Законодательные основы
После вступления в силу изменений, внесенный в ЗК РФ, все граждане РФ и юридические лица, осуществляющие деятельность в России получили право арендовать у государства или муниципалитетов земельные участки. Причем, аренда может быть даже бессрочной. А согласно заключенному соглашению, в некоторых случаях арендатор получает право оформить землю в полную собственность.
«Отношения, связанные с арендой земли, в первую очередь, регулируются Земельным Кодексом РФ, ГК РФ и отдельными законами и подзаконными актами и еще региональными и местными нормами. Согласно ст.39.6 ЗК РФ и 22 ЗК РФ, владелец имущества передает его во временное пользование или владение, либо и то и другие арендатору за плату, установленную по соглашению сторон. Размер арендного взноса, порядок и периодичность его внесения закрепляют текстом договора».
Выкуп земельного участка возможен на основании ст.624 ГК РФ. Такое право принято прописывать в соглашении, если оно не содержится в законодательных актах. В том случае, если при заключении арендного договора не договорились о возможности выкупа собственности, а такое право не предусмотрено действующими НПА, то арендатор и арендодатель могут подписать дополнительное соглашение.
| Да, процедуру нужно упростить | 150 |
| Нет, все понятно и просто | 60 |
Как правило, выкуп земельного участка у государства или муниципалитета осуществляют не по рыночной стоимости, а по кадастровой. Причем, заплатить нужно часть, а не всю сумму. Именно этот факт делает привлекательным аренду земельного участка с последующим правом выкупа, а не его приобретение.
У кого лучше арендовать землю: у государства или муниципалитета
Все земли, не принадлежащие частным лицам и организациям, делятся на государственные и муниципальные. Принцип заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа одинаков и в том и в другом случае.
В настоящее время распространено мнение о том, что если гражданин планирует взять объект для ИЖС, то обращаться необходимо в муниципалитет. А земли сельскохозяйственного назначения находятся в государственном владении. На самом деле, государственными участками признаются те земли, которые не находятся в собственности юридических, физических лиц и муниципальных образований. При этом назначение объекта большого значения не оказывает.
Надо отметить, что стоимость аренды даже на похожие участки может различаться в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Перед обращением к арендодателю с предложением о заключении арендного соглашения, рекомендуется внимательно ознакомиться с действующим в субъекте нормативно-правовым законодательством.
Особенности аренды с правом выкупа
Физическое или юридическое лицо может арендовать земельный участок у государства или муниципалитета для:
- индивидуального жилищного строительства;
- занятия сельскохозяйственной деятельностью;
- для возведения социальных объектов, например школ или больниц.
Аренда земельного участка с последующим выкупом возможна в двух традиционных вариантах: через проведение торгов и без аукциона.
В первом случае администрация выставляет участок на торги. Лица, желающие арендовать данную землю, заявляются в качестве участников. Тот, кто предложит самую высокую цену побеждает. С ним заключают арендный договор.
Но получить объект можно и без торгов. В таком случае необходимо выбрать свободный земельный надел и обратиться с соответствующим пакетом документов к арендодателю.
Потенциальный арендатор может арендовать без аукциона только тот земельный участок, который уже состоит на кадастровом учете.
Порядок аренды земли с правом выкупа
Аренда с правом выкупа земельного участка возможна в отношении участков, которые состоят на кадастровом учете. Именно поэтому, если объекта нет публичной кадастровой карте, то потенциальный арендатор может за свой счет, с разрешения администрации, провести межевание и получить кадастровый паспорт. Только в таком случае арендный договор заключают без проведения торгов.
Для того чтобы взять объект, который не выставлен на торги, можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:
- Находим подходящую землю. Также потребуется составить его схему.
- Если есть необходимость, то можно осмотреть объект. Но получения разрешения необходимо обратиться к потенциальному арендодателю. Однако если земля находится в свободном доступе, а человек знает, где она расположена, то просто осмотреть участок можно и без разрешения.
- Связываемся с потенциальным арендодателем, подаем заявление о предварительном согласовании аренды.
- Получаем решение от администрации и за свой счет проводим межевание участка, оформляем кадастровый паспорт.
- Собираем документы. Узнать, какие бумаги понадобятся можно у потенциального арендодателя.
- Составляем заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает бланк, который достаточно просто заполнить.
- Заключаем договор. Обычно соглашение готовит администрация. Потенциальному арендатору остается ознакомиться с его положениями, и если все в порядке, подписать его.
- Регистрируем сделку. Долгосрочная аренда предполагает осуществление регистрационных действий.
