия арендаторов |
Арендаторы могут получить паспортные данные и копии документов на объект из договора аренды, что создает риск заключения сделки без участия владельца. |
|
Доступность украденных баз данных |
Злоумышленники могут приобрести личные данные из украденных баз в сети и, используя эту информацию, попытаться продать объект недвижимости без ведома владельца. Такие махинации становятся возможными из-за свободного доступа к персональным данным и недостаточной юридической грамотности людей. |
Даже если гражданин, столкнувшийся с действиями мошенников, сможет раскрыть обман, то, чтобы отменить незаконную сделку, пострадавшему придется обращаться в суд, что может занять несколько месяцев. Кроме того, услуги юристов будут стоить немало — от 50 тысяч рублей и выше. Ситуация может усложниться, если мошенники успеют перепродать недвижимость другим покупателям — судебные разбирательства затянутся и станут еще дороже. Поэтому практикующие юристы рекомендуют установить запрет на продажу квартиры и иного имущества без личного участия, который предотвратит незаконное распоряжение вашим имуществом.
Как работает запрет на регистрацию недвижимости
После подачи заявления о запрете сделок в ЕГРН устанавливается отметка, блокирующая любые сделки с объектом без участия владельца. Любые действия лиц, которые будут происходить с этой даты, связанные с передачей права собственности, ограничением или обременением имущества, становятся невозможными, если согласие собственника не будет получено. Наложенное ограничение предотвращает любые попытки:
- продать, обменять или подарить недвижимость от имени собственника;
- сдавать ее в аренду;
- использовать объект в качестве залога для кредита.
Даже наличие подлинной или поддельной нотариальной доверенности у третьих лиц не даст возможности обойти это ограничение без личного участия владельца.
Когда запрет на операции с недвижимостью не работает
Законодательством предусмотрен ряд ситуации, при которых Росреестр обязан рассмотреть заявление на проведение регистрационных операций, даже если установлены подобные ограничения. Эти исключения прописаны в ч. 3 ст.36 Закона «О государственной регистрации недвижимости».
Регистрационные действия допускаются Росреестром при наличии заявления о запрете сделок без личного присутствия собственника, если:
- на руках у заявителя есть вступившее в силу решения суда;
- поступило требование от судебного пристава, связанное с исполнением судебного акта;
- возникли иные обстоятельства, предусмотренные законодательством, например, процесс банкротства собственника.
Особый порядок предусмотрен для жителей Москвы, чье жилье может быть внесено в программу реновации. Если объект недвижимости находится в доме, подлежащем сносу и переселению, то столичные власти могут подать заявление о переходе права собственности без согласия владельца, и оно обязательно будет рассмотрено Росреестром, при наличии судебного акта.
Пример из практики:
Гражданин С. решил объявить себя банкротом, чтобы решить финансовые трудности, но хотел сохранить свои квартиры. Чтобы обезопасить имущество от продажи, он решил заблокировать сделки с недвижимостью без участия собственника путем наложения запрета, надеясь, что это убережет его недвижимость. Однако он не учел, что при банкротстве это ограничение не действует — квартиры были включены в конкурсную массу. В итоге две из трех его квартир были проданы в счет погашения долгов.
Как оформить запрет на сделки с недвижимостью
Поставить запрет на продажу квартиры и любые другие действия с недвижимостью можно, если обратиться с заявлением:
- в офис МФЦ;
- в Управление Росреестра.
Также заявление о личном присутствии при сделках с недвижимостью, как об обязательном условии, можно подать через портал «Госуслуги».
При подаче заявления в Росреестр о запрете регистрационных действий с помощью услуг Почты России необходима нотариально заверенная подпись, а при онлайн-обращении через сайт — электронная подпись. Для подачи через «Госуслуги» также потребуется ЭЦП, которую можно получить с помощью приложения «Госключ».
В заявлении на запрет сделок с недвижимостью важно указать:
- кто является заявителем;
- данные по его паспорту;
- ИНН;
- адрес, по которому зарегистрирован объект;
- кадастровый номер квартиры/дома;
- цель обращения — ограничение на сделки без личного участия собственника;
- подпись и дату подачи.
Если недвижимость принадлежит нескольким владельцам, но при этом доли не выделены, то заявление в МФЦ или Росреестр должны подписать все совладельцы одновременно, иначе ограничение не вступит в силу.
При личной подаче заявления возьмите с собой паспорт, СНИЛС и оригиналы правоустанавливающих документов на объект (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или дарения). Заранее заполните заявление в установленной форме, о том, что вы хотите запретить сделки с недвижимостью без вашего участия — это ускорит процесс. Далее вы можете ознакомиться с тем, как выглядит подобное заявление. Используйте шаблон, который подготовили юристы ЕЮС – так проще будет заполнить необходимые сведения.
Скачать Информация о запрете появится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней после регистрации заявления. Если обращение подано через МФЦ, то срок рассмотрения может увеличиться до семи дней.
Можно ли снять ограничения
Иногда обстоятельства меняются. В таких ситуациях закон дает право человеку снять ранее наложенные ограничения. Существуют три ситуации, при которых можно снять установленное ограничение на регистрацию:
- если владелец лично участвует в сделке,
- когда вступает в силу судебное решение,
- если подано заявление о снятии ограничений.
Последний вариант вызывает вопросы: закон не уточняет, как именно подавать такое заявление, теоретически это можно сделать через представителя с доверенностью, что создает правовую неопределенность.
Проблему можно решить через «Госуслуги». Собственник с подтвержденной учетной записью, усиленной электронной подписью и приложением «Госключ» может подать заявление самостоятельно, указав данные по паспорту, ИНН и кадастровый номер объекта — Росреестр снимет блокировку в течение 5 дней.
Судебная практика
Гражданин обратился в суд с иском к Росреестру, оспаривая регистрацию перехода права собственности на два его нежилых помещения. Он утверждал, что продажа была совершена без его согласия, несмотря на установленный в ЕГРН запрет на сделки без его личного участия. По его словам, представитель, действовавший на основании доверенности, продал помещения по заниженной цене, а сам владелец не давал на это разрешения.
Однако суд отклонил иск, указав, что на момент регистрации сделки Росреестр не был обязан проверять ее законность, поскольку сделка была удостоверена нотариусом, что автоматически подтверждало ее правомерность согласно ст. 59 Закона № 218-ФЗ и 163 ГК РФ. Закон также разрешал Росреестру принимать на регистрацию документы, поступившие от нотариуса, даже при наличии запрета на действия без личного участия собственника.
Поэтому суд установил, что на момент сделки (до 2022 года) регистрация прошла в полном соответствии с действовавшими на тот момент нормами. Решение суда было оставлено в силе и на апелляционной инстанции.
Частые вопросы
Как правило, корректировки вносят в течение 5 рабочих дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок увеличивается до 7 дней.
Да, сделать это можно через портал «Госуслуги». Нужен подтвержденный профиль и ЭЦП.
В таком случае придется оспаривать сделку через суд, если не вы не оформили официальное ограничение на распоряжение вашим имуществом.
Заключение юриста
Запрет на действия с недвижимостью без личного присутствия владельца в 2025 году позволяет предупредить мошенничество. Если вы хотите наложить ограничения, то вам следует обратиться в Росреестр, МФЦ или подать заявку через портал «Госуслуги». Однако помните, что в некоторых ситуациях ограничения могут быть проигнорированы, например, в рамках процедуры банкротства.
