Что такое субаренда
Субаренда – это соглашение, которое наделяет арендатора правом сдать нежилое помещение, находящееся у него в аренде, субарендатору. Заключение такого соглашения подразумевает передачу права пользования арендованным объектом другому лицу. Такая возможность допускается законом и регулируется ГК РФ.
| Нет, это неправильно | 72 |
| Да, правильно, если собственник согласен | 58 |
Субаренда может касаться различных типов нежилых помещений, включая торговые площади, производственные помещения, склады или офисные здания. Важно помнить, что для легитимности субаренды необходимо получить разрешение от владельца недвижимости. Несоблюдение этого условия может привести к признанию договора недействительным.
Сдача в субаренду нежилых помещений с 2012 года подпадает под действие Налогового кодекса. Иными словами, лица, которые заключают подобный договор, должны платить налоги с полученной прибыли. Поднаем, как вид деятельности, имеет отдельный код по ОКВЭД 68.20.2, что подчеркивает ее специфику, как коммерческого направления.
Стороны договора субаренды нежилого помещения
Соглашение определяет права и обязанности двух участников: арендатора и субарендатора. Рассмотрим их роли и полномочия в рамках сделки.
|
Арендатор |
Субарендатор |
|
Имеет соглашение аренды с собственником и действует с его согласия |
Заключает сделку с арендатором и обязуется соблюдать условия основного соглашения аренды |
|
Передает права пользования коммерческой недвижимостью субарендатору |
Использует помещение согласно целевому назначению, оговоренному в договоре |
Обе стороны должны обладать необходимыми правами для заключения документа и строго следовать условиям основного арендного соглашения, чтобы избежать юридических нарушений и возможных конфликтов.
Кроме того, важной стороной такого соглашения, который заключается между физическими лицами, ИП и юрлицами, является сам собственник объекта. Если он не согласен на передачу недвижимого объекта субарендатору, то заключение соглашения будет незаконным.
Пример из практики:
Гражданин А., который арендовал офисное пространство для своего бизнеса, решил его сдать в пользование субарендатору. Он разместил объявление в интернете, после чего подписал документ с гражданином Б. Спустя 2 недели собственник офиса узнал об этом и подал иск в суд на арендатора, в котором потребовал признать договор недействительным вследствие отсутствия согласия арендодателя на субаренду.
Как заключается субаренда нежилого помещения
Составление документа требует тщательного подхода и внимания к деталям. Все участники сделки – владелец недвижимости, арендатор и субарендатор должны выразить свое взаимное согласие, которое должно быть зафиксировано подписями в тексте договора.
Важные условия, которые должны быть отражены в типовом договоре поднайма, включают:
- точный адрес объекта;
- его предназначение;
- площадь;
- срок аренды;
- условия оплаты.
В дополнение к основному тексту соглашения часто прилагаются сопроводительные документы: кадастровый паспорт объекта и акт приемки-передачи, подтверждающие право собственности и состояние недвижимости.
Если вам необходимо составить соглашение, но вы не знаете, как это правильно это сделать – проконсультируйтесь с юристами ЕЮС, которые расскажут обо всех нюансах этой процедуры. Также вы можете использовать шаблон договора, который был разработан нашими юристами.
Скачать Регистрация документа
Процесс регистрации соглашения субаренды является обязательным этапом, если он заключался на срок, который не превышает один год. Зарегистрированный документ приобретает юридическую силу, что позволяет субарендатору приступить к эксплуатации помещения.
Список документов для государственной регистрации включает в себя:
- оригинал и нотариально заверенную копию договора субаренды;
- письменное разрешение владельца недвижимости на субаренду;
- решения организаций-участников сделки, если это требуется уставом или законодательством;
- доверенность для представителя сторон, если действия осуществляются через него.
Судебная практика
Споры по договорам о заключении субаренды в юридической практике встречаются очень часто. Примером одного из конфликтов является ситуация, описанная далее.
Между муниципальным районом (Арендодатель) и коммерческой организацией (Арендатор) был заключен договор аренды коммерческого помещения, который предусматривал необходимость согласования передачи объекта в субаренду с Арендодателем и устанавливал передачу в субаренду в качестве основания для досрочного расторжения договора. Арендатор направлял документы о согласовании собственнику, но, не получив ответа, заключил субаренду без согласования, что привело к иску Арендодателя о расторжении соглашения.
Арбитражный суд Московской области отказал в иске, ссылаясь на постановление ВАС РФ, который позволяет передачу в субаренду. Однако апелляционный и кассационный суды удовлетворили иск Арендодателя, аргументируя это наличием условия в договоре о досрочном расторжении при передаче в субаренду без согласования собственника, которое не было оспорено ответчиком и признано недействительным.
Частые вопросы
Отсутствие согласия собственника делает документ недействительным, что может привести к юридическим спорам и обязанности субарендатора покинуть объект.
Все изменения в нежилом сооружении должны быть согласованы с арендодателем, иначе субарендатор может нести ответственность за восстановление первоначального состояния объекта.
Субарендатор обязан соблюдать все условия основного договора аренды, включая правила пользования помещением и ответственность перед третьими лицами, например, перед коммунальными службами по уплате платежей за оказанные услуги.
Заключение юриста
При заключении договора субаренды нежилого помещения в 2024 году крайне важно обеспечить юридическую чистоту сделки, в том числе путем получения согласия всех сторон договора, правильного оформления и регистрации документов. Тщательное соблюдение законодательных требований и детальное указание условий в документе обеспечат защиту интересов всех участников сделки.
