Что такое обременение
Обременение - это ряд условий и запретов, созданных с целью ограничения определенных возможностей собственника имущества производить с ней юридически значимые действия.
Существует такой вид обременения, как пожизненная рента на содержание. Она подразумевает ситуацию, когда даритель устанавливает в договоре специальное условие, согласно которому принимающая сторона должна содержать квартиру или, например даритель будет продолжать проживать в подаренной квартире.
| Да, иначе собственник может лишиться имущества сразу после сделки | 132 |
| Нет, это не справедливо | 81 |
В чем заключается суть дарственной
Давайте разберемся в том, что такое дарственная. Это двустороннее соглашение, позволяющее передать в собственность от одного лица к другому некое имущество на безвозмездной основе и без условий.
Дарственная оформляется двумя способами:
- Собственными силами. При этом, гражданин, составляющий договор, несет ответственность за соответствие данного документа законодательству. Кроме того, важно помнить о правах оппонента;
- Посредством нотариального удостоверения договора дарения. Договор может составить нотариус либо вы можете сделать это самостоятельно и прийти с составленным договором к нотариусу, чтобы тот его удостоверил. Услуги по составлению платные.
Если производится процедура дарения доли в праве собственности на квартиру, без нотариуса не удастся обойти в любом случае.
Когда речь идет о дарственной на квартиру, тут возникает ряд нюансов, которые следует учесть. Перечислим виды подобных дарственных:
- Классическая форма. В нее, как правило, включена информация об обеих сторонах, о предмете сделки, описывается процедура передачи жилья в дар. По факту оформления такой сделки собственник должен уступить свои права;
- Документ с обещанием дарения. Применяется, в основном, для квартир с обременением. В документе указывают, что недвижимость перейдет во владение другого человека исключительно после того, как, например, даритель выплатит полностью ипотеку в случае с ипотечным кредитом, или после того, как будет снят арест, если он был наложен;
- Дарственная при жизни владельца передаваемого имущества. Такой договор оформляют, только если владелец квартиры жив. При этом, в документе указывают, что если одаряемый не успел вступить в право собственности до момента смерти дарителя, то данный договор будет аннулирован;
- Документ с описью применяют, если в жилом помещении находится что-то ценное;
- В пользу сразу двух лиц: если квартиру дарят супругам или детям. Причем, оба лица будут обладать равными правами на квартиру. Это означает, что каждый имеет равную долю недвижимости;
- Соглашение между родственниками. Если родство доказано, то при оформлении договора не нужно платить налог, равный 13%;
- Приватизированная квартира обязательно указывается в дарственной;
Дарственная с обременением на квартиру или дом: как правильно заключить договор
Предлагаем рассмотреть наиболее распространенные варианты дарственных в ситуации с обременением:
- судебный арест;
- залоговая недвижимость;
- доверительное управление;
- рента;
- пожизненное проживание;
Судебный арест в качестве обременения
Наложение ареста на жилье означает, что с квартирой запрещено совершать какие-либо юридические действия. Ее нельзя продавать, сдавать в аренду, завещать или дарить. Данные о наложении ареста отражаются в Едином государственном реестре недвижимости.
Как подарить залоговую недвижимость
Несмотря на то, что недвижимое имущество находится в залоге у банка, собственник все равно имеет право ее подарить. Правда, для этого придется получить разрешение банка, у которого квартира находится в залоге. Это и составляет основную проблему. Чтобы снять обременение, попытайтесь:
- Предложить в качестве залога другое жилое имущество, равное по стоимости основному объекту. Жилье должно быть качественным и соответствовать всем базовым требованиям требованиям банков к залоговому имуществу;
- Переоформить залоговые обязательства на человека, принимающего дар.
Неважно, какое из двух действий вы выберете, вам в любом случае потребуется согласие банка.
Если не удается достичь компромисса с кредитной организацией, даритель вправе оформить следующую дарственную: обязаться в будущем передать жилье в дар сразу же после выплаты кредита. Поскольку это станет возможным, когда квартира больше не будет в залоге.
Пример
И. Кузнецова решила подарить вторую квартиру, находящуюся в залоге у банка, своей совершеннолетней дочери О. Кузнецовой. Для этого женщина обратилась в банк. Сотрудники кредитной организации тщательно проверили предоставленные И. Кузнецовой документы и дали согласие на сделку дарения. Залоговые обязательства перешли О. Кузнецовой.
