Зачем проверять землю перед ее покупкой
Проводить проверку земли перед заключением договора купли-продажи не обязательно. Однако многие эксперты уверены, что лучше сразу проверить участок перед покупкой, чем потом столкнуться с проблемами. К самым часто встречаемым рискам относят.
|
Риски |
|
На земельный участок претендуют третьи лица, например, неучтенные наследники. |
|
Супруг продает имущество без согласия второго. |
|
Земля принадлежит несовершеннолетнему. |
|
Участок не имеет ВРИ, необходимого покупателю и др |
Если на землю наложены какие-либо ограничения, то зарегистрировать право собственности нового владельца невозможно, за исключением случаев, регламентированных на законодательном уровне (например, если ограничения наложены в силу статей 56, 56.1 ЗК РФ). Также, для продажи участка, находящегося в залоге, потребуется разрешение залогодержателя, если обратное не предусмотрено кредитным договором.
В случае продажи совместной собственности супругов без согласия на сделку от мужа или жены, мужчина либо женщина (чьи права нарушены) вправе обратиться в суд для признания договора недействительным, даже если право собственности покупателя уже зарегистрировано в Росреестре.
Купить участок, принадлежащий несовершеннолетнему, без разрешения органов опеки и попечительства, невозможно.
Не менее важно проверить физическое состояние земельного участка и соответствие его вида разрешенного использования потребностям покупателя.
Проверка документов продавца
Проверка юридической чистоты сделки заключается в исследовании документации. Для анализа понадобится пакет бумаг. Их можно попросить у продавца. Рекомендуется проверить следующие документы при покупке земельного участка:
- паспорт продавца, ИНН;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- выписку из ЕГРН (общую и об истории владения);
- доверенность и паспорт доверенного лица, если интересы продавца представляет его официальный представитель.
Надо отметить, что некоторые документы продавца будут использованы при составлении договора купли-продажи. К ним относят идентификатор личности, правоустанавливающие бумаги на объект или выписку из ЕГРН, доверенность (если соглашение будет подписывать доверенное лицо). И другие.
Установление права собственности продавца
Для того чтобы проверить земельный участок перед покупкой, рекомендуется сначала попросить у продавца предоставить правоустанавливающие документы на объект. К ним относят договор:
- купли-продажи;
- мены;
- дарения;
- приватизации и т.д.
Если продавец получил землю по наследству, то у него должно быть в наличии свидетельство о наследовании.
Личные документы продавца
Не менее важно, перед покупкой земельного участка проверить документы, удостоверяющие личность продавца. Надо отметить, что его паспортные данные отражают в договоре купли-продажи.
Обратите внимание на ФИО гражданина, дату выдачи паспорта, на место регистрации человека. Посмотрите, кто указан владельцем в выписке из ЕГРН, чьи данные содержаться в правоустанавливающих документах.
Если вносите задаток, попросите продавца написать расписку и предоставить копию гражданского паспорта.
Также, обратите внимание, состоит ли собственник имущества в браке. Если да, то требуйте от него предоставления письменного согласия на сделку от второго супруга, заверенного нотариусом.
История владения землей
Узнать историю земельного участка можно, ознакомившись с выпиской из ЕГРН о переходе права собственности. В ней содержатся все отметки о смене собственников, начиная с 1998 года.
Информация носит открытый характер, поэтому получить ее вправе любой человек, а не только владелец земли. Заказать справку можно в бумажном или электронном виде:
- лично, в территориальном подразделении Росреестра;
- через МФЦ;
- онлайн на официальном сайте регистрационного центра или на портале Госуслуги.
Услуга по предоставлению сведений из ЕГРН платная. Размер пошлины напрямую зависит от того, в каком виде заявитель заказывает выписку: в электронном или бумажном.
За электронную версию придется отдать 350 рублей, за бумажную – 480 руб. Для проверки чистоты сделки подойдет первый вариант.
Обременения
Проверить юридическую чистоту – это значит, узнать официальную информацию об объекте на предмет наличия (отсутствия) каких-либо факторов, препятствующих законном переходу права собственности и исключить мошенничество при совершении сделки.
Иногда, собственники идут на обман и продают имущество, на которое наложены ограничения, например арест. В таком случае покупатель не сможет зарегистрировать переход права собственности.