- Получаем право собственности на участок. На этом этапе заявителю вновь придется готовить документы, подавать заявление.
Находим участок
Гражданам и юридическим лицам доступна аренда земли с правом выкупа. Найти участок, который не состоит на кадастровом участке достаточно сложно. Все дело в том, что они практически нигде не числятся и являются неорганизованными. Именно по этой причине их можно получить без проведения аукциона.
Чтобы найти участок, который состоит на кадастровом учете, можно воспользоваться публичной картой, размещенной на официальном сайте Росреестра.
|
Последовательность действий: |
|
переходим на страницу карты; |
|
находим населенный пункт, где планируем взять объект; |
|
в случае необходимости используем фильтр, например, если нужна земля, выставленная на аукцион, проставляем галочку в соответствующем окошке; |
|
выбираем нужный объект. |
Если есть необходимость узнать об участке немного больше, то можно сформировать запрос. Делают это прямо в сервисе.
Обращаемся к потенциальному арендодателю
Для того чтобы получить неорганизованный участок, необходимо обратиться в администрацию, на территории которой находиться объект и подать заявление на согласование аренды. К нему прилагают схему, которую готовит кадастровый инженер.
Муниципалитет рассматривает заявку и если нет оснований для отказа, принимает положительное решение. Его направляют в письменном виде заявителю.
Собираем документы
Право арендатора на выкуп земельного участка закреплено 39.20 ЗК РФ и 39.3 ЗК РФ. Согласно этому положению выкупить объект можно только в том случае, если такая возможность закреплена в договоре или законодательными актами.
Для того чтобы арендовать неорганизованный участок, после получения решения от администрации необходимо организовать межевые работы, после которых выдадут межевой план в виде диска.
Далее потребуется подготовить пакет документов. Он включает в себя:
- заявление;
- идентификатор личности заявителя;
- кадастровый паспорт.
Если заявитель имеет льготу, по которой он вправе получить участок без торгов, то этот документ необходимо приложить к пакету бумаг. В таком случае можно арендовать не только неорганизованный объект.
Составляем заявление
Для того чтобы арендовать земельный объект, необходимо составить заявление. Как показывает практика, муниципалитет выдает готовый бланк. Заявителю достаточно его только заполнить. В нем указывают следующую информацию:
- наименование потенциального арендодателя;
- ФИО заявителя, его адрес проживания, контактные данные;
- просьбу о предоставлении участка в аренду, тип временного пользования;
- принадлежность и категория объекта;
- отсылку на заключение договора с правом выкупа;
- дату и подпись заявителя.
Заключаем договор и регистрируем сделку
Выкуп арендной земли в собственность возможен после заключения договора аренды. Его принято составлять в трех идентичных экземплярах, обладающих одинаковой юридической силой. Два остаются у арендодателя и арендатора, а третий передают в ЕГРН при регистрации сделки.
Как правило, единого, унифицированного на законодательном уровне образца договора аренды земельного участка не существует. При его составлении руководствуются нормами гражданского законодательства. В него включают информацию, при помощи которой в дальнейшем осуществляют регулирование отношений. Типовая форма выглядит следующим образом:
- посередине страницы отражают наименование соглашения и его номер, при необходимости;
- чуть ниже – с одной стороны даты, с другой – место заключения сделки;
- далее идет преамбула, где указывают наименование сторон;
- следующая часть – это раздел, в котором описан предмет договора;
- все последующие пункты посвящены одной из тем, например права, обязанности, ответственность сторон, арендная плата и порядок ее внесения, срок аренды, условия расторжения соглашения и др.
Договор в обязательном порядке должен содержать ссылку на то, участок передается во временное пользование (владение) с последующим правом выкупа. Если таких сведений нет, то прежде, чем выкупить землю придется заключать дополнительное соглашение.
Пример из практики:
Шабашова Р.Т. и Администрация Чашинского сельского совета заключили договор аренды участка, предназначенного для индивидуального строительства на 6 лет. Женщина обратилась к юристу за консультацией, как ей правильно выкупить арендуемый объект. Специалист внимательно ознакомился с арендным договором и рассказал клиентке, что она не имеет права выкупать землю, так как об этом ничего не сказано в соглашении. Он посоветовал Шабашовой обратиться в Администрацию для внесения коррективов в документ. Женщина так и сделала. Арендодатель и арендатор заключили дополнительное соглашение, в котором сказано, что муниципалитет передает Шабашовой Р.Т. во временное пользование участок ИЖС с последующим правом выкупа.