Доверительное управление
Разберемся, в чем заключается суть такой сделки. Квартира передается от одного лица к другому на установленный соглашением период. Такая собственность полноценна, и ее нужно обязательно регистрировать. Здесь следует отметить, что долги и коммунальные платежи оплачивает хозяин квартиры, на не временный собственник.
Рента как способ узаконить сделку дарения
Рента - еще один способ узаконить сделку дарения. Участники сделки подписывают соглашение о пожизненном содержании. В итоге одаряемый обязуется содержать дарителя до его смерти или до момента, когда рента будет выплачена.
Дарение квартиры с обременением пожизненного проживания дарителя
Данный вариант позволяет дарителю передать имущество во владение другому лицу, оставляя за собой право пожизненного проживания в данной недвижимости. Разумеется, продать такую квартиру или сдать ее у нового владельца не получится до тех пор, пока даритель жив. Впоследствии вам понадобится договор.
Скачать Договор дарения с обременением пожизненного проживания третьего лица
Когда текущий владелец жилого имущества заключает договор дарения, помимо пожизненного проживания он может перечислить ряд других условий в документе. Так, можно заранее предусмотреть право проживания в передаваемой квартире третьих лиц, например, супруги или родственника дарителя.
Дарственная с обременением на земельный участок
Разберемся, что входит в договор дарения участка земли, для которого существуют действующие ограничения либо у которого есть обременения. При заключении сделки обе стороны должны быть уведомлены о сложившейся ситуации, и важно, чтобы она устраивала всех участников.
|
Что указать в документе |
|
|
1 |
Подробное описание имущества |
|
2 |
Перечисление всех обременений и ограничений |
|
3 |
Права, а также обязанности участников сделки |
|
4 |
Ответственность сторон |
|
5 |
Пути разрешения споров |
|
6 |
Реквизиты лиц, участвующих в сделке |
Обременением земельного участка может быть любая ситуация, связанная с распространением прав собственности на третьих лиц, в случае если имущество находится в залоге. В такой ситуации одариваемое лицо в обязательном порядке следует предупредить о возможных трудностях, которые могут возникнуть в процессе использования недвижимости. Когда человек, принимающий дар, в курсе всех нюансов, он принимает решение на основании полученной информации.
Пакет документов и порядок их оформления
Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:
- российские паспорта обеих сторон;
- свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
- выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
- справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
- согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.
Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:
- Название документа;
- Место и дата подписания договора;
- Перечисление прав и обязанностей сторон;
- Контакты, включая адреса участников сделки;
- Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
- Ответственность участников сделки;
- Дата перехода права владения;
- Информация о сроках выполнения договора;
- Условия расторжения;
- Порядок разрешения споров;
- План действий в форс-мажорных ситуациях;
- Прочие условия;
- Подписи сторон.
Как оформить завещание с условием пожизненного проживания
В российском законодательстве не существует специального образца по составлению завещания с условиями, так как у наследодателя могут быть самые разные пожелания. Тем не менее, обозначим общие требования, которым должен соответствовать данный документ. В завещании следует указать:
- ФИО наследодателя;
- ФИО правопреемников;
- ФИО лиц, обязанных выполнить ряд условий для получения наследства;
- Указание всего завещаемого имущества;
- Порядок его распределения наследства между наследниками.
Пожизненное проживание в жилом имуществе, доставшимся по наследству, предусматривает право проживания в недвижимости не только ее собственника, но и третьего лица, наделенного данным правом, согласно завещанию. Это можно указать в завещательном документа в качестве главного условия получения наследства. Наследодатель может определить, будут ли правопреемники пользоваться всем имуществом целиком или только его частью.
В документе можно указать, на каких условиях наследник может пользоваться жильем, а также в течение какого времени. Кроме того, завещатель вправе прописать в завещании, какие члены семьи смогут проживать в квартире пожизненно, даже если они не будут являться собственниками данной недвижимости. Так, если квартира достается сыну, и в квартире при этом проживает жена наследодателя, то после его смерти в соответствии с завещанием сын не сможет выселить из жилого помещения супругу покойного.
