Понятие и пример
Незаконные сделки с недвижимостью - это сделки, которые нарушают требования гражданского законодательства, регулирующего отношения, связанные с недвижимым имуществом, а также права и интересы собственников. Такие сделки могут быть совершены как с целью получения выгоды для себя, так и с целью причинения вреда правам и интересам третьих лиц.
| Да | 87 |
| Нет | 73 |
Одним из разновидностей данного незаконного деяния является регистрация незаконных сделок с недвижимостью, которая представляет собой внесение в ЕГРН недействительных сведений о правах на недвижимое имущество или землю.
Пример из практики:
В Московской области была зарегистрирована сделка купли-продажи земельного участка между продавцом Л. и покупательницей М. Однако, гражданин Л. не являлся собственником земли. Он подделал свидетельство о праве собственности на земельный участок, сговорившись с должностным лицом О. из Росреестра. Таким образом, была совершена регистрация незаконной сделки с недвижимостью, которая повлекла за собой нарушение прав и интересов гражданки М., а также противоправное обогащение гражданина Л. По данному факту было возбуждено уголовное дело по статье 170 УК РФ в отношении чиновника и по статье 159 УК РФ в отношении гражданина Л.
Чиновник регистрационного органа привлекается к ответственности, если преступление было совершено с его прямым умыслом. Если должностное лицо ввел в заблуждение собственник или мнимый владелец имущества, то чиновник к уголовной ответственности не привлекается.
Сфера недвижимости и земельных участков является одной из самых криминогенных из всех экономических преступлений. Обычно из-за таких преступлений страдают многие стороны.
Состав преступления
Не все незаконные сделки с недвижимостью подпадают под наказание, которое предусматривает статья 170 УК РФ, поэтому нужно разобраться с составом. Под составом понимается совокупность признаков, которые характеризуют деяние как преступление и определяют его квалификацию.
Объект и объективная сторона
Объектом преступления называют то, против чего направлено преступное деяние. Объектом преступления по статье 170 УК РФ являются общественные отношения, связанные с обеспечением правильности и достоверности регистрации прав на землю и имущество и сделок с ними, а также с защитой интересов собственников и третьих лиц.
Объективная сторона преступления по статье 170 УК РФ заключается в регистрации прав на землю и недвижимость, которые не соответствуют действительности или нарушают законодательство.
Для привлечения к ответственности по ст. 170 УК РФ необходимо, чтобы регистрация была совершена в ЕГРН или кадастре, то есть в официальном госреестре. Регистрация в других реестрах или базах данных не является преступлением по данной статье.
Преступление считается завершенным в случае внесения записи в ЕГРН или кадастр и выдачи свидетельства о регистрации права. Незавершенная регистрация не является преступлением по данной статье. Также необходимо, чтобы регистрация сделки не соответствовала действительности или нарушала законодательство.
Объективная сторона статьи 170 УК РФ делится на три вида незаконных деяний:
- Регистрация заведомо незаконных сделок с недвижимостью. Незаконной признается сделка, заключенная с нарушением Гражданского или Земельного кодекса.
- Преднамеренное искажение данных государственного кадастра недвижимости или ЕГРН. Преступники используют подделку, подчистку данных или внесение ложных сведений.
- Намеренное занижение цены имущества по кадастровой стоимости.
Для изменения сведений необходимо иметь доступ к кадастру и ЕГРН. Обычно его имеют только сотрудники государственных структур.
Субъект и субъективная сторона
Субъектом преступления по данной статье является должностное лицо регистрационной службы или иное лицо, имеющее доступ к ЕГРН или кадастру. Субъектом может быть гражданин, который постоянно или на временной основе регистрирует недвижимое имущество и сделки с ним.
Должностное лицо привлекается к ответственности по ст. 170 УК РФ, если было использовано служебное положение.
Субъективным признаком в данном случае является прямой умысел, он означает, что субъект совершает регистрацию незаконных сделок с недвижимостью, осознавая ее незаконность и желая нарушить права и интересы третьих лиц или получить выгоду для себя.
Ответственность
Незаконные сделки с недвижимостью преследуются в уголовном и гражданском порядке. Гражданская ответственность за нарушения законодательства охватывают больше лиц и применяется наряду с уголовной.
Уголовная ответственность
Регистрация незаконных сделок с землей или недвижимостью относится к преступным деяниям небольшой тяжести согласно УК РФ. Статья 170 была введена в 2011 году, с тех пор увеличивался только размер штрафа, другие виды наказания не изменились. Дела по этой статье подследственны дознавателям МВД Иногда наряду с данной статьей преступник также привлекается за мошенничество за сделки с имуществом.