После заключения арендного договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого берем оригинал соглашения, гражданский идентификатор личности, документы на землю, составляем заявление, оплачиваем госпошлину и передаем пакет бумаг в территориальное подразделение ЕГРН, либо в МФЦ.
Скачать Получаем право собственности
Получение права собственности на арендованную землю – это отдельная процедура. Придется снова собирать документы, составлять заявление, обращаться в администрацию и регистрироваться сделку. Для этого понадобятся следующие бумаги:
- заявление;
- договор аренды земельного участка с правом выкупа;
- идентификатор личности заявителя.
Если право выкупа содержится в условиях арендного договора, то проблем возникнуть не должно. Стороны заключают договор купли-продажи и оформляют акт приема-передачи предмета сделки.
Далее переход права собственности необходимо снова зарегистрировать в ЕГРН.
Стоимость процедуры
Стоимость выкупа земельного участка у администрации напрямую зависит ряда факторов:
- местонахождения объекта;
- назначения земли;
- местного законодательства и др.
Как правило, цена на участок определяется, как процент от ее кадастровой стоимости, минимум 2,5%.
Также, в расходы по выкупу земли необходимо включить государственную пошлину за осуществление регистрационных действий. Для юридических лиц она составляет 22 тыс. рублей, а для физических – 2 тыс. руб.
Возможное расторжение договора аренды
Договор аренды земельного участка, может быть расторгнут в случаях, определенных соглашением или действующим российским законодательством:
- по взаимному согласию обеих сторон;
- из-за нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей;
- в случае преждевременной кончины арендатора;
- участок невозможно использовать по прямому назначению из-за существенных недостатков, не предусмотренных соглашением;
- арендодатель препятствует пользованию землей.
На самом деле, случаев расторжения долгосрочной аренды не много. Чаще всего это происходит по взаимному согласию сторон или из-за нарушения арендатором финансовых обязанностей.
Могут ли отказать
В некоторых случаях в выкупе земли под ИЖС или другие нужды могут отказать. Такое может произойти, если:
- заявитель представил неполный пакет документов;
- потенциальный арендатор намерено пытался ввести в заблуждение арендодателя, например путем подачи нелегитимных бумаг;
- арендатор является юридическим лицом, а в отношении него открыто дело по банкротству;
- земля уже используется, например муниципалитетом;
- передача участка в аренду невозможна в соответствии с действующим российским законодательством.
Судебная практика
Лавренов Д.Д. обратился с апелляцией в суд о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с последующим правом выкупа по инициативе арендодателя. Он пояснил, что заключил с ответчиком соглашение сроком на 9 лет, согласно которому получил землю под ИЖС. Он добросовестно исполнял финансовые обязательства по внесению арендных платежей. Через 3 года муниципалитет попросил вернуть участок добровольно, но Лавренов отказался заключать соглашение о расторжении арендного договора, так как уже начал строительство частного дома.
Мужчина работал вахтовым методом по 5-6 месяцев. В это время стройка не велась. В очередной раз, когда Лавренов уехал на работу, муниципалитет подал в суд на расторжении договора аренды по условиям ст.45 ЗК РФ в связи с неиспользованием арендатором участка по целевому назначению. Суд удовлетворил требования истца.
Лавренов прибыть на заседание не мог, так как находился в другом городе и исполнял трудовые обязанности.
Мужчина пояснил, что он уже начал строительство жилого дома. В настоящее время здание полностью возведено, присутствует фундамент, крыша, окна, вход, но в силу семейных обстоятельств пока он не произвел регистрационные действия.
Суд, рассмотрев дело, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции незаконное и подлежит аннулированию.
Частые вопросы
На основании ст.50 ЗК РФ рассматриваемый объект может быть изъят у его владельца только в том случае, если такое решение приняло суд. Причем, конфискация возможна лишь в виде наказания за совершенное преступление.
По правилам статьи 39.15 ЗК РФ потенциальный арендодатель обязан рассмотреть поступившую заявку в течение 30 дней с момента ее поступления. Причем, если заявление составлено не по форме или к нему приложены не все документы, то его возвращают не позднее, чем через 10 суток.
Даже если такой пункт включен в договор купли-продажи, продавец не имеет право выкупать ранее проданный объект. Об этом прямо говориться в ст.37 ЗК РФ. Такой пункт соглашения не имеет юридической силы, так как противоречит нормам действующего законодательства.
Заключение эксперта
После внесения изменений в Земельный кодекс РФ юридические и физические лица получили право арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности с последующей возможностью выкупа.
По сути, заключение такого договора напоминает рассрочку. Все дело в том, что арендные платежи засчитываются в выкупную стоимость имущества.