При желании завещатель может указать в документе, что квартира передается в собственность на том условии, что новый собственник обязуется содержать третье лицо.
Судебная практика
Никитенков Д.С., а также Никитенков В.С. обратились в судебное учреждение с иском к Никитенкову С.Ф. о госрегистрации договора дарения жилого помещения в виде квартиры и, помимо этого, о факте перехода права собственности на данную недвижимость к ним.
Чтобы обосновать свои требования.ю оба истца заявили, что вышеупомянутые три гражданина стороны заключили договор дарения 19 марта 1999 года. Документ был
удостоверен и зарегистрирован Пелевиной Т.А., московским нотариусом. В соответствии с условиями договора, Никитенков С.Ф. передал на безвозмездной основе в собственность истцов половину своей доли квартиры, которая принадлежит всем участникам судебного процесса в равных долях. Но после этого господин Никитенков С.Ф. стал постоянно избегать госрегистрации сделки.
Таким образом, господа Никитенков Д.С. и Никитенков Д.С. попросили представителей суда произвести государственную регистрацию договора дарения от 19 марта 1999 г. о безвозмездной передаче половины доли квартиры, которая принадлежит ответчику, в собственность истцов. Также заявители попросили суд осуществить госрегистрацию перехода права собственности на половину доли данного имущества от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С.
В иске истцам было отказано 25 июля 2013 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года это решение также осталось без изменения.
В иске истцам было отказано 25 июля 2013 г. мещанским районным судом г. Москвы. А определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 года это решение также осталось без изменения.
В своей кассационной жалобе Никитенков Д.С. и Никитенков В.С. попросили об отмене состоявшихся судебных постановлений, посчитав их незаконными. Определением судьи Верховного Суда РФ от 11 апреля 2014 года кассационную жалобу истцов передали для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.
В итоге Судебная коллегия приняла решение не передавать дело на новое рассмотрение, а решить вопрос сразу. Так, 13 мая 2014 г. Верховный суд РФ г. Москвы определил произвести отмену решения Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2013 г., а также определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 октября 2013 г. Кроме того, суд постановил удовлетворить исковые требования заявителей.
В соответствии с Определением и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского
процессуального кодекса РФ, суд потребовал осуществить
гос. регистрацию договора дарения на полквартиры от 19 марта
1999 года, который заключили господа Никитенков Д.С., Никитенков
В.С. и Никитенков С.Ф. между собой, а также зарегистрировать переход права собственности на половину доли данного жилья от Никитенкова С.Ф. к Никитенкову Д.С. и Никитенкову В.С. по одной четвертой доли за каждым.
Частые вопросы
Наличие в составе собственников квартиры несовершеннолетних лиц является обременением, полностью исключающим возможность осуществления дарения. Если продажа жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних детей, разрешена при согласовании с органами опеки, то дарение такого имущества неосуществимо.
Если вы получаете квартиру в дар от близкого родственника, то налог платить не нужно. В данном случае мы имеем в виду, что даритель и одаряемый - члены одной семьи или родственники (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, братья, сестры (ст. 217 Налогового кодекса РФ). А вот если недвижимость была подарена не близким родственником, за такой дар нужно будет заплатить государству 13% от кадастровой стоимости объекта.
Согласно ГК РФ, законодательством предусмотрены случаи признания недействительными договора дарения. Это разрешено в ситуации, когда сделка была совершена под принуждением; если есть сомнения в дееспособности дарителя квартиры; в случае отсутствия согласия супруга.
Завещание с обременением - это переход прав и обязанностей собственника имущества в отношении недвижимости, находящейся в залоге или обремененной другим способом. Вступая в такое наследство, правопреемник должен принять на себя все обязательства завещателя перед третьими лицами. Не получится отделить имущество от обязательств или от долгов. Это все наследуется в совокупности. Наследник вправе или вступить в свои права или отказаться от данной собственности полностью. Частично принять в наследство имущество невозможно.
Заключение
Дарственная – это, по сути, передача собственности в распоряжение и пользование на безвозмездной основе. Такие разновидности договоров, как пожизненное проживание, рента и пр., оформляются немного иначе, однако все они имеют одну и ту же суть: получение в пользование имущества на тех или иных условиях.