Должностное лицо также может быть привлечено за превышение служебных полномочий по статье 286 УК РФ.
Признаки преступления могут выражаться в регистрации прав на недвижимость, которая:
- не существует, не принадлежит зарегистрированному лицу или не является объектом гражданских прав;
- уже зарегистрирована в пользу другого лица или обременена какими-либо правами третьих лиц;
- не может быть предметом сделки или которую нельзя передать;
- была приобретена по сделке, совершенной с нарушением законодательства, например, с использованием поддельных документов.
Статья 170 УК РФ также предусматривает ответственность за вмешательство в базу кадастра и занижение стоимости имущества. Размер уголовного наказания по статье указан в таблице и одинаково применим ко всем трем видам преступления.
|
Вид преступления |
Наказание |
|
Регистрация незаконных операций с землей и недвижимостью Преднамеренное искажение данных кадастра или ЕГРН Намеренное занижение цены имущества по кадастровой стоимости |
Штрафные санкции в пределах 200 000 - 500 000 рублей Или в суммарном доходе за 1-3 года Запрет до 3 лет на определенную работу или назначение на должности До 360 часов обязательных работ |
Срок давности по таким преступлениям небольшой тяжести составляет 2 года.
Гражданская ответственность
Ущерб от преступления возмещается в гражданском порядке. Гражданская ответственность наступает в случае, если регистрация незаконных сделок с недвижимостью причинила убытки или нарушила права и законные интересы других лиц.
В случае незаконных сделок пострадавшие лица могут обратиться в суд с иском о признании регистрации недействительной, о восстановлении своих прав на недвижимое имущество, о возмещении убытков. Суд может также применить меры гражданско-правовой защиты, такие как прекращение нарушения, опровержение недостоверной информации и т.д.
Юристы компании ЕЮС подготовили бланк документа для подачи иска в суд, если уголовное дело возбуждено. Наши юристы также готовы проконсультировать вас в случаях, если уголовного дела нет, но вы пострадали.
Скачать Гражданская ответственность за регистрацию незаконных сделок с недвижимостью имеет следующие особенности:
- Она не зависит от уголовной ответственности, то есть может наступать как при наличии, так и при отсутствии признаков преступления по статье 170 УК РФ.
- Она может наступать как по иску пострадавшего лица, так и по иску государственного органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость.
- Она может наступать как в отношении субъекта преступления, так и в отношении третьих лиц, которые воспользовались результатами незаконной регистрации.
Пример из практики:
Гражданин Б. незаконно зарегистрировал право собственности на квартиру в сговоре с сотрудником Росреестра А. Затем недвижимость была продана другому гражданину Н. Если покупатель Н. не знал о незаконной регистрации, то он является добросовестным приобретателем, и его нельзя привлечь к гражданской ответственности. В случае же его осведомленности о незаконных действиях по регистрации, против гражданина Н. может быть подан иск в суд согласно ГК РФ. Иск вправе подать реальный владелец квартиры.
Судебная практика
Судебная практика по статье 170 УК РФ демонстрирует, как суды применяют эту норму к конкретным фактическим обстоятельствам дел, и какие критерии они используют для определения незаконности действий должностных лиц.
По данным дела 22-101/2020 гражданин Б., занимая должность главного специалиста отдела Росреестра, совершил регистрацию права собственности на квартиру. Недвижимость не принадлежала подавшему заявление лицу. Гражданин Б. совершил незаконные действия за 100 тыс. рублей на основании поддельного договора купли-продажи.
Суд признал Б. виновным по статье 170 УК РФ и назначил ему наказание в виде штрафа в 300 тысяч рублей с запретом занимать государственные должности 2 года. Суд также удовлетворил иск пострадавшего лица, законного собственника квартиры, о признании регистрации недействительной, о восстановлении его права собственности на квартиру. Также были возмещены убытки и компенсирован моральный вред. Апелляционный суд оставил приговор в силе.
Частые вопросы
Нет, не может. Росреестр может только обратиться в суд с иском о признании регистрации недействительной, если он обнаружил факты нарушения законодательства при регистрации.
Для этого вы можете запросить выписку из ЕГРН через МФЦ о правах на недвижимость и сделках с ним. Вы можете сравнить выписку с документами о праве собственности.
Заключение эксперта
Незаконные сделки с недвижимостью в 2024 году стали одной из самых распространенных форм преступлений в сфере экономики в России. По статье 170 УК РФ за регистрацию таких сделок предусмотрена уголовная ответственность без реального заключения. Если вы пострадали от действий должностных лиц, то вы можете подать гражданский иск в суд. Европейская Юридическая Служба предоставит вам профессиональную консультацию и сопровождение по вопросам, связанным с незаконными сделками с недвижимостью.