Несмотря на то, что в дальнейшем гражданин может подать иск в суд на продавца и взыскать с него отданные за землю денежные средства в судебном порядке, такие разбирательства ни к чему. На это уйдет много времени и сил. Лучше сразу проверить отсутствие обременений, чтобы потом не возникло никаких проблем.
Для этого заказывают выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Заявителем вправе выступить, как продавец, так и покупатель. Сведения из единого государственного реестра предоставляют по заявлению, предоставленному:
- лично, сотруднику ведомства;
- лично, через МФЦ;
- через законного представителя сотруднику Росреестре или многофункционального центра;
- онлайн, в личном кабинете на официальном сайте ЕГРН или на портале Госуслуги.
Выписку предоставляют в электронном или бумажном виде. Только для проверки чистоты сделки вполне подойдет онлайн вариант.
В выписке из ЕГРН о характеристиках земли содержится информация о его кадастровой стоимости, о месте нахождения, о площади, ВРИ, назначении, правообладателе.
Также, здесь отражены сведения обо всех ограничениях, если они есть. В случае наличия обременений, переход права собственности на участок не зарегистрируют.
Доверенность
Если дачный участок продает доверенное лицо продавца, в обязательном порядке проверьте доверенность на ее законность. Для этого можно воспользоваться специальным сервисом, расположенным на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
- откройте сервис;
- введите реестровый номер документа;
- вбейте дату удостоверения доверенности;
- выберите ФИО нотариуса, который заверял документ;
- кликните по кнопке «найти».
Здесь же можно найти информацию об отмене доверенностей, совершенных в простой письменной форме.
Если информация об удостоверении документа подтвердилась, а паспортные данные доверенного лица совпадают с информацией, отраженной в доверенности, то никакой опасности нет. Можно смело заключать сделку.
Проверка документов для сделки
Для строительства дома требуется участок, который имеет ВРИ – ИЖС, ЛПХ или СНТ. В обязательно проверьте, соответствует ли приобретаемый вами надел этому виду разрешенного использования. В противном случае, построить на нем жилой объект невозможно.
Если продавец состоит в браке, просите предоставить его нотариальное согласие второго супруга на сделку. Несмотря на то, что Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без этого документа, в дальнейшем, муж или жена (в зависимости от того, чьи права нарушены) может подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным.
Пример из практики:
В суд поступило исковое заявление о признании ДКП недействительным. Истец, Самойлова У. пояснила, что супруг, Самойлов Д. продал земельный участок, который является совместной собственностью, без ее согласия.
В настоящее время супруги живут раздельно, однако официально брак не расторгнут. Земельный участок был приобретен по договору ДКП Самойловым Д. после регистрации брачных отношений. Все вырученные денежные средства от продажи участка мужчина присвоил себе. Суд, рассмотрев дело, установил, что сделка заключена незаконно, так как жена не давала своего согласия на сделку, удовлетворил требования истца и обязал ответчика вернуть денежные средства покупателю земли.
В случае покупки доли в праве общей собственности, в обязательном порядке требуйте предоставления отказа от приобретения части имущества другими владельцами или подтверждение их уведомления о сделке, которое получено не менее чем 30 дней назад.
Обратите внимание на сам договор купли-продажи. Сравните характеристики объекта, отраженные в предмете с реальными (какой указан адрес нахождения участка, его площадь, тип и ВРИ).
Посмотрите на цену, отраженную в соглашении. Если стоимость выше, то продавец в любое время может заявить о том, что покупатель до конца не исполнил свои обязательства по договору, даже если устно стороны договаривались совершенно о другой цене.
В соглашении не может быть отражено приоритетное право выкупа участка обратной продавцом, например, по истечении какого-либо времени.
Сам ДКП не имеет единого образца, регламентированного на законодательном уровне. Его составляют с учетом положений, отраженных в главе 30 ГК РФ. В нем в обязательном порядке должны содержаться описание предмета сделки и цена. Если этой информации нет, то договор считается незаключенным.
Факт передачи земельного надела рекомендуется зафиксировать путем подписания сторонами акта приема-передачи. Он идентифицирует исполнение обязанности продавцом и покупателем, связанной с предоставлением и принятием объекта.
Скачать Проверка физического состояния земельного участка
Весенний период идеален для проверки физического состояния земельного надела. Это время года отлично подходит для оценки качества грунта, рельефа. Если есть риск подтопления участка, то ранней весной, когда недавно сошел снег, этого заметить попросту невозможно.
В процессе проверки качества грунта, посмотрите на состав почвы. Песок плохо подходит, как для строительства, так и для выращивания сельскохозяйственных культур.
Рекомендуется выкопать яму глубиной 1 м или несколько углублений в разных полостях. Это поможет более подробно изучить состояние почвы. Если через час появилась вода, то такую землю для возведения жилого дома лучше не покупать. А вот для занятия сельскохозяйственной деятельностью подобный участок вполне подойдет.
Если вы планируете построить на приобретаемой земле частный дом, обратите внимание на качество дороги, на наличие общественного транспорта, магазинов и др. инфраструктурных объектов в населенном пункте.
Не менее важно узнать, подведено ли электричество или есть ли возможность подсоединиться к сети. В противном случае покупателю придется самостоятельно организовывать проведение электроэнергии.
Рекомендуется проверить фактические границы. Надо отметить, что забор, установленный на участке, не всегда подтверждает правильность ограждения территории. Если ограждение частично захватывает соседскую землю, то в будущем могут возникнуть проблемы с соседями.
Попросите продавца предоставить план межевания участка, подготовленный не более, чем 5 лет назад. Надо отметить, что межевой план может быть и более ранней датой, главное, чтобы координаты межевого плана были внесены в ЕГРН, в противном случае существующий межевой план не будет иметь никакого значения. Или же попросите собственника провести межевание и после это купите участок.
Также, обратите внимание на экологическую обстановку. Покупать землю рекомендуется в отдалении от заводов, фабрик, скотоводческих ферм, мусорной свалки.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление о расторжение договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных за него денежных средств.
Истец, Голиков Т. пояснил, что между ним и ответчиком, Земковым Д. в марте 2022 г. был заключен ДКП земли ИЖС. Мужчина планировал построить на нем двухэтажный дом.
Согласно предоставленным документам, рассматриваемый надел соответствует потребностям Голикова – имеет вид разрешенного использования ИЖС, находится в пределах населенного пункта, рядом расположена высоковольтная линия.
Стороны заключили ДКП, Голиков рассчитался с продавцом, а также подписал акт приема-передачи имущества.
В конце апреля мужчина решил начать строительство. Он нанял специалистов, которые исследовали участок. Экспертиза показала, что возводить на данной земле двухэтажное строение нежелательно в связи с низким качеством грунта.
Голиков направил претензию продавцу, в которой потребовал расторгнуть договор купли-продажи и вернуть ему уплаченные денежные средства, так как товар, который он приобрел, не соответствует заявленному качеству.
В процессе рассмотрения дела, суд установил, что объект имеет ВРИ – ИЖС, о чем прямо указано в ДКП и выписке из ЕГРН. Также, во время принятия объекта покупатель не имел претензий к продавцу по поводу качества земельного участка. Что касается экспертизы, то никаких подтверждений ее проведения суду не предоставлено. Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска Голикова Т. К Земкову Д.
Частые вопросы
Все зависит от скорости получения запрошенной специалистом информации, например выписки из ЕГРН. В среднем, срок проверки занимает от 3 до 10 дней. В некоторых случаях требуется больше времени. Рекомендуем связаться с юристом, описать свою ситуацию и он более конкретно сориентирует по срокам.
Покупатель имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка, не проверяя юридическую чистоту сделки и физическое состояние надела. Однако это очень рискованно, поэтому отказываться от хотя бы минимального анализа не рекомендуется. Если не проводить проверку чистоты сделки, то можно в конечном итоге потерять имущество и деньги, поскольку суд на стороне добросовестного покупателя, а не лица, который с закрытыми глазами приобрел участок.
Покупатель имеет право самостоятельно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках, об объекте недвижимости, о кадастровой стоимости, об истории перехода прав собственности. Заявление можно подать лично в территориальном подразделении Росреестра, через МФЦ, онлайн на официальном сайте ведомства или в личном кабинете на портале Госуслуги.
Заключение эксперта
Проверка земли ее перед покупкой – не обязательный этап. Однако отказываться от исследования документов и физического состояния участка не рекомендуется.
Проверка позволяет снизить риск мошенничества в сфере купли-продажи недвижимости, а также понять, подходит ли качество почвы, состояние рельефа для нужд покупателя.
Если земельный участок продается вместе с постройкой, например с жилым домом, то проверять рекомендуется каждый объект.
Проверить земельный участок перед его покупкой можно самостоятельно. Но, для анализа юридической чистоты сделки лучше обратиться за помощью к юристу.
